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1、21年房地产经纪人历年真题解析8章21年房地产经纪人历年真题解析8章 第1章根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于（）的项目定位模式。A.项目既定市场定位B.物业产权分散性C.市场实操案例反馈D.客户体验点答案：B解析：基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。根据市场经验，单一产权物业即开发企业持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置
2、方面更需要适度超越市场现有产品。关于城市规划实施的监督检查，下列说法中错误的是().A:任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报或者控告违反城乡规划的行为B:城乡规划主管部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理C:乡、镇级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查D:地方各级人民政府应当向本级人民代表大会常务委员会或者乡、镇人民代表.大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督答案：C解析：本题考核的知识点为城市规划实施的监督检查。县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。在销售筹备阶段，制定营销策划方案的内容包
3、括（）。A.配备及培训销售人员B.做好市场定位C.制定宣传推广营销策略D.制定销售计划E.布置销售现场答案：B,C,D解析：在销售筹备阶段，制定营销策划方案主要包括：做好市场定位；制定宣传推广营销策略；制定销售计划。某房地产开发公司2022年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2022年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。中年人张某于2022年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5。4.
4、张某原是这里的动迁户，原居住条件较差，张某利用得到的拆迁补偿费购买了该套商品住宅，是为了满足基本需求，包括（）。A、 生理需求B、 尊重需要C、 自我实现需要D、 爱与归属需要答案：A解析：美国心理学家马斯洛的需要层次论把人的需要按照先后顺序和高低层次分为：生理需要，是维持生存的、最原始、最基本的需要；安全需要，即希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等；爱与归属需要，包括被别人接纳、爱护、关注、欣赏、鼓励、支持等需要；尊重需要，包括受他人尊重和自我尊重两方面。前者是希望得到别人的重视，后者是希望个人有价值；自我实现需要，是追求人生存在价值而产生
5、，是希望实现自己的理想与抱负。下列属于房地产经纪服务合同的内容的有（）。A、违约责任和纠纷解决方式B、服务费用及其支付方式C、房地产信息D、合同当事人的权利和义务E、实地看房答案：A,B,D解析：房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式。在个人住房贷款中，借款人分期还款额占同期收入的比率为（ ）。A.贷款价值比率B.偿还比率C.月房产支出与收入比D.月所有债务支出与收入答案：B解析：偿还比率又称收入还
6、贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。A项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率；C项，月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；D项，月所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。建筑工程中，()的可以不申请办理施工许可证。A:工程投资额在100万元以下B:工程投资额在50万元以下C:工程投资额在30万元以下D:建筑面积在500m2以下E:建筑面积在300m2以下答案：C,E解析：本题考核的知识点为施工许可制度。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工
7、程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。 形象楼书的主要构成要素包括（）等的介绍。A、主力户型图B、项目整体效果图C、项目核心卖点的梳理D、项目整体规划平面图E、周边配套 答案：A,B,C,D解析：形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第2章写字楼项目运作目标不包括（）。A.综合利益最大化目标B.市场目标C.品牌目
8、标D.快速回收成本目标答案：B解析：写字楼项目投资大、回收期长，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。写字楼项目运作目标包括：综合利益最大化目标；快速回收成本目标；品牌目标。房地产经纪机构的行政处罚风险有（）。A、未按政府部门要求公示相关信息引起的风险B、违规收取服务费引发的风险C、承诺不当引起的风险D、未尽告知义务引起的风险E、不正当行为引起的风险答案：A,B,D,E解析：房地产经纪机构的行政处罚风险有：未按政府部门要求公示相关信息引起的风险；不与交易当事人签订书面房地产经纪服务合同引起的风险；违规收取服务费引发的风险；经纪服务合同未由经纪人签字引起
9、的风险；未尽告知义务引起的风险；擅自对外发布房源信息引起的风险；擅自划转客户交易结算资金引起的风险；未按规定如实记录业务情况或保存房地产经纪服务合同引起的风险；不正当行为引起的风险。C项，属于房地产经纪机构的民事赔偿风险。房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。 A、 可行性和先导性B、 基础性和可行性C、 服务性和基础性D、 基础性和先导性答案：D解析：房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有
