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1、000实战情景训练情景1：顾客站在盘源架前说：“我随便看看常见应对1.好的，您请随便看吧估计不出30秒，顾客就会离开 2.您好，这是我的名片，有需要的话可以进来了解一下。顾客倍感压力，30秒左右将离开 3.外面天气热，进来坐坐，我给您详细介绍一下顾客赶到过分热情，搭讪几句便离开引导策略当看到顾客站在店门门口观看“盘源架时，物业参谋的通常做法是立即起身来到门口，对顾客说“先生/小姐，请问有什么可以帮到您的？而顾客经常会说：随便看看！顾客这样说通常有两个原因：一是顾客闲逛而至，想了解一下目前房地产市场的行情，真的只是想随便看看而已，二是顾客在该门店的盘源架上还没有看到他想买或租的房子，不想过早地接
2、触物业参谋，不管是哪种情况，顾客的心理都对物业参谋建起了一条心理防线，任何不恰当的言行举止都可能导致顾客立即离开。 遇到这种情况，物业参谋一定要用话术让参谋在30秒内立即对物业参谋的话题感兴趣，并接受物业参谋的邀请，来到店内坐下详谈，从而进一步了解顾客的真实需求。否那么，顾客会子30秒内离开。话术范例范例一：物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾客顾客：“我随便看看！顾客建起心理防线，想摆脱物业参谋物业参谋：“哦！昨天有个业主要出国，委托我们放了一个盘，不知道您有没有兴趣进来了解一下？物业参谋立即抱出一个小廉价，通常人都会感兴趣，会顺从物业参谋的安排，入店了解一下。注
3、意：此处，物业参谋没有用“买而是用有没有兴趣进来了解一下，来减轻顾客的压力，以到达让顾客入店的目的。范例二：物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾客顾客：“我随便看看！顾客建起心理防线，想摆脱物业参谋物业参谋：“哦，昨天有个业主放了一个超值盘，他因急着用钱，降了5万，不知您有没有兴趣来了解一下？物业参谋立即抛出一个业主着急筹钱，廉价了5万元钱的小廉价范例三：物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾客顾客：“我随便看看！顾客建起心理防线，想摆脱物业参谋物业参谋：“哦，昨天有个客人因急着要调到外地工作，委托我们放了一个盘，不知您有没有兴趣进来了解一
4、下？工作紧急调动，让顾客产生乘机压价，占小廉价的想法方法技巧故做巧合声，向顾客抛出“小廉价出国式：以业主出国因而放盘为由，让顾客以为有廉价可捡；筹钱式：通常以业主生意筹钱降价等为由，让顾客想捡廉价货；生病式：以业主家人需要钱治病等为由，让参谋产生捡廉价的心理。物业参谋以“不知有没有兴趣进来了解一下来缓冲顾客心理压力。物业参谋引导顾客入店、坐下并提供优质效劳，详细了解顾客需求。举一反三当顾客对你说“随便看看时，你的话术还有哪些？1. 2. 3. 情景2顾客指着盘源纸问：“这套6035万的房子是怎样的?常见应对1.这是某某花园的B栋7楼，电梯楼，高层单位，靠近马路。靠近马路，过早地暴露房屋缺点，让
5、顾客失去兴趣，从而失去接近顾客的时机2.这是无电梯的7楼单位顾客可能会想，我还是想买电梯楼，没兴趣3.这是某某街的，有钥匙，我可以现在带您去看楼。顾客还没有了解清楚情况，物业参谋就要求顾客看楼，顾客会觉得唐突，搭讪几句后可能拒绝物业参谋引导策略当顾客现在店门口的盘源架前问物业参谋：“这套6035万的房子是怎么样的？外表顾客已经注意到了这个楼盘，想了解一下房子的相关情况，但这并不说明顾客对这套房子有兴趣或喜爱，现阶段顾客的心理只是想了解一下而已，如果此时物业参谋不管三七二十一就急忙介绍房子的话，通常会抓不住顾客需求重点，从而使顾客失去兴趣，开始疏远甚至离开物业参谋。 遇到这种情况，物业参谋如果在
