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1、2010年商业房地产行业风险分析报告摘要广义的商商业房地地产，是是指各种种非生产产性、非非居住性性物业，包括写写字楼、公寓、会议中中心以及及商业服服务业经经营场所所等。狭狭义的商商业地产产，特指指用于各各种零售售、批发发、餐饮饮、娱乐乐、健身身、休闲闲等经营营用途的的房地产产形式，从经营营模式，功能和和用途上上，区别别于普通通住宅、公寓、写字楼楼、别墅墅等房地地产。本报告所所研究的的商业房房地产，主要为为广义商商业地产产，因而而分为商商业营业业用房和和办公楼楼两大类类。按开开发形式式，具体体表现为为8中类类型。商业地产产分类表表类型定义传统商铺铺商业地产产的初始始形态，遍布与与城市各各个角落落
2、，以普普通居民民为服务务对象，服务种种类比较较齐全，以满足足人们的的日常生生活起居居为基本本的。专业市场场指用于某某类或综综合商品品批发、零售、经营的的商业楼楼宇，是是某个行行业或其其上下游游行业的的聚集，强调集集群效应应。例如如广州天天河电脑脑城，图图书厦。商业街是商户沿沿街的两两侧排列列组成的的一种商商业地产产形式，有可能能是楼宇宇，也有有可能是是单层建建筑，例例如北京京的王府府井步行行街，广广州的北北京路步步行街。社区商业业中心以社区居居民为主主要服务务对象而而建立的的商业地地产模式式，是伴伴随住宅宅地产配配托设施施的不断断完善而而发展起起来的。大型购物物中心、百货商商场集购物、休闲、娱
3、乐、美食于一一站式的的大型商商业地产产模式。主要在在大中型型城市繁繁华地带带开发。休闲、娱娱乐商业业以休闲、度假为为主要依依托的商商业地产产形式。例如KKTV、度假村村。后者者多建筑筑在旅游游风景区区，是在在旅游行行业发展展迅猛以以及都市市人日益益增加的的精神压压力下产产生的商商业地产产产物。办公楼、写字楼楼企事业用用以办公公的商业业地产形形式，有有单纯的的写字楼楼，也有有商住两两用形式式的，称称为商务务楼。资料来源源：世经经未来整整理一、商业业地产是是城市发发展的新新引擎商业地产产作为房房地产开开发形式式的一种种，是消消费水平平不断发发展的产产物。它它是商业业与地产产的融合合，一方方面商业业
4、促进消消费水平平，另一一方面地地产促进进投资水水平，两两者的结结合，成成功驾驭驭了拉动动经济发发展的三三驾马车车的另两两驾消费和和投资，对经济济的增长长功不可可没。商商业地产产本身，多发展展于一二二线中心心城市，成为城城市发展展的新引引擎，而而其对城城市发展展的促进进作用，相较于于房地产产，又有有其独特特的方面面，具体体表现为为：带动动第三产产业发展展，改善善人民生生活水平平，提高高城市竞竞争力。二、宏观观环境逐逐渐回暖暖 商商业地产产喜忧参参半经济上，国际经经济开始始复苏，OECCD指数数上扬。国内经经济实现现了倒VV型反转转，保88增长目目标超额额实现，通胀风风险提上上日程。政策上上，保证
5、证性住房房成主基基调，房房地产行行业由年年初的鼓鼓励促进进演变为为年尾的的防治过过快增长长，政策策一热一一冷，前前紧后松松，房地地产市场场不确定定性加大大。关联联行业上上，钢铁铁水泥等等上游行行业价格格上涨压压力大，社会服服务行业业等下游游行业复复苏态势势显见，商业地地产发展展喜忧参参半。三、投融融资市场场活跃开开发建设设情况良良好国房景气气指数大大幅上扬扬。整体体房地产产行业融融资态势势良好，自筹资资金中个个人按揭揭贷款贡贡献大。投资情情况回暖暖，商业业地产投投资同比比增速超超住宅地地产成首首位。其其中，商商业营业业用房投投资增速速平稳，办公楼楼投资起起伏大。土地开开发购置置复苏，购置费费用
6、增加加，开发发商囤地地意图显显现。商商业地产产整体开开发建设设情况恢恢复，增增长势头头强劲，销售市市场量价价齐升，但仍存存在供过过于求。数据来源源：国家家统计局局 世经经未来整整理20099房地产产开发景景气指数数走势四、供求求市场显显见新特特点 冷冷了租赁赁热了销销售20099年在住住宅地产产的带动动下，商商业地产产也掀起起一股开开发热潮潮。销售售市场，无论是是商业营营业用房房还是办办公楼，均呈现现价量齐齐升的繁繁荣景象象，非住住宅商品品房价格格指数自自20009年第第一季度度跌破一一百点，达近五五年的最最低点后后，在第第三季度度开始反反弹，到到20009年第第四季度度已经达达到1003.5
