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1、目 录第一部分分总引3第二部分分品牌营营销概念念的导入入5第一节以以地产三三剑客的的品牌魔魔方，塑塑造”金隅嘉嘉业”品牌概概念5第二节品品牌营销销策略构构想7一、品牌牌名称建建立7二、品牌牌定位推推出7三、产品品品牌策策略提出出8（一）社社区规划划：8（二）社社区配套套8（三）单单体户型型建议110（四）装装修部分分建议111四、广告告品牌表表现111五、企业业文化的的品牌传传播122第三节品品牌营销销实战构构想144一、价格格策划114二、销售售策略策策划144三、付款款方式策策划144四、物业业管理服务务14第四节海海开纪元元的资源源优势114一、为发发商提供供之服务务内容：14（二）海海
2、开纪元强强势资源源优势114第一部分分 总引在世纪之之交、千千年之交交这样一一个特定定的时刻刻，房地地产行业业新概念念、新卖卖点层出出不穷，住住房体制制改革逐逐步深入入，个人人已经成成为住宅宅市场的的消费主主体。如如今，我我国房地地产市场场已进入入一个呼呼唤品牌牌的时代代。 “品牌牌”，是市市场对产产品的识识别和认认同，是是一种产产品在质质量、功功能、技技术等一一系列内内在效用用和外在在效用有有别于其其他产品品的标志志，是一一种产品品所具有有的无形形价值的的体现。 21世世纪我们们跨入品品牌经营营时代，现现代市场场竞争实实际上是是一场争争夺品牌牌的竞争争，拥有有市场比比拥有企企业更为为重要，而
3、而拥有市市场的唯唯一办法法是拥有有占统治治地位的的品牌。一一个著名名的房地地产品牌牌应该是是一个房房地产行行业的标标志，是是一面旗旗帜，是是房地产产行业的的精华和和骄傲。我我国的房房地产市市场是一一个巨大大的市场场，但令令不少房房地产开开发商苦苦恼的是是，这个个市场才才刚刚启启动，就就呈现出出疲软的的势态，大大量的楼楼盘建成成后卖不不出去。虽虽然银行行利息一一降再降降，政府府出台了了贷款购购房等一一系列措措施，但但目前仍仍未见有有多大成成效。不不少人在在“会诊”我国房房地产市市场波澜澜不惊的的原因时时，仅仅仅归结为为居民缺缺乏购买买力，这这无疑是是原因之之一。但但如果单单纯是购购买能力力的问题
4、题，那就就应该什什么房都都不走俏俏。可事事实却不不是这样样。可见见，什么么人建的的房子是是很重要要的，也也就是说说，购房房人开始始认楼盘盘的品牌牌了。 基于于上述的的原因，实实施品牌牌战略，我我们已别别无选择择，是品品牌营销销大势所所趋。品品牌策划划越来越越成为企企业得以以生存和和发展的的必要选选择，它它是未来来房地产产企业的的立足之之本。现今，在在宏观经经济与产产业结构构的调整整过程中中，房地地产是一一个充满满希望的的阳光产产业，而而潜在的的巨大市市场只有有在良好好的企业业经营和和企业形形象中，才才能真正正转化为为有效的的市场需需求。房房地产企企业实施施品牌战战略，可可获得意意想不到到的社会
5、会效益、环环境效益益和经济济效益。总总而言之之，成功功的房地地产品牌牌对开发发者、投投资者而而言，具具有强大大的投资资获利能能力，产产品促销销功能，带带动区域域和行业业经济，引引导时尚尚生活潮潮流，提提高人们们的生活活品质。品品牌创造造出来了了，房子子就好卖卖了，品品牌这只只无形的的手，牵牵动着人人们的购购买欲望望。而今今，品牌牌竞争越越来越激激烈，对对发展商商而言，拥拥有品牌牌等于拥拥有一块块光芒四四射的金金漆招牌牌。建立地产产品牌的的途径就就是传播播，传播播的方式式过于单单一，就就导致品品牌扩张张的失败败，这也也是未来来房地产产发展的的趋势，不不仅卖房房子，更更卖一种种情感与与文化。通通过
