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1、万基欧郡前期物业管理效劳方案第一章 物业管理整体设想及筹划一、物业管理的定位万基欧郡由青田县万基置业开发建设，工程位于青田县城东南油竹新区，隶属青田县北依山脉，西接石郭岭隧道，东临青田县高级中学。工程总规划用地116800平方米，总建筑面积约142194平米，容积率1.25；由单体别墅、排屋、小高层住宅区组成，是青田高档住宅园。在万基欧郡的物业管理中，应当弘扬以人为本的管理理念。要以业主为圆心，以业主的利益为半径，以业主满意为管理的出发点和归宿点。坚持效劳第一、管理从严的原那么，专业管理与业主自治自律相结合的原那么和物业管理效劳为主、多种经营为辅的原那么，通过科学的管理、优质的效劳，努力营造柔
2、和、自然、亲切、人性的园区气氛，使广阔业主真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的新生活。关爱业主好比是亲人，我们将给予他们体贴温馨的关爱。热忱业主好比是伙伴，对待业主我们将保持最大的诚意和热情。合作业主好比是近邻，让我们与业主共同创造一个美好的生活气氛。沟通业主好比是朋友，我们将倾听他们的声音，表达我们的思想。我们将设立客户效劳中心和24小时客户效劳热线，利用和整合社会资源，除物业管理日常工作范围，将充分考虑物业的实际情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的气氛，组织一些不同主题的文化活动，使之成为业主和业主之间沟通与交流的新天地。同时，始终遵循“人与自然和谐相处的生态价值观，倡导绿
3、色、环保、生态、节能的生活方式。营造一个真正“关注您的生活细节，关心您的精神自由，关爱您生命中的每一天，时尚、悠闲、安静的理想家园。二、整体管理方案筹划万基欧郡园区配套完善，建筑风格高贵、典雅。在今后的物业管理效劳中，我司将充分利用园区内的各项硬件配套设施，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与效劳，使业主的每一个需求都能得到满足，力争使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用，不使开发商的投资有丝毫的浪费。在万基欧郡的物业管理中，我们首先将“尊重客户。“追求客户满意是我们最大的目标，“重视客户、真诚对待客户的批评和建议，努力透过我们的效劳，给每一位业主一份舒适的心情是我司在物业管理工作中
4、一直在努力追求的目标，“客户至上，重视客户投诉也是我司所有员工在入司时学习的职业道德课。在万基欧郡的物业管理中，我们将“成就人才。人才是首要资源，在万基欧郡的效劳人员选择时，我们拟委派具有高素质、高度责任感以及具备良好协作精神的效劳人员担当物业管理工作，为营造理想家园打下坚实的根底。在人员配备时，我司将根据工程的实际情况，编制合理的人员架构，务使安排的效劳人员能做到各司其位、各尽其职。在我司的人力资源管理和企业文化建设中，也将通过各种措施，提高员工在企业中的参与性、主动性，提高每一位员工的主人翁意识。在万基欧郡的物业管理中，我们还将品质列为目标。我们深信，通过我们不懈地努力，追求效劳品质、生活
5、品质以及文化品质的进一步延伸，必将使物业的整体品质得到进一步的提升，最终到达保值、增值的目的。在万基欧郡的物业管理中，我们更以“勇于创新作为一种追求。我们将设置业主意见箱，建立与业主之间的沟通平台，更大程度上了解业主的效劳需求以及对管理工作的意见和建议。同时在效劳模式上加以创新，设置客户效劳中心和24小时客户效劳热线，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反应、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理效劳的窗口。三、物业管理重点难点分析我司通过对万基欧郡的园区根底资料的掌握、周边根底配套与地理环境的分析，结合园区的特色，认为在今后万基欧郡的物业管理效劳中，尤其要抓好以下重点和难点工作。一平安管
6、理 情况分析：平安管理是物业管理工作的重中之重。园区的平安保卫工作，将涉及业主的财产及人生平安。园区的平安管理主要包括三个方面：一是治安防范，二是消防平安，三是及时处理各类突发事件。1、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。2、在消防平安方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。3、在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未然。二装修管理 情况分析：由于别墅园区的独特性，业主在对园区
7、别墅进行装修时，往往是根据各自的喜好对房屋和私家花园进行装修。结合我司的管理经验，在装修中业主往往会提出改变房屋的外立面、安装太阳能、在私家花园搭建花架等会破坏园区整体建筑风格的要求，这将给我们的管理带来很大的难度。为确保园区的居住品质，保持物业建筑风格的统一，为了保护万基欧郡的整体环境，维护全体业主的利益，保证业主的居住品质，保持物业建筑风格的统一、美观，使物业保值、增值，我们应做好以下几项措施。 应对措施：制定?装修管理方法?以及相关?装修管理效劳协议?；告知装修需办理手续的相关流程；做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作；确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度；加强与业主的沟通
