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1、21年房地产经纪协理考试试题题库5章21年房地产经纪协理考试试题题库5章 第1章下列关于违约金和保证金的说法，正确的是（）。A.违约金具有补偿性和惩罚性B.违约金一旦确定，不可更改C.保证金与违约金一般可以同时适用D.保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，且都具有双倍返还功能答案：A解析：A项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。B项，违约金的约定要适当，合同法规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C项，保证金与违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的
2、一种方式，而保证金是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。D项，保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。（）的登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态。A.契据登记制B.产权登记制C.权利登记制D.托伦斯登记制答案：A解析：契据登记制的主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。评价装饰效果主要考虑（）。A.质感B.耐久性C.经济性D.环保性答案：A解析：一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装
3、饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A.房屋勘察设计B.房地产开发经营C.物业管理D.房地产中介服务答案：A解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产经纪服务合同属于（）。A.双务合同B.口头合同C.从合同D.有偿合同E.劳务合同答案：A,D,E解析：
4、房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。即是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同，属于劳务合同。房地产经纪服务合同的特征有：房地产经纪服务合同是双务合同；房地产经纪服务合同是有偿合同；房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房屋状况说明书（房屋买卖）的内容有（）。A.房屋广告信息B.房屋实物状况C.房屋权益状况D.房屋区位状况E.房屋基本信息答案：B,C,D,E解析：房屋状况说明书推
5、荐文本分为房屋租赁、房屋买卖两个版本。其中，房屋状况说明书（房屋买卖）的内容包括：房屋基本状况；房屋产权状况；房屋实物状况；房屋区位状况；需要说明的其他事项五部分。房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移使用权C.转移占有D.转移所有权答案：A解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产法律咨询
6、服务的内容不包括（）。A.解答房地产交易环节法律条款B.代理房地产交易诉讼C.审查房地产买卖合同D.调查房地产交易法律环境答案：B解析：房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务：个案解答；商业文书审查；全程法律服务。21年房地产经纪协理考试试题题库5章 第2章房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。A.可行性和先导性B.基础性和
7、可行性C.服务性和基础性D.基础性和先导性答案：D解析：房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。刘先生委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房
8、地产经纪合同。下列关于该宗房地产经纪业务已发生费用的表述中，错误的是（）。A.袁女士应该承担已发生的1700元费用B.甲公司可以与刘先生协商解决1700元费用问题C.甲公司可以向刘先生申请赔偿D.甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消答案：A,D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人向房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。下列不属于房屋实物状况查看的注意事项的
9、是（）。A.户型是否方正B.采光状况C.注意景观D.关注电梯质量答案：C解析：房屋实物状况查看的注意事项包括：若房屋在一层，要注意下水是否畅通，是否有异味；查看房顶是否有漏水；户型是否方正；采光状况；关注电梯质量。新建商品房销售代理业务，一般佣金收入来自（）。A.客户B.房地产开发企业C.电商费D.差价答案：B解析：新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：经过小张的努力，贾女士有意
10、购买李某的房屋，贾女士在与李某就该物业洽谈转让的过程中，小张不得（）。A.将房屋转让涉及的税费告诉贾女士与李某B.将李某的房屋正被租赁的情况告诉贾女士C.将贾女士想把此房屋抵押贷款的情况告诉李某D.将李某所经营公司的业绩情况告诉贾女士答案：D解析：房地产经纪人员有义务告知委托人房屋交易涉及的税费、房屋的权属性质等。D项，在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。下列房屋中，可以设定抵押权的是（）。A.公立医院门诊楼B.公立学校教学楼C.乡（镇）村企业厂房D.农村宅基地上的
11、房屋答案：C解析：根据物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。房租出租人出租房屋应缴纳的税为（）。A.个人所得税B.契税C.土地增值税D.房产税E.附加税答案：A,C,D解析：房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、
12、印花税、个人所得税等。#具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的（）等合理确定。A.贷款成数B.贷款利率C.信用状况D.担保方式E.还款能力答案：C,E解析：首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。21年房地产经纪协理考试试题题库5章 第3章王某今年出租了自己拥有的房屋，则其适用的应纳增值税的税款公式是（）。A.应纳税款含税销售额5%B.应纳税款含税销售额1.5%C.应纳税款含税销售额（15%）D.应纳税款含税销售额（15%）1.5%答案：D解析：增值税是以商品在
13、流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据营业税改征增值税试点实施办法的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款含税销售额（15%）1.5%。A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国城市房地产管理法、A省人民代表大会出台的A省城镇房地产开发经营管理条例及A省政府颁布实施的A省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用
14、住房建设，2022年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（）。A.划拨B.招标出让C.协议出让D.拍卖出让答案：A解析：城市房地产管理法第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交
15、给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”对买方来说手续简便，房价折扣较高的付款方式是（）。A.自有资金支付B.贷款支付C.一次性付款D.分期付款答案：C解析：一次性付款方式对买方来说手续简便，房价折扣较高，对卖方来说能尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险，特别是购买期房时风险更大。客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费
16、支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。A.购买力与消费信用B.目标物业与偏好分析C.客户需求程度分析D.客户购买决策分析答案：A解析：客源信息完善与分析包括以下几个方面：目标物业与偏好分析；购买力与消费信用分析；客户购买动机分析；客户需求程度分析；客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。企业抵押经营贷款的特点不包括（）。A.循环授信B.贷款金额足C.提前还款灵活D.贷款年限较长答案：D解析：企业抵押
17、经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。房地产买卖市场的参与者主要有房地产市场中的卖方、买方和（）。A.房地产经纪机构B.金融机构C.房地产市场的管理者D.律师事务所E.当地政府答案：A,B,C,D解析：房地产买卖市