7、5，好于于20008年同同期1001.22的水平平。相较于销销售市场场的火热热，租赁赁市场却却仍旧处处于冬季季。20009年年办公楼楼租赁市市场和商商业营业业用房租租赁市场场惨谈，空置率率较20008年年进一步步上升，租金却却持续下下降。办办公楼租租赁价格格指数在在20009年初初进行小小幅反弹弹后，第第三季度度开始直直线下跌跌，跌破破一百点点，到底底20009年112月份份的988.9，低于220088年同期期1000点。租租赁市场场进一步步恶化。数据来源源：国家家统计局局 世经经未来整整理20099房屋销销售价格格指数数据来源源：国家家统计局局 世经经未来整整理20099办公用用房租赁赁价
8、格指指数五、一线线城市租租赁市场场继续量量价齐跌跌 二二线城市市回暖态态势显现现北京：租租赁市场场冷谈，空置率率上升，租金下下降，仍仍未见底底。北京商业业租金从从20008年开开始一路路下滑，空置率明显显上升，20009年33季度，空置率率达到9.4%，北京零零售批发发业受经经济危机机冲击较较大，消消费者需需求不足足，导致致原本计计划扩张张的零售售商纷纷纷停下脚脚步，商商业用房房租赁需需求逐渐渐减少、空置率上升升的事实实，导致致商业租租金不断断向下，并一直直持续至至20009年33季度。数据来源源：CRRIC，世经未未来整理理图 1 20099年北京京市优质质商业物业业首层租租金及空空置率变变
9、化上海：空空置率租租金双双双上扬。20099年，上上海商业业租赁市市场的空空置率一一路上扬扬，租金金在20009年年2季度度一度跌跌入低谷谷，3季季度虽有有回升，但仍处处于较低低水平。上海租租赁市场场的低迷迷，一方方面由于于零售业业的不景景气，部部分国际际零售商商的撤出出给租赁赁市场带带来压力力；另一一方面由由于自身身商业地地产存量量大，过过分同质质化，难难以吸引引客户，导致招招商困难难。数据来源源：CRRIC，世经未未来整理理图 2 20099年上海海市优质商业业物业首首层租金金及空置置率变化化天津：商商业营业业用房租租赁市场场回暖，租金显显著上升升，空置置率有回回落趋势势。20099年一季
10、季度，天天津市优优质商业业物业空空置率继继续上升升，由220088年第四四季度的的11.4%上上涨到112.44%，第第二季度度这一指指标上升升到166.5%，空置置率进一一步上升升，直到到第三季季度才开开始有小小幅回落落。第三三季度空空置率116.33%，同同比上涨涨5个百百分点。但是，空置率率上升的的同时，租金却却不降反反升，由由20009年一一季度5546元元/平方方米/月月，上升升到第三三季度5567元元/平方方米/月月。同比比增4.63%。空置率的的小幅回回落和租租金率的的持续上上升，表表明20009年年下半年年，天津津市商业业营业用房房租赁市市场需求求量开始始上升，整个租租赁市场场
11、显见回回暖迹象象。空置置率的上上升反应应出目前前天津市市场需求求和供给给结构还还没有完完全匹配配，这和和天津自自身商业业企业数数量较小小有关，短时间间内还没没有办法法根本解解决。由于今年年商业地地产新开开工面积积有所增增长，因因此我们们预计，20110年天天津商业业营业用房房租赁市市场仍会会保持较较高的空空置率，但是会会部分回回落，租租金水平平将稳中中略升。数据来源源：CRRIC，世经未未来整理理图 3 20099年天津津市优质质商业物物业首层层租金及及空置率率六、中国国海外位位居上市市公司综综合排名名第一根据主营营收入、净利润润、净利利润率、总资产产、资产产负债率率对行业业内上市市公司进进行
