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1、21年房地产经纪协理历年真题解析8卷21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第1卷李某在门店接待张某时，正确的做法有（）。A.承诺帮助张某压低房屋售价B.进一步了解张某的购房需求C.说出符合客户需求的参考意见D.迅速安排张某与房屋所有权人见面E.李某随时记录张某的需求，并向其推荐不同方案答案：B,C,E解析：目前房地产经纪机构大多开设实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。在门店接待方面，需注意以下几点：当客户在店外停留站立或观看橱窗房源时，经纪人应及时到店外迎接，向客户介绍公司概况、所属商圈的特性，并邀请客户到店内进一步沟通；当客户进入门店内，店内人员应起立问好，并就近给客户
2、安排洽谈处所，并将茶水放至客户面前，让客户在比较舒适的状态下与经纪人进行进一步交谈；在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。不动产登记的目的有（）。A.保护不动产权利人的物权B.遏制不动产价格的过快增长C.维护交易安全D.利于国家对不动产进行宏观调控E.利于国家对不动产征收赋税答案：A,C,D,E解析：不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的目的有：保护不动产权利人的物权；维护交易安全；利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。房屋买卖交接单样表包含的内容有
3、（）。A.房屋坐落B.配套设施设备C.房屋瑕疵及解决方案D.需要补充的其他信息E.钥匙及IC卡答案：A,C,D,E解析：房屋买卖交接单样表包含的内容有：房屋坐落；房屋瑕疵及解决方案；需要补充的其他信息；交接的房屋使用配套物品；钥匙；IC卡；使用凭证和交费凭证；有关文件和合同；其他物品；房屋的债权债务信息；交割金额；交接人签字。B项属于房屋租赁交接单样表包含的内容。目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：C解析：目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机
4、构评估确定。防止建筑物倒塌是建筑物安全的基本要求，具体包括（）。 A.地基与房屋结构稳固B.抵抗地震能力强C.没有被洪水淹没的风险D.不易发生滑坡、塌方和遭受泥石流E.建筑高度比较低答案：A,B,C,D解析：安全是对建筑物最重要、最基本的要求，包括在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有环境污染。其中，不会倒塌包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流、雪崩等灾害的破坏，离危险品仓库、核电站等危险房屋和设施设备有安全距离，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。契据登记制度的主要特点包括（）。A.只有履行权属登记手续以后，房屋受让人
5、或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立B.登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状E.法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任答案：B,C,E解析：契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能
6、在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（）日内到相关部门办理手续。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第2卷 下列墙体中，不属于按照构造方式进行的分类的是（）。A.实体墙B.承重墙C.空心墙D.复合墙 答案：B解析：按照构造方式，墙体分为：实体墙，是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；空心墙，是指用普通
7、砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；复合墙，是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。对于符合要求的房屋，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在（）个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。A.3B.5C.7D.10答案：A解析：对房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于商品房屋租赁管理办法规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。申请人提交的申请材料不齐全或者不
8、符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。开展房地产经纪业务的前提是（）。A.信息搜集B.信息核验C.接受委托D.匹配带看答案：A解析：房地产交易信息包括房源信息、客源信息和价格信息。信息搜集是开展房地产经纪业务的前提，在卖方市场（供不应求，卖方占优势的市场）上，房源信息的搜集尤为重要。房地产经纪机构与委托人签订个人住房贷款代办服务合同约定收费标准时，下列行为合规的是（）。A.房地产经纪机构收取未予标明的费用B.两家房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，按照不同的业务收取佣金C.一项服务可以分解为多个项目和标准的，混合标价、捆绑标
9、价D.服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金答案：D解析：ABC项，房地产经纪管理办法第17条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。第18条第2款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。D项，服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可
10、以收取服务报酬。下列关于申请注销登记的情形，说法错误的是（）。A.注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形B.权利人放弃不动产权利的属于申请注销登记的情形C.依法征收、没收不动产的属于申请注销登记的情形D.依法收回国有土地、海域等不动产权利的属于嘱托注销登记的情形答案：C解析：注销登记主要是指因不动产权利消灭而进行的登记，在各种不动产登记中普遍存在，主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的；法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权
11、利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记的；法律法规规定的其他情形。下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在C.采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为
