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1、2022房地产估价师考试历年真题精选9辑2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第1辑以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住
2、房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的； 某投资者D,25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万 元和14万元，概率分别为0.2、0.6和O.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16 万元，概率分别为O.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 （ ）万元A25B35C40D45正确答案：BF(NPV1)=22O2+18O614O2=18(万元)F(NPV2)=28O15+220.7+160.15=22(万元)F(NPV)=F(NPV1)(1+i)+F(NPV2)(1
3、+i)2=18(1+10)+22(1+10%)2=35(万元)（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估
4、该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A.0.03B.0.83C.0.85D.1.25答案：D解析：求取土地重新构建价格，可以采用成本法求取其重新开发成本。容积率的计算公式为：容积率=地上总建筑面积规划用地面积，在工业上，根据 GB504892022化工企业总图运输设计规范，容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）厂区占地面积本。本案例中，规划总建筑面积为 25000m2，土地面积为 20000m2，则容积率=2500020000=1.25。不同性质的建筑物，其耐久年限不同，下列建筑物中，耐久年限可以为45年的是（）。A.国家博
5、物馆B.大城市火车站C.普通全日制大学D.一级行政机关办公楼答案：C解析：本题考查的是建筑等级。选项A，属于具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物，耐久年限100年以上；选项BD，属于重要的公共建筑，耐久年限50100年。参见教材P83。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。（）答案：错解析：本题考查的是写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。参见教材P344。 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。A
6、市场B财务C政策D经营正确答案：B2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第2辑某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，每年净租金为730元/m2，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼每年的净租金为803元/m2，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78 B.102 C.180 D.302答案：B解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。房地产价值增加额803（110%）730（115%）250011/（17.5%
7、）30/ 7.5%301.76（万元）；房地产价值增加额小于单独增加电梯的必要费用380万元，所以没有电梯的功能缺乏折旧不可修复。没有电梯的功能折旧额房地产价值增加额随同增加电梯费用301.76200101.76（万元）。资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。A.可变现净值B.现值C.公允价值D.重置成本答案：C解析：本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，
8、是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（ ）答案：错解析：本题考查的是不确定性分析的种类。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。P229。 下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率正确答案：B建筑材料已经是一个重要的室内环境污染源，例如吸声及隔声材料、壁纸等都可能含有致敏原。（）答案：对解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。吸声及隔音材料都可能向室内释放多种有害物质，可能造成过敏；壁纸，尤其是天然纺织壁纸中的纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏原。参见教材P65。城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房
9、屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（）。A投资价值B谨慎价值C快速变现价值D市场价值答案：D解析：征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）答案：错解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。；土地使用权无限年期的价格公式：；土地使用权有限年期的价格公式：；土地使用权价格接近无限年价格的程度为。2022房地产估价师考试历年真题精选9
10、辑 第3辑房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）答案：错解析：商业银行，是指直接面向企业、单位和个人，以吸收存款为主要资金来源，以开展贷款和中间业务为主要业务，以营利为目的综合性、多功能的金融企业。商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。房地产信托业务属于商业银行的中间业务。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（ ）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资
11、源达到最有效配置的状况。A.市场失灵 B.市场配置 C.市场调节 D.市场均衡答案：A解析：本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。 下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（ ）。A回收固定资产余值B自有资金C长期借款D净转售收入正确答案：B不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。 在房地产开发过程中，开
12、发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E、在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率；选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供
13、给增长，转折点之后需求增长小于供给增长；选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P5052。2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第4辑 若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A605B600C650D550正确答案：A答案 A 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500(1+10%)2605 (元)。估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A、估价委托书B、估价代理书C、估价报告书D、估价结果书答案：A解析：考点:估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。 价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经
14、济制度下对有用且（ ）的一种分配方式。A应急物品B一般物品C特殊商品D稀缺物品正确答案：D价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格构成。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理
15、费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00答案：A解析：该酒楼归属于房地产的年经营收入=5320（18%10%）=4362.40（万元）。 按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D答案：D。会计的基本职能包括反映职能
16、、监督职能和管理职能。2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第5辑 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）A80B82C83D92正确答案：D 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用正确答案：C答案 C销售税费和销
17、售费用一般不计息。下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法 B.专家打分法 C.解析方法 D.蒙特卡洛模拟法 E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（）。A、确定质量控制的对象B、对所选用的材料和设备进行质量评价C、对整个施工过程中的工程质量进行评估D、在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定E、将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规