8、，做好装修管理的各项解释工作；对违章施工的行为进行劝阻、制止，对不听劝阻的及时向政府有关行政主管部门报告。三园区分期交付 情况分析：万基欧郡分二期交付，目前交付时间尚未确定，分期交付势必造成一边施工、一边交付、一边装修入住的局面，将会给物业管理带来很大难度。 应对措施：园区分二期交付，一方面本司将提醒开发商做好分期之间的有效隔离，以降低或减少施工现场对业主居住的影响，同时也便于园区的平安管理和保洁管理，这种隔离也有利于树立园区形象；另一方面，通过对园区出入口的有效划分来疏导施工单位和园区业主的车流人流。此外，通过对出入园区的访客和车辆进行有效控制和登记，来维护园区业主的居家平安。四维护业主的私
9、密性 情况分析：别墅住宅的特点是安静、舒适的生活，不希望被外界或其他人打搅。 应对措施：零打搅效劳万基欧郡管理处员工各项工作的开展，以尽可能不打搅业主正常工作与休息为根底，努力实现零打搅效劳。充分利用园区的可视对讲系统，在访客进入园区之前，保安门岗通过可视对讲系统与业主进行联络，在取得业主同意的情况下，保安才能让访客进行园区至业主家。在加强员工职业素质训练的根底上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护业主的隐私。五生态园区理念在管理上的贯彻 情况分析：作为别墅园区，生态管理、环境管理是物业管理工作中的一项重点工作 应对措施：随着人们对环境意识的增强，环保和绿化已不知不觉地融入了现代人的生活，
10、成为人类生命的一个局部。因此，环境及绿化不仅被开发商所重视，也被物业管理公司所关注。本公司在万基欧郡的环境及绿化管理中应当做好以下几项工作，努力创立环保园区。 环境保护1、加强环保宣传，设立环保宣传窗，向住户发放环保资料，开办环保讲座，增强业主的环保意识。2、发动业主开展你丢我捡、收集废电池等环保活动。3、实行垃圾分类投放、处理，并做到日产日清。4、催促住户不排放有毒有害物质，控制噪音，污染等。5、认真倾听业主有关环境的投诉，及时处理或向有关部门反映。 绿化园区1、加强绿化的日常养护，科学地进行浇水、施肥、病虫害防治、修剪，确保绿化正常生长。2、提高绿化品位，合理确定不同类型植物的比例，正确处
11、理平面绿化与垂直绿化、绿地与水体的关系，使园区环境随着区域及季节的变化而呈现丰富多彩的景色。3、改善园区环境气候，适当地在道路旁种植一些优良的遮荫树种，对于改善园区的环境气候，具有一定的作用。在选择遮荫树种时，要考虑与园区景观的和谐，宜选择生长快、不易倒伏、抗虫害、无扬絮的常绿品种。4、强调绿化参与性。要结合社区文明建设，发动园区业主，人人参与绿化家园活动。四、管理目标三年内到达浙江省优秀示范小区标准。业主和使用人对物业管理效劳的综合满意率到达95%以上。第二章 管理机构、人员管理及培训一、管理方式1、设立物业管理处，全面整合园区资源，合理分配人力、物力，协调各部门之间的工作，是万基欧郡的最高
12、决策机构。2、运用CS系统顾客满意战略，建立富有亲和力的管理和效劳模式。3、运用CI系统设计，进行园区整体管理形象筹划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位，促进二期销售。4、采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。5、建立客户业主沟通联络机制，加强与业主的交流和沟通。6、建设社区文化，组织社区活动，营造“幸福园区的文化气氛。7、依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位效劳，开展多元化经营。二、管理机构设置在物业交付前三个月成立万基欧郡物业管理处，下设综合管理部、客户效劳中心、保安部、工程部。万基欧郡物业管理处 工程部综 合 维 修公 共 维 护客户效劳中心客
13、 户 服 务档 案 管 理综合管理部部日 常 管 理绿 化 管 理保洁清 洁 管 理装 修 管 理 消监控中心车 辆 管 理安 全 保 卫财 务 管 理 保安部 三、各部门职责一管理处经理，全面负责园区的管理工作，对各部工作落实检查及对外协调等。二综合管理部负责园区的装修管理、园区巡查、节日布置、清洁绿化管理及为业主提供便利性效劳等。三客户效劳中心负责园区的客户接待、客户投诉、投诉处理、会务效劳、商务效劳、档案管理、费用收取及为业主提供各项效劳等。四保安部协助经理开展工作，负责园区的保安管理、消监控管理等工作。五工程部协助经理开展工作，负责园区公共部位、公共设施设备的维护和业主委托维修效劳。四