6、前三句话不能吸引顾客的兴趣，顾客对这套房子的喜爱将降至冰点，物业参谋也将失去接近这个参谋的时机。如何能够有效地引发顾客兴趣呢？物业参谋可遵循“卖点直击法那么，直接将这套房子的最大卖点介绍给顾客，并在介绍时营造一种受欢送的态势，在这个过程中，物业参谋切忌太过罗嗦的直白式全面介绍，而是通过突出卖点引发顾客兴趣。话术范例话术范例一 物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾客顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？顾客用手指着盘源纸问，外表顾客已经注意到这套房子吗，想了解一下，在没有了解这套子的情况下，顾客的心理师不会产生兴趣的。物业参谋：“哦！这套房子阿，就在后面这个小区，我
7、刚带客人看完回来，南北对流，并且有入户花园，挺大的，面积只计一半，大概有5平方米是送的。物业参谋立即用“有入户花园，南北对流的卖点来吸引顾客，在介绍入户花园时，物业参谋特意用面积只计一半，相当于有5平方米的送的来进一步引发顾客的兴趣。范例二：物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾客顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？顾客想了解这套房子物业参谋：哦！这套房子阿，昨天收的盘。今天已经有两个客人看了，挺好的，可以看到全线江景的，并且还送一个30的大露台、物业参谋用江景，送大露台的卖点来引发顾客的兴趣范例三：物业参谋：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？物业顾客开始接近顾
8、客顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？顾客想了解这套房子物业参谋：“今天怎么这么多人问这套房子自言自语。这是后面这个小区的，我刚带客人看完，房屋非常实用，采光，通风一流，而且还是双阳台，实用率非常高通过自言自语说今天很多人看，引起顾客注意，顾客心理想很多人看，一定是好才会多人看，这种话术可以引发顾客立即去看楼的欲望，此外，物业参谋用通风，采光一流，双阳台，实用率非常高的卖点来强化顾客兴趣方法技巧营造“受欢送的态势刚看完，如：这套房子阿，我刚带客人看完多人看，如：这套房子阿，昨天收的盘，今天已经有两个客人看过了多人问，如：今天怎么这么多人问这套房子，这套房子物业参谋立即抛出该套房子的最大“卖
9、点引发顾客的兴趣专业素质非常重要，物业参谋应对自己门店的所有盘源及广告盘盘源的细节熟背下来，切忌对盘源不熟悉，给顾客留下不专业的印象。举一反三当顾客指着盘源纸问：“这套6035万元的房子是怎样的请你列举三种不同话术：1. 2. 3. 请你总结你所在区域顾客通常感兴趣的房屋三大卖点？1. 2. 3. 情景3顾客前来找你，说是王某某介绍来找你买房的常见应对1.您好，请问有什么可以帮到您的？顾客是别人介绍来找你的，此话易让顾客产生疏远感2.您好，请问您要买什么样的房子？盲目发问，顾客会觉得你太势力，是个生意人3.您好，王某某以前在我这买过房，您是他朋友吧？应酬，套近乎，让顾客舒解压力，产生亲近感引导
10、策略顾客是之前的老客户王某某介绍来找你买房。通常在这种情况下，顾客对物业参谋是有所认知的，他的认知是通过物业参谋之前成交的客户王某某介绍获取的，他此次来找物业参谋买房的原因也主要是因为王某介绍的某些因素让他决定来找你的。换句话说，王某某的介绍的这些方面在顾客买房的影响因素中，顾客觉得是非常重要的，而恰恰是王某某的介绍，让顾客觉得物业参谋在这方面做的非常好，顾客是满怀信心才会来找物业参谋的，因此，这时物业参谋必须了解到老客户王某某室如何介绍的，否那么，物业参谋在此之后的售楼工作将处于被动状态，甚至走向相反的方向，最后导致顾客失望而去。 在这种情况下，物业参谋必须通过话术来达成两个方面的目的，一是