6、品牌牌的复制制和扩张张，获取取高附加加值，达达到利润润的最大大化。未未来的房房地产将将由地域域竞争发发展为跨跨地域，甚甚至是全全国性的的竞争，只只有拥有有品牌的的房地产产才能消消除地域域之间的的壁垒，轻轻易的由由一个地地域跨入入另一个个地域，而而没有品品牌的房房地产将将付出沉沉重的入场费费，并并且在强强势品牌牌的挤压压下，面面临生死死存亡的的压力。随着房地产业竞争的日益激烈和房地产市场的日益规范，房地产项目的成功不再仅仅取决于一两个鲜明的“卖点”或“点子”，而是表现为综合素质的竞争，表现为体现项目开发的全面均好性的竞争，因此房地产品牌塑造就显得尤为重要，房地产业的竞争最后必然升华为提高品牌知名
7、度、美誉度、忠诚度和品牌亲和力的竞争，这是房地产业竞争的最高境界。可以说房地产业已逐步进入品牌竞争时代。第二部分分 品牌营营销概念念的导入入第一节 以地地产三剑剑客的品品牌魔方方，塑造造”金隅嘉嘉业”品牌概概念品牌名称称品牌特征征企业卖点点对品牌的的评述万科企业文化化始终保持持产品品品质和设设计优良良，始终终如一地地去 实实现客户户需要的的住宅文文化万科地产产品牌意意味着让让客户毫毫不犹预预地接受受，其前前提是要要了解万万科，喜喜欢万科科。中国海外外建筑质量量强调房地地产开发发中的”过程精精品”，即一一流的建建筑水平平，一流流的监理理水平，一一流的物物业管理理“过程精精品”需要精精品楼盘盘量的
8、积积累和质质的飞跃跃，品牌牌的意义义在于消消费者由由于对楼楼盘的满满意度高高进而相相信楼盘盘的开发发者金地创新战略略“创新”是金地地品牌特特征的背背书，从从金地海海景花园园到金海海湾花园园，每一一个楼盘盘都有自自己的特特点，都都和创新新密不可可分品牌包括括知名度度和认知知度，有有眼光的的企业经经营品牌牌最重要要的是获获得市场场的认知知度，房房地产品品牌必须须与规模模经营相相结合，必必须不断断扩大市市场份额额本案品牌牌特征：全程营营销，全全程参与与住宅品品牌战略略实施本案企业业卖点：1、从规规划设计计开始贯贯穿整个个开发过过程中品品牌的积积累创新新工程，在在住宅产产品化上上，住宅宅产品供供应商应
9、应占据尤尤为重要要的地位位，住宅宅产品的的品质和和信誉构构成了住住宅品牌牌的主要要内容，新新材料，新新产品，新新技术将将共同构构筑 住住宅成品品品牌的的新的生生命力，建建材商和和建筑商商应全程程关注这这种品牌牌的塑造造和维护护。1)住宅宅产品作作为住宅宅实体的的原始构构成，其其质量直直接影响响住宅成成品质量量。2)住宅宅产品的的品牌的的集积完完成了住住宅品牌牌的前期期塑造。3)建材材商等全全程参与与住宅品品牌的塑塑造，有有利于增增加住宅宅品牌的的价值含含量，维维护住宅宅品牌的的可靠性性。4)建材材商等可可以建立立住宅品品牌产生生机制，从从而创造造更多的的更广泛泛的住宅宅品牌。2、全程程参与住住
10、宅品牌牌战略实实施可采采取多种种措施：1)实行行强强联联合，先先技术后后发展，住住宅产品品供应商商，设计计单位等等加强技技术含量量，一则则发展住住宅品牌牌，同时时有利于于自己形形象传播播或围绕绕产品住住宅产业业形成多多种产品品的加盟盟集成。2)建立立监管机机制和等等级评定定制度。住住宅评审审中具体体界定所所有影响响因素的的量化比比度，品品牌具体体化，做做到有章章可依，增增强权威威性和可可信度。3)建立立品牌导导入和维维护制度度。设计计过程中中充分利利用各产产品性能能，使用用过程中中强化维维护保养养职责。第二节 品品牌营销销策略构构想一、品牌牌名称建建立名称是构构造房地地产品牌牌的先导导工作，一
11、一个成熟熟的地产产名称应应包括品品牌名、定定位名和和地产项项目通名名本案开发发商”金禹嘉嘉业房地地产开发发公司”案名建议议：”金隅荟荟萃园”“金隅”是品牌牌名，“荟萃”指对对产品的的诉求，荟荟萃众多多名师打打造产品品之最优优，“园”为项目目通名。因因“金隅”公司已已成功开开发了很很多项目目，如在在本案的的开发中中及后续续开发的的项目中中，采用用品牌名名称的建建立，无无疑将强强化品牌牌名称，先先期树立立了品牌牌形象。二、品牌牌定位推推出品牌定位位决定品品牌个性性。准确确而独特特的品牌牌定位及及其彰显显的品牌牌个性有有助于迅迅速提升升地产公公司的品品牌价值值。本案提出出品牌推推广理念念”金隅嘉嘉业
