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1、1. 民用建筑筑的一般般知识建筑物，通通常又称称“建筑”，是指指人们从从事工作作、生活活和活动动用的房房屋和场场所，其其中，主主要是房房屋。建建筑物是是工程技技术和文文化艺术术综合体体，在一一定程度度上反映映出时代代的政治治经济背背景和文文化艺术术传统。自从人人类能够够进行创创造性的的生产劳劳动以来来，人们们一直都都在努力力为自己己创造一一个舒适适的生活活场所和和空间，以以满足生生存需要要，并获获精神上上的满足足。1.1. 民用建筑筑的构造造组成一般的民民用建筑筑是由基基础、墙墙体、梁梁、柱、楼地面面、楼梯梯、门窗窗、屋盖盖等主要要构件组组成。这这些构件件的作用用和功能能不尽相相同，从从构件所
2、所起的主主要作用用上看，它它们大致致分为以以下三类类：第一类：承重构构件。如如基础、梁、柱柱、承重重墙、楼楼地面等等。这类类构件在在房屋建建筑中相相互支承承，直接接或间接接地承受受建筑物物上的各各种荷载载，所以以也称之之为“主体结结构”。第二类：围护分分隔构件件。如部部分内外外墙体、门窗等等。这类类构件的的主要作作用是抵抵御大自自然中各各种不良良因素对对房屋内内部的干干扰。以以及采光光、通风风、分隔隔房屋内内部空间间等。第三类：装饰构构件。如如吊顶，各各种线条条、门窗窗套等能能满足感感观需求求的构件件。它能能美化房房屋建筑筑，弥补补建筑物物存在的的缺陷。1.2. 民用建筑筑的分类类（1） 以住
3、宅的的层数为为标准分分为：低低层住宅宅（13层）、多层住住宅（446层层）、中中高层住住宅（779层层）、高高层住宅宅（100层以上上）。（2） 以住宅的的平面布布局为标标准可分分为：点点式（塔塔式、墩墩式）、条式（板板式）住住宅。（3） 以住宅设设计特点点为标准准可分为为：内廊廊式住宅宅、外廊廊式住宅宅、退台台式住宅宅、跃复复式住宅宅、错层层（跃复复）式住住宅、复复式住宅宅。（4） 以住宅承承重结构构所选用用的主要要材料为为标准可可分为：砖混结结构住宅宅、大模模板结构构住宅、框架轻轻板结构构住宅、简单结结构住宅宅。（5） 以住宅的的用途和和功能为为标准可可分为：普通住住宅、青青老年住住宅、别
4、别墅式住住宅。1.3. 民用建筑筑的结构构类型1.3.1. 结构用材材根据结构构用材的的不同，民民用建筑筑的结构构可划分分为钢结结构、钢钢筋混凝凝土结构构、混合合结构和和木结构构。一般的多多层宅多多用混合合结构，即即用砖墙墙作垂直直受力构构件，而而楼面、楼梯等等水平构构件则用用钢筋混混凝土结结构。钢筋混凝凝土结构构按施工工方法分分成现浇浇和预制制两种，现现浇混凝凝土灵活活性大、整体性性强，防防水防渗渗性能好好，但施施工速度度较漫。1.3.2. 结构受力力和构造造特点根据结构构受力和和构造特特点的不不同，民民用建筑筑的结构构可划分分为承重重墙结构构、框架架结构、剪力墙墙式结构构、筒式式结构和和大
5、跨度度空间结结构五种种基本类类型。一般多层层住宅用用承重墙墙结构，高高层住宅宅（电梯梯公寓）用用框架结结构或剪剪力墙结结构。1.4. 民用建筑筑的等级级建筑物的的等级是是从重要要性、防防火、耐耐久年限限等不同同角度划划分为：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五五类。高高级居住住建筑为为甲等，中中级居住住建筑为为乙等。根据耐久久年限的的不同可可分为一一级（1100年年以上，重重要建筑筑），二二级（5501100年年，一般般性建筑筑），三三级（225550年，次次要建筑筑），四四级（115年以以下，临临时性建建筑）。一般住住宅设计计使用年年限为550年，但但具体使使用年限限受政策策及环境境影响大大。1.