11、说明及强调顾客经老顾客王某某介绍来找物业参谋买楼是明智之举，二是了解老客户王某某室如何对顾客介绍物业参谋的，然后根据老顾客王某某介绍的方面来重点该向该顾客进行介绍及推荐。话术范例范例一：顾客：“请问钟诚物业参谋的名字先生在吗？顾客一上门就直接找物业参谋钟诚：“我是钟诚，请问您是？陌生人找，物业参谋通过询问先确认一下对方身份顾客：“我叫李琦，是您之前的顾客王五介绍我来找您的顾客道明身份钟诚：对对，王五去年九月份在我这里买了一套房子，我们公司大概有一半的客人都是老客户介绍来的，王五能介绍您来，真让我感到快乐，通过公司大概有一半的客人是老客户介绍来的，强调公司效劳水平高，回头客多，同时这也起到强调顾
12、客经王五介绍来是明智之举，给顾客以信心。顾客不做声表示对物业参谋的认同钟诚：请问，王五是如何向您介绍的？发问向老客户了解介绍了哪些方面顾客：王五说你们这里公司大，交易标准，盘源也多，过户手续办得很快注意，从顾客的言语我们可以感觉到顾客买楼时注意平安，标准交易，并希望效率高。因此，物业参谋在与其此后交往中，必须强调公司的品牌及口碑，让顾客放心，并要强调公司的效率，可以保证他以最快的速度买到满意的房子范例二： 顾客：请问刘楠物业参谋的名字在吗？顾客一上门就直接找物业参谋刘南：我是刘南，请问您如何称呼？物业参谋想先确认一下对方的身份顾客：我叫李琪，是您之前的顾客王五介绍我来找您的，顾客道明身份刘南：
13、对对，王五去年九月份在我这里买了一套房子，他已经介绍三个客人给我了，王五能介绍您来，真让我感到快乐通过说明王五已经介绍三个客人来说明自己做的非常出色，要不然，王五不可能介绍三个客人给自己刘南：哦 对了 请问王五是怎杨同您介绍的？发问了解介绍了哪些方面顾客：王五说你们这里盘源多，过户手续办的很快这是这位顾客买楼过程中特比关注的方法技巧强调公司回头客多，效劳好：不要急于询问顾客需求，而是强调公司回头客多，效劳好，让顾客觉得经人介绍前来时明智之举。询问顾客“老顾客是如何介绍的顾客可能是冲着你公司的品牌、口碑、标准管理、办事效率而来顾客可能是冲着物业参谋个人口碑及操守而来。物业参谋在楼盘介绍及看楼跟进
14、过程中，要不断强调顾客前来的理由举一反三请你设计几种向顾客强调你公司回头客多、效劳好的话术。1. 2. 3. 请你设计老顾客对你或你公司进行推介的话术。1. 2. 3. 情景4顾客打 问：你们那套8040万元的房子是怎样的？您是说?XX日报?上登的那套吧！这是某某花园A栋高层单位这种话术比拟平淡，顾客听后不会有迫切地想听下去的心情2.这套房子不错，是7楼的，非常方正实用虽然道出一点房屋特色，但不够吸引人，在 沟通中，这样是很难引起顾客兴趣的3.这房子是4楼的，很不多，有很多人看，请问您是什么时候有空过来看一下？顾客还没有了解，就想让其前来看楼，会让顾客产生压力，从而没兴趣听下去引导策略当顾客打
15、 问：你们那套8040万的房子是怎样的？顾客一般是看了公司广告后才来电咨询的，这时顾客是对广告上这套8040万的房子有一点兴趣，想了解一下，然后决定要不要看这套房子，因此，当顾客在 中说出这句话时，物业参谋在答复的话句中，必须立即描述出这套房子的卖点及亮点，以引发顾客看楼的兴趣。 当物业第一次接触顾客是在这种 联系的情景下，物业参谋可以通过“卖点直击引发顾客兴趣，将这套房子的最大卖点立即告诉顾客，引发顾客的兴趣，物业参谋也可以通过营造该广告楼盘欢送的态势，让顾客在 的另一端产生立即向前来该房子的心理，从而接受物业参谋的看楼邀请。话术范例范例一： 顾客：你们那套8040万的房子是怎样的？顾客想了