14、、人员配备管理处人员配置共83人一经理1人，全面负责小区的物业管理、对各部工作落实检查及对外协调等工作。二副经理1人，协助经理做好小区的物业管理，并负责管理处内部各项工作的安排与协调。三综合管理部38人综合管理部主管由副经理兼，协助经理做好小区的各项管理工作，部门的内部工作安排与协调等。管理人员4人，负责小区的日常管理：装修管理、节日布置、档案管理、清洁绿化管理及为业主使用人提供便利性效劳等。客服人员3人，负责业主接待，投诉处理，各项费用的收取，及为业主使用人提供便利性效劳等。保洁员28人，负责小区公共区域的环境卫生工作。绿化工3人，负责小区公共区域的绿化养护。四客户效劳中心五保安部38人保安
15、主管1人，协助经理开展工作，负责小区的安保管理工作，兼任义务消防队长，对部门的工作进行安排并落实和协调。保安班长3人，协助保安主管开展安保管理工作，负责本班保安员的协调沟通，兼小区巡逻工作。保安员30人，协助做好小区安保管理工作，负责小区门岗管理、小区巡逻、小区交通管理等。消监控4人，负责消监控室的相关工作。六工程部5人工程主管1人，协助经理开展工作，负责小区内公共设施设备的维保工作和业主委托维修效劳。综合维修工4人，负责小区公共设施设备、附属构筑物等日常维修养护及业主委托效劳。五、员工录用标准为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备万基欧郡物业管理处员工。录用标准为：品行
16、兼优、近五年内无违法违纪记录。仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格。从事简单、重复劳开工作人员的录用时一般须具备：受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上。管理人员及从事专业性较强工作人员的录用时一般须具备：受过大专或大专以上文化教育或初级以上职称，并有一定的同类工作经验。六、员工培训方案一人员的培训1、培训的目标确保万基欧郡物业管理从业人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质。2、培训的几个阶段1岗前培训岗前培训主要对员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪容仪表、效劳态度、职业道德及物业管理根本知识培训。2在岗培训在员工上岗后根据岗位工种的需要，进行
17、有针对性培训。3专业培训在新技术、新标准、新法律法规公布时，及时组织员工进行专业培训，使员工能及时了解、熟悉和掌握这些专业知识。4外送培训根据工作需要，选派员工参加由相关单位组织的各种岗位培训、上岗资格培训。3、培训方案1接管前的人员培训序号培 训 内 容培训对象1公司概况、物业管理概论、效劳礼节礼貌、ISO9001质量体系根本知识、物业管理法律法规、物业管理效劳理念与效劳技巧全体人员2园区根本情况、管理目标、管理模式全体人员3管理处各项规章制度全体人员4保安、消防管理工作保安部人员5供配电设备设施、给排水设备设施管理工程部人员6楼宇智能化系统根本知识全体人员7应急事件处理全体人员8效劳礼仪培
18、训全体人员9园区清洁管理保洁人员10园区绿化养护管理人员绿化人员2日常管理期间的人员培训日常培训的内容和形式如下：培训内容企业理念、质量方针、质量目标岗位操作技能及工作操作规程效劳技巧、礼节礼貌及人际关系的正确处理新知识、新技术及新观念培训方式定期培训：由管理处根据管理的需要制定培训方案。即时培训：由管理处针对个别员工的某方面缺乏而进行。七、员工考核与奖惩机制一考核对管理处的员工，除必需的岗前培训外，还将按岗位要求跟踪考核，并建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，那么予退出岗位，进行待岗学习。1、考核目的保质保量地完成工作任务，科
19、学合理地运用分配机制，客观公正地做好人员管理，充分鼓励、调发动工积极性。2、考核内容员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩。3、考核标准把质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作方案、临时任务及工作目标作为考核员工的补充标准。二奖惩机制1、将在万基欧郡管理处推行合理的奖惩机制，真正表达“能者上、平者让、庸者下的用人思想，各岗位实行“末位淘汰制。2、充分表达“催促后进、共同进步的原那么，被退出的员工将经过待岗学习、限期改良等阶段，得到重新上岗的时机。对表现突出、成绩卓著者，将给以奖励，奖励标准另定；而对表现低劣、工作不力者，将予以批评，并酌情予以行政处分。3、量化管理与标准化管理量
20、化管理及标准化管理就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。八、员工仪容仪表、着装及标志 一仪容仪表标准男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不佩戴耳坠，不戴墨镜；不使用浓烈香水、发水等。走路时上身应保持挺直，双手自然摆动，防止上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。二员工着装要求及标志规定工作人员在工作时间，必须身着干净整洁的工作装。公司为每位员工度身定作统一的工作服，具体分四种类型：办公及管理员、保安员、维修工和清洁绿化工制服。我司为每位员工制作了明晰的工作牌，员工上岗时必须佩戴于左胸侧。办公桌左上角放置