6、5. 房屋建筑筑的抗震震设防某一地区区按可能能所受地地震影响响而确定定设防烈烈度，设设防烈度度由国家家颁布法法规性文文件确定定。设防防烈度分分成1122，6以上地地区为地地震区，成成都为77设防地地区，建建筑物都都应进行行抗震设设计。框框架结构构、剪力力墙结构构及筒式式结构抗抗震性能能较好，砖砖混结构构抗震性性能较差差。对于于砖混结结构，一一般是从从房屋体体型、平平面布置置及结构构措施等等几方面面来考虑虑抗震，具具体的结结构措施施有设置置圈梁、构造柱柱，限制制横墙间间距和墙墙体某些些局部尺尺寸等，目目前多层层住宅楼楼除按抗抗震规范范设计外外，还需需报建委委抗震办办审批。1.6. 住宅的配配套除
7、小区环环境配套套以外，住住宅本身身配套是是否完善善一定程程度上决决定着房房屋的使使用性能能。这些些配套包包括以下下几个系系统：（1） 上下水系系统。涉涉及厨房房、卫生生间、洗洗衣位，另另外还包包括热水水供应。排水系系统与防防水问题题紧密相相关，一一些新的的排水方方法可有有效解决决卫生间间、厨房房等区域域的漏水水、渗水水问题。（2） 配电系统统。包括括照明及及各种电电器配电电，常用用三回路路：空调调、电器器、照明明，配电电系统是是否完善善可靠包包括每户户配电量量，线路路用线规规格、品品质，开开关、插插座品质质及是否否到位、充足。（3） 防盗系统统。包括括防盗报报警系统统、单元元防盗系系统和进进户
8、防盗盗门。（4） 通讯电视视及智能能网络系系统。 （5） 燃气系统统。1.7. 住宅的装装修标准准住宅的装装修标准准按以下下几方面面考虑：（1） 外墙：色色彩及材材质。（2） 楼梯间：地面、墙面、扶手所所有材料料，式样样及色彩彩搭配。（3） 门窗：单单元门、进户门门、内门门及外窗窗的尺寸寸、材料料。（4） 卫生间：洁具和和龙头数数量和品品牌，墙墙地面、天棚、灯具所所用材料料和施工工工艺水水平，台台面和墙墙镜位置置及用材材。（5） 厨房：墙墙地面和和天棚所所有材料料及施工工工艺，油油烟机、排烟管管道情况况，厨具具橱柜位位置和用用材。（6） 其它房间间：墙地地面、天天棚所有有材料、色彩、施工工工艺
9、。按按目前市市场情况况，装修修标准在在10004000元/M2属低档档装修，400800元/M2 属中档装修，800元/M2以上属中高档和高档装修。1.8. 住房品质质综合评评价（1） 区位条件件；（2） 小区环境境与视野野；（3） 房屋朝向向和面宽宽大小；（4） 房屋布局局（套型型）、面面积和所所居层次次；（5） 结构型式式和建筑筑材料；（6） 配套设施施（包括括水、电电、气、视、讯讯、防盗盗系统及及车库、车位）及及装修标标准；（7） 物业管理理。1.8.1. 定义（1） 商品房销销售面积积：商品品房整幢幢出售，其其销售面面积为整整幢商品品房的建建筑面积积（地下下室作为为人防工工程的，应应从
10、整幢幢商品房房的建筑筑面积中中扣除）。商品房房按“套”或“单元”出售，其其销售面面积为购购心者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积与应应分摊的的共有建建筑面积积之和。（2） 整幢房屋屋建筑面面积：指指房屋外外墙（柱柱）勒脚脚以上各各层的外外围小平平投影面面积之和和，包括括阳台、挑廊、地下室室、室外外楼梯等等，且具具备有上上盖，结结构牢固固，层高高2.220m以以上（含含2.220m）的的永久性性建筑。（3） 套内建筑筑面积：指套内内使用面面积、套套内墙体体面积及及套内阳阳台建筑筑面积之之和。（4） 套内使用用面积：指房屋屋户内全全部可供供使用的的空间面面积，按按房屋的的内墙线线小平投投影计算
11、算。（5） 阳台建筑筑面积：指阳台台地面底底板外沿沿在小平平面的投投影面积积。（6） 套内阳台台建筑面面积：指指套内各各阳台建建筑面积积之和。（7） 共有建筑筑面积：指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。（8） 共有建筑筑面积分分摊系数数：指整整幢建筑筑物的共共有建筑筑面积与与整幢建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和的比比值。（9） 应分摊的的共有建建筑面积积：指套套内建筑筑面积与与共有建建筑面积积分摊系系数之积积。1.8.2. 商品房建建筑面积积计算指层高在在2.220m以以上（含含2.220m）的的房屋外外墙（或或柱外围围）小平平投影面面积。层层高取自自地面至至楼面、楼面到