12、建筑小小康新生生活”。在今年十十六大会会议中，中中央明确确提出”全面建建设小康康生活”将做为为中国下下一个五五年计划划的指导导性纲领领，”与时俱俱进”将做为为中国经经济发展展的指领领性口号号，将鼓鼓舞全国国上下团团强一致致，向更更高方向向发展的的小康社社会奔进进。本案的品品牌定位位正是响响应了国国家的号号召，在在以国家家经济全全面发展展的同时时，立足足于房地地产开发发建设，将将带动国国家经济济产业支支柱之一一的房地地产业向向更高标标准迈进进，建筑筑小康新新生活，是是把中国国的房地地产业向向更适人人居居住住，更适适生活的的小康水水平这一一更高的的台阶迈迈进。三、产品品品牌策策略提出出地产开发发商
13、要么么追求平平民品牌牌，树立立“低价优优质”的品牌牌形象，；要么走走上层路路线；要要么扛精精品大旗旗；要么么实施差差异化策策略，突突出自身身品牌的的内涵特特点、个个性卖点点、差异异性或与与众不同同的诉求求点。本案由于于开发的的特殊性性为经济济适用住住房。既既要考虑虑政府确确定的系系数，又又要考虑虑新生市市场的消消费水平平和经济济发展规规划，保保持适度度而符合合现状的的短缺，从从而达到到既能保保证需求求的稳定定增长，发发挥住宅宅建设的的拉动作作用。所所以，本本案提出出产品品品牌定位位以”经济适适用房的的价格，商商品房的的品质”为中心心思想，即即”体现而而不奢华华，经济济而又实实惠”，体现现自身文
14、文化物业业卖点。用合合理化指指标来营营造一个个极富现现代气息息的经济济型社区区1）产品品质量体体系：卓卓越超前前2）产品品品牌功功能规划划：首先先，规划划设计质质量要能能体现可可持续发发展思想想，有一一定的超超前性和和可变性性。第二二，工程程质量包包括设计计、建筑筑、结构构、装修修等全部部都应是是高质量量的。第第三，要要创造一一个较好好的环境境质量，在在空间、地地表、绿绿化、建建筑布局局等方面面适当合合理还应应具备一一定的文文化品位位，创造造良好人人居环境境。第四四，配套套齐全。交交通设施施、生活活服务设设施、文文化体育育设施以以及其它它公共设设施基本本具备。（一）社社区规划划：前提：百百万平
15、米米的经济济适用房房，低密密度住宅宅形式1、开发发梯次及及建筑形形式一期六层层多层洋洋房及部部分弧板板，二期期弧板及及部分多多层洋房房，三期期弧板及及变形板板塔结合合2、合理理化住宅宅的实现现建议1）、容容积率： 33-442）、社社区环境境A 设设计原则则：充分利用用区外空空间、社社区空间间、功能能空间、组组团空间间、宅旁旁空间、楼楼内共享享空间的的有序分分布和相相互融合合，采用用错落有有致具有有识别性性的园林林设计手手法，为为居民构构筑既可可共享又又具个性性的小康康新生活活社区。B 设设计要素素：1） 优优美的环环境绿化化和合理理的道路路布局；2） 丰丰富的康康体文化化；3） 完完善方便便
16、的商业业配套；4） 高高标准的的安保设设施；5） 时时尚现代代的居住住模式。6） 人人车分流流设计：车位配配比1：1，770% 地下车车库，330%地地面停车车，实现现组团内内人车分分流，组组团外设设计必要要的车行行道和停停车场。 7） 康体配配套设计计：C 会会所：分分室内运运动会所所、休闲闲会所、街街区会所所三大会会所功能能设置。提提供运动动、娱乐乐功能和和商业服服务功能能。 康康体娱乐乐设施：室内壁壁球馆、棋棋牌室、音音乐吧、影影像厅、时时尚酒吧吧、书吧吧、健身身房等。D 室室外康体体娱乐设设计： 1） 双游泳泳池设计计：会所所内室内内阳光游游泳池和和室外游游泳池设设计； 2） 室外灯灯
17、光网球球场设计计； 3） “金色童童年”儿童活活动空间间设计：如沙堆堆、种植植圆、小小动物爱爱心乐园园； 4） 竞技场场所设计计：如攀攀岩、旱旱地滑冰冰、滑板板； 5） 药用植植物园区区设计：集中栽栽培对人人体慢性性病有疗疗效的药药用植物物树种，形形成药用用植物园园，让人人们在园园内健身身时得到到药物治治疗；E 园林设设计： 建议园园林规划划设计聘聘请国内内外知名名设计公公司担任任顾问，园园林景观观的现代代风格，并并兼顾观观赏性和和功能性性。绿化系统统采用跟跟踪式绿绿化，从从区外空空间-区内空空间-组团空空间-宅旁空空间-楼内空空间-居室空空间 1） 区外空空间：由由东、南南、西、北北邻街商商