21、台牌，标明员工的姓名、职务和工号。第三章 房屋及公共设施设备的维修养护一、房屋管理及维修方案管理内容1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。管理措施1、制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。2、建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确
22、保房屋处于最正确状态。3、质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。二、公共配套设施管理及维修方案管理内容1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。5、按有关行业标准标准对各设施设备，进行专业检测、维保。6、按照有关标准标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵
23、等进行专门维护、管理。管理措施1、制定设备平安运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。2、建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态。3、制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。4、做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，防止和减少同类事故的再次
24、发生。三、设备平安运行管理方案管理内容1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。2、对巡查发现损坏的设备，及时维修，并做好维修记录。3、做好机电设备的月检、年检工作，并形成检查记录。4、确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。管理措施1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养方案。3、抓好维修人员技术培训，持证上岗，提高业务素质。4、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。5、加强共用设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备平安运行。四、电气系统管理方案管理内容1、对电气系统进行巡查，日常保养。2、对巡查发现故障，及时
25、维修，并做好维修记录。3、确定专人负责电气系统检查、保养，责任到人。管理措施1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。2、维修人员持证上岗，操作标准，维修及时。3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4、加强电气系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。五、给排水系统管理方案管理内容1、对给排水系统进行巡查，日常保养。2、对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。3、确定专人负责给排水系统检查、保养，责任到人。管理措施1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。2、维修人员持证上岗，操作标准，维修及时。3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4、加强给排水系统的巡查，将故障消灭在萌芽状
26、态。六、消防系统管理管理内容1、加强消防监控园区的管理。2、保持消防通道的畅通。3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。4、做好园区消防器材的管理和维护。5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。6、严格执行防火管理制度。7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。9、加强与消防部门的联系。管理措施1、制定并落实消防管理制度和消防平安责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。2、制定消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。3、建立义务消防队，每月组织一次消防平安学习，每季组织一次消防演习。4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，