16、解这套房子物业参谋：先生，你好，我们这里有多套8040万元的房子，不知您是在哪里得知这套8040万房子的消息？一方面强调我这里顾客可选择的房源多，买楼市找对地方了，另一方面为下面的话术买下铺垫顾客：是这个星期一的?XX日报?物业参谋：哦 对了，我想起来了，这个星期一是在那里做广告了，怪不得这两天这么多人打 来问这套房子通过很多人打 来问引发顾客迫切想看这套房子的兴趣，从而掌握住顾客的想看房子的情绪。范例二 顾客：请问，你们在?XX日报?上登的那套8040万的房子是怎样的？顾客想了解这套房子物业参谋：您问?XX日报?登的那套阿？顾客：是的物业参谋：我刚带两个客人看完回来，是某某小区A栋高层单位，
17、可以看江景，事业非常开阔，并且是双阳台，非常实用，用钢带两个客人看完来突出这套房子很多人看，激发顾客想看的情绪，然后立即道出楼盘卖点，稳固顾客想看房子的情绪。范例三： 顾客：请问，你们在?XX日报?上登的那套8040万的房子是怎样的？顾客想了解这套房子物业参谋：您问?XX日报?登的那套阿？顾客：是的物业参谋：那套房子是A栋的高层单位，不好意思，刚刚有个客人下定了，不过，昨天我们另外一收了一个也是这个小区的，是B栋的，楼层比这个低几层，价钱和面积都是一样的，非常超值，可以看江景的，视野非常开阔，并且是双阳台，非常实用，通过说A栋单元打广告不久后就有客人定下来，来说明这个价位的房子非常好卖，让顾客
18、有打迟 就会错失时机的失落感，而正是在顾客有失落感的同时，又给顾客提供一个同等的时机选择，让顾客产生迫切想过来看房子的情绪。方法技巧 中营造房子“受欢送态势说“刚看完如这套房子阿，我钢带客人看完说“多人看如这套房子阿，刚收的盘，已经有很多人在看了 迟了就可能错失时机说“已有人下定，让顾客有错失时机的失落感，与此同时提供顾客一个同等时机物业参谋立即抛出该套房子的最大“卖点稳固顾客的热切情绪专业素质非常重要，物业参谋应对自己公司什么时间、什么媒体刊登了广告，以及刊登的每个盘源细节均要熟背，切忌对盘源不熟悉，给顾客留下编故事骗人的感觉。举一反三当顾客打 ：这套8040万元的房子是怎样的？请你再列举三
19、种不同话术1. 2. 3. 请你总结你公司广告盘源通常能引发顾客感兴趣的三大卖点？1. 2. 3. 情景5为吸引客人，你刊登了一套不存在的笋盘广告，顾客打 咨询该盘情况常见应对1.这套房子是楼梯九楼的顶楼想以顶楼来拒绝顾客，这种话术顾客听的太多 知道是骗人的，不会留下联系 2.这套房子是临马路的这种房子很吵的想以吵闹来拒绝顾客，这种话术顾客也听得太多，知道是骗人的，不会留下联系 3.这套房子刚刚有人下定了已经售出这套房子笋盘已售出，让顾客没了选择，然后介绍贵一点的房子，这通常会让顾客反感引导策略我们在刊登盘源广告时，为了能够吸引更多的买家打 前来咨询，有事偶尔会刊登一些笋盘广告其实这些房子根本
20、不存在，只是为了吸引顾客打 前来吗，收集尽可能多的买楼客户资料当顾客打 前来咨询这些广告盘时，物业参谋在话术上如果处理不当，或者总是使用上面这些话术，将很难成功，顾客在太多的这类故事面前，已经有了免疫力，这些招数很难发挥其成效。 在这种情况下，为了更好地实现刊登广告的目的，物业参谋在与顾客 沟通时，可告诉顾客这套房子是比拟好的一套房子，只是不能立即看楼，需要预约看楼，要求顾客留下联系方式，收集顾客资料，而到了约定看楼日期时，物业参谋可告诉该房子刚刚成交，让顾客产生好时机没有把握住的遗憾，然后顺势推介一些略贵的类似盘源，以到达预定目标。话术范例范例一： 顾客：请问你们星期一?XX日报?登的那套8
21、035万元的房子是怎么样的？顾客询问，外表顾客有兴趣了解物业参谋：是某某花园的，价格已经非常吸引顾客，这时不需要解说楼盘，事实上也无法塑造房屋卖点，因为该房屋不存在顾客：这个价格，是不是九楼顶楼的？顾客对市场有一定的了解，表示疑心物业参谋：不是如果说是，方法太老套，顾客可能立即挂了 顾客：那是马路边的吗？顾客还在疑心物业参谋：不是，是小区内B栋5楼的一个单位，如果说是，方法太老套，顾客也可能立即挂了 ，答复否后，为了消除顾客的疑心态度，用直接答复来消除顾客所有的疑惑顾客：哦 那今天能看楼吗？显然顾客已经非常感兴趣了，想立即看楼物业参谋：不好意思，昨天业主有急事出差了，明天晚上就可以回到广州，您
