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1、郫县某地地块可行行性分析析报告郫国国土拍告告（20007）07号号公告22007719号号宗地一、郫县县概况郫县古称称郫邑，为古蜀蜀国都城城。处西西南特大大中心城城市成都市市近郊，距成都都市区110公里里，交通通十分便便捷，生生态环境境优美，市政设设施完善善，区位位优势、比较优优势和后后发优势势突出。全县幅幅员面积积4377.5平平方公里里，辖114个镇镇（街道道），总总人口448万人人，非农农业人口口10万万人。二、郫县县的经济济发展近年来，郫县始始终坚持持以经济济建设为为中心，调整优优化经济济结构为为主线，扩大开开放招商商引资为为重点，提高经经济运行行质量为为核心，壮大财财政综合合实力为为
2、目标，县域经经济持续续快速高高效发展展，综合合实力显显著增强强，人民民生活日日益改善善。先后后被列入入全国乡乡村城市市化试点点县、国国家软件件产业化化基地、国家级级出口加加工区、国家中中药现代代化科技技产业园园、国家家生态示示范区、全国蔬蔬菜标准准化生产产示范区区、中国国盆景之之乡等。20006年，全年地地区生产产总值1100亿亿元，年年均增长长14.3%；人均GGDP由由20002年的的14880美元元增加到到26000美元元。实现现全口径径财政收收入133.8亿亿元，地地方财政政收入99.3亿亿元，同同口径分分别比220022年增长长2.55倍和33.6倍倍;全口口径财政政收入占占地区生生
3、产总值值的比重重由20002年年的6.9%提提高到114.33%;累累计完成成固定资资产投资资1955亿元。县域经经济综合合实力连连年位居居全省“十强县县”，进进入全国国最具投投资潜力力中小城城市500强。郫县区域域规划及及未来发发展今后后五年，全县经经济社会会发展的的主要奋奋斗目标标是：地地区生产产总值年年均增长长14%以上，力争达达到155%，220111年人均均GDPP达到445000美元；累计完完成固定定资产投投资3550亿元元、招商商引资到到位资金金2500亿元；全口径径财政收收入达到到30亿亿元，地地方财政政收入达达到188亿元；城市化化率达到到70%；城镇镇居民登登记失业业率低于
4、于2%；城镇居居民人均均可支配配收入达达到1880000元，农农民人均均纯收入入达到880000元；人人口自然然增长率率控制在在3以以内，社社区医疗疗卫生覆覆盖率达达1000%，已已登记失失地农民民就业率率达922%，城城乡最低低生活保保障率达达到1000%。县域经经济发展展综合指指数力争争进入全全国“百百强县”。三、郫县县房产区区域分布布郫县房产产区域板板块分析析:市中心板块东南部新城板块望丛祠板块城北板块1、市中中心板块块（2007）07号拍告200719号地块区域属属性：传统与现现代并存存的、中中高档的的、商住住混合区区 郫县本地地消费者者首选区区域，区区域开发发接近完完成。处于城市市中
5、心区区，生活活方便、配套完完善。楼盘发发展方向向：小规模、商业+住宅的的开发模模式成为为主流。区域优优势 配套完善善，对本本地消费费者而言言，是生生活与工工作最方方便的区区域。本地消费费者居住住集中，且在该该区域有有强烈的的购买惯惯性。 区域劣劣势 新旧建筑筑混杂，前期所所开发的的配套商商业经营营、销售售都不容容乐观，对区域域整体面面貌带来来负面影影响，表表现出明明显的二二级城镇镇感觉。 代表楼楼盘：兰兰桂香林林、北埠埠雅园、欣洋城城等2、城北北板块区域属属性：传统的、中低档档的、商商住混合合区 区域开发发接近完完成，类类似于成成都城北北，属于于脏乱差差的片区区。处于城市市边缘、商业业业态偏向
6、向于建材材、摩托托销售等等，是居居住环境境的硬伤伤。楼盘发发展方向向：小规规模住宅宅、专业业市场的的小规模模传承是是主要的的开发模模式。 区域优优势：专业市场场氛围浓浓厚，可可能会催催生集中中式的专专业市场场。对于专业业市场的的经营者者有居住住的偏向向性。 区域劣劣势：城市规划划、市政政配套落落后。商业业态态的制约约使得片片区形象象恶劣。 3、东南南部新城城板块区域属属性：新新兴的、主流的的、高档档的居住住区 政府四大大班子搬搬迁至东东南部新新城，对对区域强强势拉动动。近期内郫郫县房地地产供给给主流区区域，土土地供给给潜量巨巨大。楼盘发展展方向：高档的的商住混混合区。区域优优势连接成都都的交通
7、通枢纽，城市化化发展将将加速。郫县公众众普遍认认可的区区域。四大班子子所在地地，城市市发展重重点导向向区域劣劣势 传统工业业遗留的的配套弱弱势。 代表楼楼盘：西西源时代花花城、丽丽阳春天天、精诚诚名典、舜苑一里阳阳光等。4、望丛丛寺板块块区域属属性：主流的、高价的的、文化化旅游氛氛围浓厚厚的高档档居住区区 土地供给给潜量巨巨大。楼盘发展展方向：高端的的、文化化的品质质住区区域优优势旅游文化化氛围浓浓厚。自然景观观的优越越性。高端品质质社区集集中开发发区域.区域劣劣势片区内文文化价值值发掘力力度不够够。政府控制制土地放放量，保保护文化化遗产。代表楼盘盘：桃园园柳岸、和韵美联墅墅、蜀源源国都、林涧