12、综合合排名，结合房地地产行业业特点拟拟定5个个指标的的权重。主营收收入权重重赋予220%的的权重；净利润润赋予220%的的权重；净利润润率赋予予20%的权重重；总资资产赋予予30%的权重重；资产产负债率率赋予110%的的权重。在综合排排名中，20009年度度房地产产行业上上市公司司中排名名前三的的依次是是中国海海外、万万科和合合生创展展。20099年度房房地产行行业上市市公司主主要指标标加权排排名企业缩写写主营收入入标准分分净利润标准分净利润率率标准分总资产标准分资产负债债率标准分加权标准分加权排名中国海外外100.00100.0038.77377.55078.11778.8811万科90.0
13、0145.00219.338100.0073.33268.2212合生创展展30.00877.667100.0047.99982.00964.1163华润置地地44.44959.00451.44065.66181.00758.7784保利地产产70.00353.55729.66369.33770.44958.5515SOHOO中国22.55950.22486.11829.11590.77249.6626富力地产产55.44444.11430.88451.22366.22248.0077瑞安居20.55940.66976.55632.889100.0047.4438碧桂园53.55831.666
14、22.88949.11973.44843.7739远洋地产产26.88824.00834.77047.99979.00639.44410龙湖地产产34.66533.66337.55932.77869.11037.99211雅乐居40.66128.33927.00834.11172.33736.66912绿城26.55915.11422.44558.22856.55335.99713招商地产产30.88825.00331.33931.22483.88735.22214金融街8.64414.66565.77030.22381.88535.00515合景泰富富12.88810.99632.99832
15、.00677.66028.77416上置集团团7.58810.55153.66823.55564.66027.88817金地集团团10.6644.38815.99329.44668.33521.88618世茂股份份3.2333.14437.55712.33487.77521.22719新世界8.3222.75512.7793.02289.22714.66020数据来源源：上市市公司资资讯网，世经未未来整理理七、未来来市场不不确定众众多 商业地产产开发商商自身有有原因国内商业业地产开开发商多多从住宅宅地产转转来，项项目开发发过程中中，没有有考虑不不同业态态和不同同的商业业形态对对商业地地产有不不
16、同的需需求，而而是盲目目的套用用自己熟熟悉的住住宅开发发模式，按同一一模式开开发，最最终导致致开发与与经营脱脱节，开开发出来来的商业业地产如如出一辙辙，没有有新意，不能吸吸引消费费者，同同时由于于没有按按照不同同业态差差别对待待，开发发出来的的物业不不适用商商铺发展展，导致致招商难难度进一一步加大大，空置置率上升升。这种种盲目的的开发和和开发商商素质参参差不齐齐的现象象，对商商业地产产未来发发展产生生不利影影响，并并且引发发出较高高的运营营风险。八、银行行授信应应分区域域分类型型（一）银银行信贷贷应重点点关注二二三线城城市二三线城城市，一一方面商商业起步步晚，自自身商业业地产存存量较小小，随着
17、着经济的的快速发发展，城城镇化水水平不断断提高，需求市市场开始始扩大，对商业业地产需需求增强强。另一一反面，国家中中央工作作会议明明确提出出要加快快小城镇镇建设，鼓励农农村劳动动力进城城，进一一步扩大大了中小小城镇的的消费需需求。同同时，二二三线城城市土地地价格尚尚不存在在或很少少受住宅宅地产影影响而产产生泡沫沫，因此此，二三三线城市市商业地地产项目目应是银银行信贷贷重点。（二）分分类型授授信建议议关注注商业营营业用房房商业营业业用房的的需求者者是零售售批发行行业与娱娱乐业。零售批批发行业业切身关关系到居居民的日日常生活活，尤其其是必须须生活用用品消费费，受经经济环境境影响非非常小，因此相相对
