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1、摘 要要为了能将将以往所所学专业业知识加加以实践践整合，真正掌掌握房地地产开发发的整个个过程，本次我我们小组组的毕业业论文课课题确定定为“中瑞曼哈顿顿空中别别墅可行行性研究究与营销销策划”，并以以小组分分工合作作的形式式共同完完成。本本文站在在开发商商的角度度，完成成对项目目整个过过程包括括前期市市场调查查直至营营销策划划的开发发。本文文包括六六大部分分，即项项目概况况、市场场调查、财务分分析、风风险分析析、营销销策划，研究结结论以及及建议。市场调调查是基基础，本本文从项项目的市市调工作作着手，通过对对整个相相关市场场包括本本地块情情况、竞竞争项目目、消费费者状况况、温州州房地产产市场及及相关
2、规规划、政政策、法法规的调调查，并并加以分分析，在在此基础础上对其其设计方方案、经经济可行行性、融融资方案案、开发发风险进进行分析析、评价价，最后后根据项项目实际际结合时时下各房房开的实实际操盘盘情况，确定本本案营销销策划方方案。目 录录摘 要.1目 录.22第一章 项目概况况.31.1项项目建设设背景.331.2项项目简介介.4第二章 市场调查查以及分分析.7 2.11 调查查目的.772.2 温州别别墅市场场供求情情况以及及存在问问题.72.3 本项目目产品定定位1132.4 该项目目区域经经济环境境.15第三章 财务评价价.193.1投投资估算算. 1993.2 资金筹筹措.213.3
3、经济效效益分析析.223第四章 风险评价价.277 4.11.政治治风险.274.2 政策风风险.2774.3 市场风风险.2994.4 财务风风险.333第五章 营销策划划.375.1物物业概述述.3775.2项项目定位位.375.3项项目SWWOT分分析.3885.4销销售策略略4005.5结结束语.42第六章 研究结论论以及建建议.433参考文献献.44附录（问问卷调查查）.45第一章 项目概况况1.1项项目建设设背景本项目是是中瑞财财团20004年年6月116日成成立以来来运行的的第一个个项目，也是公公司目前前唯一成成形的项项目。（中瑞财财团全称称中瑞财财团控股股有限公公司，是是由温州
4、州九家实实力雄厚厚且在各各自所属属行业领领域处于于龙头地地位的民民营企业业共同出出资、发发起设立立的一家家旨在积积极探索索中国民民营经济济全新发发展和经经营模式式的财团团性控股股企业，也是全全国首家家无地域域限制的的正式以以“财团”命名的的控股有有限公司司，该财财团的注注册资金金为1亿亿45880万元元。）20044年11月8日，中中瑞财团团以155.33333亿亿元的夺夺标价拿拿下位于于温州市中中心江滨滨路的原东方方造船厂厂一块罕罕有的面面积百亩亩以上的的大型地地块，比比7.77亿元的的招标起起始价高高出近11倍，刷刷新了温温州国有有土地出出让的成成交价记记录。与此同时时温州市市政府自自19
5、888进行行第一轮轮城市改改建工程程以来一一直致力力于通过过旧城改改建来改改变温州州市区的的市容市市貌、缓缓解城市市交通、改善居居民居住住条件和和提高环环境质量量，但是是在江滨滨西路原原东方造造船厂及及附近地地段内，由于该该厂长期期闲置，加之周周围是原原温州水水产交易易市场所所在地，长期有有摊贩在在此设摊摊，搭建建违章房房屋，已已成为市市民交通通生活的的瓶颈，该地段段房屋破破旧，多多数住宅宅没有卫卫生设施施，建筑筑密度稠稠密，存存在很大大火灾隐隐患。因因此此地地要求改改建的呼呼声很高高，于是是市政府府顺应民民心，将将此地段段拍卖用用与开发发，希望望能通过过竞标单单位的开开发改善善当地环环境，促