27、及时消除。5、严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。6、制定园区各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责的消防原那么，消除一切火险隐患。7、针对各消防设施设备、器材，制定各类型系统设备的维护保养方案，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。8、积极开展消防平安宣传教育，定期向业主使用人传授消防常识。9、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。七、物业内标志及标牌管理方案管理内容1、协助统计、制作园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等。2、所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等。3、定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。管理措施1、制定标识标牌管理制度，维护保
28、养制度。2、各种标识标牌管理落实到专人负责。第四章 弱电及智能化系统管理一、智能化系统的配置信息通信系统周界防越报警系统闭路电视监控系统楼宇访客对讲系统电子巡更系统背景音响播送系统二、智能化系统的日常管理及维护建立一支设备运行及维护人才队伍提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位如系统设计、安装单位对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。管理人员的业务素质培训我们将对所有的管理人员进行全面培训，让员工尽可能知道隐蔽线路的具体位置。建立设备技术档案我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等，以便以最快的速度查得设
29、备的各项参数，确保系统的最正确运行状态。建立设备运行档案我们将建立信息通信系统、周界防越报警系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统、背景音响播送系统等的实时运行设备的台帐，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。建立供货商档案我们将对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供给单位、原始档案和技术参数等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。做好业主入住装修管理和系统应用培训业主能否正确使用室内智能化系统，是表达智能住宅先进性的重要环节，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一位入住业主开始，
30、通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导，来确保系统的完好性，同时对业主进行正确使用的操作指导。日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最正确途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最正确方法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的方法来确保设备平安运行。1、维护内容日检：系统外观；前端、终端传输线路信号日常检查记录；软件测试。例检：系统外观；前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录；软件测试。临检：对日常维护工作、例检工作进行监督，对其工作成果进行测评。2、维护方式一般性检查维护日检定期检查维护例检临时抽样性检查维护临检月检季检年检3、维修方案小修方案：根据日常记录、月检记录及报告，制
31、定每季一次的小修方案。中修方案：根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修方案。大修方案：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修方案。第五章 平安管理一、平安防范管理方案园区的平安管理工作是物管工作的重中之重。将通过配置的智能化系统和成熟的保安措施，采取“人防与“技防相结合的管理模式，实施全天候保安管理，维护园区及工作人员的生命和财产平安。常规防范采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置专职车管员进行车辆停放管理，以协助公安机关维护园区内公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区平安的行为。技术防范运用园区报警监控系统，对园区内的平安情况实施24小时监控。管理措施1、实行准军