18、来说说较稳定定，这一一部分行行业对商商业营业业用房的的需求也也较稳定定，降低低了商业业营业用房房随宏观观经济的的波动性性，银行行信贷风风险性较较小。另另一方面面，20009年年底国家家出台了了一系列列建设保保障用房房的措施施，大批批保障用用房进入入开发建建设阶段段，随着着住房供供应量的的增加，小区配配套商业业物业必必然引发发新需求求，因此此20110年对对于商业业营业日日用房来来说是难难得的机机遇，银银行在发发放信贷贷时应重重点关注注商业营营业用房房。国家发展改革委中国经济导报社 130 北京世经未来投资咨询有限公司目录第一章商商业地产产行业概概述1第一节商商业地产产基本概概念1一、商业业地产
19、定定义1二、商业业地产分分类1三、商业业地产的的特点22第二节商商业地产产在国民民经济中中的地位位和作用用3一、房地地产为经经济发展展作出巨巨大贡献献3二、商业业地产成成为城市市发展的的新引擎擎4第二章 20009年年商业房房地产运运行环境境分析77第一节宏宏观经济济环境分分析7一、国际际经济环环境对房房地产行行业的影影响7二、国内内经济环环境对房房地产行行业影响响9第二节政政策环境境分析111一、20006年年到20008年年行业政政策梳理理11二、20009年年主要政政策分析析13第三节关关联行业业发展情情况分析析20一、上游游行业的的发展及及影响220二、下游游行业的的发展及及影响225
20、第三章 20009年年我国商商业地产产开发现现状277第一节房房地产行行业整体体景气状状况277一、国房房景气指指数大幅幅上扬投投资开发发态势良良好277二、行业业景气指指数好于于平均水水平，企企业家信信心恢复复迅速228第二节房房地产行行业投融融资情况况分析229一、房地地产开发发资金来来源充裕裕个人按按揭贷款款贡献大大29二、行业业投资情情况回暖暖商业地地产投资资同比增增速超住住宅地产产成首位位31三、商业业营业用用房投资资增速平平稳办公公楼投资资起伏大大33第三节房房地产整整体开发发完成情情况分析析34一、土地地开发购购置情况况34二、房屋屋开发建建设情况况37第四节商商业地产产开发建建
21、设情况况38一、开发发建设情情况良好好同比增增速有所所上升338二、销售售市场回回暖量价价齐升441三、竣销销比上升升，商业业地产市市场供过过于求。42第四章 20009商商业地产产市场供供需情况况分析444第一节商商业地产产需求影影响因素素分析444一、城镇镇化发展展成为国国家未来来关注重重点商业业地产需需求空间间放大445二、城镇镇人均可可支配收收入增长长缓慢回回升增速速好于220088年同期期水平446三、消费费支出稳稳定消费费者信心心指数仍仍处低位位未来需需求市场场仍将低低迷477四、工业业企业增增加值增增速大幅幅上涨企企业单位位数继续续扩大448五、批发发零售行行业销售售回暖商商业网
22、点点数增长长迅速550第二节商商业地产产整体需需求情况况分析551第三节商商业营业业用房供供求情况况分析553一、销售售市场供供需分析析53二、租赁赁市场供供需分析析56第四节办办公用房房供需情情况分析析58一、销售售市场供供需分析析58二、租赁赁市场供供需分析析61第五章 20009年年商业地地产重点点城市发发展分析析64第一节 20009年年北京商商业房地地产行业业发展分分析644一、北京京整体经经济环境境64二、20009房房地产相相关政策策67三、商业业地产开开发建设设情况668四、商业业地产市市场供需需情况771第二节 20009年年上海商商业地产产行业发发展分析析74一、上海海整体
23、经经济环境境75二、20009房房地产相相关政策策77三、商业业地产开开发建设设情况778四、商业业地产市市场供需需情况881第三节 20009年年天津商商业地产产行业发发展分析析84一、天津津整体经经济环境境84二、20009房房地产相相关政策策87三、商业业地产开开发建设设情况888四、商业业地产市市场供需需情况992第六章 20009年年商业地地产行业业重点企企业分析析98第一节上上市公司司综合指指标排名名98一、主营营收入排排名988二、净利利润排名名99三、净利利润率排排名1000四、总资资产排名名1011五、资产产负债率率排名1102六、综合合排名1103第二节万万科企业业股份有有