10、利于人民群众安居乐业。近年来，房地产经纪行业开始实行多元化发展战略，基于传统的经纪业务开展顾问咨询、( )等新型衍生业务。A:信息服务B:营销管理C:按揭服务D:资产管理E:物业管理答案：A,C,D,E解析：长期在A市耕耘的甲房地产开发公司，根据公司发展战略，在B市投资了一个房地产开发项目。为了提高市场占有率，甲房地产开发公司可采取的价格策略是（ ）。A.加大房地产广告宣传费用，以较低的价格进入市场B.为新开发产品确定一个略高于区域内市场平均价格的较高价格C.以亏本价格出售新开发产品D.积极降低房地产开发成本和运营费用答案：A解析：提高市场占有率的目标；为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场
11、的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品；或采用快速渗透定价法，即加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场；市场中的原有企业在新的项目推出后，快速降价，利用先进入者优势，排挤新进入企业，都是选择了市场占有率定价目标。关于房地产分销渠道，下列说法正确的有（ ）。A.房地产分销渠道的起点是房地产产品和服务的消费者B.房地产分销渠道的终点是开发商、房屋出售（租）者C.房地产分销渠道的中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等D.建立专门的分销渠道进行房地产产品销售，可以减少潜在消费者搜寻产品的次数，提高形成交易的效率E.通过分销商的标准化销售行为，可以提高房
12、地产交易的标准化程度答案：C,D,E解析：房地产分销是指将房地产产品和服务由生产商转移到消费者的过程。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；便于房地产销售方找到交易对象。房改住房包括以()购买的公房.A:集资价B:市场价C:标准价D:政府指导价E:成本价答案：C,E解析：人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安状况等综合因素，可划分为“
13、好、较好、一般、差”四个等级，其中“较好”相对应的划分标准为（ ）。A.区域内人口素质总体较高B.社会建设发展很成熟C.治安状况较好D.区域内人口素质较高E.物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆答案：B,C,D,E解析：人文环境等级划分具体标准如表3-3所示。表3-3人文环境等级划分21年房地产经纪人历年真题解析8章 第3章行政复议期间行政行为不停止执行，但有下列情形的除外( )。A、 被申请人认为需要停止执行的B、 行政复议机关认为需要停止执行的C、 申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的D、 申请人要求停止执行，但复议机关认为其要求不合理的E、 法律规定停止执行的
14、答案：A,B,C,E解析：知识点 行政复议申请、受理、审理和决定农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费（ ）元。A.0B.10C.80D.550答案：A解析：住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。单独申请宅基地使用权登记的，属于只收取不动产权属证书工本费的情形。农民利用宅基地建造的住房登记，不收取房屋登记费，仅收取10元的房屋权属证书工本费。下列选项中，属于本层共有公用建筑面积的是（）。A、本层的公有电梯B、本层的共有走廊C、本层的共有楼梯间D、本层的共有大堂答案：B解析：根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办
15、公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。房地产代理合同中委托人的义务包括（）。A.承担后果的义务B.承担处理事务费用的义务C.亲自处理事务的义务D.给付报酬的义务E.承担赔偿损失的义务答案：B,D解析：房地产代理合同中，委托人的义务一般包括：提供材料；实地看房；支付费用。权利一般包括：知情权；交易收入的所有权。常发生在山区
16、或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全的工程地质灾害为（）。A、塌方B、冲沟C、地下溶洞D、断层答案：A解析：对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。滑坡与塌方常发生在山区或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全。在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。按照代理产生的不同原因和方式，代理的种类有（）。A.律师代理B.委托代理C.经纪人代理D.法定代理E.指定代理答案：B,D,E解析：根据代理产生的不同原
17、因和方式，代理可分为三种：委托代理，是指基于被代理人的委托而产生的代理；法定代理，指依照法律的规定而产生的代理；指定代理，指基于人民法院或其他部门的指定而产生的代理。共用题干某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为( )。A:成本加成定价法B:市场比较定价法C:指标定价法D:目标成本定价法答案：B解析：消费者权利中，（）是指消费者在购买商品或者接受服务时，有权
18、获得质量保障、价格合理等交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。A、公平交易权B、自主选择权C、真情知悉权D、受尊重权答案：A解析：公平交易权是指消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第4章共用题干宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先
19、生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任的方式的不同，可以分为( )。A:民事责任B:行政责任C:刑事责任D:经济责任答案：A,B,C解析：共用题干调查显示，某市A区高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出.该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，甲开