12、到楼面、楼面至至屋面（不不包括隔隔热层）的的垂直高高度。1.8.3. 计算全部部建筑面面积的范范围（1） 永久性结结构的单单层房屋屋，不论论其高度度均算一一层，按按其外墙墙勒脚以以上外围围小平面面积计算算建筑面面积；多多层房屋屋建筑面面积的总总和计算算。（2） 自然层内内的附层层、技术术层，按按其层高高在2.20mm以上部部位的上上口外围围小平投投影面积积计算。（3） 穿过房屋屋信道，房房屋内的的门厅、大厅，不不论其高高度，均均按一层层计算。门厅、大厅内内的回廊廊部分，层层高在22.200m以上上的，按按其水平平投影面面积计算算。（4） 楼梯间、电梯（观观光梯）井井、提物物井、垃垃圾道、管道井
13、井等均按按房屋的的自然计计算。（5） 突出房屋屋屋面，有有围护结结构且层层高在22.200m 以以上的方方形或坡坡形楼梯梯间、水水箱间、电梯机机房，按按其围护护结构外外围水平平投影面面积计算算。（6） 封闭阳台台、挑廊廊，按其其外围水水平投影影面积计计算。（7） 属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积总总和计算算。（8） 建筑物墙墙外有顶顶盖和柱柱的走廊廊、檐廊廊，按其其柱外水水平投影影面积计计算。（9） 房屋间永永久性的的、封闭闭的架空空通廊，按按外围水水平投影影面积计计算。（10） 净高在22.055m以上上的地下下室或半半地下室室，按其其外墙（不不包括采采光井、防
14、潮层层及保护护墙）外外围水平平面积计计算。（11） 有柱雨蓬蓬或有围围护结构构的门廊廊、门斗斗，按其其柱或围围护结构构外围水水平面积积计算。（12） 玻璃幕墙墙等作为为房屋外外墙的，按按其外围围水平投投影面积积计算。（13） 属永久性性建筑有有柱的车车棚、货货棚等按按柱外围围水平投投影面积积计算。（14） 位于自然然层以上上的假层层房屋或或斜面结结构房屋屋，按其其高度超超过2.20mm以上部部位的水水平投影影面积计计算（应应具备通通风、采采光条件件）。1.8.4. 计算一半半建筑面面积的范范围（1） 与房屋相相连有上上盖、未未封闭的的架空通通廊和无无柱的走走廊、檐檐廊，按按其围护护结构外外围水
15、平平投影面面积一半半计算。（2） 独立柱，单单排柱的的门廊、车棚、货棚、站台等等属永久久性建筑筑的，按按其上盖盖水平投投影面积积一半计计算。（3） 未封闭的的阳台、挑廊按按其水平平投影面面积一半半计算。（4） 无上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积总总和的一一半计算算。1.8.5. 不计算建建筑面积积的范围围（1） 层高在22.200m以下下的房屋屋，净高高在2.05mm以下的的地下室室和半地地下室。（2） 突出房屋屋墙面的的构件、配件、艺术装装饰、垛垛、挑沿沿、半圆圆柱、勒勒脚、台台阶等。（3） 房屋之间间无上盖盖的架空空通廊。（4） 无柱的雨雨蓬。（5） 建筑物内内的操作作平台、上
16、料平平台及利利用建筑筑物的空空间安置置箱、罐罐的平台台。（6） 骑楼、过过街楼的的用作街街巷通行行的部分分，以及及房屋层层用作街街头巷通通行的部部分。（7） 房屋的天天面，挑挑台，天天面上的的花园、泳池。（8） 消防、检检修等用用途的室室外爬梯梯。（9） 构筑物如如独立烟烟囱，烟烟道，水水塔，储储油（水水）池、罐，地地下人防防干、支支线等。1.8.6. 共有建筑筑面积的的分摊计计算1.9. 住宅设设计规范范中华华人民共共和国国国家标准准GB5500996199991.9.1. 术语（1） 地下室(bassemeent)：房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的11/2（2）
17、半地下室室(seemi-bassemeent)：房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的11/3，且且不超过过1/22者。1.9.2. 套内使用用面积计计算（1） 套内使用用面积包包括卧室室、起居居室（厅厅）、厨厨房、卫卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室室、壁柜柜等的使使用面积积的总和和。（2） 跃层住宅宅中的套套内楼梯梯按自然然层数的的使用面面积总和和计入使使用面积积。（3） 利用坡屋屋顶内空空间时，顶顶板下表表面与楼楼面的净净高低于于1.220m的的空间不不计算使使用面积积；净高高在1.20-2.110m的的空间按按1/22计算使使用面积积；净高高超过22.100的空