6、促进市容容市貌提提高居民民居住生生活质量量，促进进现代化化新温州州建设。近几年来来温州房房地产市市场飞速速发展，随之而而来的房房价也节节节攀升升，但是是突显出出来的问问题仍然然还是很很严峻，辟如房房子高价价不高质质，尤其其最近几几年房产产质量都都不理想想，在温州这样样一个民民营企业业高度发发达的地地区却没没有适合合企业家家等成功功人士居居住的高高档住宅宅，这无无疑是市市场留下下的一段段空白。作为公司司成立以以来的第第一个大大型项目目，财团团决定在在此建造造温州“第一样样板工程程”，打造造温州高高标准的的“城市客客厅”。希望望通过该该地块开开发定位位来填补补市中心心高档住住宅的空空白，同同时也是
7、是为中瑞瑞集团打打造全市市乃至全全国品牌牌社区的的一次全全新的尝尝试。1.2项项目简介介表1.11 项项目基本本资料项目名称称中瑞 曼哈顿顿空中别别墅开发商中瑞温州州房地产产有限公公司发展商中瑞财团团控股有有限公司司项目地址址温州原东东方造船船厂地块块项目性质质商业和住住房物业类型型住宅，商商业房地地产，共共6922户项目规模模占地7333377，建建设用地地面积7715553，17442811建筑筑面积总容积率率2.388 总建筑密密度19.77%项目层数数西侧层数数30 东侧层层数27以以及裙楼楼10幢高高层和小小高层错错落布置置，户户户可看江江景配套设施施西侧地下下停车5519辆辆，东侧
8、侧地下停停车3444辆，地上停停车433辆绿化率55%1.2.1项目目其他介介绍该项目发发展商为为中瑞财财团控股股有限公公司，由由中瑞温温州房地地产有限限公司开开发。项项目所在在地为温温州原东东方造船船厂地块块， 东东靠南亚亚都市花花园，西西临原水水产城安安置房，北倚江江滨路，毗邻江江心屿，南望即即将竣工工的欧洲洲城，也也与东门门步行街街相邻，该项目目目前已已经进入入施工阶阶段。经经估算，项目总总投资22928809.187774 万元。 1.2.2资金金来源本项目建建设资金金主要由由中瑞财财团9位位股东自自筹以及及战略联联盟、合合作伙伴伴提供，通过房房地产信信托的方方式筹集集，不足足投资通通
9、过预售售房款解解决。1.2.3可行行性研究究报告编编制依据据中瑞财财团与温温州市东东方造船船厂签定定的国国有土地地转让造造成房屋屋拆迁，停产损损失的补补偿合同同以及及国有有土地使使用权转转让合同同温州市市规划局局温州州市东方方造船厂厂改建工工程出让让地块设设计条件件及详细细规划江滨路路片区地地质勘察察资料省计委委计投和和市建设设局关关于“中瑞曼哈顿顿项目建建议书的的批复省审计计事务所所验资证证明国家计计委建建设项目目经济评评价方法法与参数数（第三三版）建设部部房地地产开发发项目经经济评价价方法中国建建设银行行温州市市分行资资金证明明1.2.4可行行性研究究报告研研究范围围 根据“中瑞曼哈顿顿空
10、中别别墅”项目建建议书和和初步规规划方案案，本研研究工作作范围主主要是该该类住宅宅市场调调查分析析，投资资估算，项目经经济效益益评价与与资金筹筹措，风风险分析析以及营营销策略略等。1.2.5项目目效果图图和地理理位置图1.11中瑞曼哈顿顿效果图图（局部部）图1.22中瑞曼哈顿顿地理位位置图第二章 市场场调查以以及分析析2.1调调查目的的在开发本本项目之之前，为为了了解解该物业业在温州州开发是是否有较较高的经经济效益益，需要要对市场场进行调调查、分分析与研研究。同同时必须须对该类类市场发发展现状状、区域域经济环环境、竞竞争对手手的优劣劣势、项项目周边边环境，以及该该类物业业市场需需求情况况等进行