8、上上馆等。四、郫县县的土地地市场成交时间间宗地位置置规划设计计条件绿绿地率容积率建筑密度度土地用途途净用地面面积起叫价成交价成交金额额竟得人20077-7-3郫县犀浦浦镇万福福村5、6社住宅22.555住宅222%,公共服服务设施施用地40%住宅兼商商业824004.558平方方米合1123.60669亩120万万元/亩亩403万万元/亩亩498113.558077万元成都市圣圣沅房地地产开发发有限公公司20077-6-29郫县红光光镇合兴兴村二、三社，犀浦村村一社30%15%255%1.84.0030%40%355%住宅兼商商业546551.668平方方米合881.998亩120万万元/亩亩
9、422万万元/亩亩345995.556万元元华润置地地(成都都)有限限公司20077-6-29郫县红光光镇合兴兴村三社社，犀浦浦村一社社30%15%255%1.84.0030%40%355%住宅兼商商业773886.997平方方米合1116.08亩亩120万万元/亩亩421万万元/亩亩488669.668万元元华润置地地(成都都)有限限公司20077-6-29郫县安靖靖镇方碑碑村十社社30%1.66且2.5530%住宅兼商商业263224.118平方方米合339.449亩120万万元/亩亩231万万元/亩亩91222.199万元四川省时时进置业业有限公公司20077-4-19郫县郫筒筒镇菠萝萝
10、村三、四、五五、六、七社1.771且3.88住宅兼商商业1011189.92平平方米（1511.788亩）90万元元/亩92万元元/亩139663.776万元元四川三利利房地产产有限责责任公司司由上表可可以看出出：郫县县附近的的房价将将随着华华润等大大型房产产开发商商的进驻驻土地价价格将会会有飞速速的上涨涨,预计计郫国土土拍告（20007）007号公公告列示示两宗土土地拍卖卖价格将将不低于于3500万/亩亩。五、郫县县的房产产发展1、住宅宅项目情情况分析析区位及项项目望从寺板板块东南部新新区板块块市中心板板块和韵.美美联桃园.柳柳岸西源.时时代花城城舜苑.一一里阳光光精诚名典典兰桂香林林产品类
11、型型多+小高高层多层多层多+小高高层多+小高高层多+小高高层占地面积积180亩亩200亩亩227亩亩200亩亩44亩20.446亩建筑面积积27万20万35万7.9万万2.5万万总户数504户户15800户348户户482户户607户户181户户车位900个个11000个1：0.7容积率1.6221.62.0772.22.31.755绿地面积积45%30%24.220%30%35%32%销售均价价310003100030000305002880027000销售率80%93%90%80%90%60%从上表可可以看出出：郫县物物业供应应形态以以多层和和电梯小小高层为为主；本本案所在在的望丛丛板块物
12、物业形态态以多层层为主。户型：标准层层集中在在801600平米之之间，畅畅销户型型在8001330平米米，滞销销户型在在1400平米以以上及顶顶楼跃层层。销售均均价：郫郫筒镇均均价约在在27000-228000元/平平米，其其中望丛丛板块均均价28850元元/平米米左右，东南部部新城均均价28850元元/平米米左右，市中心心板块227000元/平平米左右右。未来来东南部部新城板板块均价价将稳步步上升，年底即即将推出出的西源源.时代代花城二二期均价价将达到到35000元/平米，东南部部新板块块明年均均价将在在40000元/平米以以上。据调查查郫县项项目销售售速率普普遍较快快，销售售周期多多集中在
13、在8-112个月月。2、商业业项目分分析区位市中心区区域东南部新新城望丛板块块楼盘名称称兰桂香林林精城名典典锦绣西苑苑时代花城城桃源柳岸岸水岸天成成商业形态态底商底商底商底商二层商业业底商开间范围围3.6-4.22米3.9米米左3.6米米左右3-4.5米3.6米米左右不详进深范围围7-111米12米左左右7.8米米3-111米11米左左右不详商业体量量200001200030000400001500020000面积范围围20-66014-110130-55012-66050左左50-880均价72000元/71000元/70000元/72000元/72000元/未定租金范围围20-225元/4