18、间间全部计计入使用用面积。（4） 坡屋顶内内的使用用面积应应单独计计算，不不得列入入标准层层使用面面积和标标准层建建筑面积积中，需需计算建建筑总面面积时，利利用标准准层使用用面积系系数反求求。（5） 阳台面积积应按结结构底板板投影净净面积单单独计算算，不计计入每套套使用面面积或建建筑面积积内。1.9.3. 层高和室室内净高高要求（1） 普通住宅宅层高不不宜高于于2.880m。（2） 卧室、起起居室（厅厅）的室室内净高高不应低低于2.40mm，局部部净高不不应低于于2.110m，且且其面积积不应大大于室内内使用面面积的11/3。（3） 利用坡屋屋顶内空空间作卧卧室、起起居室（厅厅）时，其其1/2
19、2面积的的室内净净高不应应低于 2.110m。（4） 厨房、卫卫生间的的室内净净高不应应低于22.200m。（5） 厨房、卫卫生间内内排水横横管下表表面与楼楼面、地地面净高高不得低低于1.90mm，且不不得影响响门、窗窗扇开启启。1.9.4. 电梯设置置7层以上上住宅或或住户入入口层楼楼面距外外设计地地面的高高度超过过16米以以上的住住宅必须须设置电电梯。2. 销售人员员须知2.1. 房屋与土土地房屋属于于不动产产，是附附着于土土地之上上的。由由于我国国的土地地分别属属于不同同的所有有者，所所以住房房能否出出售、购购买就与与土地属属于哪个个所有者者有直接接关系了了。我们们在了解解如何购购买住房
20、房、欲购购买的房房屋是否否能够用用于出售售、购房房后能否否一定取取得所有有权这样样一些问问题之前前，应当当首先了了解我国国的土地地所有权权制度。A.国家家所有的的土与集集体所有有的土地地目前，我我国的土土地只有有两面三三刀类所所有者：一类是是国家所所有，另另一类是是集体所所有。国国家所有有的土地地，其所所有权人人具有唯唯一性，而而集体所所有的土土地，则则分别属属于众多多的不同同的集体体。属于于国家所所有的土土地是：城市的的土地、农村和和城市郊郊区中由由法律规规定属于于国家所所有的土土地。属属于集体体所有的的土地是是：农村村和城市市郊区的的土地、宅基地地、自留留地、自自留山。对于集集体所有有的土
21、地地，国家家可以依依法征用用。B.两种种土地所所有权与与商品房房的出售售在两种土土地所有有权中，只只有属于于国家所所有的土土地才能能被依法法用于商商品房的的开发经经营。属属于集体体所有的的土地是是不能被被用于商商品房开开发经营营的。当当然，集集体所有有的土地地被国家家依法征征用后，还还是可以以用于商商品房开开发的。国家所有有的土地地被用于于商品房房的开发发经营是是有条件件的，即即开发商商必须向向国家支支付土地地使用出出让金，才才能从国国家取得得该片土土地在一一定期限限内的使使用权。目前，我我国从事事住宅开开发的单单位，可可以通过过两种途途径从国国家取得得土地的的使用许许可权：一是行行政划拨拨，
22、二是是有偿；转让。两种途途径的主主要区别别在于，取取得土地地使用权权是有偿偿还是无无偿的。房地产产开发商商用于商商品房开开发的土土地都必必须是有有偿的，即即必须是是向国家家交付了了土地使使用权出出让金的的土地。否则，建建设单位位对在该该土地上上建造的的房屋不不能取得得所有权权，而购购房者即即使支付付了房价价款，也也不能取取得所有有权。2.2. 八种国家家限制买买卖的房房屋违法或者者违章建建筑；房房屋使用用权不能能买卖，房房屋产权权有纠纷纷或产权权未明确确的；学学校、寺寺庙、庵庵堂等教教育、宗宗教建筑筑；著名名建筑物物或者文文物古迹迹等须加加以保护护的房屋屋；由于于国家建建设需要要，征用用或者确
23、确定为拆拆迁范围围内的房房屋；单单位不得得擅自购购买城市市私房；出租人人、共有有权人、出典人人的房屋屋可以出出售，在在同等条条件下，承承租人、共有权权人、承承典人有有优先购购买权；出卖享享有国家家或者单单位补贴贴廉价购购买或建建造的房房屋。2.3. 四种不应应购买的的房屋在集体所所有的土土地上兴兴建的房房屋。有有的地区区比如北北京市禁禁止利用用集体所所有土地地进行土土地和商商品房屋屋的开发发经营活活动。房房地产开开发商只只有取得得了国有有土地权权才可以以按规定定开发经经营土地地和商品品房。如如果开发发商没有有取得有有效的国国有土地地使用证证，购房房者就不不应考虑虑买其出出售的房房屋。非房地产产
