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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于短期资金市场的含义和特点说法错误的是（）。A.融资期限短B.参与者主要是机构的投资者C.流动性D.为解决长期资金周转的需要【答案】 D2. 【问题】 除法律另有规定的外，可以不颁发证书或证明的登记是（）。A.设立登记B.异议登记C.转移登记D.查封登记【答案】 D3. 【问题】 下列关于房地产市场自然周期的表述中，正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四
2、阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】 B4. 【问题】 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证【答案】 D5. 【问题】 (二)A.工业用途及原登记建筑面积B.工业用途及现状建筑面积C.当地人民政府认定、处理结果D.商业用途及现状建筑面积【答案】 A6. 【问题】 2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司
3、通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。A.750B.900C.1400D.18
4、00【答案】 C7. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C8. 【问题】 投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A.确定型B.成长型C.风险型D.不确定型【答案】 C9. 【问题】 某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（ ）。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 A10. 【问题】 2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行
5、住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.500B.800C.1200D.1500【答案】 C11. 【问题】 某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】 C12. 【问题】 商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A.供水、供电已确定施工进度和交付日期B.持有建设工
6、程规划许可证和施工许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实【答案】 A13. 【问题】 某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。 A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程
7、度上催热该市场房地产租赁市场【答案】 C14. 【问题】 在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 D15. 【问题】 某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
8、，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：A.20B.2C.0.133D.0.05【答案】 D16. 【问题】 物业服务定价成本的构成中，物业服务固定资产是指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在（ ）年以上的资产。A.半B.一C.二D.三【答案】 B17. 【问题】 某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75
9、B.115C.293.75D.315【答案】 D18. 【问题】 上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。A.125B.125.98C.129.28D.150【答案】 C19. 【问题】 开发投资的投资者主要是( )。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】 A20. 【问题】 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2013真题) 甲公司用商业用房向银行抵押
10、贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司贷款的种类属于（）。A.保证贷款B.质押贷款C.自营贷款D.中期贷款【答案】 CD2. 【问题】 RIPv2与RIPv1相比，它改进了什么 （）。A.RIPv2的最大跳数扩大了，可以适应规模更大的网络B.RlPv2变成无类别的协议，必须配置子网掩码C.RlPv2用跳数和带宽作为度量值，可以有更多的选择D.RIPv2可以周期性地发送路由更新，收敛速度比原来的RIP快【答案】 B3. 【问题】 确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）。A.实行科学合理的施工进度控制安排B.控制混凝土质量C.对工程中采用的
11、配套设备进行检验D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差【答案】 BD4. 【问题】 (2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC5. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏
12、，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】 AC6. 【问题】 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】 BD7. 【问题】 (2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业
13、清算E.在建工程抵押【答案】 AC8. 【问题】 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.中数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD9. 【问题】 房地产市场分析可以帮助开发商（ ）。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【答案】 ABC10. 【问题】 房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发【答案】 BCD11. 【问
14、题】 房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】 AD12. 【问题】 主机地址202.115.2.160所在的网络是（）。A.202.115.2.64/26B.202.115.2.128/26C.202.115.2.96/26D.202.115.2.192/26【答案】 B13. 【问题】 下列关于长期成本分析的表述中，正确的有（）。A.长期总成本随产量的增加而增加，长期平均成本随产量的增加而减少B.长期边际成本随产量的增加先增加后减少C.长期平均成本的变动比较缓慢D.在成本不变行业中，各厂商的长期平均成本不受整
15、个行业产量变化的影响E.长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线【答案】 CD14. 【问题】 在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】 CD15. 【问题】 下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A.经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B.私有住宅转让后用于商业活动的C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的【答案】
16、ACD16. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 BCD17. 【问题】 股票市场的融资方式有（ ）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债券D.发行认股权
17、证E.增发股票【答案】 ABD18. 【问题】 开发商的主要合同关系通常包括（）。A.咨询合同B.分包合同C.销售合同D.加工合同E.勘察设计合同【答案】 AC19. 【问题】 建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括（）。A.为社会公众监督房地产中介服务行业及执业人员市场行为提供依据B.为社会公众查询企业和个人信用.信息提供服务C.为社会公众对房地产中介服务领域违法行为提供投诉途径的信息管理系统D.减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生E.不能减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生【答案】 ABCD20. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控时，
18、可选择的手段主要有（）A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。【答案】(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2
19、)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。2. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000住宅，建造费用为3000元/，专业人员费用、其他工程
20、费用、管理费用分别为建造费用的8、4、3。经政府有关部门批准，项目于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14，请完成项目投资现金流量表（表2），并计算该项目的财务净现值。（12分）表
21、1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表2项目投资现金流量表【答案】（1）项目投资现金流量表如下表所示：由题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为3.5，计算时点为2014年6月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。3. 李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李
22、某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违章建筑确认2.征收估价
23、机构的选择3.征收补偿的确定【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内容主要考查征
24、收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。4. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物
25、状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2008年9月5日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。5. 某房地产开发
26、商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积297000m2，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2，商住楼60100m2，商场81000m2，管理服务用房1000m2)，地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场11000m2，停车库25000m2,仓库5000m2，技术设备用房7000m2，管理用房2000m2)。项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基
27、础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。【解】(1)项目销售收入销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共
28、245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见表376。(3)土地增值税计算其他扣除项目=(土地费用+建造费用）X20%=7234.2万美元土地增值税扣除项目金额总计：（57081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元【答案】改错如下：(1)土地增值税扣除项目金额总计：（57098+7237.6)万美元=64335.6万美元(2)增值额：（86066-64335.6)万美元=21730.4万美元(3)增值比率：21730.4/64335.6X100%=33.78%(4)应缴纳土地增值税：21730.4万美元X30%=6519.1万美元(5)土地增值税前开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%(6)土地增值税后缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。