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1、兴宁商城城招商策策划方案案目 录一、 项目概况况二、 市场环境境分析三、 项目SWWTO分分析四、 项目定位位五、 招商策略略及管理理运营模模式六、 整合推广广策略七、 招商进度度安排八、 结束语一、 项目概况况1、地理理位置 兴宁商商城位于于桂平市市新天地地步行街街与桂南南路交汇汇处，靠靠近一农农贸，坐坐拥桂南南路、桂桂贵路、人民路路三大客客源。2、商业业氛围 新天地地步行街街是近年年兴建起起来的新新型商业业步行街街，这里里是新旧旧商业区区的结合合地带，在在步行街街内聚集集众多的的服装专专卖店、大型超超市、药药店、饮饮食店、网吧、家电城城等业态态，开业业之初，即即吸引了了大批市市民的目目光。
2、这这是众多多时尚的的商品，吸吸引了众众多年轻轻人前来来购物，并并且形成成了特定定的消费费群。3、商场场规模F1：115000F2：220000F3：220000F4：112000F5：116000F6：116000F7：116000F8：116000F9：4400二、 商业环境境分析1、政策策、宏观观经济环环境桂平市是是中国县县级优秀秀旅游城城市，城城区人口口20多多万，享享受着“中国东盟自自由贸易易区”、泛珠珠三角区区启动建建设以及及贵港建建设“玉贵走走廊”等的优优惠政策策，随着着国家继继续加大大西部开开放力度度，桂平平市的经经济实力力不断壮壮大，且且速度快快，城区区商业环环境有了了长足的的
3、发展。2、城市市商业环环境桂平市的的商业经经过多年年的发展展，逐步步形成了了以桂贵贵路、桂桂南路和和人民路路为核心心的商业业格局，目目前仍以以沿街商商铺经营营为主，整整个城市市商业还还处于街街区式的的经营环环境，但但近两年年来，随随着商业业地产的的发展，桂桂平的商商业格局局有聚集集的趋势势，其中中的主力力店对商商圈的聚聚集起了了的磁石石作用，近近年来先先后出现现了新天天地步行行街、桂桂平商厦厦、宏辉辉商厦、桂平商商都等较较现代的的商住楼楼盘，经经过一定定时间的的经营，有有些市场场取得了了较快的的发展，但但也有些些经营惨惨淡，举举步维艰艰。可以以预测，今今后两年年，桂平平市还将将出现较较多的商商
4、业楼盘盘，商业业配套设设施将越越来越完完善，将将吸引更更多的主主力店进进驻，并并且商场场将向专专业化发发展。3、项目目竞争环环境 近年来来，桂平平的商业业地产发发展迅速速，由于于大多数数楼盘以以商住结结合的形形式呈现现，桂平平的商业业市场也也如“雨后春春笋”般涌现现，但对对于一个个只有220多万万人口的的四级城城市来说说，呈现现出了“消化不不良”的症状状。以下下是项目目周边商商业市场场的比较较： 名称比较项目目新天地步步行街桂平商厦厦桂平商都都宏辉商厦厦占地面积积200000多约300001077亩50000多地段背靠人民民路，连连接桂南南路与桂桂贵路桂南中路路，距离离步行街街约8000M。桂
5、南中路路桂南中路路与桂平平商厦相相连。物业配套套大型停车车场、两两条规划划路、一一条百米米步行街街，有购购物手扶扶电梯。前有广场场，500米沿街街商铺停车场、中庭步步行街地下停车车场、电电梯、内内街广场场经营方式式沿街商铺铺、独立立经营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独独立经营营一层沿街街商铺、二层小小商铺，独独立经营营未定业态组合合服装、超超市、药药店、精精品店、粉店、茶叶专专卖、书书店等一层服装装专卖店店、鞋店店、书店店、理发发店等一层诊所所、理发发店等，二二层旅游游产品未定经营档次次中高中高中低未定经营环境境好较好一般一般消费群体体15330岁的的年轻人人、初高高中学生生中青年居居多还未开
6、业业还未开业业由以上比比较分析析可知，项项目的竞竞争是比比较激烈烈的，四四个项目目全部集集中于桂桂南路，且且都相距距不远，商商家经营营压力可可想而知知。但兴兴宁商城城自有自自己的优优势，它它所在的的步行街街，规模模较大，入入市早，地理位置优越，人口流动大，已形成了较为固定的消费群。4、居民民消费情情况桂平市目目前还是是一个县县级旅游游城市，市市区人口口仅200多万，且且居民的的月收入入普遍低低于15500以以下，相相对来说说，稳定定的消费费群体有有限，并并且居民民的购买买力较弱弱，在接接受调查查的居民民中月消消费支出出预算在在1000元以下下的占约约四成，11013000元的占占约一半半。近年