24、开发商商建设销销售的房房屋。只只有批准准有房地地产开发发资格、领取营营业执照照的房地地产开发发商，才才可以开开发建设设和销售售商品房房。只有使用用权的房房屋。有有的地区区，对明明知其建建设的房房屋不能能买卖，无无法办理理合法房房地产买买卖手续续，非法法倒卖公公房使用用权的行行为，将将严厉查查处。因因此，这这种只有有使用权权的房屋屋也不应应购买。房屋产权权受到限限制的房房屋，也也不能购购买。这这包括经经人民法法院和仲仲裁机构构裁定限限制产权权转移以以入房屋屋已经设设定抵押押的情形形等。2.4. 国家对土土地使用用权出让让的年限限规定居住用地地70年；工业用地地50年；教育、科科技、文文化、卫卫生
25、、体体育用地地50年；商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年；综合或者者其它用用地500年。2.5. 建立房地地产开发发企业应应具备什什幺条件件有自己的的名称和和组织机机构；有固定的的经营场场所；有符合国国务院规规定的注注册资金金；有足够的的技术人人员；法律，行行政法规规规定的的其它条条件。2.6. 房地产开开发企业业的资质质标准划划分房地产开开发企业业按资质质条件划划分为五五个等级级。各级级企业的的资质标标准如下下：A.资质质一级企企业自有流动动资金22 0000 万元以以上，注注册资金金不低于于2 0000 万元元。有职称的的建筑。土木工工程。财财务管理理。建筑筑或房地地产经济济类的专专业管理理
26、人员不不得少于于40人，其其中有中中级以上上职称的的管理人人员不得得少于220人。设有高级级工程师师职称的的总工程程师。高高级会计计师职称称的总会会计师。经济师师以上（含含经济师师）职称称的总经经济师。工程技技术。经经济、统统计，财财务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称。具有5年年以上从从事房地地产开发发的经历历。近3年累累计竣工工30万平平方米以以上的房房屋建筑筑面积，或或与此相相当的房房地产开开发投资资。连续续4年建筑筑工程质质量合格格率达1100，优良良率达220以以上。B.资质质二级企企业自有流动动资金110000万元以以上，注注册资金金不低于于10000万元元。有职称称
27、的建筑筑、土木木工程、财务管管理、建建筑或房房地产经经济类的的专业管管理人员员不得少少于200人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员不不得少于于10人。工程技术术、经济济、统计计、财务务等业务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称。具有3年年以上从从事房地地产开发发的经历历。近3年累累计竣工工15万平平方米以以上的房房屋建筑筑面积，或或与此相相当的房房地产开开发投资资。连续续3年建筑筑工程质质量合格格率达1100，优良良率达110以以上。C.资质质三级企企业自有流动动资金5500万万元以上上，注册册资金不不低于5500万万元。有职称的的建筑、土木工工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产
28、经济济类的专专业管理理人员不不得少于于10人，其其中具有有中级以以上职称称的管理理人员不不得少于于5人。工程技术术。财务务负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，其它它业务负负责人具具有相应应专业助助理以上上职称，配配有初级级以上职职称的专专业统计计人员。具有2年年以上从从事房地地产开发发的经历历。累计竣工工5万平方方米以上上的房屋屋建筑面面积，或或累计完完成与之之相当的的房地产产开发投投资。建建筑工程程质量合合格率达达1000。D.资质质四级企企业自有流动动资金2200万万元以上上，注册册资金不不低于2200万万元。有职称的的建筑、土木工工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产经济济类的专专业