11、行调查，以便为为可行性性研究报报告的财财务评价价、风险险评价和和营销策策划等提提供必要要的信息息和资料料。2.2温温州别墅墅市场供供求情况况以及存存在的问问题2.2.1供给给情况温州地区区的别墅墅（高档档住宅）总体来来说是偏偏少的，是供不不应求的的。温州州目前已已有别墅墅（高档档住宅）面积约约45万万平方米米（甚至至更少），大约约20000来套套左右，市场新新开发的的项目占占总供应应总量的的18左右右，由于于政府对对别墅施施行打压压政策，新开发发的“别墅”其实只只能说是是高档住住宅，目目前在开开发的约约30万万平方米米，加上上本案也也不过550来万万。目前前，大概概有555%的购购房者对对于别
12、墅墅感兴趣趣。（以以上数据据来源于于温州市市建设局局房地产产开发处处）同时根据据我们的的调查，目前温温州正在在建设中中以及建建好投放放使用的的别墅（高档住住宅）主主要有以以下几个个：市区区的百好好花园、恒达假日花花园、以以及龙港港的锦绣绣名园和和新湖绿绿都等，这些项项目无疑疑成为了了本案的的竞争对对手。（具体详详见竞争争对手分分析表。）中低价位位成为市市场的主主力：其其一，从从自住方方面分析析该价位位满足一一部分想想买高档档住宅居居住的人人;其二二,从投资资角度分分析一部部分投资资者认为为该类物物业有升升值的空空间。营造社区区环境与与人文环环境渐成成理念，在产品品设计和和规划方方面，部部分开发
13、发商开始始关注人人文居住住环境，人文环环境理念念要求别别墅开发发商从前前期产品品定位，客户定定位即开开始营造造和规划划整体社社区的人人文环境境，并使使其成为为增加品品牌含金金量的重重要砝码码。别墅开发发商也更更趋于理理性，成成熟，在在经历了了市场盲盲目开发发与竞争争高潮之之后，开开发商将将更趋于于理性的的态度对对待项目目的经营营，尤其其在项目目开发、产品设设计、市市场定位位、服务务水平，营销策策划等方方面做细细做精。2.2.2需求求与购买买力情况况消费客户户格局由由外向内内，由上上至下，由外籍籍转向国国内，由由高端向向中低端端发展已已经成为为趋势。客户群群范围广广：主要要是私营营企业老老板，民
14、民营或者者是外资资企业高高级职员员及高层层管理人人员，经经营实体体和贸易易人，与与从事金金融、证证券、保保险业的的高收入入人群，文娱界界成功人人士，归归国侨胞胞等。需求：通通过我们们进行调调查问卷卷以及专专家拜访访的结果果来看（此次我我们共发发放问卷卷6277份，其其中有效效问卷5537份份，我们们的调查查者大多多数为较较高收入入者和高高收入者者）。约约60%的被调调查者对对本项目目感兴趣趣（他们们大多为为私营企企业老板板），认认为本项项目是别别墅市场场上的新新产品、新形态态、新风风格，在在推出后后会成为为市场的的新卖点点。同时时他们一一般自身身已经拥拥有2套套房子以以上。他他们购买买目的大大
15、多是为为了自用用。购买力：经过分分析，被被调查者者中约448%的的人选择择一次性性付款，是各种种付款方方式中最最多的，这说明明他们经经济能力力很强，同时他他们选择择在一年年内购买买（但前前提是价价格有所所下降）。而也也有约332%的的人选择择价格下下降到他他们可以以接受的的情况下下进行购购买，同同时其中中有288%的人人选择分分期付款款。（调查问问卷见附附页）2.2.3存在在的问题题产品层次次不明晰晰，国外外高档社社区基本本是高档档别墅群群，而我我国别墅墅常是公公寓，小小户型联联排别墅墅，独体体别墅与与豪华的的混在一一起，缺缺乏层次次，难以以形成同同质社区区。私密性，领域感感较差。我国的的别墅
