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1、房地产估价师历年真题和解答5卷房地产估价师历年真题和解答5卷 第1卷 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC 阅读下列材料，回答 1920 题：某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利息。估价人员经
2、调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。(2022年试题)第 19 题 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?空：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对
3、象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。正确答案：错误有：(1)应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。或：不应采用实际支出时的各项成本费用(3分)(2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计息至估价时点。(2分)(3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商期望利润。(2分)应用在估价时点市场状况下的数据而不是在支出当时市场情况下的数据；应用客观合理数据而不是估价对象的实际成本费用；投资利息应计算到项目正常开发经营期的
4、期末而不是估价时点；应用客观利润而不是期望利润；在计算土地重新购建价格时要考虑土地剩余使用权年限修正。 建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（）。A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求答案：B,C解析： 本题考查的是
5、房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买入有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流人社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案
6、：C证券是一种间接融资的金融工具，故也称为“虚拟资本”。（）答案：错解析：本题考查的证券市场。广义上的证券，可以作为直接融资工具，也可以作为间接融资工具。参见教材P281。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B(2022真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案：C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。容积率作为统计指标，属于（）。A、结构相对指标 B、强度相对指标 C、比较相对指标 D、比例相对指
7、标答案：B解析：本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。房地产估价师历年真题和解答5卷 第2卷 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用( )。A资本率法B现金流量表法C重叠价值估价法D折旧率法正确答案：C答案 C重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）答案：对解析：考点:写
8、字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A、20%B、15%C、10%D、25%答案：B解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（）。A.季节性 B.发展性
9、C.伸缩性 D.广泛性答案：B解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。A条形基础B桩基础C箱形基础D整体式筏式基础正确答案：D 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和
10、规范性 B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等答案：B解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。按照房地产的权益状况对房地产进行分类时，属于房地产的空间利用
11、权的是（）。A、地役权B、承租的公有住宅C、在房屋屋顶上树立广告牌D、抵押权答案：C解析： 本题考查的是按权益状况划分的种类。房地产的空间利用权又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶，可在其上做广告的外墙面，地面为公共绿地或公园的地下商场，地铁站内的地下商店。某商店的建筑面积为100，土地使用年限为40年，从2022年1月1日起计。2022年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商
12、店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40。试求该公司2022年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10）。答案：解析：承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；
13、承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。房地产估价师历年真题和解答5卷 第3卷在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。 收益法适用的条件是房地产的（ ）。A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化正确答案：D通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。 某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自
14、有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（ ）万元。A38.26B40.33C46.5D62.33正确答案：C 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法正确答案：C不动产登记范围为不动产的所有权。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记范围为不动产的物权。按照物权法定原则，不动产的物权的种类和内容必须由法律规定，任何人不能创设物权。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权 房地专指( )的合成体。A土地B建筑物C物产D物业E物流正确答案：AB答案 AB“房地”专指土地与建筑物的合
15、成体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含建筑物所占用的土地的价值。在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时,一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A、时间类参数B、融资相关参数C、评价标准类参数D、收益相关参数答案：D解析： 本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。A在任何情
16、况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表正确答案：ADE房地产估价师历年真题和解答5卷 第4卷根据不动产登记暂行条例，不动产登记的范围有( )。A.海域使用权B.国有土地使用权C.森林、林木使用权D.集体土地所有权E.耕地、林地、草地等土地承包经营权答案：A,D,E解析：不动产登记暂行条例规定，不动产登记的范围是：1.集体土地所有权；2.房屋等建筑物、构筑物所有
17、权；3.森林、林木所有权；4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；5.建设用地使用权；6.宅基地使用权；7.海域使用权；8.地役权；9.抵押权；10.法律规定需要登记的其他不动产权利。（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计 B、风险评价 C、风险辨识 D、风险分析答案：C解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。 已知一年期国债利率为3
18、.3l%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为132%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为（ ）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%正确答案：A3.31%+2.23%+1.32%+1.42%一O.5%7.78% 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（）答案：错解析：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利
19、率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。 图解法量算土地面积，可选用求体积法，几何图形法等方法。( )参考答案：正确根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险
20、C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。A、 高于B、 低于C、 等于D、 条件不足，无法确定答案：B解析：房地产估价师历年真题和解答5卷 第5卷某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（）。A.该项目预期的显成本为6亿元B.该项目预期的隐成本为1.5亿元C.该项目预期的超额利润为4亿元D.该项目预期的
21、经济成本为4.5亿元E.该项目预期的经济利润为8.5亿元答案：B,C解析：本题考查的是成本理论。经济成本会计成本（显成本）正常利润（隐成本）4.51.56（亿元）。经济利润（超额利润）销售收入经济成本1064（亿元）。参见教材P200。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采用收益法求取B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确
22、，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B正确，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C正确，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D错误，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。 下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。A增加税收B降低存款准备金率C增加政府支出D减少转移支付正确答案：C 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )A未知
23、、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售费用和销售税费一般不计息。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（）。A.转让 B.出让 C.担保 D.租
24、赁 E.入股答案：B,D,E解析：本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。某宗房地产交易，买方实际付给卖方3900元/m2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A、 3482B、 3714C、 3645D、 3900答案：B解析
25、：此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点： (1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格 (2)正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为 该宗房地产的正常成交价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 ?解决此题的关键就是掌握上面提到的这两点。对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A、销售收入B、开发建设投资C、营业税金及附加D、借款本金偿还答案：D解析：考点:基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。可贷资金利率理论认为（ ）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数答案：A,B,E解析：本题考查的是利息与利率。选项C利率是由可贷资金的供给与需求决定，不是由货币的供求决定，这是流动性偏好利率理论；选项D，可贷资金的需求函数是利率的递减函数。P152。