20、发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发.下列属于中户型客户特征的是().A:二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件B:对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求C:关注生活便利性、舒适性D:对自已的选择较自信，朋友的影响较关键答案：A,B,C解析：按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅的标准有（）。A.住宅小区建筑容积率在2.0以下（不含2.0）B.单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）C.单套层高在3.0m以上（不含3.0）D.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍E.住宅小区建筑绿地率在0.4以上（不含0.4）答案：B,D解析：按照缴税标准
21、可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个即为非普通住宅，反之则为普通住宅。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据房地产经纪执业规则，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交
22、易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某陈某作为甲公司的执业房地产经纪人，应当（）。A、守法经营B、以诚为本C、恪守信用D、无条件执行公司的决定答案：A,B,C解析：房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和，主要内容包括：遵纪守法；规范执业；诚实守信；尽职尽责；公平竞争。房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的（）以及当地的社会、经济状况有密切关系。A.业务类型B.企业规模C.企业
23、地位D.管理模式E.固定资产答案：A,B,C解析：从非常具体的层面来讲，房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。关于耕地占用税的表述中，错误的是（ ）。A.耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额分阶段计算征收B.军事设施占用耕地属于免征耕地占用税范围C.课税对象即占用耕地建房或从事非农业建设的行为D.凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人答案：A解析：A项，耕地占用税以纳税人实
24、际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，由地方税务机关按照规定的适用税额一次性征收。在接受房地产出售业务委托时，房地产经纪人应当书面告知委托人()。A.房地产抵押贷款流程B.房地产估价流程C.房地产交易流程D.房地产登记流程答案：C解析：从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括（）。A.资金增值B.资产升值C.机会成本D.经济发展E.通货膨胀答案：A,C,E解析：资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值从经济理论上讲，资金存在时间价值的原因主要有下列几个：资金增值；机会成本；承担风险；通货膨胀。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第5章置
25、业计划应包括的内容有（）等。A.定金B.成交日期C.月供D.首期款E.购房折扣答案：A,C,D,E解析：客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。其内容包括：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金，备注以及购房者需要申明的事项。（ ）是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。A.预告登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的
26、处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。关于房地产经纪业务承接的说法，正确的有（ ）。A.房地产经纪机构统一承接业务B.房地产经纪人可以以个人的名义承接房地产经纪业务C.分支机构承接业务的，应以分支机构的名义承接D.房地产经纪机构可以承接超出专业能力以外的业务E.房地产经纪机构承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力答案：A,E解析：A项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接；B项，房地产经纪人员不得以个人的名义承接房地产经纪业务；C项，分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；DE两项，房地产经纪机构
27、承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。不得承接超出专业能力之外的业务，除非有对此房地产或服务能胜任的专业机构或者人士协助，并向客户揭露所有事实情况。通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结的是指（）。A、法定代理B、复代理C、指定代理D、委托代理答案：D解析：委托代理是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理关系成立之前，代理人与被代理人之间通常没有一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。通常采用城市化率指标来测度城市化水平，城市化率的计算公式为（）。A、城镇人口数/农村人口数B、城镇企业生产总值/国内生产总值
28、C、工业总产值/农业总产值D、城镇人口数/总人口数答案：D解析：城市化是一个必然过程，是18世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。一般采用城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率或城镇化率。目前发达国家的城镇化率达到80。有些石材、砖、水泥、混凝土等材料含有高苯底的镭，该物质可蜕变成对人体十分有害的放射性污染物是（）。A、苯B、氡C、甲醛D、石棉答案：B解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。房地产经纪机构的服
