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1、合同全流程操作实务主讲人：陈旭一、腾中中重工收收购悍马马如果最近近大家留留意今年年的大事事件，腾腾中收购购悍马这这个事都都应该知知道，我我接到刘刘卫老师师给我布布置的任任务以后后，我就就特别搜搜集了一一些相关关的材料料，包括括我自己己这么多多年的案案卷，我我自己认认为有价价值的案案例。腾腾中重工工收购悍悍马，这这个案例例我认为为在今天天这个场场合在做做一个介介绍也是是有价值值的，这这个简单单案情大大家可能能都知道道，但为为了便于于大家能能听明白白，我还还是要先先介绍一一下。悍悍马美国国军用吉吉普车，它是通通用公司司生产的的，通用用公司在在现在这这种经济济环境之之下，它它目前一一直处在在亏损状状
2、态，大大家如果果关注美美国通用用公司的的相关信信息，我我们从中中央电视视台播的的消息当当中，我我们可以以经常听听到看到到。由于于这样的的一种环环境，它它的企业业一直处处于亏损损状态，而且通通用汽车车公司的的汽车销销售总业业绩也是是一种下下滑状态态，在这这个过程程中，大大家可能能都知道道，通用用汽车公公司就遇遇到了很很大的资资金方面面的麻烦烦，需要要做一些些资产方方面的处处置。它在20008年年的100月6号号通用汽汽车公司司确认出出售悍马马和法国国的这个个工厂，悍马把把它整个个的商标标，相关关的知识识产权，生产的的整个工工艺等等等都要出出售，那那么当它它有这样样的一个个意思表表示以后后，全球球
3、有很多多的大企企业表示示愿意购购买悍马马这个品品牌。然然后在220088年100月有了了这样的的消息以以后，在在20009年的的6月33号，我我们有一一家四川川腾中重重工机械械有限公公司的企企业，伸伸出头来来了，跟跟通用汽汽车公司司共同发发布消息息称，腾腾中重工工正在于于通用汽汽车展开开谈判，要计划划收购通通用旗下下的悍马马运动型型多用途途车，我我们一般般总说SSUV这这个品牌牌。在这个交交易里边边，腾中中重工将将享有使使用悍马马品牌的的权利，并获得得其关键键高级管管理层和和运营队队伍，才才将继续续于悍马马经销网网络相关关的现行行经营商商来签合合约。大大家都知知道，四四川腾中中是一家家民营企企
4、业，但但它主营营做的是是什么？它做的的是一个个路桥建建筑机械械和能源源设备的的制造商商，没有有做过汽汽车。在在20009年110月99号，腾腾中重工工与通用用汽车就就宣布双双方就通通用汽车车旗下的的高端全全路面品品牌这个个悍马业业务，出出售给腾腾中的协协议已经经最终签签署了。腾中出资资1亿770000万美元元，他获获得的是是悍马品品牌商标标和商品品名称的的所有权权，同时时它拥有有生产悍悍马所必必须的具具体专利利的使用用权，然然后腾中中一方还还将承接接悍马与与现有经经销商签签订的所所有经销销协议，也就是是说，以以前悍马马所签订订的关于于悍马所所有的经经销协议议，腾中中公司给给承接过过来，它它是这
5、么么一个一一揽子合合作协议议，价格格是1亿亿70000万美美元。这这个消息息我相信信你们关关注经济济新闻的的人都听听到过，我们也也在关注注这个案案例，事事情看起起来好像像发展的的很顺利利，那么么这比交交易按照照约定在在20110年的的1月331日来来履行完完毕，但但在20010年年的2月月1号腾腾中与通通用突然然又达成成了协议议，并且且发表声声明。双双方已经经同意将将最后的的履行期期限延长长到2月月低，然然后在220100年2月月25日日，通用用汽车在在它的底底特律总总部宣布布与四川川腾中重重工没能能按期完完成对悍悍马的收收购，此此项收购购交易失失败，然然后它自自己又宣宣布将逐逐步关闭闭对悍马