16、项项目，其其规划设设计，整整体布局局乃至建建筑设计计，环境境营造，私家花花园的形形态等诸诸多方面面，都缺缺乏空间间组织的的领域感感和私密密性。容容积率过过高，导导致左邻邻右舍间间距过近近，各户户内外的的过度空空间不足足等。但是别墅墅毕竟是是一种社社会中高高层阶级级才能消消费得起起的产品品，要想想引领中中国房地地产市场场潮流几几乎是近近1000年内不不可能的的事。再再则由于于政府和和相关政政策的打打压，中中国别墅墅市场很很难形成成气候。2.2.4竞争争对手的的相关情情况以及及对本项项目的影影响2.2.4.11竞争楼楼盘所在在的地理理位置 图2.11百好花花园地理理位置图图图2.22恒达假日花花园
17、地理理位置图图 图2.3龙港港锦绣名名园地理理位置图图图2.44龙港新新湖绿都都地理位位置图（处于龙龙港河网网密集处处）表2.11 同类竞竞争项目目与本相相目比较较表百好花园园恒达假假日花园园锦绣名园园新湖绿都都本项目比较地理位置置人民西路路隔岸路路口学院路与与汤家桥桥路处龙港1004国道道与甬台台温处龙港龙金金大道东东江滨路都处于当当地较好好地段，但龙港港地处县县区，处处于劣势势总建筑面面积8万多占地5.34公公顷，115.77万建筑筑面积占地2660亩（其中550亩为为自然河河道），18万万建筑面面积9万占地1110亩，建筑面面积17742881总体规模模不如锦锦绣名园园，而周周边环境境类
18、似。建筑风格格园林风格格，以中中心为花花园的周周边绿化化中式现代代化水景景欧式建筑筑别墅中式与欧欧式结合合中式与欧欧式结合合的城市市花园锦绣比较较单一，很纯朴朴，本项项目真正正采取哪哪种方式式意见很很大绿化率45%48%58%38%55%属锦绣与与本项目目最高交楼标准准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是是唯一带带精装修修的目标客户户华侨，商商人，高高收入者者高收入者者，成功功人士高收入者者，成功功人士私企业主主、经商商人士、投资者者、二次次置业私营企业业老板，从事金金融，证证券、保保险业的的高收入入者，华华侨等目标群体体类似，而但本本项目更更期望吸吸引高涵涵养的客客户群体体入住形形成宁静静和谐的的
19、人文氛氛围。主力户型型4室2厅厅，155221114房2厅厅2卫，1666.8独立别墅墅（28804000）双双联别墅墅（21102900）立立体别墅墅（21102300）跃层2110联联体别墅墅22002800）跃层（22933200）相比而言言锦绣是是传统意意义上的的别墅，而本项项目只能能说是高高层高档档住宅主要卖点点 地段好，品质好好生态景观观，人性性智能化化等温州唯一一全国人人居经典典竞赛综综合奖水景园林林社区温州首个个高层高高档住宅宅，城市市花园锦绣的卖卖点最大大，但是是本项目目也具有有很强的的应召力力户均车位位0.811.31.10.944锦绣的车车位最多多，由于于住户较较少百好花
20、园园恒达假假日花园园锦绣名园园新湖绿都都本项目比较主要配套套游泳池，网球场场，幼儿儿园等水景中心心庭院，加洲乐乐园，人人工湖协和广场场，双会会所，社社区广场场等运动场所所，等商务会客客馆，生生活休闲闲馆，人人性智能能化设施施，英式式贵族管管家服务务等本项目的的功能最最完善，档次也也比较高高销售价格格（单位位：万）最高1.7，最最低1.1，均均价1.30.9881.225独立2220万以以上一套套，双联联1300万以上上一套均价0.35均价2.18本项目毫毫无疑问问是最高高的，锦锦绣由于于在龙港港，价格格还上不不去销售情况况50%卖卖掉基本售完完一，二期期已经卖卖完80%卖卖掉已积累6600多多