29、务收入主要由佣金和（ ）组成。A.广告费B.看房费C.代办服务费D.信息费答案：C解析：房地产经纪机构服务收入的构成；房地产经纪服务合同的基本内容应当包含服务费用及支付方式。服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。该情形属于抵押贷款面临的（）。A、房屋贬值风险B、购房者房屋处置风险C、利率变化风险D、无力继续偿还贷款本息风险答案：B解析：购房者房屋处置风险是指一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房
30、屋低价拍卖。A项，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。C项，市场利率的波动没有人能预料，故借款人需要有思想准备。D项，借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第6章申请行政复议应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起( )日提出行政复议申请。A、 15B、 30C、 60D、 90答案：C解析：知识点 行政复议申请、受理、审理和决定某开发商向银行贷款l 000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6%，投资基准收益率为8%，银行实际利率为7%，假设开发
31、商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是（）万元。 A:1 19102B:1 21000C:1 225O4D:1 25971答案：C解析：大户型及别墅客户的消费特征表现在（）等方面。A.置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断B.关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务C.表现比较低调。很讲道理，容易沟通D.对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求E.注重物业品质及形象等精神层面答案：A,C,E解析：大户型及别墅客户的消费特征表现在：置业经验相对比较丰富，对物业有自己独有的判断；表现比较低调，很讲道理，容易沟通；对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也
32、接受销售人员提出的好建议；注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。“物业勘察表”的填写细则中，交通条件主要是填写物业附近的（）。A、公交数量B、公交便捷程度C、附近交通状况D、生活方便程度E、道路通达程度答案：B,E解析：物业勘察表的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便关于房地产经纪业务承接的说法，正确的有（ ）。A.房地产经纪机构统一承接业务B.房地产经纪人可以以个人的名义承接房地产经纪业务C.分支机构承接业务的，应以分支机构的名义承接D.房地产经纪机构可以承接超出专业能力以外的业务E.房地产经纪机构承办业务
33、，必须符合其所从事业务的执业标准和能力答案：A,E解析：A项，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接；B项，房地产经纪人员不得以个人的名义承接房地产经纪业务；C项，分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；DE两项，房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。不得承接超出专业能力之外的业务，除非有对此房地产或服务能胜任的专业机构或者人士协助，并向客户揭露所有事实情况。耕地占用税税额全免的土地有（）。A、 养老院占用耕地B、 学校占用耕地C、 寺庙占用耕地D、 军事设施占用耕地E、 医院占用耕地答案：A,B,D,E解析：下列情形占用耕
34、地，可以免征耕地占用税：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。在房地产经纪门店开设的过程中，目标市场应在（ ）时确定。A.选择店址B.选择区域C.准备开业D.租赁谈判和签约答案：B解析：房地产经纪门店的开设；在房地产经纪门店开设过程中，目标市场应在选择区域时确定，确定在哪些区域设置门店，首先要确定目标市场，找准服务对象，然后再依据目标市场、服务对象选择最佳的区域。侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房
35、地产经纪人资格。2022年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。(2022年真题)吕某享有的权利为（ ）。A.要求委托人提供与出售住宅有关的资料B.自行调整出售住宅的价格C.依法维护委托人的合法权益D.依法发起设立新的
36、房地产经纪机构答案：A,D解析：房地产经纪人员的权利包括：依法发起设立房地产经纪机构的权利；受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；执行房地产经纪业务的权利；在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；要求委托人提供与交易有关资料的权利；拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；获得合理报酬的权利；依法享有的其他权利。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第7章（）拟定后应由相关法律人员审核，销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。A.置业计划B.购房须知C.销售导示牌D.购房相关税费须知答案：B解析：购房须知拟定后应由相关法律人员审核，
37、销售人员必须了解各种手续的流程及相关条件，并能在客户办理手续过程中进行解说。为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某