7、年来桂平平市经济济发展迅迅速，人人们生活活水平有有了很大大提高，但但生活仍仍处于满满足衣食食住行后后的起步步阶段，大大部分居居民的消消费相对对保守，储储蓄与小小孩的教教育生活活费用占占绝大部部分。但但大部分分年轻人人的消费费观念较较超前，且且负担轻轻，有多多少花多多少，不不乏超前前消费顾顾客。而而大部分分学生属属于知识识文化人人群，他他们的消消费观念念是比较较超前的的，大部部分家长长都比较较宠爱小小孩，他他们具有有相当的的消费能能力，且且他们消消费带有有一定的的盲目性性，看见见什么喜喜欢就买买什么，呈呈现“你有我我也要有有，我要要比你的的好！”的心理理。分析结论论：一、 城市经济济发展潜潜力大
8、，商商业市场场大有可可为。二、 近年，桂桂平市的的商业经经营环境境处于由由传统商商业模式式向现代代商业模模式过渡渡时期，即即由分散散经营向向聚集、专业化化靠拢趋趋势。三、 居民消费费能力不不高，但但年轻人人的消费费观念超超前，消消费能力力较强。根据市市场调研研，新天天地步行行街的的的顾客以以1530岁年年轻人居居多，因因此项目目的目标标群体定定位以青青年人，经经营中档档、实惠惠、时尚尚商品为为宜。四、 项目竞争争较激烈烈，商家家经营压压力大，在在同一桂桂南路上上，就有有较多经经营同类类商品的的临街商商铺，项项目以联联营方式式操作是是可行的的。三、 项目SWWOT分分析1、 优势l 企业优势势a
9、) 企业决策策者具有有独特的的战略眼眼光，具具有超前前的市场场意识。这将有有利于项项目各项项工作的的开展，这这是招商商成功的的基础。b) 企业拥有有雄厚的的资金做做后盾。l 项目优势势a) 区位优势势，坐拥拥桂南路路，桂贵贵路人民民路三大大客源，靠靠近汽车车总站和和一农贸贸，人流流量大。b) 兴宁商城城所在的的步行街街，规模模较大，入入市早，地地理位置置优越，人人流量大大，已形形成了较较为固定定的消费费群，兴兴宁商城城是“坐享其其成！”c) 兴宁商城城开业后后将成为为步行街街的主力力店，产产生强大大磁场效效应，将将吸引更更多的消消费者前前来购物物。d) 统一招商商，统一一管理运运营，将将加大项
10、项目成功功砝码。2、 劣势a) 此为二次次招商，招招商风险险加大，再再也不能能失败，否否则要想想再次启启动的话话，会难难上加难难。b) 竞争较激激烈，商商家经营营压力大大，新天天地步行行街，以以及离此此不远的的桂平商商厦、桂桂南路有有较多经经营服饰饰类的商商铺，大大大分流流客源。（这也也是我们们建议22、3层层联营的的原因之之一）c) 项目所在在地的客客流量不不均衡，呈呈波浪起起伏状，即即周六周周日节假假日人流流量较大大，平时时人流量量较少，白白天人流流量少，晚晚上人流流量较多多。d) 项目规模模较小，且且物业设设施属中中等水平平。3、 机会l 共享机遇遇a) 桂平市人人民生活活水平及及消费能
11、能力逐渐渐提高，商商业环境境有了较较快的发发展。b) 处于传统统商业模模式向现现代商业业模式转转变时期期，即由由分散经经营向聚聚集、专专业化经经营，由由城镇商商业街向向城市商商业街转转变；正正所谓：顺应大大趋势赚赚大钱，顺顺应小趋趋势赚小小钱。c) 越来越多多的外地地投资者者进入，带带动当地地的商业业发展。l 独享机遇遇率先引引入联营营方式，以以及先进进管理理理念，兴兴宁商城城作为桂桂平首家家规范化化管理运运营商城城，在一一定的时时期内，树树立起了了“先入为为主”的优势势。4、 威胁l 直接威胁胁城区人口口较少，仅仅20多多万，居居民收入入水平偏偏低，稳稳定的消消费群体体有限，并并且居民民的购