22、看这样好吗？业主一回到广州，我就立即约他来开门看楼，您看，后天早上我给您 方便吗？用业主出差来缓冲，加强顾客迫切想看楼的情绪顾客：那也好因为价格笋，顾客只好无条件接受物业参谋的建议物业参谋：周先生，那您的 是？乘机 顾客信息顾客：138XXXXXX第三天早上物业参谋：周先生，不好意思，本来今天要约您看的这套房子，由于价格非常低，我同事有个客人迫不及待去敲了楼上6楼业主家的门，看了房屋结构后就抢在所有人前面，没有直接看5楼，就下定了，真的不好意思，没方法在看这套房子了。巧妙地把这套根本不存在房子的事实用成交来掩盖了，同时给买家一个心理暗示，好房子一定要快为日后促使买家快点定下埋伏顾客：阿 这样阿
23、心理立即有种错失一个大好时机的遗憾感物业参谋：不过，周先生，我哥好消息我要告诉您，昨天我们收了一个盘，面积与这个差不多，就是多了两万元，8037万元，但朝向及通风，采光都比这套房要好很多，而且是双阳台，也非常好超值，您要不要现在过来看看，我们这里有钥匙的在顾客遗憾的同时，立即推出我们要推荐的房子，让顾客有种不能再错失时机的感觉，从而接受看楼邀请方法技巧告诉顾客房子比拟好，性价比高，由于业主有事，需要预约看楼；出差式：以业主急事出差为由，不能立即看楼，要求顾客留下联系方式。急事式：以业主有急事回乡下等为由，不能立即看楼，要求顾客留下联系方式。出国式：以业主这几天在办护照手续为由，没时间看楼，要求
24、顾客留下联系方式。预约的看楼那天，物业参谋告诉顾客有同时的客人看楼上或楼下相同单元结构的房子后就定下来了，看该房屋已经没有意义了，乘机推介真正想要推介的房子。举一反三当顾客咨询不存在的广告笋盘时，请你再到列举三种不能立即看楼的理由？1. 2. 预约的看楼当天，物业参谋 通知顾客预约房屋已成交，请你列举三种别人没看楼就成交的情景？1. 2. 情景6顾客问：你们这里有没有XX花园70二居室的房子？常见应对1.有阿，有一套17栋7楼的单位。顾客可能想，7楼太高了，不想要，没兴趣在听物业参谋介绍下去2.有阿，有一套7楼35万元。顾客可能在隔壁中介看过这套，最后谈价谈到33万元，一听35万元可能没兴趣了
25、3.有阿，有好多套，请问您要什么样的呢？顾客问得这么清晰，一定是看过类似房子，一听问要什么样的，会让他不知所措引导策略第一次接触到顾客时，如果顾客直接问到房屋的具体面积、户型等资料，说明顾客在与你接触之前的可能，一是已经通过其他中介看上了XX花园，70二居室，但来不及下定，别人成交了，所以到你公司继续寻找，二是已经在其他中介看上70二居室，但价格谈不拢，想换家中介试试，三是有朋友住在XX花园，也是70二居室房子，看了觉得不错，想来了解一下有没有类似房子，不管是那一种情况，顾客的购房需求都是非常清晰的。 遇到这种情况，物业参谋与顾客沟通的重点不应房在顾客需求状况上面，而是要放在顾客属于哪一种类型
26、鄂原因上面，要不然，顾客会不耐烦同你交谈，在搞清顾客原因后，物业参谋在根据原因景星有针对性地应对，介绍适宜的房子给顾客，或是根据顾客信息，寻找顾客新的需求。话术范例范例一：顾客：请问你们这里有没有XX花园70二居室的房子？顾客单刀直入谈需求物业参谋：有阿 请问您之前看过这里的70二居室得房子吗？在答复顾客的同时，把话题转向摸清顾客购房原因顾客：看到没看过，只不过我有个朋友住在这里，也是70二居室的顾客道出原因，说明夜喜欢他朋友这种类型的房子物业参谋：那您朋友是住哪一栋？搞清原因后，进一步确认详细需求顾客：是17栋15楼B单元阿顾客道出心目中的比拟对象物业参谋：我们这里有一套13栋的6楼B单位，