29、管理理人员不不得少于于5人。工程技术术负责人人具有相相应专业业中级以以上职称称，财务务负责人人具有相相应专业业初级以以上职称称，配有有专业统统计人员员。资质五级级企业。自有流动动资金不不低于1100万万元，具具体标准准由省、自治区区。直辖辖市建设设行政主主管部门门制定。2.7. 商品房保保修规定定建设部在在19998年发发布的商商品住宅宅实行质质量保证证书和住住宅使用用说明书书制度的的规定中中明确规规定，正正常使用用情况下下商品住住宅各部部位。部部件的保保修内容容和保修修期为：屋面防防水3年；墙墙面。厨厨房和卫卫生间地地面、地地下室。管道渗渗漏：年年；墙面面。顶棚棚抹灰层层脱落：年；地地面空鼓
30、鼓开裂。大面积积起砂11年；门门窗翘裂裂。五金金件损坏坏1年；管管道堵塞塞2个月；供热。供冷系系统和设设备：个个采暖期期或供冷冷期；卫卫生洁具具、年；灯具。电器开开关6个月。其它部部位、部部件的保保修期限限由房地地产开发发企业与与用户自自行约定定。2.8. 房屋顶层层平面使使用权可可否出售售有些房地地产开发发公司将将商品房房屋面出出售或出出租给顶顶层购房房户，这这是不符符合有关关法律，法法规的行行为。根根据建设设部19989年年11月21日发发布的城城市异产产毗连房房屋管理理规定的的第六条条规定：“（异产产毗连房房屋）所所有人和和使用人人对共有有共享的的门厅。阳台、屋面、楼道、厨房、厕所，以以
31、及院落落。上下下水设施施等，应应共同合合理使用用并承担担相应的的义务，除除另有约约定外、任何一一方不得得多占。独占”。“所有人人和使用用人在房房屋共有有、共享享部位。不得有有损害他他方利益益的行为为”。因此此，房地地产开发发公司将将屋面使使用权向向顶层住住户出售售是侵犯犯其它楼楼层购房房户即第第三人的的合法权权益的行行为，而而归于无无效。当当然，房房地产开开发公司司如果已已与其余余楼层购购房户达达成协议议则另当当别论。此外，房房地产开开发公司司以一定定的价格格出售屋屋面的使使用权，并并称此举举乃收口口成本的的，亦属属不合法法。因为为根据国国家物价价局、建建设部等等四部门门于19992年年7月2
32、8日发发布的商商品住宅宅价格管管理暂行行办法第第五条规规定精神神，商品品房屋面面的建造造成本已已包含于于建筑总总成本之之内，房房地产开开发公司司未经物物价部门门批准再再行收取取价款，没没有法律律依据，亦亦不符合合物价政政策。2.9. 房地产开开发企业业的成本本构成A.土地地成本l 土地补偿偿费用：合作方方的条件件，或转转让费。l 土地出让让收益金金：国家家按土地地类别收收取土地地转让费费用。B.建筑筑安装成成本一般砖混混结构为为60007000元m2，框框架结构构为900010000元m2，装装修费用用按实际际情况另另计。C.企业业管理费费：一般般占销售售回收金金额的22。D.销售售广告费费：
33、一般般占销售售回收金金额的223。E.前期期费用l 勘测费：按建筑筑面积33元m22收取。l 设计费按设计计单位资资质及建建筑面积积收取。F.前期期税费l 固定资产产投资方方向调节节税。根根据开发发项目性性质不同同按总投投资比例例的0.5、10、15、30收收取，中中外合资资可免征征，一般般为5。l 城市设施施有偿使使用费：按100元/m22收取。l 城市规划划管理费费：按勘勘测设计计费，建建安成本本的3%收取。l 新型墙体体保证金金：按445元m22收取，竣竣工验收收合格后后退回。l 工程质量量监督费费：按勘勘测设计计费。建建安成本本的25 收取。l 学校修建建费；按按2元m22收取。l 人
34、防异地地建设费费：按110元m2收取取。l 房屋拆迁迁管理费费：按土土地补偿偿费用的的05收取取，不涉涉及房屋屋拆迁的的免收。l 供水增容容费：按按所需水水管粗细细划分，每每1000mm管管需增容容费500 0000元。l 电增容费费：计算算所需用用电量，按按6500元kWW收取。F.营业业税：按按销售收收入的333计算算。G.所得得税：l 企业所得得税：按按毛利润润的244计算算。l 地方所得得税：按按毛利润润的3计算算。H.其它它费用：包括不不可预见见费用，鉴鉴证费等等，按销销售收入入的1。5计算算。* 以上上所列数数字，视视时间性性和各地地具体情情况不同同会有所所差别。2.10. 商品房
35、销销售必备备的“五证”一是该项项物业的的计委立立项，可可行性研研究的批批件不能能少，二二是规划划局的规规划许可可证不能能少，三三是土地地使用证证不能少少，四是是建设部部门颁发发的开工工建设许许可证不不能少，五五是房管管局的商商品房预预售许可可证不能能少。2.11. 贷款2.11.1. 个人住房房贷款个人住房房贷款是是指银行行向借款款人发放放的用于于购买自自用普通通住房的的贷款。借款人人申请个个人住房房贷款时时必须提提供担保保。2.11.2. 个人住房房贷款的的种类目前，个个人住房房贷款一一般有委委托贷款款。自营营贷款和和组合贷贷款三种种。个人住房房委托贷贷款指银银行根据据公积金金管理部部门的委