6、马的运营营。我们讲收收购近程程到了这这个地步步的时候候，我们们就认为为它的收收购失败败，我们们对于这这个交易易它为什什么会失失败，有有很大的的问号，但我不不知道你你们各位位考虑过过没有，通用汽汽车公司司的解释释是，双双方在商商定的期期限内未未能获得得中国相相关监管管机构对对悍马交交易的批批准，这这个问题题就来了了，这是是我们今今天讲的的重点问问题。腾中重工工在约定定期间内内，是否否申请主主管部门门审批了了，如果果真的是是主管部部门回绝绝了这个个申请，原因又又是什么么？我这这个讲座座的前提提是合同同订立前前的准备备，前面面弄的很很热闹这这个项目目，通用用汽车、腾中重重工调子子都很高高，尤其其腾中
7、重重工作为为一个民民企，似似乎在向向外人宣宣布，我我一个中中国的民民企能够够收购这这么一个个老牌汽汽车公司司的一个个项目，这个收收购失败败了，失失败在什什么地方方？我们们要总结结的就是是这个问问题。我们来看看一下，它失败败的原因因是什么么？我整整理了相相关媒体体的报道道，看到到的情况况是这样样的，从从20009年66月开始始，腾中中重工方方面就表表示在与与相关政政府部门门就收购购悍马品品牌一事事在展开开沟通，并且称称四川省省上商务务厅和省省发改委委也已经经就此交交易分别别向商务务部和国国家发改改委上报报了有关关的内容容，当记记者向这这个国家家发改委委外资司司的相关关处事来来了解有有关情况况的时
8、候候，得到到的消息息是，根根本就没没有受到到他们所所声称的的上报资资料，没没有这样样的申报报。而且且对这个个整体过过程，作作为主管管部门发发改委外外资司根根本一无无所知。另外商务务部的发发言人，也曾在在例行的的发布会会上表示示，还没没有受到到四川民民营企业业要宣布布收购悍悍马的申申报，这这两个主主管部门门都没有有受到这这样的申申报，那那么在这这个期间间也有媒媒体报道道，商务务部已经经驳回了了腾中重重工收购购悍马的的相关申申请，原原因是，腾中重重工在上上报商务务部的审审批材料料当中，声明仅仅收购悍悍马品牌牌，并不不涉及知知识产权权新建工工厂等等等内容。而且也也没有表表示将在在国内生生产悍马马，在
9、这这种情况况下，商商务部的的主管官官员就认认为，品品牌是限限于产品品或技术术上，因因此要求求腾中重重工对此此作出详详细说明明。另外外，还有有报道说说，国家家发改委委也彻底底回绝了了腾中收收购的申申请，理理由是，腾中上上报的收收购报告告中仅仅仅收购悍悍马的品品牌，不不属于发发改委核核准的项项目，这这里面究究竟怎么么回事。大家可可能关注注过可口口可乐收收购汇源源、李书书福收购购沃尔沃沃等等这这种大的的国际收收购项目目有很多多，有的的成功有有的失败败，包括括可口可可乐收购购汇源也也是失败败的，有有很多原原因，那那么我们们这个案案例当中中类型究究竟怎么么样？我我们不去去讨论，那么我我们需要要讨论的的是
10、什么么？我们们要讨论论的是腾腾中重工工收购悍悍马，这这个案例例的法律律性质是是什么？如果我我们在座座的各位位是这个个收购企企业的负负责人，是具体体的实务务操作者者，我们们在这个个收购过过程当中中，我们们要注意意什么？我们先来来做一些些法律分分析，腾腾中重工工收购悍悍马协议议法律属属性是什什么？刚刚才我看看了一下下签到的的学员名名单，有有很多还还是企业业的负责责人、总总经济师师、总会会计师、法务等等等，那那么我们们做为企企业负责责人、项项目负责责人，或或者实际际操作者者，我们们怎么来来分析这这个收购购协议的的法律属属性。我我们认为为腾中重重工收购购悍马这这个协议议，及其其法律行行为，我我们认为为