32、事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施。2、做好培训工作，开展系统化军事素质培训。3、加强对保安人员法制教育和行为标准教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。4、严格执行保安巡逻制度，确保平安防范质量。门岗管理为控制闲杂人员进入园区；标准车辆及物品的出入管理，确保园区的正常生活及预防平安隐患。作业规程：人员进出管理1、当访客进入园区时，门岗在取得业主同意后，让访客进入园区，并做好引导工作。2、在装修时期，当施工人员进入辖区时，经核对?出入证?后放行；如无?出入证?，应先登记后放行并请其进行补办。物品出入管理1、门岗保安员应礼貌拒绝来访人员、施工人员将易燃、易爆、剧毒等危险品带入辖区
33、施工所需的除外。2、施工人员带入辖区的装修材料原那么上只进不出。如确实要运出的，需经业主认可后才能放行，并作好记录。3、业主有物品搬出辖区时，应向管理处申报，由管理处及时通报门岗大堂岗放行，并作好记录。车辆出入管理1、当业主的车辆出入辖区时，门岗保安员应敬礼致意，并放行。2、当外来车辆进入辖区时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经确认、登记后放行。3、当送货车辆进入辖区时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经与业主确认、登记后放行；并检查有无夹带物品外出的现象。4、对出入辖区的出租车须换证通行；22:00以后，谢绝出租车进入辖区。保姆管理1、在得到业主的理解与支持下，做好园区保姆登记备案；2、告
34、知业主为了您和园区的平安，如业主更换保姆需及时通知管理处或保安部，以便于保安门岗做好登记和快速的熟悉。二、地面车辆管理方案管理内容1、保持良好的秩序，明确园区内车辆停放区域；2、地面车辆停放处应设立完善的车辆行驶标识和警示牌；3、园区内实行人车分流，明确行人、车行道路，并做好相关标识；4、引导车辆平安行驶和停放，确保园区道路和消防通道畅通，制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭；5、巡视车辆停放过程中，如发现汽车的门窗未关好，及时通知车主，以防车内物品失窃；6、保安对园区内部车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案。对前来访客临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证
35、。管理措施1、建立人车分流方案，制订车辆交通管理方法；2、设置专人对车辆进行管理；3、做好园区车辆停放管理宣传工作；4、建立完善的车辆管理档案。三、警示标识管理措施根据园区设计的交通组织和流向，在入口及主要道路制订和完善各种交通标识、提示及指示标识，并定期进行维护保养及更新。管理措施1、完善园区各类警示、提示、指示标识系统；2、根据园区实际情况，配置各类标识；3、物业管理人员和保安员在每日巡查工作中，假设发现警示标识等有破损、丧失等，应立即上报并及时维修或更换。4、工程部人员做好园区标识维护保养工作，及时进行油漆粉刷及更新。四、应急方案或流程一斗殴等暴力事件的处理预案处理斗殴等暴力事件应保持客
36、观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量防止与人发生武力冲突或争吵。巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处和保安部，简要说明现场的情况地点、人数、斗殴程度、有无使用武器。如能处理的，即时处理；否那么监视现场，等待管理处和保安部的指令。保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安机关。斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。二盗窃等破坏
37、事件的处理预案巡查发现或接报园区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防 或其他方式尽快报告保安部，简要说明现场情况，监视现场等待保安部的指令。保安部接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安值班调查处理。事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。治安情况处理流程巡逻保安员发现接到报警通知保安员赶到现场作案人在 未发现 发现园区外 作案人 作案人蹲点监视保护现场，查看周围情况跟踪，并通知队友协调拨打救护 120 有伤者 有伤者擒获作案人人报告公司领导报
38、告公司领导将作案人送至派出所协助派出所工作报告派出所报告保安主 管报告保安主 管报告管理处经理报告保安主管、管理处经理 做好记录第六章 环境卫生管理一、环境卫生管理方案清洁作为物业管理的重头戏，是园区内不可缺少的局部，关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：管理内容整个园区所有的公共区域：外围道路及绿化带、公共的配置设施、停车场等公共的保洁区域。通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁。管理措施1、建立保洁制度，狠抓落实。2、按操作规程进行标准操作。3、加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。4、以“三查形式对绿化保洁工作进行经常性监督