21、位有效效客户本项目目目前而言言是最差差的，锦锦绣的竞竞争力最最强其他离国际会会展中心心，杨府府山CBBD 中中央商务务区，青青少年活活动中心心临近倡导建立立既有城城市气息息，又有有自然雅雅趣的高高尚生活活区智能化打打造安全全舒适家家园 物物业管理理完善每户300入户户花园和和6米挑挑高本项目在在品质与与等级上上是最好好最高的的总评论：通过以上上几个竞竞争对手手与本案案的比较较，认为为本项目目在整体体上是有有优势的的，竞争争最强的的是位于于龙港的的锦绣名名园，但但是该楼楼盘由于于地处苍苍南的原原因，决决定了其其客户群群大多数数只能是是苍南本本地成功功人士，市区的的够房者者大多数数是出于于想参与与
22、投资的的心理充充当客户户群。但但其在楼楼盘价位位上对本本案的冲冲击还是是比较大大的。本本案今后后还需将将自己定定的高价价位理由由向客户户群表达达清楚。 其次市市区的恒恒达假日花花园由于于规模较较大，设设施建设设以及周周边居住住环境良良好，目目标客户户群于本本案相似似，且在在价格上上与本案案相比具具有明显显优势，所以就就市区在在建楼盘盘来说，对本案案的威胁胁也是很很大的。与此同时时这些竞竞争对手手开盘的的时间都都是在温温州购房房潮上涨涨的情况况下进行行的，且且政府政政策相对对来说比比较宽松松，加之之温州经经济发达达，民间间资本雄雄厚，有有资金购购房的人人很多，当然其其中不乏乏投资者者、炒楼楼者，
23、所所以一旦旦开盘，大家就就争先恐恐后的购购买（性性价比合合理的情情况），就这点点来看，开发商商赢利的的可能性性较大，即使真真的有房房源空置置，也是是暂时的的。再则则随着人人民生活活水平的的提高，一些高高收入者者追求高高档住宅宅，而这这些住宅宅温州还还是供不不应求，所以社社会需求求与购买买力方面面不存在在大的风风险。同同时该类类物业管管理水平平较高，客户定定位在高高收入者者，而他他们资金金来源又又比较稳稳定，一一般可以以在规定定的年限限内付清清房款。在营销策策划方面面，他们们一般是是参与房房展会，人脉促促销，设设立现场场售房部部，建数数个一比比一样板板房等方方式进行行交易。2.3 本项目目产品定
24、定位2.3.1功能能定位居住功功能：110幢高高层和小小高层高高绿化低低密度住住宅建筑筑，安居居乐业，其乐融融融；休闲功功能：皇皇家品咖咖啡馆、美仪沙沙龙、红红酒雪茄茄馆、音音乐艺廊廊、视听听健身世世界、SSPA水水疗馆，室内33泳池等等，每天天可以选选择不同同的休闲闲去处。更多的的选择机机会，才才有更多多的生活活滋味；智能化化设施功功能：分分户计量量式空调调、智能能化一卡卡通系统统、全区区门禁系系统、住住宅防护护系统让您您享受高高科技式式的生活活，解除除一些不不必要的的烦恼；交流功功能：在在这里拥拥有社区区名流会会所商务会会议厅和和五星级级会所，你可以以和处于于同一阶阶层的名名流人士士进行高
25、高谈阔论论，畅所所欲言；旅游功功能：潺潺潺水声声，悠悠悠流水，徜徉在在动感水水景的瓯瓯江和江江心屿对对岸，这这里犹如如诗意中中的风景景名胜。2.3.2目标标群体定定位A:基本本信息分分析客户来源源：温州州地区（也包括括其他地地方）的的私营企企业老板板、民营营或外资资企业高高级职员员或高层层管理人人员，从从事金融融，证券券、保险险业的高高收入者者以及持持外国护护照在大大陆做生生意的华华人等；客户阶层层：处于于金字塔塔顶端的的人士；年龄状况况：40060岁岁为主家庭结构构：拥有有子女，有着33口或更更多家庭庭成员的的组合家庭状况况：注重重家庭生生活，更更注重子子女的生生活环境境工作状态态：工作作繁