11、是属于于对外贸贸易方面面的法律律范畴，如果我我们进一一步做法法律细分分我们认认为这个个收购协协议还涉涉及到国国家的产产业政策策，国家家的经济济安全、环境保保护等等等几个方方面的法法律问题题。如果果我们从从对外贸贸易法和和国际经经济法的的角度来来看，那那么这个个收购协协议，本本质上我我们认为为它是一一个对外外技术贸贸易合同同，或者者我们把把它叫做做国际技技术贸易易合同，如果它它的法律律属性是是这样，那它应应该受到到我们国国家涉外外经济法法和国际际经济法法的双重重归置、管理。我们学过过国际经经济法、涉外经经济贸易易方面的的法律，在座的的学员大大家可能能都知道道，我们们在做一一个项目目的时候候，对这
12、这个项目目的有关关法律关关系都要要加以梳梳理，它它是那儿儿几条线线，涉及及哪儿几几个方面面的问题题。我们们根据收收购案的的相关协协议规定定来看，腾中重重工要获获得的是是悍马的的品牌、商标、商品名名称的所所有权，同时它它要拥有有生产悍悍马汽车车所必须须的具体体专利使使用权，注意我我前面说说的，商商务部也也好，发发改委也也好，驳驳回了腾腾中重工工的申请请，一个个具体的的理由就就是，你你收购的的仅仅是是一个悍悍马的品品牌，而而不是我我们前面面讲到的的具体的的商品有有关的品品牌、商商标、企企业名称称等等，说白了了你是不不是用一一揽子，把这个个企业都都都给收收购过来来，它仅仅仅是买买人家一一个品牌牌，这
13、个个有关内内容是大大不相同同的。我们如果果来解读读这个案案例，我我们真正正要把握握的是什什么？我我们这样样交易的的法律本本质和特特征是什什么？这这是我们们要把握握的，如如果我们们要把握握交易的的法律本本质和特特征，那那么我们们就要理理解国际际贸易的的标的物物是什么么？是没没有载体体的一个个技术知知识的使使用权，还是有有一个载载体我们们能够看看得见摸摸得着的的一个流流水线，一个厂厂子相关关的东西西，这是是我们要要把握的的。另外，我我们还要要理解在在国际技技术贸易易中，技技术受让让方取得得的权益益是什么么？按照照惯例一一般向这这种技术术贸易，我们受受让的一一般是技技术知识识的使用用权，而而不是说说
14、有权，还有我我们要理理解这种种技术贸贸易当中中的交易易长期性性，如果果短期的的，当你你这边生生产线都都上马了了，那边边说我不不让你用用了，知知识产权权方面不不让你用用，限制制你，这这样就惨惨了。所所以这还还有一个个长期性性的特点点，由于于它的履履约期间间长，我我们这个个具体的的交易过过程就会会比较复复杂，我我们解剖剖了一下下这个案案例，这这个案例例当中不不仅涉及及到知识识技术的的选定，知识技技术的先先进性和和适用性性的分析析。另外外，我们们还要研研究受让让技术的的相关消消化、吸吸收、改改进等等等这些技技术性问问题，当当然这可可能不是是我们做做法务的的工作人人员的任任务，是是有一些些对这个个项目
15、进进行可行行性研究究的那些些专家，包括产产业结构构、环境境保护，等等这这些方面面的经济济性能如如何，这这是要研研究的问问题。那那么由此此就会涉涉及到国国家的贸贸易政策策、相关关的条件件，支付付方式等等等法律律层面的的问题，所以我我们认为为，这个个交易当当中，除除了必然然涉及到到的合同同法之外外，我们们认为还还会涉及及到知识识产权法法、技术术转让法法、对外外贸易法法，等等等法律法法规的一一些规定定，而且且我们还还会涉及及到很多多国家已已经参加加缔结的的一些国国际技术术贸易有有关的双双边条约约、多边边条约等等等，既既然是国国际贸易易，就会会非常复复杂。作为法律律分析，我们就就要研究究的一个个问题就