18、场参与者包括：卖方又称房地产供给者，主要包括房地产开发企业和房屋所有权人；买方又称房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方；房地产经纪机构，是房屋买卖的中间商，在房屋买卖中的作用主要是提供房源、客源、价格信息，促成交易，协助订立买卖合同，代办贷款、登记手续和房屋交验等；其他专业服务机构，如金融机构提供贷款服务，房地产估价机构提供抵押评估服务，律师事务所提供法律咨询服务等；房地产市场的管理者，主要是行政主管部门和行业自律组织。（）是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。A.个人商业用房贷款B.个人住房贷款C.住房公积金贷款D.个人住房组合贷款答案：B解析：个人贷款产品从货款的目的可分为
19、：个人住房贷款；个人商业用房贷款；个人消费贷款；个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。根据物权法，不动产登记机构的职责有（）。A.必要时可以实地查看B.如实、及时登记有关事项C.查验申请人提供的权属证明D.就有关的登记事项询问申请人E.对申请登记的不动产进行评估答案：A,B,C,D解析：物权法第十二条规定，登记机构应当履行的职责有：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。21年房地产经
20、纪协理考试试题题库5章 第4章下列各项中，具有担保性质的款项有（）。A.意向金B.押金C.违约金D.定金E.订金答案：B,C,D解析：B项，押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。押金也具有担保性质。C项，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，违约方应向守约方支付的钱款。违约金具有担保债务履行的功效。D项，定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。AE两项，意向金和订金等的性质不同于定金，不具有担保性。2022年10月冯某委托甲房地产经纪机构代理对外租赁其一套住宅。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某
21、并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2022年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年5月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列说法中，正确的有（）。A.租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行B.卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止C.冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权D.褚某虽无意购买该房屋，但若2022年10月主张优先租赁权，卫某不得拒绝E.褚某请求确认冯某与卫某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持答案：A,C解析：AB两项，租赁房屋在
22、租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。在一
23、个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A.私盘制B.公盘制C.混合制D.限制性公盘制答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能
24、看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。纳税人所在地在县城，则他所需要缴纳的城市维护建设税税率为（）。A.1%B.3%C.5%D.7%答案：C解析：城市维护建设税是对从事工商经营缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象，而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据，随此“三税”附征，属一种附加税。城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态特点的登记制度的类型是（）。A.
25、契据登记制B.产权登记制C.权利登记制D.托伦斯登记制答案：A解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。其中，契据登记制的主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。 按照门使用的材料，门分为（）。A.平开门、弹簧门、推拉门、转门B.防火门、安全门和防盗门C.木门、钢门、玻璃门D.围墙门、入户门、内门 答案：C解析：根据门据所用的材料，分为木门、钢门、玻璃门等。A项，根据门的开启方式，分为平开门（又分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘
26、门、上翻门和升降门等；B项，根据门的功能，分为防火门、安全门和防盗门等；D项，根据门在建筑物中的位置，分为围墙门、单元门、入户门、内门等。商业房地产租赁代理业务的服务对象主要有（）。A.需要承租商业房地产的各类企业B.需要购买商业房地产的各类企业C.需要承租商业房地产的机关单位D.商业房地产业主E.需要出租商业房地产的机关单位答案：A,D解析：商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。办理房屋抵押首次登记应提交的要件为（）。A.登记申请书
27、B.主债权合同C.房屋测绘报告D.抵押合同E.不动产界址答案：A,B,D解析：土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：登记申请书；申请人身份证明；不动产权属证书；抵押合同；主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。21年房地产经纪协理考试试题题库5章 第5章房地产经纪人接待到店购房客户时，正确的做法有（）。A.微笑迎接客户B.了解客户需求C.直接推荐高档房源D.客观回答客户问题E.记录客户信息答案：A,B,E解析：到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：站立迎接，微笑待
28、人，使用标准问候语；引领客户入店；确定接待主体；了解客户需求；接受服务委托或帮助客户解决问题；客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；客户信息录入。在客户信息开发策略中，用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户，是以（）为中心的营销手段。A.客户B.广告C.自我宣传D.市场答案：A解析：直接回应拓展策略是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户得到回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传为中心或以广告为中心。下列适用于法定继承的情形有（）。A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃
29、受遗赠B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的C.遗嘱继承人丧失继承权D.遗嘱有效部分涉及的遗产E.遗嘱未处分的遗产答案：A,C,E解析：法定继承适用以下情形：遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠；遗嘱继承人丧失继承权；遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；遗嘱无效部分涉及的遗产；遗嘱未处分的遗产。房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约
30、中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与承租人乙某进行租赁登记备案时应提交（）。A.书面租赁合同B.甲某与乙某的合法身份证件C.房屋所有权证书D.可以证明房地产价值的资料答案：A,B,C解析：商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料有：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房源客源信息匹配的步骤包括（）。A.分析客
31、源对房屋需求的刚性条件B.分析客源对房屋需求的弹性条件C.分析客源自身限制条件D.放宽筛选条件E.向客户推送适合的房源信息答案：A,B,C,E解析：房源客源信息匹配可按以下步骤进行：分析客源对房屋需求的刚性条件；分析客源对房屋需求的弹性条件；分析客源自身限制条件；筛选适合的房源；向客户推送适合的房源信息。 客户按需求的物业类型进行分类，可分为（）等。A.住宅客户B.写字楼客户C.租房客户D.商铺客户E.个人客户 答案：A,B,D解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；按需求目的，可分为自用客户和投资客户；按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼
32、客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括（）。A.不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力B.已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载C.登记不采取强制性制度D.权利人取得登记簿副本E.登记机构保留登记簿正本，正副本内容必须完全一致答案：A,B,D,E解析：不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。A.学历B.工作性质C.住址D.动机和需求答案：D解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。