26、忙，压力繁繁重生活方式式：摆脱脱现在的的枯燥乏乏味的生生活方式式，注重重对生活活品质的的追求购买动机机：改善善居住环环境，追追求居家家生活品品质，对对目前温温州的楼楼市（尤尤其是高高档住宅宅）发展展前景充充满信心心消费行为为：注重重品质，充满理理性B:特征征分析他们是这这个社会会的高层层人士，人际交交往档次次高，在在社会上上打拼多多年并且且有了很很高的成成就，且且在不断断的向更更高方向向去追求求和拼搏搏。他们们希望好好好享受受自己所所创造的的人生成成就。他他们开始始向往对对生活品品质的追追求，开开始注重重对生活活情调的的讲究，他们有有较强的的社会阅阅历和经经验，对对生活有有着较为为深刻的的认识
27、和和领悟。2.3.3区位位特点位于近几几年开发发比较热热的江滨滨路商圈圈内，尤尤其是005年温温州的商商业航母母欧洲城城投入运运营使用用，将极极大激活活这一地地区的商商业发展展。并且且这一带带各类银银行，邮邮局，农农贸市场场等主要要生活设设施齐全全，东门门步行街街的即将将使用以以及江心心屿的独独特魅力力，为这这一地区区增添了了许多活活力。2.4该该项目区区域经济济环境2.4.1温州州近些年年的经济济情况20044年全年年实现生生产总值值14002.557亿元元，比上上年增长长14.1%，达到了了98年年以来的的最高增增幅，其其中第一一产业占占64.74亿亿元，比比上年增增长3.5%；第二产产业
28、占7796.14亿亿元，增增长155.4%；第三三产业占占5411.699亿元，增长113.44%。全全年人均均生产总总值1888466元，比比上年增增长133.8%。表2.22 20003和和20004年温温州三大大产业比比较统计计表市场物价价在结构构调整中中总体保保持稳定定。全年年居民消消费价格格总水平平比上年年上升00.1%，其中中食品类类价格上上升1.8%，娱乐教教育文化化用品类类上升22.8%，居住住类上升升3.66%，服服务项目目价格上上升3.0%，衣着类类，家庭庭设备用用品及维维修服务务类，医医疗保健健类，交交通与通通信类下下降4.4%至至3.33%之间间。但实实际上货货币贬值值
29、明显，消费能能力明显显下降。商品房住住宅综合合平均价价每平方方米62253.3元。当前经济济运行中中的主要要矛盾是是土地，电力等等资源性性瓶颈制制约更为为突出，经济持持续高增增长的基基础还不不够稳固固。温州州正在实实施“一港三三城”战略，目前海海陆空交交通设施施齐全，将成为为浙南闽闽北的经经济中心心。044年被中中央电视视台评为为中国经经济最具具活力十十大城市市之一。2.4.2温州州03年年的参考考数据以以及分析析通过下表表我们可可以看出出，温州州城市人人均收入入比较高高，人们们想买房房的愿望望也比较较强烈，但是温温州平均均每年投投入开发发的土地地面积以以及竣工工面积都都很少，尤其个个人买房房
30、者居多多。供应应量未能能达到市市场的需需求量，并且可可以看出出，即使使有量供供给，而而单位面面积也不不是很合合购房者者的心意意。施工面积积远多于于竣工面面积（总总体是正正常的），但是是也可以以看出房房开公司司一方面面资金不不能筹措措到位，另一方方面为了了造成房房子供不不应求的的假象，从而提提高房价价，牟取取暴利。而商品品房销售售面积又又不到住住宅竣工工面积的的二分之之一，这这说明商商品房开开发量还还不是很很多，未未能满足足市场需需求。同同时商品品房空置置面积很很少，这这说明市市场购房房者很多多，累积积下来的的空置房房往往是是在户型型设计，朝向以以及配套套设施方方面比较较欠缺的的房子。表2.33
