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1、22年房地产估价师考试真题精选及答案5章22年房地产估价师考试真题精选及答案5章 第1章完全垄断市场的特征包括（）。A.某产品市场只有唯一的生产者 B.该类产品没有相近的替代品 C.该生产者能够排斥竞争者进入此行业 D.市场上的产品是同质的 E.资源完全流通答案：A,B,C解析：本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断市场的特征是：某产品市场只有唯一的生产者，该类产品没有相近的替代品，且该生产者能够排斥竞争者进入此行业，因此他能够控制这类产品的供给，从而控制此类产品的售价。选项DE属于完全竞争市场的特点。假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（
2、）。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日答案：A解析：考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。 房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）正确答案：房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次，资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。城镇土地使用税的税率是（）。A差别比率税率B幅度比率税率C幅度定额税率D超额累进税率答案：C解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4 个档次：大城市1.530 元；中等城
3、市1.224 元；小城市0.918 元；县城、建制镇、工矿区0.612 元。城市、县城、建制镇和工矿区中的具体税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。 称为（ ）。A等额序列支付储存基金系数B等额序列支付现值系数C等差序列现值系数D等比序列现值系数正确答案：BA、B、D分别为： 城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。A名胜古迹自用的房产B寺庙出租的经营用房产C校办工厂的房产D房地产开发企业建造未售但自用的房产E地下停车场正确答案：BCDE22年房地产估价师考试真题精选及答案5章 第2章抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵
4、押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。参见教材P312。 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。A债务融资成本分析B资金占用费分析C资本金与债务资金的比例分析D担保费分析正确答案：C对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有（）。A、临街状况调整B、外部配套设施调整C、装饰装修状况调整D、采光、通风状况调整E、土地使用期限状况调整答案：C,D解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调整的内容；选项E属于权益状况调整的内容
5、。参见教材P198。房地产司法拍卖中，为了保护被拍卖标的能顺利成交，可以不设定拍卖保留价。（ ）答案：错解析：本题考查的是保留价规则。司法拍卖中，法院处置权限定原则中，禁止无保留价原则。P441。 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。（有修改）A存在效益外溢和转移B需要适时的更新改造投资C投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D易受政策影响正确答案：A下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.注销登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记
6、包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。22年房地产估价师考试真题精选及答案5章 第3章依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。A.公共B.社会D.集体D.政府答案：A解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。物权法规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。 有下列情形之一的房地产不得转让，即（ ）。A用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的B尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证C未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的D依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利E共
7、有房地产未经半数人书面同意的正确答案：ABCD除选项A、B、C、D外，依法收回土地使用权的，共有房地产未经其他共有人书面同意的，法律和行政法规规定禁止转让的其他情况，均不能进行房地产转让。 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过65周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在2个房地产估价机构执业的人员正确答案：ABCE物体间相互撞击、摩擦产生的噪声是（）。A.机械噪声 B.空气动力噪声 C.电磁性噪声 D.摩擦噪声答案：A解析：本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。 是房地
8、产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本正确答案：A答案 A 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。 在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。A经济成本B总成本C平均成本D边际成本E会计成本正确答案：BCD22年房地产估价师考试真题精选及答案5章 第4章新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。A.政府政策性资金 B.国内外企业入股的资
9、金 C.个人入股的资金 D.资产变现的资金答案：D解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。 在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( )。A18%B20%C15%D25%正确答案：A答案 A3000(3000-1-2000)30%18% 丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正
10、确答案：AC平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。参见教材P348。因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。A、记载于不动产登记簿时B、事实行为成就时C、申请不动产所有权登记时D、颁发房屋权属证书时答案：B解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）
11、。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A22年房地产估价师考试真题精选及答案5章 第5章 拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）正确答案：拆除代管房屋，必须经公证机关公证。某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。
12、该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（）。A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B.只能对两个厂区的土地进行估价C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价答案：B解析： 房地产开发的主要阶段有（ ）。A可行性研究阶段B投资机会选择与决策分析阶段C前期工作阶段D建设阶段E租售阶段正确答案：BCDEBCDE房地产开发可以划分为四个阶段
13、，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（15006.65808） 6.41659（美元/m2）。保险利益消失，保险合同随之失效。答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。