24、限公司司情况分分析1003一、企业业简介1103二、股权权关系结结构1005三、经营营状况分分析1005四、公司司主营业业务分析析1066五、企业业经营策策略和发发展战略略分析1107六、SWWOT分分析1007七、企业业竞争力力评价1107第四节保保利房地地产股份份有限公公司情况况分析1109一、企业业简介1109二、股权权关系结结构1110三、经营营状况分分析1110四、公司司主营业业务分析析1122五、企业业经营策策略和发发展战略略分析1112六、SWWOT分分析1112七、企业业竞争力力评价1113第五节 SOOHO中中国有限限公司情情况分析析1144一、企业业简介1114二、经营营状
25、况分分析1114三、公司司主营业业务分析析1155四、企业业经营策策略和发发展战略略分析1116五、SWWOT分分析1116六、企业业竞争力力评价1116第七章 20010商商业地产产行业风风险分析析及预测测1188第一节宏宏观环境境风险分分析及预预测1118一、20010年年前半年年经济继继续持续续回暖前前半年将将好于后后半年1118二、不确确定因素素众多政政策或将将有较大大变化1118第二节行行业风险险分析及及预测1120第三节项项目风险险分析及及预测1121第八章 20009年年行业信信贷建议议1233第一节行行业授信信原则1123第二节行行业授信信建议1124一、分区区域授信信建议关注
26、注二三线线城市1124二、分类类型授信信建议关注注商业用用房1225附表表1商业业地产分分类表22表220009年年国内生生产总值值及三次次产业增增加值99表320006年年到20008年年主要房房地产政政策回顾顾11表420009房房地产土土地开发发购置情情况355表520009年年房屋开开发建设设情况338表620009典典型城市市商业营营业用房房供给量量54表720009典典型城市市商业营营业用房房销售量量55表820009典典型城市市商业营营业用房房成交单单价566表920009典典型城市市优质商商业空置置率577表10220099典型城城市优质质商业首首层租金金58表11220099
27、典型城城市办公公用房供供给量559表12220099典型城城市办公公用房销销售量660表13220099典型城城市办公公用房成成交单价价61表14220099典型城城市甲级级写字楼楼空置率率62表15220099典型城城市甲级级写字楼楼租金662表16220099年季度度房地产产行业上上市公司司主营收收入排名名98表17220099年度房房地产行行业上市市公司净净利润排排名999表18220099年度房房地产行行业上市市公司净净利润率率排名1100表19220099年度房房地产行行业上市市公司总总资产排排名1001表20220099年度房房地产行行业上市市公司资资产负债债率排名名1022表21
28、220099年度房房地产行行业上市市公司主主要指标标加权排排名1003表22万万科企业业股份有有限公司司前十大大股东1105表23220088-20009年年万科财财务状况况比较1106表24220099年万科科主营收收入构成成情况1107表25万万科SWWOT分分析表1107表26保保利地产产前十大大股东1110表27表表27 20008-20009年保保利地产产财务状状况比较较1111表28表表28 20009年年保利地地产主营营收入构构成情况况1122表29保保利地产产SWOOT分析析表1113表30220088-20009年年SOHHO中国国财务状状况比较较1155表31220099年