31、 温州003年的的一些参参考数据据参考对象象数据备注第二产业业33.229万人人房地产业业1.112万第三产业业28.992万人人建筑业11.114万人人房地产开开发投资资134.93亿亿元住宅96.991亿元元基本建设设投资155.64亿亿元施工住宅宅面积21699.188万平方方米竣工住宅宅面积961.92万万平方米米商品房销销售面积积销售给个个人289.41万万平方米米268.19万万平方米米商品房空空置面积积9.333万平方方米商品房销销售额销售给个个人90.886亿元元84.226亿元元城市人均均可支配配收入城市居民民人均消消费支出出城市人均均住宅使使用面积积160335元12611
32、9元21.55平方米米全市人均均住宅面面积为228.554平方方米2.4.3项目目周边环环境由于我们们针对的的是住在在别墅里里面的高高收入者者，所以以我们站站在高收收入者的的角度来来调查项项目周边边有哪些些生活用用品店，休闲娱娱乐，会会友的地地方适合合他们来来光顾的的。为此此以下调调查的内内容是业业主155分钟内内驾车或或者是步步行即可可到达的的地方。2.4.3.11 项目目周边环环境表表2.44 项项目周边边环境表表类型遍及范围围基本评价价邮政 银银行邮政3家家 农农行 建建行 工工行 商商行 兴兴业银行行 规模中等等 一般般设有自自动取款款机 超市 世纪联联华 山姆士士大世界界规模大，知名
33、度度高 信信誉好餐馆（西西餐厅） 一号美美食坊 美乐食食街 金金饭碗 食家庄庄（海鲜鲜沿江）现代概概念（高高档西餐餐厅 牛牛排馆）韩国之之家（烧烧烤）京京福华肥肥牛美食食城 玉玉玲珑炖炖品阁 档次较高高 消费费层次较较高休闲地名铁咖啡啡 欧蕾蕾咖啡 名典咖咖啡cooco咖咖啡 金金玉兰KKTV 嘉乐迪迪KTVV 海市市蜃楼KKTV 官邸邸酒吧 白鹿影影院 飞飞速健身身档次较高高 规模模较大酒店海上天大大酒店 阿外楼楼（3家家）珍宝宝舫大酒酒店 新新丁香江江滨大酒酒店 新新南亚大大酒店 国贸大大酒店 云天楼楼大酒店店大多为星星级大酒酒店公园（广广场）江心屿 海坦山山广场 华盖山山公园 星河河广场
34、 市区较有有名的医院118医医院 附附二医 市区大医医院学校温州九中中 温州州十二中中 温州州十四中中 永楠楠小学 温州较有有历史的的学校美容美发发等较多 洗衣店店 档次一般般规模较较小购物中心心1 欧洲城（包括餐餐饮、娱娱乐、休休闲、观观光、购购物、展展示、金金融、演演绎、儿儿童主题题等）温州超级级商业航航母污染冷作卷板板厂 交交通汽车车尾气排排放、噪噪声污染染严重2.4.3.22道路两两旁情况况整条江滨滨西路的的两侧经经营明显显有差异异，北面面依临瓯瓯江这一一侧，店店面基本本已经在在营业之之中，主主要经营营厨柜为为主，其其他还有有辅助经经营建材材和饭店店，靠近近环城东东路这一一带整个个经营
35、层层次杂乱乱。而飞飞霞北路路这一带带组织秩秩序良好好，大部部分经营营较高档档的家具具和厨柜柜。飞霞霞北路和和江滨西西路交接接处有一一家家友友超市和和较高档档的新江江滨瓯越越美食。2.4.3.33东门商商业步行行街该街是温温州第33条商业业步行街街道，是是城市东东向老城城改建项项目。商商业街东东起江滨滨西路华华峰大厦厦，西至至鸿翔锦锦园，连连接环城城东路，全长4400米米，宽222米，路面用用花岗岩岩铺设，路中央央设立游游客休息息坐椅，有7个个出口。该街道道目前主主要以经经营理发发店、美美容厅、快餐店店、花店店、干洗洗店、超超市、服服装店、建材装装饰店、银行以以及与生生活息息息相关的的行业等等为