18、业配套套来构成成社区的的都市生生活氛。2） 区区内空间间：A、一个个中心，多多个组团团中心区：设计颇颇具现代代派的标标志性建建筑，突突显现代代感和时时尚感，用用绿地和和灯光配配饰。多个组团团绿化区区：浪漫漫区、动感感区、文化化区、逍遥遥区为主题题进行绿绿化和功功能布局局景观营营造可通通过大面面积的绿绿化、现现代雕塑塑、喷泉泉、小型型跌水、建建筑小品品构成。 B、 健康走走廊-贯穿全全园的一一条观景景走廊，将将各个主主题空间间有机的的串联在在一起，结结合人们们运动过过程中的的缓急程程度采用用不同的的铺装方方式如：卵石、沙沙滩水路路、塑胶胶及障碍碍设施等等运用。3） 宅宅旁空间间：住宅宅楼周边边的
19、小空空间为半半私密性性空间。设设计成名名花名木木景区，社社区内的的每栋住住宅周边边，都以以一种名名花和名名木为基基调，形形成专类类花园景景观，增增加局部部空间环环境的识识别性。4） 楼楼内共享享空间：是区内内空间的的重要组组成部分分，跟踪踪式绿化化的终点点，利用用每栋楼楼首层的的一套三三居室面面积，入入口设在在门禁内内，属于于该楼的的居民的的私密空空间，供供楼内的的老人和和儿童及及接待来来访人群群的就近近活动之之需。同同时也是是阴雨天天气和冬冬季居民民主要活活动场所所。可采采用大面面积的落落地玻璃璃窗，室室内摆设设仿真绿绿植与室室外环境境融通。（二）社社区配套套1 网网络配套套： 引用国国内最
20、先先进的数数字化网网络配套套技术，打打造北京京市场上上最优质质社区。2 安安防配套套： 1） 公共区区域 A、小小区院墙墙红外线线对射系系统； BB、社区区大门严严格来访访登记系系统； CC、社区区内主干干道、地地下车库库、大堂堂、走廊廊、电 梯间等等公共区区域的多多点闭路路电视监监控系统统； DD、大堂堂内可视视对讲门门禁系统统； EE、区内内24小小时保安安巡更系系统。 FF、区内内隐藏式式紧急呼呼叫系统统。 2） 室内区区域 每户配配备家庭庭智能化化安全保保卫系统统。 AA、1-3层住住户设窗窗磁，全全部住户户设门磁磁防盗装装置； 直接连连接物业业控制中中心 BB、客厅厅和卧室室设红外外
21、线探头头，紧急急救护按按钮直同同物业控控制中心心； CC、厨房房内设置置烟感探探头，和和天然气气泄露探探头； DD、家用用电器的的远程遥遥控系统统；3） 通通讯及电电视接收收系统每户予留留两部IIDD电电话专线线接口，每每户可接接收有线线电视网网和卫星星电视网网。4） 供供水系统统 提供224小时时生活热热水，设设中水处处理系统统5） 供供暖系统统 市政集集中供暖暖，大双双管分户户式采暖暖系统。采采用市政政收费，用用户可自自行调节节，节约约使用成成本和开开发成本本。3 教教育配套套 在社区区建立高高教育水水平双语语幼儿园园、重点点小学，利利用会所所空间开开辟第二二课堂教教育，提提升社区区教育氛
22、氛围。4 医医疗设施施配套社区医院院，提供供24小小时监护护服务，224小时时值班救救护车，区区内形成成紧急救救护通道道，和直直达每户户的紧急急救护按按钮。（三）单单体户型型建议1、 多层洋房房部分：面积舒舒适型向向豪华型型过渡指指标建议议，部分分跃层及及错层设设计 居居室配比比建议居室面积占塔楼总总量比例例二居100-1200M235%三居130-1555M245%四居160-1855M220%2、 塔塔楼部分分：面积积合理化化指标建建议 居居室配比比建议居室面积占塔楼总总量比例例一居50-665M2245%二居70-885M2245%三居95-1125MM210%3、 板板楼部分分： 面面