29、SOHHO中国国主营收收入构成成情况1116表32SSOHOO中国SWWOT分分析表1116附图图 1220099年北京京市优质质商业物物业首层层租金及及空置率率变化44图 2220099年上海海市优质质商业物物业首层层租金及及空置率率变化44图 3220099年天津津市优质质商业物物业首层层租金及及空置率率5图 4220099年房地地产开发发投资额额与固定定资产投投资额比比较3图 5220099年房地地产开发发投资对对经济的的拉动作作用和贡贡献作用用4图 6220099年商业业地产投投资额占占房地产产开发投投资总额额比重55图 7国国内消费费水平55图 8220099年商业业地产对对第三产产
30、业贡献献作用和和拉动作作用6图 9220099年主要要发达国国家OEECD先先行指数数7图 10020009年我我国主要要出口国国进口额额变化88图 11120009年主主要发达达国家企企业家信信心指数数8图 12220009年我我国固定定资产投投资完成成情况110图 13320009年我我国社会会消费品品零售总总额100图 14420009年PPII和CPII变化情情况111图 155房地产产关联行行业链220图 16620009年钢钢材产销销率211图 17720009年钢钢材产量量及增速速走势222图 18820009年钢钢材国内内综合价价格指数数22图 19920009年水水泥产销销率
31、233图 20020009年水水泥产量量及同比比增速走走势244图 21120009年水水泥综合合价格变变化244图 22220009年社社会服务务企业家家信心指指数266图 23320009社会会服务企企业景气气指数226图 24420009年房房地产开开发景气气指数走走势277图 25520009年房房地产投投融资及及开发建建设情况况指数走走势288图 26620009年房房地产企企业景气气指数228图 27720009年房房地产企企业家信信心指数数29图 28820009年房房地产本本年资金金与上年年结余资资金对比比30图 29920009年房房地产资资金来源源情况对对比300图 300
32、20009年房房地产开开发投资资情况331图 31120009年房房地产开开发投资资构成332图 32220009年房房地产各各投资类类别增速速对比333图 33320009年商商业地产产投资完完成情况况34图 34420009年房房地产开开发土地地购置费费变化情情况366图 35520009年房房地产土土地开发发面积与与购置面面积比值值走势337图 36620009年商商业地产产新开工工面积339图 37720009年商商业地产产施工面面积400图 38820099年商业业地产竣竣工面积积40图 39920009年商商业地产产本年销销售面积积42图 40020009年商商业地产产本年销销售额
33、442图 41120009年商商业地产产竣销比比走势443图 422商业地地产需求求链455图 433我国城城镇化水水平466图 44420009年城城镇人均均可支配配收入447图 45520009年城城镇人均均消费性性支出448图 46620009年消消费者信信心指数数变化448图 47720009年工工业企业业增加值值49图 48820009年工工业企业业单位数数49图 499批发零零售贸易易业法人人企业数数50图 50020099批发零零售贸易易业零售售总额551图 51120009年房房屋销售售价格指指数522图 52220009年办办公用房房租赁价价格指数数53图 533北京市市城镇
34、化化率655图 54420009年北北京市城城镇居民民可支配配收入666图 55520009年北北京市社社会消费费品零售售总额666图 566零售企企业单位位数677图 57720009年北北京市商商业地产产投资情情况699图 58820009年北北京市商商业用地地购置价价格700图 59920009年北北京市办办公用房房开发建建设情况况70图 60020009年北北京市商商业营业业用房开开发建设设情况771图 61120009年北北京市商商业营业业用房供供需情况况72图 62220009年北北京市商商业营业业用房销销售单价价72图 63320009年北北京市办办公用房房供需情情况733图 6