39、检查“三查指：清洁工自查、管理员巡查、管理处经理抽查。5、抓好保洁人员的行为标准管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。保洁操作规程一道路的保洁1、道路的保洁标准： 目视地面无杂物、无积水(不包括下雨天)、无泥沙、无明显污渍； 道路、人行道无垃圾、纸屑等杂物； 行人路面干净无杂物、无垃圾； 路面垃圾滞留时间不能超过1小时；2、每天对园区道路彻底清扫一次。3、对主干道除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁，做到人过地净。4、下雨天应及时清扫路面，减少路面积水。5、定期对地面进行冲洗。6、发现路面有油污应即时用清洁剂清洁。7、用专业工具去除粘在地面上的香口胶等杂物。二绿化带的保洁1、绿化带的保洁标准
40、： 目视绿化带无明显垃圾、杂物；花坛外表洁净无污渍；2、用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果壳、纸屑、等垃圾。3、对烟头、棉签等用扫把不能清扫起来的小杂物，应捡起放在簸箕内。4、每天清洁绿化带一次，秋冬季节或落叶较多时应适当增加次数。5、保持绿化带外观洁净。三路灯的保洁1、路灯的保洁标准：路灯干净、无明显积灰。2、路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁主管应通知维修人员断开电源。3、路灯保洁因需踩梯工作，必须两人同时作业一人扶梯。4、擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他平安隐患时，应及时汇报保洁主管。四标识、告示牌的保洁1、标识、告示牌的保洁标准：干净、图案
41、字迹清楚无明显积灰。2、标识牌、告示牌的保洁： 标识牌、告示牌每周擦拭二次；1.8米以上每周一次； 有广告纸时应先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；3、清洁时应注意： 需踩梯工作，必须两人同时作业一人扶梯，确保平安； 清洁工具不要损伤被清洁物；五垃圾箱、垃圾桶的保洁1、保洁标准： 目视垃圾箱、垃圾桶无污迹、无油迹； 垃圾箱、垃圾桶周围无积水；2、垃圾箱、垃圾桶每天清理一次。3、垃圾箱、垃圾桶定期清洗。4、清洗前应先倒净垃圾箱，并在指定地方清洗。5、先将垃圾箱外表冲洗一遍，然后用清洁剂清洗，洗净为止。6、将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净。7、清洗完
42、毕应及时将垃圾箱运回原处。六地下车库的保洁1、保洁标准：地面无杂物、无积水、无泥沙、无明显污渍； 照明系统、消防栓等设施干净、无明显积尘； 标识牌干净、图案字迹清楚，无明显积尘。2、每天清洗地面。3、每月轻抹各类标识牌。4、每月冲洗地面一次，去除下水道的杂物。5、每月清洁、擦拭照明系统、消防栓等设施。6、随时处理大面积油渍。 七公共楼道的保洁1、保洁标准： 地面洁净、无积水、无明显污渍； 墙面、扶手、开关、消防栓等设施干净、无积尘；标识牌干净、图案字迹清楚，无明显积尘。2、每天清洁地面、楼梯。3、每天清洁、擦拭扶手、开关、消防栓等设施。4、每周轻抹各类标识牌。5、每月清洁、擦拭灯罩。八电梯轿厢
43、的保洁1、保洁标准：轿厢内洁净、无积尘。2、每天擦拭不锈钢外表，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等。3、每天清洁轿厢地面。4、每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮。5、每月对电梯门槽进行清洁。二、绿化管理方案管理内容绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。1、根据气候，给花木适量浇水。2、根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。3、及时去除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗。4、制定预防措施，防治病虫害。5、做好恶劣天气花草树木的保护工作。6、定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。7、每年为业主免费两次修剪私家花园草坪。管理措施1、建立绿化管理制度，狠抓落实。2、按操作规程进行标准操作。3、加强绿化工的思想教育和业务培训，提高业务素质，增强专业技能。4、以“三查形式对绿化工作进行经常性监督检查“三查指：绿化工自查、管理员巡查、管理处经理抽查。5、抓好绿化工的行为标准管理，要求统一着装、标识齐全、言行文明。绿化养护规程1、灌溉与排水1栽植的树木应根据天气，立地条件和树种的抗旱能力，进行适量的灌溉，保持土壤中的有效水分。2绿地中已栽植成活的树木，在久旱或立地条件较差、土壤十分枯燥时，应及