36、主。 该街优势势：地处处瓯江之之边，附附近有休休闲广场场，给商商业街凝凝聚了足足够的人人气，加加上交通通便利，辐射整整个市区区以及瓯瓯北等地地。虽然然目前市市场还未未发育成成熟，但但是由于于欧洲城城的即将将投入运运营，也也给该街街注入了了无限的的商机。第三章 财务评价价3.1投投资估算算根据建设设单位提提供的“中瑞曼哈顿顿”土建工工程基础础数据，按照本本项目设设计方案案确定的的建筑面面积、结结构、建建设标准准，以及及可行性性研究财财务评价价有关取取费要求求，具体体参数如如下：容积率2.443 占地面面积1110亩 （容容积率取取2.338）则地块内内计入容容积率面面积（不不包括地地下室和和架空
37、层层）：11106666.72.338=11742281.97(从中中瑞房开开得到的的数据也也是17742881.997)从中瑞房房开处得得到总建建筑面积积（包括括地下室室和架空空层）：26338833.177则地下室室和架空空层的建建筑面积积为：22638883.1717442811.977896601.2其中西面面地块11370006.48，东面面地块11268876.69表3.11 面积容积率面面积1742281.97总建筑面面积2638883.17地下室和和架空层层面积896001.223.1.1土地地价格：15333333万元3.1.2前期期工程费费包括项目目前期规规划、设设计、可可
38、行性研研究，水水文、地地质勘测测，以及及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。按每平平方米2220元元计算。则前期工工程费用用为：222026338833.17758805.429974万万元3.1.3建筑筑安装工工程费建筑安装装工程费费是指建建造房屋屋建筑物物所发生生的建筑筑工程费费用（结结构部分分，简单单装修部部分）、设备采采购费用用和安装装工程费费用（电电梯，空空调等）。以每每平方米米29224元计计算，则则2924417442811.9775009600.0448万元元3.1.4地下下室以及及架空层层地下室和和架空层层由于地地处江边边，属于于软地基基，加上上此项目目要做成成精品，所以每每
39、平方的的造价约约20000元左左右，则则其造价价为：8896001.2220000=1179220.224万元元3.1.5基础础设施建建设费基础设施施建设费费包括供供水、供供电、供供气、排排污、绿绿化、道道路、环环卫设施施等建设设费用，以及各各项设施施与市政政设施干干线、干干管、干干道的接接口费用用。以每每平方米米80元元计算。则80026338833.17721111.07万万元3.1.6精装装修费用用若按照220000元的精装装修，则则装修费费17442811.97720000=3348556.44万元3.1.7销售售税和附附加税（销售见见盈利能能力分析析）其中销售售税是销销售收入入的5.
40、5%，附加税税是销售售税的110%则销售税税为： 39662422.75.55%2217993.334855万元附加税为为： 2217993.33485510%21179.334485万万元3.1.8开发发间接费费用预计为3350万万元3.1.9管理理费用预计为5500万万元3.1.10其其他费用用和不可可预见费费用预计为330000万元表3.22 “中瑞曼哈顿顿”项目投投资估算算表 单位：万元序号项目开发产品成本分期用款款计划进进度第1年第2年第3年1土地价格格153333315333332前期工程程费58055.422974458055.42297443建筑安装装工程费费509660.004810000032500084600.04484地下室以以及架空空179220.224170000920.245基础设施施建设费费21111.07718000311