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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于（）因素。A.未来净收益的报酬率B.未来净收益的大小C
2、.获得净收益期限的长短D.获得净收益的可靠性【答案】 A2. 【问题】 对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】 B3. 【问题】 土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 C4. 【问题】 某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.
3、规划设计及方案选择【答案】 C5. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，A.560B.500C.440D.400【答案】 C6. 【问题】 下列属于建设用地土地利用的集约性的特点是（ ）。A.建设用地无需利用土壤的生产功能B.农用地或未利用地变为建设用地后，可以产生更高的经济效益C.
4、道路的位置决定着商业服务中心的布局D.交通站点的变迁对周围土地的影响【答案】 B7. 【问题】 (2017年真题) 转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。A.城乡规划主管部门B.工程建设主管部门C.房地产开发主管部门D.不动产登记机构【答案】 C8. 【问题】 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险【答案】 A9. 【问题】 某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时
5、的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】 C10. 【问题】 若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】 D11. 【问题】 下列关于现行城镇土地使用制度，表述错误的是（ ）。A.在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式出让土地B.土地使
6、用者有偿、有限期地出让土地C.土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D.需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价【答案】 C12. 【问题】 （）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率【答案】 B13. 【问题】 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在
7、建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价【答案】 D14. 【问题】 按（）来划分，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。A.按投资主体B.按投资期限或投资回收期长短C.按经济活动类型D.按投资对象存在形式的不同【答案】 A15. 【问题】 由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁【答案】 B16. 【问
8、题】 收益法的雏形是（ ）。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【答案】 C17. 【问题】 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B18. 【问题】 估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C
9、.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序【答案】 C19. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。A.100B.4000C.5000D.2000【答案】 B20. 【问题】 依代理委托方的不同对物业代理进行分类时
10、，不包括（）。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC2. 【问题】 下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的【答案】 BD3. 【问题】 下列IP地址中，不能作为源地址
11、的是（）。A.0.0.0.0B.127.0.0.1C.190.255.255.255/24D.192.168.0.1/24【答案】 C4. 【问题】 房地产转让是指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。A.买卖B.出租C.抵押D.赠与E.质押【答案】 AD5. 【问题】 在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】 ABC6. 【问题】 STP协议的作用是（）。A.防止二层环路B.以太网流量控制C.划分逻辑网
12、络D.基于端口的认证【答案】 A7. 【问题】 关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】 AD8. 【问题】 一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。A.城市化水平的提高B.房地产开发建设的技术进步C.房地产本身价格的提高D.消费者收入水平的提高E.房地产开发建设要素价格下降
13、【答案】 AD9. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.对15号楼拍卖、变卖所得优先受偿B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿【答案】 CD10. 【问题】 在房地产投资项目可行
14、性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD11. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】 AD12. 【问题】 房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有B.区分所有C.公有D.独有E.共有【答案】 BD13. 【问题】 下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（）。A.名义利率比
15、实际利率更能反映资金的时间价值B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率【答案】 C14. 【问题】 甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到
16、预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。A.容积率B.绿地率C.建筑密度D.人口容量【答案】 ABC15. 【问题】 运用
17、假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD16. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 300
18、0 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.乙银行同意B.人民法院解除查封C.规划部门同意D.房屋登记机构批准【答案】 CD17. 【问题】 在资产预期收益率公式中A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险【答案】 AB18. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并
19、约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.经济适用住房部分免征印花税B.经济适用住房可以保本微利原则出售C.经济适用住房登记收费标准为80元/件D.经济适用住房部分免征城镇土地使用税【答案】 ABD19. 【问题】 完全垄断市场的特征包括（）。A.某产品市场只有唯一的生产者B.该类产品没有相近的替代品C.该生产者能够排斥竞争者进入此行业D.市场上的产品是同质的E.资源完全流通【答案】 ABC20. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在
20、一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年10月1
21、7日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。2. 某企业有一幢在1981年
22、建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1小题1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。2小题1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。3小题1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。4小题1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。【答案】(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。(2)用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。(3)由完全产权商场
23、的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。2.(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。(2)由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。3.用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。4.(1)用成本法评估修复所需的费用。(2)用收益法评估出企业的间接损失。(3)由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。3. 封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正
24、的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关
25、资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让
26、目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的
27、区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。4. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成
28、后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元=2
29、5608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造
30、费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元5. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的
31、土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标
32、准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层
33、每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元