23、积舒适适型指标标建议居室配比比建议居室面积占板楼总总量比例例二居80-1100MM235%三居110-1355M245%四居140-1655M220%（四）装装修部分分建议装修及空空间功能能分布建建议：多层洋房房全套精精装修，送送部分家家俱，带带电梯板楼厨卫卫精装，带带电梯塔楼厨卫卫精装，带带电梯四、广告告品牌表表现企业形象象广告在在房地产产销售中中也具有有树立楼楼市品牌牌的作用用。在竞竞争激烈烈的房地地产市场场，发展展商如何何立于不不败之地地?现实的的回答只只有两个个字：品牌。但品品牌的形形成，尤尤其是房房地产品品牌的形形成却十十分不易易，这在在宣传渠渠道上应应该有良良好的统统筹方案案。市场
24、场竞争中中谁拥有有叫得响响的名牌牌楼盘，谁谁就拥有有竞争的的主动权权。企业业形象广广告不仅仅能够塑塑造楼市市品牌，而而且可以以促进开开发商在在人们心心目中的的形象，从从而达到到提高企企业管理理水平、提提高楼盘盘质量的的作用。现现在的房房产开发发商一般般都有两两个或两两个以上上的楼盘盘，假如如第一个个楼盘开开发成功功并且形形成一定定的知名名度，那那么开发发商就此此大作企企业形象象广告，则则第二个个、第三三个楼盘盘便可享享用第一一个楼盘盘的成功功与知名名度。相相反有些些开发商商偏重单单个楼盘盘宣传，在在激烈竞竞争中便便深感实实力不足足，既无无力承受受价格的的重压，也也难以应应付庞大大的广告告投入。
25、众所周知知，金典典集团的的”苹果社社区”以先期期征集案案名入手手，取得得品牌效效应，同同此，”富力城城”与”建外SSOHOO”携手共共创品牌牌，以向向全社会会公开招招标建材材设备而而达到建建立品牌牌的目的的，这两两个成功功的案例例说明，品品牌先期期导入已已成了目目前房地地市场品品牌化操操作的大大势所趋趋。所以，本本案的广广告品牍牍形象塑塑造可以以从以下下几方面面入手：1、先期期通过商商业广告告和公益益广告及及带有广广告倾向向的软文文，以企企业间的的合作、联联姻而产产生的楼楼盘品牌牌效应，通通过地毯毯式的广广告轰炸炸带来的的品牌高高市场渗渗透、高高频率而而一举成成名。如与家电电业、家家具业联联姻
26、，在在商业广广告和公公益广告告中大肆肆宣传。如在电视视台黄金金时段做做一些房房地产的的公益广广告，视视听传达达受众，一一鸣惊人人。2、户外外广告（工工地包装装、售楼楼处现场场包装、户户外看板板等）要要花大手手笔，这这是开发发商实力力的认证证，同时时也是一一个品牌牌塑造的的延续。3、不以以硬性广广告宣传传为主，而而以产品品说明会会、行家家论谈等等SP活活动为主主，省却却硬性广广告的投投入，而而以深入入人心，与与消费者者面对面面的实话话实说形形式，建建立与消消费者的的良性沟沟通。借借助新闻闻传播和和公共关关系的权权威性、公公关关系系活动的的大众传传播效应应起到强强化品牌牌亲和力力，提高高品牌知知名
27、度、美美誉度、忠忠诚度和和品牌亲亲和力的的作用 44、制作作企业文文化宣传传VCDD.以媒媒体传播播达到方方为宣传传的目的的。五、企业业文化的的品牌传传播企业文化化在房地地产业同同样重要要，如国国内领军军的几家家大型房房地产企企业无不不具有独独特的企企业文化化，它有有于企业业增强凝凝聚力，提提高企业业在大众众中的亲亲和力，甚甚至影响响房地产产企业的的经营销销售工作作的全过过程。1、作为为企业文文化重要要组成部部分的CCIS系系统的导导入。 11）、通通过对现现有企业业文化资资源的优优化，提提炼出真真正切合合现实与与未来发发展要求求的企业业理念之之精华。应应注重保保持与企企业最高高领导人人内在逻
28、逻辑的一一致性，给给与系统统规范的的技术整整合，使使之能够够贯穿于于企业管管理的整整个过程程与各个个层面，从从面成为为企业统统一文化化价值观观的基石石，并通通过各种种传播得得到社会会公众和和员工的的认可。 22）、通通过CIIS优化化工程，成成为企业业统一的的信仰和和追求，增增加企业业对员工工的吸引引力和员员工对企企业的向向心力，形形成巨大大的内聚聚作用，激激活员工工为共同同的事业业忘我工工作与不不断创新新的激情情。 33）、通通过CIIS优化化工程，经经整理有有序的传传播，有有利于提提升企业业富于创创新与人人性化品品牌形象象，建立立客户信信心，增增强企业业市场竞竞争力，提提高市场场占有率率。