18、定进行比较，并做出评判答案：B,C,D,E解析：考点:质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。A37B40C60D63正确答案：A在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（）。A概算指标B概算定额C预算定额D施工定额答案：D解析：施工定额由劳动
19、定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第6辑对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日
20、带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为20000；520层规划为写字楼，建筑面积为30000。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1)项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1
21、年未时售出。(3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4)2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案： 下列情况中可以
22、发布房地产预售或销售广告的有（ ）。A尚未取得房地产项目预售许可证的B房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C工程资料尚未全部归档的D工程决算尚未通过审计的E工程质量验收不合格的正确答案：CD根据中华人民共和国广告法、城市房地产管理法及土地管理法的有关规定，选项A、B、E的情况，均禁止发布房地产广告，另外。尚未取得国有土地使用权的，未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断答案
23、：A解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37。 下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。A活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种C单位活期存款以每月月末的30 日为结息日D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息正确答案：D活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。下列关于民事权利的表述中，错误的是（）。A.权利人可根据
24、自己的意志进行民事活动 B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利 C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护 D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地
25、产开发商一般会选择自行租售的形式。2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第7辑 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )答案：错解析：知识点 房地产企业的权益融资与债务融资设立房地产开发企业应有4名以上持
26、有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。 出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其（ ）。A给以行政处分B作出停业或开除处理C予以处罚D要求公开致歉E记入其信用档案正确答案：CE 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。A由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场B从市场营销的角度
27、出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场C根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场D市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小E新建商品房租售是房地产三级市场正确答案：ACD答案 ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。A空置率>合理空置率B空置率<合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断
28、正确答案：B在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。 某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（ ）。A368万元B552万元C561万元D920万元正确答案：B2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第8辑 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。A优惠利率B提高再贴现利率C提高法定存款准备金率D中央银行在公开市场上买卖有价证券E对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BC
29、D分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。A、投资机会研究B、初步可行性研究C、详细可行性研究D、项目评估与决策答案：B解析：考点:可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。A发行企业债券B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款D在公开市场上发行股票E土地储备贷款正确答案：ABCE房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C
30、、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。 住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。A住房公积金管理中心动作B银行专户C低存低贷D财政监督正确答案：C住房公积金管理条例规定，住房公积金管理委员会决策，住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
31、是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。 商业银行的基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销
32、售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。2022房地产估价师考试历年真题精选9辑 第9辑 在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（）答案：对解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。(2022真题
33、) 集体土地上的房屋禁止抵押。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。 （ ）<-Next->房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）<-Next->为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质是评估房地产的价格
34、而不是价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出
35、租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积 3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值。(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)正确答案：(2) 各层建筑面积40006/241000(m2/层)(3) 计算1层商铺收益价格年净收益1
36、000(1-60%)75%90%601219.44(万元)V119.4410%1-1/(1+10%)50-3192.20(万元)(4) 计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084(万元) V238410%1-1/(1+10%)50-3830.48(万元)(5) 计算4层酒楼收益价格年净收益100070%5012-8000034(万元)V4348%1-1/(1+8%)50-3413.59(万元)(6) 计算510层办公楼收益价格 年净收益62018001280%(1-10%)186.62(万元)V51186.627%11/(1+7%)50-32555.13(万元)(7) 计算112
37、4层住宅价格V112410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V23+V4+V510+V1124192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元)国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。A、15%B、20%C、35%D、40答案：C解析：考点:房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35。 某房地产开发项目的占地面积为8000，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000，其中服务式公寓35000，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000，地下车位230个（10000）。项目建设期为3年，总投资额为3500
38、0万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（年）运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）正确答案：