12、“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%25%。对买方来说手续简便，房价折扣较高的付款方式是（）。A.自有资金支付B.贷款支付C.一次性付款D.分期付款答案：C解析：一次性付款方式对买方来说手续简便，房价折扣较高，对卖方来说能尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险，特别是购买期房时风险更大。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第3卷房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有（）。A.物业服务企业名称B.物业服务费标准和服务项目C.装饰装修D
13、.设施设备E.基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度答案：A,B,E解析：房地产经纪人员对房屋物业管理状况实地查看的主要内容有：物业服务企业名称；物业服务费标准和服务项目；基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。CD两项属于对房屋实物状况查看的主要内容。存量房买卖的流程包括（）。A.买卖双方签订房屋买卖合同B.买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）C.买卖双方按照规定缴纳有关税费D.买卖双方申请不动产转移登记E.买方签订商品房认购书，交付定金答案：A,B,C,D解析：存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的一般流程如下：买卖双方签订房屋买卖合同；经
14、纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）；买卖双方按照规定缴纳有关税费；买卖双方申请不动产转移登记；买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。E项属于新建商品房买卖流程。不动产登记委托人为自然人时，查看委托人提供的身份证件，境内年满（）周岁的自然人应提交居民身份证。A.十四B.十六C.十八D.二十答案：B解析：查看委托人提供的身份证件。境内年满十六周岁的自然人应提交居民身份证，未满十六岁的自然人可以提交居民身份证，也可以提交户口簿作为身份证明。公共租赁住房指限定（），面向符合规定条件的人员出租的保障
15、性住房。A.建设标准B.建筑质量C.租金水平D.施工条件E.地理位置答案：A,C解析：公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。下列关于房租租赁合同签订前，房地产经纪人员需要做的准备工作的说法中，错误的是（）。A.经纪人员在对房屋进行查看后可以进行现场拍照，在签约时可以约定将所拍摄的现场照片作为合同附件B.租赁期届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过25年C.如属违法建筑、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的房屋，则应当由双方协
16、商决定是否出租D.选择租赁合同文本时，实践中最常见的情况是选用政府有关部门制定的示范合同E.为避免经纪机构和经纪人员牵扯到当事人的纠纷中，应选择使用示范合同文本答案：B,C,D解析：B项，根据合同法，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。C项，房地产经纪人员应了解拟出租的房屋是否属于法律、法规规定禁止出租的房屋，如属违法建筑、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的房屋，则不能出租。D项，许多出租人为避税而不愿办理租赁合同的备案手续。因此，存在不选用政府有关部门制定的示范合
17、同的现象。实践中常见的情况是交易双方在房地产经纪机构的推荐下选择房地产经纪机构制定的合同文本，或者是房地产经纪人员根据当事人双方协商的内容拟定合同。人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人（）的宽限期。A.6个月B.5个月C.7个月D.1年答案：A解析：人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问
18、题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。李某于2022年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（）元。A.528B.576C.1584D.1728答案：A解析：财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税2022第024号）规定，自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。则李某该年度应缴纳房产税为：12004%（121）528（元）。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第4卷下列选项中
19、（）不属于权利人委托他人代为查询应提交的材料。A.查询申请书B.申请人的身份证明材料C.证实存在利害关系的材料D.授权委托书答案：C解析：权利人申请查询应提交的材料包括：查询申请书；申请人的身份证明材料。此外，权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。C项属于利害关系人申请查询应提交的材料。房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集（）及相关的市场信息和委托方信息。A.股价信息B.本公司信息C.发展信息D.标的物业信息答案：D解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息；与标的物业相
20、关的市场信息；委托方信息。王某依法取得一幢商品住宅所有权后，现发生下列变化，其中应申请该住宅所有权变更登记的情形有（）。A.王某将该住宅赠与给朋友B.该住宅面积发生变化C.该住宅的界址点发生变化D.经批准该住宅改为经营性用房E.王某将该住宅出租给李某居住答案：B,C,D解析：A项属于转移登记。E项，仅仅是使用权发生变更，不涉及所有权。国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记。 能将上部结构荷载较均匀地传至地基的刚性构件是（）。A.桩基础B.筏板基础C.条形基础
21、D.箱形基础 答案：D解析：箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大，能将上部结构的荷载较均匀地传给地基，并能适应地基的局部软硬不均，有效地调整基底的压力，有利于抵抗地震荷载的作用，能建造比其他基础更高的建筑物。2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2022年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2022年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2022年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住
22、房一套。2022年3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是（）。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意答案：C解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。假定5年以上银行基准贷款利率为6%，按月计息。关于
23、李某的还款方式，下列说法错误的有（）。A.李某可以选择等额本息还款法或等额本金还款法进行分期还款B.采用等额本金还款法时，各期还款压力是一样的C.不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同D.采用等额本息还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减E.还贷的方式一般由房地产经纪人员代理选择，因此房地产经纪人员应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑答案：B,D,E解析：AC两项，目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种归还贷款本息的方式。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求不同。BD两项，采用等额本息还款法时，各期还款压力