36、委托，以以公积金金存款为为资金来来源，按按规定的的要求向向购买普普通住房房的个人人发放的的贷款。个人住房房自营贷贷款是以以银行信信贷资金金为来源源向购房房者个人人发放的的贷款。个人住房房组合贷贷款指以以公积金金存款和和信贷资资金为来来源向同同一借款款人发放放的用于于购买自自用普通通怯房的的贷款，是是个人住住房委托托贷款和和自营贷贷款的组组合。2.11.3. 住房按揭揭贷款按揭贷款款是住房房担保贷贷款的一一种。是是指购房房者以所所购住房房做抵押押并由其其所购买买往房的的房地产产开发企企业提供供担保的的个人住住房贷款款。2.11.4. 办理个人人住房贷贷款业务务的银行行经中国人人民银行行批准设设立
37、的商商业银行行和住房房储蓄银银行都可可以办理理。2.11.5. 个人住房房贷款发发放对象象个人住房房贷款的的发放对对象是具具有完全全民事行行为能力力的自然然人，即即年满118岁的的公民。2.11.6. 申请个人人住房贷贷款需具具备的条条件申请个人人住房贷贷款需具具备以下下条件：具有城城镇常住住户口或或有效屠屠留身份份；有稳稳定的职职业和收收入，信信用良好好，有偿偿还贷款款本息的的能力；具有购购买往房房的合同同或协议议；不享享受住房房补贴的的以不低低于所购购住房全全部价款款的300作为为购房首首期付款款；享受受住房补补贴的以以个人承承担部分分的300作为为购房的的首期付付款；有有贷款办办认可的的
38、资产作作为抵押押或质押押，或有有足够代代偿能力力的单位位或个人人作为保保证人；贷款人人规定的的其它条条件。2.11.7. 个人住房房贷款的的期限和和利率期限：最最长不得得超过220年。利率如如表1所示。贷款期限限1年以上上的遇利利率调整整，从下下年开始始按新利利率相应应档次执执行。表1 个人住住房贷款款的利率率2.11.8. 申请个人人住房贷贷款的大大致程序序大致程序序为：向向银行提提出贷款款申请，银银行审查查同意后后签订贷贷款合同同和担保保合同，按按要求到到当地房房地产管管理部门门，保险险公司。公证等等部门办办理抵押押登记、保险和和公证手手续，再再到银行行办理贷贷款手续续。2.11.9. 申
39、请个人人住房贷贷款需提提供的材材料申请个人人住房贷贷款应向向银行提提供下列列材料：身份证证件（指指居民身身份证、户口本本和其它它有效居居留证件件）；有有关借款款人家庭庭稳定的的经济收收入的证证明，符符合规定定的购买买住房合合同意向向书、协协议或其其它批准准文件；抵押物物或质物物清单。权属证证明以及及有处分分权人同同意抵押押或质押押的证明明；有关关部门出出具的抵抵押物估估价证明明；保证证人同意意提供担担保的书书面文件件和保证证人资信信证明；申请住住房公积积金贷款款的，需需持有住住房公积积金管理理部门出出具的证证明；贷贷款人要要求提供供的其它它文件或或资料。2.11.10. 个人住房房贷款的的发放
40、数数量个人住房房贷款发发放的数数额，不不享受住住房补贴贴的，一一般按拟拟购住房房价值扣扣除其不不低于房房款300的首首期付款款后的数数量确定定；享受受住房补补贴的一一般按个个人承担担部分的的刀确确定。住住房公积积金贷款款额度不不超过借借款家庭庭成员退退休年龄龄内所交交纳住房房公积金金数额的的2倍。2.11.11. 个人住房房贷款的的担保方方式个人住房房贷款采采用抵押押、质押押、保证证和抵押押（质押押）加保保证四种种担保方方式。抵押贷款款方式是是指贷款款银行以以借款或或第三人人提供的的符合规规定条件件的财产产作为抵抵押物而而向借款款人发放放贷款的的方式。质押贷款款是指借借款人或或第三人人将符合合
41、规定条条件的权权利凭证证交由贷贷款银行行占有，贷贷款银行行以该权权利作为为贷款担担保而向向借款人人发放贷贷款的方方式。保证贷款款方式是是指贷款款银行以以借款人人提供的的具有代代为清偿偿能力的的法人或或个人作作为保证证人而向向其发放放贷款的的方式。抵押（质质押）加加保证贷贷款方式式是指贷贷款银行行在借款款人或第第三人提提供抵押押（质押押）的基基础上，同同时要求求借款人人提供符符合规定定条件的的保证人人作为贷贷款担保保而向借借款人发发放贷款款的方式式。2.11.12. 可作为个个人住房房贷款的的抵押物物l 抵押人所所有的房房屋和其其它地上上定着物物。l 抵押人依依法取得得的国有有土地使使用权。l