14、0-550元/30-550元/40-550元/22-330元/不详销售情况况80%50%80%60%80%不详目前郫郫县城区区的商业业项目的的供应量量还是相相对较小小，商业业总供应应量约44万平米米。其中中，临街街商业占占60%，社区区小街商商业占440%的的比例。商业覆覆盖面较较宽，多多为底商商形式，沿街为为市，没没有集中中的大型型商业的的规划。 整体的的销售均均价在770000-80000元元/平米米左右，价格差差异在临临街商业业与社区区临小街街商业，临街商商业均价价：80000元元/，销售率率90%；社区区临小街街的商业业价格基基本在770000元/以内，销售率率20%。各商业业项目社社
15、区临小小街道人人流和车车流量不不大，商商业经营营比较困困难，投投资者对对这样的的口岸价价值不太太认可，投资欲欲望不高高。商业项项目购买买的客户户群主要要还是集集中在郫郫县当地地居民，占总比比例的990%以以上，只只有东南南部新城城的商业业有一部部分为高高新西区区的客户户群购买买，所占占比例不不到100%。目前各各商业铺铺面租金金都基本本偏低，月租金金集中在在20-50元元/，投资回回报率不不高，投投资者以以长期投投资为主主。目前东东部新区区板块的的商业较较少，主主要以老老的沿街街居民用用房改造造成的商商铺为主主，其经经营环境境较差，以社区区商业为为主，商商业氛围围不浓厚厚，消费费人口较较少。随
16、着政政府四大大班子搬搬迁至东东南部新新城，对对区域强强势拉动动，东南南新区将将成为郫郫县高档档的餐饮饮、休闲闲和娱乐乐业为主主新中心心。六、项目目开发预预测1、项目目基本资资料项目区域域：东南南部新城城板块占地面积积：1111.332亩土地用途途：住宅宅兼商业业起拍价：1600万元/亩保证金：30000万元元绿地率：30%容积率：2.55且4.22建筑密度度: 30%2、项目目优劣势势分析优势：地地处新开开发片区区，政府府关注力力度大，区域属属性：新新兴的、主流的的、高档档的居住住区 政政府四大大班子搬搬迁至东东南部新新城，对对区域强强势拉动动。近期期内郫县县房地产产供给主主流区域域，土地地供
17、给潜潜量巨大大。劣势：项项目属于于新区，该片区区的目前前商业消消化难度度较大，区域配配套缺乏乏。3、目标标客户分分析郫县居民民、工业业区管理理人士及及成都养养老人士士。4、项目目定位物业总建建筑面积积：299万平米米。（容容积率、建筑密密度、绿绿化率）商业比重重10%：商业业体量22.9万万平米。物业类型型多层、小高层层（133层以下下）。底底层临街街为休闲闲娱乐商商业街。5、成本本核算保守估计计住宅销销售均价价在40000元元/平方方米商业销售售均价在在85000元/平方米米备注：预预计088年7月月开盘。 七、项目目成本测测算1、收入入测算项 目目销售均价价（元/平方米米）销售收入入（万元
18、元）100%销售率率的收入入合计商业85000255000住宅400001067760合计13222602、成本本测算单位成本本（元/）计价基数数（万）金额（万万元）总成本1080063.76一、除地地价外成成本568556.5561、工程程投资12522371771.888前期工程程费50（四四川公司司五年预预算）29.66914844.5建安工程程费10000（博瑞瑞、华润润经验数数据）29.669296990基础设施施建设费费50（博博瑞、华华润经验验数据）29.66914844.5政府征收收税费15229.66945122.8882、运营营费用196884.668管理费用用50（博博瑞
19、、华华润经验验数据）29.66914844.5销售费用用销售收入入3%（四川公公司五年年预算）39677.8广告策划划费用60（四四川公司司五年预预算）29.66917811.4不可预见见费用（工程投投资+管管理费用用+销售售费用）1%426.24财务费用用总投入16%65%46188.188销售税金金及附加加销售收入入5.66%74066.566二、地价价成本512007.223、收益益分析项 目金额总投资=地价+地价外外成本（亿元）1080063.76总销售收收入（亿亿元）1322260利润（亿亿元）241996.224投资回报报率（%）22%单方利润润（不扣扣所得税税）（元元/）814.
20、96八、投资资建议随着政府府四大班班子搬迁迁至东南南部新城城，对区区域强势势拉动。该区域域将成为为近期内内郫县房房地产供供给主流流区域，土地供供给潜量量巨大。大型房产产公司的的进驻将将大大促促进郫县县的房地地产、餐餐饮休闲闲和商贸贸业等的的发展，会带动动部分成成都及周周边人群群在郫县县置业。在但周周边基本本的生活活配套尚尚不够完完善，还还需要一一定时间间及政府府加强扶扶持力度度。投资观点点：1、本项目目从财务务测算的的角度看看，有一一定利润润空间。2、目前前成都土土地价格格升值迅迅猛，选选择在郫郫县储备备土地，可供开开发或储储备升值值转让。3、从投投资角度度看，此此项投资资风险系系数较小小，利益益又相对对合理。如该地块块拍卖价价格在4460万万元/亩亩范围以以内，建建议尽快快储备该该土地！