24、是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。E项，房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑，还贷的方式一般由借款客户自己选择，房地产经纪人协理应向借款人介绍等额本金和等额本息两种还贷方式的区别，为贷款客户提供参考意见。#委托挂牌的总价和单价，由（）确认后填写。A.房地产经纪人员B.房地产经纪人协理C.购买人D.出售人答案：D解析：委托挂牌的总价和单价，由出售人确认后填写。当然，房地产经纪人员作为专业人士，可以就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书面通知房地产
25、经纪机构。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第5卷关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（）。A.封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积B.未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积C.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积D.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算答案：B解析：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。买方市场中决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）。A.房源信息B.客源信息C.市场信息D.价格信息答案：B解析：客源信息是指客源自身包含的、有利于成
26、交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有用的信息。客源信息同样是房地产经纪机构的重要资源。特别是买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要，一个房地产经纪机构拥有的客源信息越多，其竞争力就越强。房屋承购经纪业务信息调查的事项有（）。A.业主身份信息B.客户身份信息C.客户支付能力D.业主特殊需求E.客户特殊需求答案：B,C,E解析：通常情况下，对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面：客户身份信息；客户需求范围；客户支付能力；客户特殊需求；客户购房资格。住宅室内装饰装修中，常见的内墙面材料包括（）。 A.涂料B.瓷砖C.铝
27、扣板D.壁纸E.防水卷材答案：A,D解析：室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。涂料类墙面，涂料是一种胶体溶液将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。关于房源的描述，正确的是（）。A.已经抵押的房屋是房源B.目前所有房屋都是房源C.有意向卖的是房源D.房屋权利人委托给房地产经纪机构交易的房屋才为房源答案：D解析：一般认为，在房地产经纪业务
28、中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。 对于（）客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。A.A类B.B类C.C类D.D类 答案：C解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。C类客户属于根本无法成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重
29、新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。住房贷款方案主要由（）、贷款类型和还款期限组成。A.贷款额B.担保费用C.借款人D.贷款人答案：A解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第6卷
30、房地产经纪机构的各家门店或分支机构可使用其品牌、标识和系统，并在统一的业务模式下从事经营活动，并支付相应的费用，这种经营模式是（）模式。A.无店铺经营B.单店经营C.直营连锁经营D.特许经营答案：D解析：特许经营模式是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（）等。A.物质状况、价格信息B.供求信息、物质状况C.供求信息、价格信息D.权属状况、物质状况答案：
31、C解析：房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。下列属于房地产经纪合同内容的有（）。A.房地产经纪人员资格证书B.当事人的信息C.服务内容D.服务费用E.双方当事人的权利和业务答案：B,C,D,E解析：房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发
32、布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。房地产经纪合同主要内容应包括：当事人的信息。包括房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、身份证件名称和号码、住所、联系电话、承办房地产经纪人员的姓名和登记（注册）号等。服务内容。包括服务的具体事项、内容要求和完成标准。服务费用。包括服务收费具体标准和金额、支付时间和支付方式。双方当事人的权利和业务。违约责任和纠纷解决方式等。房地产经纪业务信息应按照（）的原则建档。A.一个客户一份档案B.一个房屋一份档案C.一个委托项目一份档案D.一个小区一份档案答案：C解析：归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档
33、案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。2022年12月，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。2022年3月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并完成了所有的交易过户手续。张某为王某所购买的房屋市场类型是（）。A.新房市场B.存量房市场C.现房市场D.期房市场E.居住房
34、地产市场答案：B,C,E解析：A项，新房市场也称为增量房市场，是指新建商品房等房地产的初次交易市场，其市场销售的主体是房地产开发企业等单位。B项，存量房市场又称二手房市场，是指已经发生过一次或多次产权转移的房地产的交易市场，其市场销售主体是拥有房屋产权的个人或单位等所有者。C项，现房市场是指已经整体竣工并通过验收，购买后就可以入住的房地产。D项，期房即预售商品房，是从房地产开发企业取得商品房预售许可证可以公开销售开始，直至竣工交付之前的商品房。本题中，张某为王某所购买的房屋市场类型为存量房市场、现房市场、居住房地产市场。廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合