12、买买力较弱弱。l 间接威胁胁未来竞争争越来来越多的的商业楼楼盘出现现，将加加大竞争争激烈度度。四、 项目定位位1、 市场定位位 集购购物、休休闲、娱娱乐、饮饮食、办办公等于于一体的的多功能能时尚购购物商场场。2、 经营定位位 以中低低档为主主，兼顾顾高档，以以“休闲逛逛街+百百货娱乐乐”模式，商商品质优优价廉；中、低低、高档档比例采采用“五、三三、二制制”，即中中档商品品占五成成，低档档商品占占三成，高高档商品品占二成成。3、 经营特色色时尚+实实惠因为我们们把商场场顾客消消费的特特征定义义为大众众与现代代的结合合，现代代只有面面向大众众才有实实际意义义，在不不脱离主主流消费费群体实实际能力力
13、的情况况下，强强调品牌牌时尚才才有可行行性。4、 业态定位位F1：兴兴宁商城城数码广广场（与移移动合作作）F2：青青年时尚尚休闲基基地主营各类类中低档档时尚休休闲服装装加小型型休闲冷冷饮吧。F3：魅魅力新世世界l 运动休闲闲系列：主营男男女运动动休闲服服装；户户外运动动用品等等l 皮鞋箱包包：主营营各类中中低档皮皮革箱包包；l 针织用品品：主营营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用用品等；l 化妆用品品：主营营中低档档香水类类、口红红类、护护肤类、洁容类类、美甲甲类、美美发类等等；l 仿真饰品品：仿真真珠宝项项链等；l 风情饰品品：主营营头饰类类、服饰饰类、手手机饰品品类、假假发类、仿真
14、首首饰、民民族风情情饰品、帽、包包、沙巾巾、花艺艺、布艺艺等；l 美容美甲甲类：主主营美容容、美发发、美甲甲等。l 贴纸照：贴纸照照、自助助卡拉OOK等吸吸引年轻轻人的玩玩意。l 西餐主力力店：如如麦肯姆姆。 以上业业态布局局可以充充分发挥挥出业态态的固有有消费群群，实现现业态之之间的优优势共享享，劣势势互补，使使商场经经“全面”和“错位”克服了了“楼上一一层，人人气减三三分”这个痼痼疾，吃吃、穿、用、休休闲、娱娱乐、办办公、文文化等“一站”的体验验式消费费，使人人气不再再随楼层层的高度度而下滑滑，从而而有力保保证商场场持续旺旺场。5、 目标市场场定位 青年+部分白白领是本本商场的的消费注注流
15、。主要满足足桂平市市以周边边县镇年年轻人，初初高中学学生的消消费需要要，打造造成为桂桂平市年年青一族族的时尚尚购物广广场，桂桂平市浓浓缩版的的“南宁裕裕丰商场场”。6、 商场形像像定位 鉴于本本项目的的市场定定位以主主流时尚尚消费群群定位，商商场给大大众的感感觉要简简朴。装装修过于于华丽一一是成本本高，二二是给追追求完美美的人华华而不实实的感觉觉，反而而让消费费者怯步步。但是是环境必必须清洁洁、摆放放整齐，有有现代气气息，外外观上要要有特色色。建议议对商场场大门及及外墙重重新设计计装修。五、 招商策略略及管理理运营方方式由于前期期商场操操作不当当，造成成经营不不理想，此此为二次次招商，当当慎之
16、又又慎，一一着不慎慎，全盘盘皆输，且且要想再再次启动动，则难难上加难难；现代代大型商商业物业业管理的的精髓就就是要把把松散的的经营单单位和多多样的消消费形态态，统一一到一个个统一的的经营主主题和信信息平台台之上。多年的的商业历历史的经经验教训训表明，不不能统一一运营管管理的购购物中心心，会逐逐渐从“商业管管理”蜕变成成“物业管管理”，直至至最终完完全丧失失自己的的商业核核心竞争争力。（一） 招商策略略统一招商商管理原原则：1. 维护产业业经营适适当比例例即零售、餐饮、娱乐（休休闲）产产业比例例为：552：118：3302. 维护统一一主题形形象，统统一品牌牌形象在招商时时要注意意维护和和管理好
17、好已确定定的经营营主题和和品牌形形象。3. 功能同业业差异，形形式异业业互补4. 集中品牌牌优势特特色我们在招招商之前前，应对对桂平市市场品牌牌进行调调查，对对商家进进行排查查模底，然然后进行行适合项项目的定定位和市市场没有有品牌引引进，以以南宁新新和平品品牌众多多，可选选择性强强的优势势，集中中一批具具有市场场竞争力力的品牌牌以打造造本项目目的经营营特色。5. 经营方式式经联营和和租凭为为主，自自营互补补原则。6. 主力店优优先，特特殊客户户给予优优惠原则则。（二） 管理运营营模式经营管理理模式定定位：统统一管理理、自主主经营“统一管管理”就是商商场负责责项目整整体形象象推广、日常现现场管理