38、入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为（）。A.甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同B.如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任C.对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任D.因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付答案：C解析：房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房
39、地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，这体现了房地产所有权的（ ）特性。A.完全性B.恒久性C.绝对性D.弹力性答案：C解析：房地产所有权具有下列特性：完全性；整体性；恒久性；弹力性；绝对性。其中，绝对性是指与债
40、权相比，所有权不待他人积极作用而实现，而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。2022年3月，甲公司委派小李负责提供居间服务，为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签订了房地产经纪合同。1个月后，该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月，小李将该房屋介绍给金某并成交，买卖双方签订了房屋买卖合同。如果王某要求小李为其无偿代办交易过户登记手续，而小李提出适当收取代办费。这违背了职业道德方面（）的基本要求。A.遵纪守法B.规范执业C
41、.诚实守信D.尽职尽责答案：C解析：房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，真诚即真心以客户的利益为己任。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。如果房地产经纪机构以佣金为基本收入来源，并且以成交为收取佣金的前提，这就表明，房地产经纪人员的利益与客户的利益在方向上保持一致，客户自然会相信房地产经纪人会尽最大力量为自己寻找交易对象。佣金是经纪收入的基本，其性质是( )的综合体。A.投资利润B.劳动收入C.经营收入D.风险收入E
42、.服务收入答案：B,C,D解析：关于房地产经纪合同默示条款的说法，正确的是()。A.默示条款是合同的主要条款B.默示条款一般是合同的程序条款C.明示条款以默示条款的存在为前提D.明示条款和默示条款发生矛盾时，以明示条款为准答案：D解析：房屋征收的限制条件有（ ）。A.征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的B.征收必须依照法定的权限和程序进行C.征收时必须充分保障被征收人的合法权益D.政府以征收的执行人身份出现E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿答案：A,B,D,E解析：征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：只能为了公共利益的需要；必须严格依照法定的权限和程序
43、；政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。下列责任中，属于民法意义上的有限责任的是（）。A.有限责任公司以其注册资本为限对外承担的责任B.股份有限责任公司的股东以其出资为限对公司债务承担的责任C.合伙人以其全部财产对合伙债务所承担的责任D.公司出资人以其全部财产对公司债务承担的责任答案：B解析：知识点:民事责任。有限责任，是指出资人仅以其出资财产为限承担的责任；无限责任，是指出资人以其包括出资财产在内的全部财产承担的责任。公司股东以出资为限承担责任，是有限责任。21年房地产经纪人历年真题解析8章 第8章评估房地产的投资价值所使用的折现率是指（）。A
44、.投资者可以接受的最低收益率B.投资者可以接受的最高收益率C.社会最高收益率D.银行贷款利率答案：A解析：在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。人力资源管理是对于全部人员的全面活动和（）的全过程的管理。A.招聘B.任用C.培训D.解雇E.发展答案：A,B,C,E解析：房地产经纪机构的人力资源管理应聚焦于为组织创造财富、创造竞争优势的人员的管理上，即以员工为基础，以知识员工为中心和导向，是组织最高层所实施的一种决策性、战略性管理。人力资源管理是对于
45、全部人员的全面活动以及招聘、任用、培训、发展的全过程的管理。关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是（ ）。A.购房人只能要求退房，不能要求换房B.购房人只能要求换房，不能要求退房C.购房人有权选择退房或换房D.房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房答案：C解析：房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核
46、验。经核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。我国行政法规的颁布机关是（ ）。A.国务院B.国务院组成部门C.有立法权的地方人民代表大会D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会答案：A解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。下列选项中，不属于新建商品房销售前的宣传资料的是( )。A:项目楼书B
47、:户型手册C:销售导示牌D:价目表答案：D解析：房地产交易中，依照法律规定，优先购买权有( )。A:承租人优先购买权B:共有人优先购买权C:国家优先购买权D:业主债权人优先购买权E:业主直系亲属优先购买权答案：B,D,E解析：当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有（）。 A:抢购心理B:待购心理C:择优心理D:逆反心理答案：B解析：共用题干李小姐要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托W房地产经纪公司的房地产经纪人张某代理出售，并且同意在低于市价的情形下尽快售出。房地产经纪人张某搜集李小姐所售房屋信息的基本要素有( )。A:业主资料B:代理人资料C:房屋状况D:放盘要求答案：A,C,D解析：