35、4420009年北北京市办办公用房房销售单单价733图 65520009年北北京市优优质商业业首层租租金及空空置率774图 66620009年北北京市甲甲级写字字楼租金金及空置置率744图 677上海市市城镇化化率755图 68820009年上上海市城城镇居民民人均可可支配收收入766图 69920009年上上海市社社会消费费品零售售总额777图 700上海市市批发零零售企业业单位数数77图 71120009年上上海市商商业地产产开发投投资完成成情况778图 72220009年上上海市商商业用地地购置价价格799图 73320009年上上海市办办公用房房开发建建设情况况80图 74420009
36、年上上海市商商业营业业用房开开发建设设情况881图 75520009年上上海市商商业营业业用房供供应量与与需求量量81图 76620009年上上海市商商业营业业用房销销售单价价82图 77720009年上上海市办办公用房房供给量量与销售售量822图 78820009年上上海市办办公用房房销售单单价833图 79920009年上上海市优优质商业业首层租租金及空空置率883图 80020009上年年海市甲甲级写字字楼空置置率和租租金走势势84图 811天津市市城镇化化率855图 82220009年天天津市城城镇居民民人均可可支配收收入866图 83320009年天天津市社社会消费费品零售售总额88
37、6图 844天津市市批发零零售企业业单位数数87图 85520009年天天津市商商业地产产投资情情况899图 86620009年天天津市商商业用地地购置价价格900图 87720009年天天津市办办公用房房开发建建设情况况91图 88820009年天天津市商商业营业业用房开开发建设设情况992图 89920009年天天津市商商业营业业用房累累计销售售面积及及增速993图 90020009年天天津市商商业营业业用房累累计销售售额及增增速933图 91120009年天天津市商商业营业业用房平平均销售售单价994图 92220009年天天津市办办公用房房累计销销售面积积及增速速95图 9332000
38、9年天天津市办办公用房房累计销销售额及及增速995图 94420009年天天津市办办公用房房平均销销售单价价96图 95520009年天天津市优优质商业业首层租租金及空空置率997图 96620009年天天津市甲甲级写字字楼租赁赁价格及及空置率率97第一章 商业业地产行业业概述近年来，商业房房地产逐逐渐成为为房地产产市场的的热点话话题，受受到市场场的极大大关注。一方面面，商业业地产自自身条件件优异，集地产产、商业业与投资资三重特特性于一一身，具具有拉动动投资、刺激需需求的双双重功力力，是国国民经济济发展不不可或缺缺的动力力剂；另另一方面面，传统统住宅地地产的开开发已经经进入非非理性时时代，高高
39、昂的地地价，紧紧锣密鼓鼓的宏观观调控政政策，无无一不进进一步逼逼迫地产产开发商商寻找新新的蓝海海。第一节商商业地产产基本概概念一、商业业地产定定义商业地产产的定义义分广义义与狭义义。广义义的商业业房地产产，是指指各种非非生产性性、非居居住性物物业，包包括写字字楼、公公寓、会会议中心心以及商商业服务务业经营营场所等等。而狭狭义的商商业地产产，特指指用于各各种零售售、批发发、餐饮饮、娱乐乐、健身身、休闲闲等经营营用途的的房地产产形式，从经营营模式，功能和和用途上上，区别别于普通通住宅、公寓、写字楼楼、别墅墅等房地地产。本报告所所研究的的商业地地产，主主要为广广义商业业地产，因而分分为商业业营业用用
40、房和办办公楼两两大类。二、商业业地产分分类商业地产产的分类类，根据据行业类类型，消消费行为为，建筑筑形式等等可以分分为很多多种，本本文主要要根据其其开发形形式，将将其分为为8类。表1 商业地产产分类表表类型定义传统商铺铺商业地产产的初始始形态，遍布与与城市各各个角落落，以普普通居民民为服务务对象，服务种种类比较较齐全，以满足足人们的的日常生生活起居居为基本本的。专业市场场指用于某某类或综综合商品品批发、零售、经营的的商业楼楼宇，是是某个行行业或其其上下游游行业的的聚集，强调集集群效应应。例如如广州天天河电脑脑城，图图书厦。商业街是商户沿沿街的两两侧排列列组成的的一种商商业地产产形式，有可能能是