18、理、客户户查询、突发事事件处理理和商场场活动的的组织统统筹，统统一管理理可以通通过收取取合理的的管理费费用、举举办商场场促销活活动、收收取出租租活动场场地等方方式达到到收支平平衡甚至至赢利；统一管管理包括括十个“统一”：1) 统一规划划布局2) 统一宣传传促销3) 统一商场场形象4) 统一营业业人员管管理5) 统一营业业时间6) 统一收银银7) 统一物价价、质量量、计量量管理8) 统一售后后服务及及投诉接接待9) 统一物业业管理10) 统一管理理制度六、 整合推广广策略(一) 商场命名名桂平兴宁宁商城(二) 商场推广广主题c 与新和平平一起赚赚钱经营OO风险！c 商场主力力店（移移动数码码通讯
19、城城、网吧吧等）强强势进驻驻！c F2青年年时尚购购物基地地打造造桂平浓浓缩版的的“南宁裕裕丰商场场”c F3魅力力新世界界桂平平市年轻轻一族的的购物首首选之地地！c 兴宁商城城处于核核心商业业中心，三三路客源源四面来来，不赚赚都难！(三) 招商推广广策略 现场招商商直接到南南宁和平平商场设设立现场场招商处处，利用用、条幅幅、招商商画册等等，充分分展示商商业步行行街投资资购物环环境等。 设计招商商宣传单单页（DDM）设计制作作内容详详实的招招商画册册，说透透生意机机会及生生意成本本，作为为项目的的宣传资资料。 利用我司司在新和和平的资资源，进进行品牌牌商户洽洽谈及资资料派发发。利用我司司在新和
20、和平的资资源，在在招商前前期阶段段采取定定人定点点的方式式，拜访访品牌商商家，派派发宣传传资料，进进行定向向招商。 新闻推广广及广告告招商在招商阶阶段，在在媒体上上发布招招商信息息，同时时通过新新闻推广广方式，进进行一定定的媒体体炒作，以以吸引更更多的商商家关注注。 直销发单单给各类的的目标客客户送去去招商画画册，既既可以摸摸清商户户想法，又又可以和和客户建建立良好好的关系系。 条幅楼体布置置招商信信息条幅幅，每有有一个品品牌商家家入驻就就增加一一块条幅幅。 DM广告告可以在雄雄基信息息、三联联广告做做发布招招商信息息，以吸吸引当地地投资者者。 活动推广广组织新和和平商家家考察桂桂平和桂桂平投
21、资资者考察察南宁新新和平活活动。c 现场包装装立体推广广组合 招商部设设计：面积约660平方方米，小小面积利利于积聚聚人气；招商部部内布置置形象背背景板，左左右布置置喷绘，突突出项目目综合卖卖点。 现场包装装（充分分展示兴兴宁商城城特色及及项目形形象）楼体包装装：楼体体布置形形象喷绘绘或条幅幅，突出出商城形形象及招招商、销销售信息息； 灯杆旗、路旗：主要布布置于项项目附近近街道沿沿线及步步行街内内。七、 招商进度度安排时间工作内容容12月份份第1周周 提交交招商报报告；签定合合约；12月份份第2周周确定招招商面积积及经营营品种、业态划划分等，公公开招商商时间最最终确认认；楼层平平面效果果图确定
22、定；制定招招商计划划；宣传传推广计计划；设计制制作招商商宣传册册，宣传传单页，XX展架等等；现场包包装方案案等初步步设想；确定、联营合合同、委委托经营营协议等等各类合合同条款款、12月份份第3周周正式按按招商计计划进行行招商，招商画画册，宣宣传单页页，X展展架等设设计制作作完成；项目现现场招商商部装修修完毕；现场代代表确定定进驻，现现场招商商；进驻新新和平进进行现场场招商；发布相相关招商商广告；12月份份第4周周分头实实施招商商；主力店店、品牌牌店直招招；筹备主主力店、品牌店店现场签签约仪式式07年11月份第第1周分头实实施招商商（此后后按招商商实际情情况况制制定招商商工作计计划）八、 结束语商业地产产与住宅宅地产有有明显不不同特征征，有其其特殊性性。商业业地产涉涉及到两两种业态态（商业业与房地地产开发发），三三个过程程（开发发、投资资、经营营），四四方利益益（开发发商、投投资人、经营者者、周边边居住的的业主），而而且制约约因素是是动态的的，因此此操作难难度较大大，必须须综合考考虑谨慎慎操盘。此策划划案是我我司对兴兴宁商城城项目了了解之后后提交之之总体招招商方案案，随着着招商工工作的开开展，我我们会继继续对此此方案进进行调整整和完善善。 在此，衷衷心祝双双方合作作愉快！项目招招商成功功！13