42、贷款银行行认可的的其它符符合法律律规定的的财产。l 凭证式国国库券。l 国家重点点建设债债券。l 金融债券券。l AAA级级企业债债券。l 存单等有有价证券券。2.11.13. 个人住房房贷款的的保证法人和个个人均可可为个人人住房贷贷款提供供保证。保证人人是法人人的，必必须具有有代为偿偿还全部部贷款本本息的能能力，且且在银行行开立有有存款帐帐户。保保证人是是个人的的，必须须有固定定经济来来源，具具有足够够代偿还还能力，并并且在银银行存有有一定数数额保证证金。2.11.14. 申请个人人住房贷贷款需办办理的手手续申请个人人住房贷贷款还需需在保险险公司。公证部部门和当当地房地地产管理理部门办办理保
43、险险。公证证和房产产抵押登登记等手手续。2.11.15. 个人住房房贷款的的提取贷款的提提取主要要有以下下两种方方式：A.直接接提款。借款合合同生效效后，借借款人按按照合同同约定的的用款计计划，将将所借款款项直接接转入其其在贷款款行开立立的存款款户。B.专项项提款。借款合合同生效效后，由由借款人人委托贷贷款行按按借款合合同约定定的时间间，将借借款一次次或分次次转入售售房单位位或开发发商在有有关银行行开立的的存款户户内。采采取专项项提款方方式的借借款人，在在提取贷贷款时，必必须向贷贷款行提提供有关关合同。协议付付款通知知等凭证证。用住房公公积金发发放的贷贷款，采采取专项项提款方方式。2.11.1
44、6. 个人住房房贷款的的偿还偿还贷款款本息的的方式由由借贷双双方商定定，并在在借款合合同中载载明，贷贷款期限限在1年以内内（含11年）的的，实行行到期一一次还本本付息，利利随本清清；贷款款期限在在1年以上上的，按按月归还还贷款本本息，一一般有：月均还款款法。贷贷款期内内每月以以相等的的额度平平均偿还还贷款本本金和利利息。累进还款款法，贷贷款期内内，逐年年或每隔隔儿年按按一、定定比率递递增还款款额，但但每年或或某几年年内各月月均以相相等的额额度偿还还贷款本本金和利利息。2.11.17. 办理个人人住房贷贷款的注注意事项项按期归还还贷款本本息。不提供虚虚假文件件或资料料未经贷款款银行同同意，不不将
45、设定定抵押权权或质押押权财产产或权益益拆迁、出售、转让赠赠与或重重复抵押押。不擅自改改变贷款款用途，挪挪用贷款款。配合贷款款银行对对贷款使使用情况况进行监监督检查查。不与其它它法人或或经济组组织签订订有损贷贷款银行行权益的的合同或或协议。保证人违违反保证证合同或或丧失承承担连带带责任能能力，抵抵押物因因意外损损毁不足足以清偿偿贷款本本息，质质物明显显减少影影响贷款款人实现现质权时时，借款款人要按按贷款银银行的要要求落实实新保证证或新抵抵押（质质押）。2.11.18. 各银行办办理个人人住房贷贷款的具具体手续续各银行办办理个人人住房贷贷款时，可可根据个个人住房房贷款管管理办法法制定定具体实实施细
46、则则，具体体手续可可以有所所不同。例如中中国工商商银行广广西区分分行个人人住房贷贷款操作作程序如如下：开发商与与银行签签订个人人住房贷贷款协议议；购房者向向开发商商提交借借款申请请；开发商列列出借款款人名单单及有关关资料交交中国工工商银行行；中国工商商银行根根据清单单及有关关材料进进行贷款款前调查查核实；银行认可可的借款款人先将将不低于于刀购购房款交交到工行行指定开开发商的的帐户；借款人将将与开发发商签订订的购房房合同及及缴款收收据办理理评估。保险、登记手手续；借款人与与银行签签订借款款合同，银银行将贷贷款转入入开发商商的存款款帐户。开发商将将借款人人的房产产证及他他项权证证交工行行抵押保保管
47、；借款人逐逐月归还还贷款本本息，贷贷款还清清后，银银行退回回房产证证并注销销抵押登登记。3. 合同、住住宅使用用说明书书和质量量保证书书3.1. 购房合同同3.2. 住宅使用用说明书书3.3. 住宅质量量保证书书4. 名词解释释及客户户关心问问题参考考材料4.1. 常用名词词解释按照国家家对进入入房地产产市场的的住宅所所实行的的政策为为标准可可分为：房改房房、经济济实用房房（包括括解困房房和安居居房）、小康住住宅、存存量房、商品房房。房改房：根据国国家住房房制度改改革政策策向住户户出售的的现居住住房屋。房改房房是指按按照单位位的分房房原则，如如依照工工龄、职职务或职职称等，已已经分配配或将要要执行国国家规定定的房改改标准出出售或出出租的住住房。经济适