27、户型和面积同您朋友那套是一样的，该楼层虽然低一点，单这套的景观却比您朋友那套好狠多，可以看到花园和泳池，其实低楼层看景观会感觉很多，高了就看不清，还有，这一栋是南北草香对流通风，您有兴趣的话，我现在就可以带您上去看看，我们有钥匙。在进一步摸清顾客需求后，精准推介房源，并巧妙地介绍房屋的优劣顾客：那好吧范例二：顾客：请问你们这里有没有XX花园70二居室的房子？顾客单刀直入谈需求物业参谋：有阿 请问您之前看过这里的70二居室的房子吗？在答复顾客的同时，把话题转向摸清顾客购房原因顾客：在XX地产看过一套，房子不错，就是价格高了一点，不知你们这里有没有价格合理一些的，顾客道出原因，说明喜欢这种类型的房
28、子物业参谋：请问您看的是哪一栋的？搞清原因后，进一步确认详细需求顾客：是16栋的8楼B单元，顾客道出心目中的需求对象物业参谋：不知道XX地产给您是什么价格？顾客谈及价格高，物业参谋得闲摸清对方情况顾客：42万元，我觉得贵了一点顾客道出不买的原因是价格高了一点物业参谋：真是太巧了，这套房子的业主是我叔父以前的同事，不知您心目中的价位是多少？我可以用熟人身份帮您在争取一下，需要进一步摸清顾客心理价位顾客：我预算不多，如果40万元可以考虑，不过和XX地产谈了半个月没谈成哦顾客道出心理价位，单不相信物业参谋谈得到这个价位物业参谋：恩，您别忘了我叔父同业主是旧同事哦，说不准业主一开心就同意了呢，这样吧，
29、您先交些诚意金，一旦业主同意，我立即转成定金给他，让他不好反悔，如果谈不成，我分文不少退回给您，您看是交5千元好，还是1万元好，先用同业主的关系来增强顾客信心，之后用交诚意金来稳定顾客，如果顾客交了诚意金，就变成了独家客，这个过程中还可以推介其他房子，顾客是不可能其他中介找房子的。方法技巧摸清顾客单刀直入到处需求的原因：已看楼，价格谈不拢；已看楼，出手迟了，没买着；朋友住这里，看了喜欢，想买一套一样的。物业参谋要进一步摸清顾客的需求细节、价格期望。物业参谋要有针对性地推介相应房子举一反三当顾客单刀直入地问：有XX花园70二居室的房子？顾客还会有哪些购房原因？1. 2. 3. 如果顾客是在其他地
30、产中介看过类似房子，你可能采取的措施有哪些？1. 2. 3. 情景7与客户应酬几句，突然不知说什么好常见应对1.沉默应对谈判可以用沉默的力量，但交往中的沉默就会给人不自在的感觉2.一问一答式地交谈无法找到顾客感兴趣的话题，停留在面试式的表层沟通3.由顾客提问，物业参谋做答得被动式沟通。顾客提问式沟通，整个谈话由顾客主导，很难引起顾客好感及进一步推进销售引导策略没有经验的物业参谋经常都会遇到这种情况，与顾客交谈几句后就不知与顾客谈什么，从而出现一些为难的局面，他们与顾客的谈话模式通常是单刀直入式的需求提问，问完之后就不知说什么好了，找不到新话题，在与顾客的交往中，如果你不是一个健谈，健谈并不表示
31、你一定要说话特别多的物业参谋，就很难再顾客心目中建立起来良好的印象及专业形象。 与顾客沟通中，当出现这类情况时，物业参谋可以通过提问式沟通方法与顾客交流，结合之前对顾客信息的掌握，在向顾客提出的前三个问题中找到引发顾客“兴趣话题的引子，然后引导顾客谈论他感兴趣的话题，从而主导本次谈话，让顾客进入一个轻松、愉快的谈话过程，留下良好印象，在这个过程中，物业参谋必须学会与各种各样的人打交道，引发他们谈论顾客自己感兴趣的话题，而不是谈论物业参谋自己感兴趣的话题。范例一 物业参谋：朱总，你们公司生产XX牌牙膏应该有十几年了吧？我记得小时候就已经开始用了，产品非常好，我们家现在也还在用这种牙膏之前的谈话中
32、已经获知顾客是XX牌牙膏的老总，物业参谋以历史悠久，产品好来认同顾客，拉近与顾客的关系，并用自己一直在使用这个产品来消除距离感顾客：有18年了，顾客为自己的品牌感到骄傲物业参谋：哇，太了不起了面带惊讶状我就最佩服做企业的，现在的市场环境千变万化，竞争这么剧烈，我想您这18年里一定经过很多坎坷吧？物业参谋通过经营艰难来唤醒顾客的同感，让顾客突生自豪感顾客：那是自然啦，顾客说到这里已经露出微笑物业参谋：我就非常敬佩那些遇到困难，然后用于战胜困难的人，每次听完他们的经历 都让自己倍受鼓励，诶 对了，朱总，能不能讲讲您创业时的情况，也好让我们这些晚辈鼓励一下，人总对自己经历过的故事最为津津乐道顾客：那