35、同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。廖某和甲机构签订的房地产经纪服务合同属于（）。A.房地产买卖经纪服务合同B.房地产租赁经纪服务合同C.新建商品房经纪服务合同D.房地产代理合同答案：A解析：房屋买卖经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买或出售房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。廖某委托甲机构寻找房源而签订的经纪服务合同，属于房地产买卖经纪服务合同。契据
36、登记制度的理论基础是（）。A.成立要件主义B.搜集资料，分析问题C.对抗要件主义D.了解情况，明确问题答案：C解析：契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第7卷房地产经纪机构在接受委托前，对出租的房屋进行实地查验的内容包括（）。A.水电表读数记录B.网络设备设施C.房屋中的家具家电D.房屋的市场价值E.检查房屋的结构答案：A,B,C解析：存量房租赁实地查验的内容包括：检查设施设备，主要检查上下水、电路、有线电视、网络
37、设备、卫生洁具等是否能正常使用；检查家具、家电，主要检查家具、家电是否能正常使用，外观是否完好，记录家具、家电的品牌和尺寸，所有电器设备要一一试用，检查是否有损坏；记录计量表读数。记录水、电、燃气等各类计量表的读数，以便交接相关费用。通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为（）。A.普及率高、表现力强B.制作简单快捷C.节约成本D.不受时间限制答案：A解析：电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。下列有关存量房交易结算资金监管的说法正确的有
38、（）。A.交易当事人必须通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式B.建立交易保证机构保证金制度C.交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式D.交易当事人可以通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金E.房地产经纪人员不得通过监管专用账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金答案：B,C,D,E解析：按关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知（建住房2022321号）要求，交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户（简称“监管专用账
39、户”），根据合同约定条件划转交易资金。同时加强监管专用账户管理，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过监管专用账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产（）。A.不得抵押B.可以抵押，且不受政策限制C.能否抵押由所在地人民政府决定D.可以抵押，抵押额以其可以处分和收益的份额为限答案：D解析：房地产抵押的一般规定包括：享受优惠政策房地产抵押规定；不同性质企业的房地产抵押规定；不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。在当前市
40、场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）。A.人脉资源B.房源信息C.网络资源D.财务资源答案：B解析：房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。房屋委托交易中可能存在的风险有（）。A.价格变动风险B.资金安全风险C.贷款风险D.房地产权属风险E.财产分割风险答案：A,B,C,D解析：委托房屋交易可能存在的风险主要包括：价格变动风险；政策调控风险（贷款风险）；非住宅类房屋居住使用及投资风险；交易资金安全风险；房地产权属风险；交易房屋的保管及使用风险；其他风险。关于
41、有效房源的说法，错误的是（）。A.有效房源应及时关注和访问B.有效房源可能从有效变成无效C.有效房源是指客户交纳定金后的房源D.有效房源应按成交难易程度分别对待答案：C解析：处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。21年房地产经纪协理历年真题解析8卷 第8卷按构筑形式，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适的基础是（）。A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.箱形基础答案：D解析：按照构造形式，基础分为：条形基础；独立基础；筏板基础；箱形基础；桩基础。其中，箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板
42、和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大，所以既能将上部结构的荷载较均匀地传到地基，又能适应地基的局部软硬不均，有效调整基底的压力。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。下列司法机关中，有权作出司法解释的是（）。A.基层人民检察院B.中级人民法院C.高级人民检察院D.最高人民法院答案：D解析：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院关于贯彻执行继承法若干问题的意见关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）关于审理房屋租
43、赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释关于审理房屋登记案件若干问题的规定关于适用合同法若干问题的解释关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释关于适用物权法若干问题的解释等，也是我国房地产法律体系的组成部分。房屋买卖中的首要问题是（）。A.确认产权是否存在瑕疵B.房屋的升值空间C.房屋的结构质量D.确认合同的合法性答案：A解析：产权纠纷引起的风险包括：产权瑕疵风险；产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。
44、存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息，与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息（）后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。A.辨别B.评价C.分析D.加工E.整理答案：A,C,E解析：房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物
45、业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。下列房地产业的行业细分中，不属于房地产中介服务的是（）。A.房地产经纪B.房地产估价C.物业管理D.房地产咨询答案：C解析：目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称
46、房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。根据物权法，可以设定抵押的房地产是（）。A.农村宅基地B.乡镇企业的厂房C.老年福利院的办公楼D.所有权有争议的房屋答案：B解析：物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 由（）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。A.国务院B.国土资源部C.住房城乡建设部D.县级以上人民政府房地产登记部门 答案：B解析：根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。