29、2、权威威机构认认证近年来房房地产开开发商热热衷于IIS0990000国际质质量体系系认证和和IS00140000国国际环境境质量体体系认证证，热衷衷于权威威机构的的评奖活活动和行行业主管管部门倡倡导的行行业发展展活动，如如“放心房房联合宣宣言“，充分分证明了了一点：人们仍仍然迷信信权威机机构，人人们对政政府主管管部门仍仍然充满满期望，权权威机构构的认定定无疑增增加了消消费者对对品牌的的信心。所以，本案也可借助于质量认证体系的完成，提升项目品牌。第三节 品牌牌营销实实战构想想一、价格格策划因经济适适用房的的宏观价价格规划划应包括括：一是是适应政政府的调调控，满满足政府府价格和和市场价价格两方方
30、面的规规范。二二是积极极构建政政府、企企业、个个人三方方参与的的价格管管理机制制，使得得老百姓姓通过住住房货币币化的实实施和依依靠住房房金融的的支持能能买得起起房；开开发商有有一定政政策上的的优惠，但但又不背背上超过过财政能能力的包包袱，形形成住宅宅建设投投入产出出的良性性循环机机制，实实现可持持续发展展。鉴于此，本本案的价价格应为为：一、严严格执行行经济适适用房价价格构成成的规定定；二、努努力降低低成本，充充分利用用财务制制度和会会计准则则，扩大大开发商商利润的的空间；三、滚滚动开发发，获取取长期利利益。所所以，在在价格上上应以开开发商的的合理利利润空间间，来形形成良性性的价格格控制，必必免
31、价高高而无人人涉足。二、销售售策略策策划本案经济济适用房房的消费费者是中中低收入入家庭，针针对该消消费群体体收入不不高而要要求多样样的特点点，可采采取下列列策略：一是规划划设计时时确定目目标市场场，“以销定定产”。因此此，企业业应审时时度势，根根据消费费者种种种不同的的要求及及对房屋屋理解的的差异，在在规划设设计房型型时结合合企业自自身的能能力去寻寻找目标标市场。二是销售售中实行行专卖销销售。开开发商在在住房销销售策略略上和方方式上要要借鉴商商业零售售业的成成功销售售经验。针针对居民民收入的的不同标标准确定定对住房房的不同同消费层层次，探探索住房房专卖销销售方式式。三是开发发商应注注意无形形资
32、产（尤尤其是品品牌、商商誉）的的培育，将将无形资资产融入入设计、施施工、销销售、广广告策划划、物业业管理等等全过程程，开发发商无形形资产的的价值也也将会在在经济适适用房销销售价格格与销售售进度中中得到良良好的反反映。四是由于于经济适适用房的的消费者者收入不不高并且且家庭负负担较重重，因而而应采取取多种销销售方式式。比如如，租售售并举，既既对经济济适用房房采取销销售方式式，也可可对特困困职工实实行廉租租政策。以以收取成成本的方方式，将将经济适适用房租租给买不不起房的的困难户户，按每每平方米米建筑面面积收月月租金进进行出租租，几年年内购买买此房，租租金可以以顶预购购房款，不不足部分分补交。三、付款
33、款方式策策划开发商对对经济适适用房的的付款方方式可采采取多种种方案与与组合搭搭配。在在资金来来源上，可可以有政政府支持持、社会会统筹、商商业银行行按揭等等多渠道道组合；而在价价款支付方式式上，可可以一次次付清、分分期付清清、按揭揭贷款、租租售搭配配等方式式的组合合。而将将资金来来源渠道道与价款款支付方方式进行行组合可可获得更更多的付付款策划划方式，以以供经济济适用房房消费者者选择。四、物业业管理服服务房地产企企业的售售后服务务即物业业管理，其其质量的的高低对对于房地地产品牌牌的树立立和品牌牌市场的的形成尤尤为重要要。无可可挑剔的的物业管管理要求求做到：服务态态度热情情；服务设设备完好好；服务技