41、楼宇宇，也有有可能是是单层建建筑，例例如北京京的王府府井步行行街，广广州的北北京路步步行街。社区商业业中心以社区居居民为主主要服务务对象而而建立的的商业地地产模式式，是伴伴随住宅宅地产配配托设施施的不断断完善而而发展起起来的。大型购物物中心、百货商商场集购物、休闲、娱乐、美食于一一站式的的大型商商业地产产模式。主要在在大中型型城市繁繁华地带带开发。休闲、娱娱乐商业业以休闲、度假为为主要依依托的商商业地产产形式。例如KKTV、度假村村。后者者多建筑筑在旅游游风景区区，是在在旅游行行业发展展迅猛以以及都市市人日益益增加的的精神压压力下产产生的商商业地产产产物。办公楼、写字楼楼企事业用用以办公公的商
42、业业地产形形式，有有单纯的的写字楼楼，也有有商住两两用形式式的，称称为商务务楼。资料来源源：世经经未来整整理三、商业业地产的的特点相较于住住宅地产产，商业业地产具具有许多多特点：（一）收收益性强强，但具有有不确定定性住宅地产产的收益益来源于于售价和和建造成成本之差差，房屋屋交割完完毕后，交易也也就结束束了，其其现金流流是确定定并且是是一次性性的。而而商业地地产的收收益不但但有销售售收入，还有租租金。租租金是一一个持续续的现金金流，随随着周边边环境的的不断变变化，其其租金也也是改变变的，因因而其具具有不确确定性和和高收益益性。（二）投投资规模模大大型购物物中心，shooppiingmmalll等
43、的建建设都需需要大量量资金，并且商商业地产产经营需需要有22-3年年的过渡渡才能比比较成熟熟，加之之其回报报周期又又比较长长，因而而其所需需资金量量相较住住宅地产产要高。（三）投投资风险险大住宅地产产在房屋屋出售后后就可以以得到价价格补偿偿，并且且由于其其是一次次性交易易，短时时间内，周边环环境不易易改变，因而容容易控制制成本，而商业业地产的的回报期期可以说说是贯穿穿整个地地产生命命周期，其价格格受周边边环境影影响巨大大，又因因其需要要过渡期期，在过过渡时间间内极容容易由于于亏损而而倒闭，风险较较大。（四）经经营方式式、内容多多样，管理要要求高在经营方方式上，商业地地产可以以灵活选选择租售售方
44、式，但是主主要仍以以出租为为主。而而经营形形式上，同一个个商业地地产内可可以涵盖盖餐饮、娱乐、金融服服务等多多种内容容。鉴于于此，商商业地产产的管理理要求较较高，由由于其直直接面向向市场，竞争激激烈，成成败直接接关系到到商业房房地产的的盈利状状况。第二节商商业地产产在国民民经济中中的地位位和作用用一、房地地产为经经济发展展作出巨巨大贡献献早在19999年年，国家家就明确确提出要要把房地地产培养养成为我我国的支支柱产业业，而房房地产业业由于其其投资规规模大，关联行行业众多多，直接接涉及人人民的日日常生活活，对我我国经济济发展的的促进作作用不言言而喻，主要体体现在：（一）房房地产拉拉动经济济增长第
45、一，房房地产开开发投资资占固定定资产投投资比重重长久稳稳定。投投资是拉拉动经济济三驾马马车中最最为得力力的一个个，而固固定资产产投资中中，房地地产投资资所占比比重一直直处于较较稳定的的态势，连续十十年保持持在155%以上上，间接接表明其其对经济济的促进进作用是是持续而而平稳的的。数据来源源：国家家统计局局图 4 20099年房地地产开发发投资额额与固定定资产投投资额比比较第二，房房地产开开发投资资拉动GGDP增增长，贡贡献率大大福攀升升。我国国房地产产从19999年年开始，进入快快速发展展阶段，20000年到到开始，房地产产开发对对GDPP的贡献献率、拉拉动率持持续走高高，分别别由9%上升到到03年年的155%，由由0.99%上升升到077年的22.3%，088年受到到金融危危机的影影响，国国内生产产总值增增加值开开始回落落，099年更是是进一步步下挫，而房地地产行业业依然坚坚挺，增增加值基基本持平平，并有有小幅上上升，而而贡献率率则是创创出十年年来新高高，达到到26.52%，其本本身抗压压性不容容忽视，随着220100年经济济形势的的进一步步好转，房地产产也