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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案7章21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第1章 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应
2、该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况。是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价
3、与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容？答案：解析： 5、房地产投资项目可行性研究报告开发项目可行性研究应包括以下主要内容： （一）项目总论（二）项目概况（三）项目投资环境分析（四）项目区域环境分析（五）房地产市场分析（六）项目市场定位（七）项目规划与建筑方案（八）项目开发建设进度安排（九）投资估算与资金筹措（十）项目经济效益分析（十一）项目风险分析（十二）项目社会效益和影响分析（十三）项目可行性研究结论与建
4、议下列构件中，属于横向受力的构件的是（ ）。A.柱B.梁C.板D.地面答案：B解析：本题考查的是建筑构造。梁是跨过空间的横向受力构件。P92。 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。A99437B101681C125516D138724正确答案：A下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入-运营费用B.净经营收入有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入有效毛收入-运营费用
5、-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入有效毛收入运营费用。21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第2章 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A统一房地产范围B统一付款方式C统一价格单位D统一市场状况正确答案：C某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。若此商
6、品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用（）进行评估。A.重置成本法 B.影子工程投资法 C.比较法 D.价差法答案：B解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。 在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（）答案：错解析：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空
7、置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（）答案：错解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第3章关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C至少有两名注册房地产估价师签名D法定代表人或执行合伙人必须签名E房地产估价机构必须加盖公章答案：A,B,
8、C,E解析：关于房地产估价报告签名、盖章的说法有：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章，并注明致函日期。该致函日期即为估价报告出具日期。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。该声明对签名的注册房地产估价师也是一种警示。在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担。张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长
9、期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?答案：解析：（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通
10、住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择 70 年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。答案：对解析： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。A0.060B0.9
11、40C1.060D1.064正确答案：D答案 D交易情况修正系数100(100-6)1.064 金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第4章下列各项中，不属于基本报表的是（）。A、现金流量表B、利润表C、资产负债表D、项目总投资估算表答案：D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金流量表、利润表、资产负债表。(2022年真题) 采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的
12、投标应作废标处理。 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/。A14140B42421C56561D60000正确答案：B分部工程是单位工程的组成部分，如楼地面工程。（）答案：对解析：本题考查的是工程项目的划分。分部工程是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 （ ）正确答案：额外利润不属企业利润。21年房地产估价师
13、考试真题精选及答案7章 第5章已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（）。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率3.31% 2.23%1.32% 1.42%0.50% 7.78%。参见教材P265。准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基
14、金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )答案：错解析：解析 收益性物业经营状况的评估 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 优先股的股息一般不会很高，而且当公司经营情况好、利润率高的时候优先股股东得不到这部分增长的收益，而普通股股东得到的收益可能大大小于优先股股东。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，不属于直接资本化法优点的有（）。A、计算过程较为简单B、通常只需要测算
15、未来第一年的收益C、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D、每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E、资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系答案：C,D解析：考点:直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第6章 我国房地产中介服务行业在994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中
16、国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织中国房地产估价师学会。银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（）。A.金融工具的流动性与收益性呈正相关 B.金融工具的流动性与收益性呈负相关 C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D.金融工具的流动性与安全性呈正相关答案：B解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱
17、。 房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任正确答案：AB某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重置成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公
18、楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重置成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。超额持有成本的现值2.5/10%（11/1.130）23.57万元，采用重置成本的功能过剩折旧超额持有成本的现值23.57万元。重置成本，没有无效成本的问题。参见教材P325。21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第7章强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。答案：错解析：在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的
19、方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。拍卖机构确定后，由法院与拍卖机构进行谈判，签订委托拍卖合同。 商品住宅的保修期可以低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数”，应查找平面图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列行为中，应当缴纳契税的有( )。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1)以土地、房屋权属作价投资、入股；2)以土地、房屋权属抵债；(抵债抵押)3)以获奖方式承受土地、房屋权属；4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。