34、技能娴熟熟；服务项项目齐全全；服务方方式灵活活；服务程程序规范范；服务收收费合理理；服务制制度健全全；服务效效率快速速那么，物物业营销销中如何何利用在在企业物物业管理理品牌策策略呢？第一，现现场销售售过程中中，通过过现有物物业管理理人员的的仪表、言言行、工工作与服服务态度度等来直直接展现现物业管管理品牌牌的魅力力，把更更多的购购房者吸吸引到自自己的物物业项目目上来；第二，非非现场营营销中有有意把物物业管理理品牌作作为一个个卖点，通通过电视视、杂志志、报纸纸等媒体体把项目目物业管管理品牌牌的概念念突出出出来。物物业管理理品牌在在项目营营销中的的利用，具具体来讲讲，主要要有以下下内容：1突出出品牌
35、物物业管理理在未来来居住生生活中的的重要价价值。目目前，不不少购房房者不仅仅对自己己所购房房屋的质质量感兴兴趣，也也对未来来自己的的居住质质量，即即物业管管理服务务的情况况十分在在意。同同时，他他们一般般也都比比较爱讲讲“面子”。社区区的品牌牌，物业业管理的的品牌都都是他们们乐于谈谈论的话话题。事事实上，他他们也真真能从品品牌物业业管理中中获得生生活上、工工作上、学学习上、自自尊上、发发展上、享享受上的的方便与与好处。所所以，突突出品牌牌物业管管理在未未来居住住生活中中的重要要价值，对对他们确确实能够够构成为为一个极极大的吸吸引力。2突出出品牌物物业公司司的雄厚厚管理实实力。物物业公司司的雄厚
36、厚管理实实力主要要体现在在物业公公司的技技术力量量、专业业装备水水平、注注册资金金以及管管理人员员的职称称、从业业年数与与专业管管理水平平等等。品品牌物业业公司的的雄厚管管理实力力能够给给人一种种理性上上的认同同与信任任，为客客户在思思想上、行行动上接接受物业业项目、接接受品牌牌物业公公司打下下坚实的的基础，提提供了现现实的可可能性。3突出出品牌物物业公司司的骄人人管理业业绩。品品牌物业业公司的的管理业业绩主要要体现在在管理项项目的多多少（建建筑面积积、种类类）、管管理效果果的好坏坏（取得得部级、市市级、地地区级先先进称号号的情况况等等）、社社会反映映（业主主、住户户及业主主管理委委员会的的反
37、映、媒媒体报道道的情况况、政府府方面的的意见、同同行的评评价等等等）。品品牌物业业公司的的骄人管管理业绩绩能够给给人一种种感性上上的认可可与憧憬憬，让购购房者感感受到实实实在在在的物业业管理服服务，并并对自己己的未来来产生联联想和希希望。4突出出品牌物物业公司司的人情情味与“人本管管理”理念。购购房者不不希望未未来的物物业公司司是高高高在上的的“主人”，也不不希望未未来的物物业公司司是亦步步亦趋、唯唯命是从从的“仆人”。他们们喜欢那那种愿意意为自己己着想、尊尊重自己己而又不不巴结自自己的朋朋友式的的物业公公司。品品牌物业业公司的的人情味味与“人本管管理”理念让让人感到到亲切，让让人觉得得自然，
38、缩缩短了客客户与物物业公司司的距离离，让客客户更容容易接受受物业管管理，从从而接受受和购买买物业。所以，利利用好物物业管理理品牌，物物业营销销必然如如鱼得水水；反之之，如果果在利用用物业管管理品牌牌时措施施失当，就就可能会会出现相相反的效效果。所所以，在在利用物物业管理理品牌进进行物业业项目营营销时，应应该注意意以下问问题：第第一，要要把物业业管理的的高品位位与较低低收费联联系起来来宣传。目目前人们们在收入入不是很很高的情情况下，高高标准的的物业管管理，让让人联想想高收费费的同时时，容易易对物业业产生一一种畏惧惧感。第第二，要要把物业业管理服服务的大大众性与与特殊性性突出出出来，要要让购房房者
39、对物物业管理理产生一一种亲近近感的同同时，对对物业管管理有一一种向往往与幢憬憬的空间间。第三三，物业业管理品品牌宣传传中，要要突出物物业公司司的形象象和企业业信誉，确确实给购购房者一一个具体体的品牌牌化身，让让他们从从“化身”中感受受真实，树树立信心心。总之之，本案案营销中中既要重重视物业业管理品品牌的利利用，也也要确实实利用好好物业管管理的品品牌，只只有这样样，物业业项目才才能顺利利销售，也也才能为为开发商商带来更更多的商商机。第四节 海海开纪元元的资源源优势一、为发发商提供供之服务务内容：（一） 项目市场场顾问 宏观观经济形形势分析析： 主要提提供国家家、地区区经济总总体形势势，本年年度及