33、时候阿，我顾客开始表达自己的光芒历程范例二：物业参谋：我来广州之前，总听到别人说广州很脏乱，不过来了之后，我觉得不是这样，广州挺干净的之前的谈话中已经获知顾客是环卫工人，这次想在广州安家，找一套小户型住宅顾客：对，那是以前，现在环卫局招了很多人，情况已经大有改观了顾客在解释变化的原因物业参谋：我前几天去二沙岛的江边散步时，发现那里一片纸屑都没有，非常干净再次认可顾客的工作，让顾客产生自豪感顾客：那里就是我们负责的阿顾客说到这里已经露出微笑，非常自豪物业参谋：哇，太了不起了，那里人那么多，而且地方也那么大，要让地面没有一片纸屑，我想这工作一定非常困难，而且要安排及管理得非常好才有可能做到吧？继续
34、认可顾客，让他感到自己的伟大顾客：那是当然顾客露出灿烂笑容，感到受尊重物业参谋：那你们是怎么安排及管理才保持这么干净的？引导顾客兴趣话题顾客：我们是这样顾客开始表达自己的伟大工作方法技巧FROM法那么，通常顾客对这四类话题感兴趣：1.F-family家庭，与家庭有关的话题，如小孩等；2.O-occupation？职业，与工作有关的话题，如创业困难等；3.R-recreation娱乐，与娱乐有关的话题，如平时的活动、爱好等；4.M-money金钱，与金钱有关的话题，如行业顾客所从事行业、收入等。物业参谋要用提问方式引导顾客谈论FROM,方面的话题；要用请教或很想学习一下的口吻来引导顾客讲自己的故
35、事或经历；要做一名忠实的听众。举一反三请你设计三种引导顾客谈论自己感兴趣话题的话术。1. 2. 3. 当顾客在表达自己亲身经历的故事时，你将如何配合？1. 2. 3. 情景8顾客告诉你在别的中介看了某套房子，问你们这里有没有该房源常见应付1.有阿，不就是小区中心花园南侧C栋703房吗？这是一种常规答复方法，顾客一听有，易让他坚决比拟低佣金在这里成交的想法2.有，我们这里有很多这样的房子顾客的需求非常之明确，模糊的答复易让顾客不信任你3.不好意思，没有即使你公司真的没有，你也不要这样答复，由于你这样的答复，你就立即失去了一个客户引导策略当顾客前来咨询你公司有没有这套房子，并且告诉你在别的中介看到
36、了这套房子时，通常有两种情况；一是带他看房子的那家中介谈价谈不到他心目中想要的价位，而他又非常喜欢这套房子，想换一家中介帮助谈价试试，二是他想跳开之前的中介，利用你以非常低的中介佣金成交该套房子，无论哪一种情况，顾客其实都犯了购房大忌！当然对于你来说，上门的顾客，当然也不能放走，俗话说的好，走过，路过，不放过，你即使不成交该套房子，也可以推荐类似或更好的房子给他。 遇到这类情况，物业参谋应首先搞清楚顾客是出于何种购房原因，以及是哪一家中介带他去看楼，然后了解清楚带他去看楼的中介最后开出的价格及相关条件，最后在掌握顾客充分信息的根底上制造业主比拟难谈的态势，并以可以谈到更低价，要求顾客不能降佣，并迅速要求顾客交了诚意金，物业参谋就掌握了主动及控制权，即使成交不了，也多了推荐其他房子的时机，即使谈不到更低的价格，最后仍按顾客所讲的价格成交，在佣金条件上也将有更多的主动权。话术范例顾客：请问你们这里有丽景花园A栋703的房子吗？顾客开门见山提需求物业参谋：有阿，请问您之前看过这套房子吗？说明有，吸引顾客，并迅速用提问的方法掌握谈话放心，探寻顾客问这句话的原因顾客：我在XX地产看过顾客道出原因物业参谋：那XX地产同您谈多少钱可以成交？继续提问了解相关信息顾客：35万元，并且要3%的佣金，现在我也不用看楼了，如果在你们这里可以成交的话，我给你们1%的佣金，要不然我就回XX