40、明明年房地地产总体体经济形形势、房房地产市市场开、复复工面积积、竣工工面积和和房屋空空置率情情况等。目目的是为为了把握握房地产产市场发发展动态态，认识识房地产产市场发发展趋势势，为分分析和确确定房地地产开发发项目策策划中有有关项目目建设的的必要性性、建设设内容、建建设规模模、建设设档次、建建筑时机机及开发发经营方方式等提提供决策策依据。 规划划发展分分析：指对政府府机构制制定的规规划发展展计划，与与本项目目销售、建建设产生生的影响响进行分分析。 地区区物业供供应调查查与分析析： 主要指指项目所所在区域域的总供供应量、销销售量、空空置率及及全市内内相同物物业总供供应量、销销售量、空空置率而而对项
41、目目销售前前景进行行分析，供供求的房房地产类类型、供供求房地地产地段段、供求求房地产产的档次次等，供供给量包包括已完完成的项项目、在在建项目目、已审审批立项项的项目目、潜在在的竞争争项目及及预计它它们投入入市场的的时间。根根据分析析情况制制定相关关销售策策略。 地区区物业需需求调查查与分析析： 主要对对项目所所在地区区的市场场需求量量作为分分析，多多采用问问卷方式式，与供供应调查查结合后后对项目目的市场场销售前前景做出出预测，特特别要对对项目准准买家进进行分析析，并作作为制定定相关销销售策略略的依据据。 竞争争对手市市场分析析：主要是对对本案方方圆一公公里内的的物业、同同区域及及市内定定位相同
42、同的项目目做分析析，大致致包括：价格、项项目配套套、卖点点、位置置、户型型等诸多多因素做做分析，也也是为销销售策略略的制定定提供相相关市场场依据的的一定手手段。确认主要要竞争对对手，评评估竞争争区位、邻邻近地区区和不动动产特征征。（二）项项目策划划 项目目市场定定位：是指项目目主要的的市场定定位，相相应的功功能及配配套，以以及相关关的市场场依据，本本区域市市场内销销售的优优、劣势势形势分分析等。 目标标客户定定位：包括主力力客户群群定位及及消费特特征描述述、细分分市场和和购买动动机分析析、本案案项目目目标客户户群特点点分析、目目标客户户群体细细分，构构成比例例分析、相相关的消消费习惯惯分析等等
43、。 规划划设计建建议： 主要包包括建筑筑风格功功能设计计、建筑筑面积与与功能区区分、项项目户型型比、功功能结构构、物业业功能档档次定位位、结构构修改建建议、环环境、绿绿化、车车位、户户型改建建议、项项目装修修标准等等。 销售售价格建建议： 包括价价格总体体策略、商商住公寓寓定价原原则、分分层定价价原则、分分级定价价原则、阶阶段定价价原则、项项目付款款方式、户户型差价价策略、楼楼层差价价策略、阶阶段性定定价策略略等。 整体体销售策策略制定定：主要包括括销售控控制原则则、销售售时机与与目标建建议，内内部认购购期、公公开发售售期、跟跟进销售售期销售售策略，推推广策略略、项目目入市期期、项目目综合素素
44、质评估估、广告告宣传策策略等。 项目目包装建建议：主要是指指项目创创意包装装的宗旨旨、论理理、项目目包装组组成、VVI设计计、项目目品牌意意识的导导入等内内容。 广告告策略制制定：项目总的的广告宣宣传策略略、费用用预算、广广告投放放具体计计划（以以月为单单位），广广告总体体创意等等。 媒体体选择及及计划：包括媒体体组合、媒媒体投放放比例、媒媒体具体体应用，媒媒体投放放时间计计划表，主主力媒体体客户群群及收视视习惯分分析等。 物业业管理建建议：主要为物物业管理理公司的的选定、物物业管理理的水平平定位、物物业管理理的预期期备忘，物物业管理理公约纲纲要等。 工程建设设建议：主要为开开发周期期设定建建议、工工程工期期设定建建议、工工程建设设程序建建议等。二、海开开纪元强强势资源源优势一、 协助甲方方办理地地价评估估及土地地出让工工作；二、 协助甲方方办理国国有土地地使用证证及房屋屋预售许许可证工工作；三、 协助甲方方办理银银行按揭揭及公积积金贷款款工作；四、 协助甲方方推荐按按揭律师师工作。五、 可为甲方方办理后后期产权权过户工工作，人人本体现现服务的的一体化化。