16、就是，腾腾中重工工它收购购悍马这这个协议议当中有有什么样样的法律律归置，这个案案子，我我们都知知道它属属于涉外外技术投投资贸易易性质，理应受受到我们们的对外外贸易法法、境外外投资管管理办法法、相关关的产业业政策的的法律归归置，尽尽管腾中中重工并并非国企企，也不不是我们们所说的的央企，而且收收购不涉涉及国有有资产的的流失。但从产产业政策策布局角角度来看看，国家家主管部部门同样样要考虑虑这样交交易在商商业、经经济、环环保、政政策上的的合理性性，可行行与否。首先我我们来，国家行行政审批批的归置置，境外外投资管管理办法法第6条条规定，中方投投资额11亿美元元以上的的，境外外投资项项目需上上报商务务部审
17、批批。腾中中收购悍悍马的交交易金额额，刚才才说过了了1.77个亿美美元，就就管理角角度来讲讲，应该该上报国国家商务务部，不不是地方方商厅就就能解决决的项目目。另外外国家发发改委在在20004年还还颁布实实施了一一个境外外投资项项目核准准暂行管管理办法法，这样样的一个个文件，在这个个文件当当中，国国家对境境外投资资资源开开发类和和大额用用汇项目目施行核核准的管管理，也也就是说说，如果果你资金金占用的的数额较较大，而而且项目目归类属属于境外外投资资资源开发发类的，这样的的项目我我们国家家实行的的核准管管理，也也就是说说，你必必须让发发改委核核准以后后才能上上马。在这样的的一种法法律归置置情况下下，
18、在开开展对外外谈判前前我们就就要向国国家发改改委要报报备，要要得到确确认函以以后，才才能够进进行谈判判，这也也就是说说，我们们签这个个合同的的前置条条件，也也就是说说，你准准备做这这个项目目，前期期开展调调研以后后，想做做一定要要上报国国家发改改委来进进行相关关的审批批备案，才有可可能做的的下去。但是这这个国家家的主管管部门在在审批这这样的项项目时候候，它要要综合考考虑一些些因素，对外贸贸易法有有这样的的一个规规定，国国家基于于下列原原因可以以限制或或者禁止止有关货货物技术术的进口口或者出出口，一一个是为为了维护护国家安安全、社社会公共共利益、或者公公共道德德，需要要限制或或者禁止止出口、进口
19、，这一类类是国家家要管理理的。第第二，为为了维护护国家安安全社会会公共利利益、公公共道德德，为了了保护人人的健康康或者安安全，保保护动物物、植物物的生命命或者健健康，保保护环境境，需要要限制或或者禁止止出口、进口，这个也也是有限限制的。另外这个个管理办办法当中中，还明明确规定定，境外外投资项项目必须须符合国国家法律律法规和和产业政政策，符符合经济济和社会会可持续续发展要要求，符符合国家家产业结结构调整整的要求求，我们们就可以以看出，我们做做这个交交易的法法律依据据，应该该是对外外贸易法法和境外外投资项项目核准准暂行管管理办法法，这个个是这个个项目能能不能获获得批准准，能不不能做的的一个法法律依
20、据据，这是是从国家家行政审审批归置置角度来来讲，如如果我们们从环境境保护法法规归置置来讲，在境外外投资管管理办法法第9条条第1款款还有个个规定，就企业业境外投投资有以以下情形形之一的的，商务务部和省省级上午午主管部部门不予予批准，第一，危害我我国国家家主权安安全和社社会公共共利益，或违反反我国法法律法规规的。腾腾中收购购悍马，悍马这这个品牌牌的汽车车可能是是更大的的一只油油老虎，如果说说我们收收购了悍悍马，这这个悍马马它必然然要大批批大量的的进入国国门，这这里边就就涉及到到我们国国内油料料消耗的的问题，环境污污染的问问题，从从国家的的产业政政策来讲讲，如果果我们允允许生产产允许品品牌进来来，那
21、么么经济战战略上，就可能能对我们们国家油油料的消消耗，油油价的提提升等等等问题造造成影响响，特别别是环境境污染，应该说说会大大大的加剧剧，所以以从这方方面考虑虑，应该该说这个个项目把把它定义义为危害害社会整整体利益益并不为为过，所所以从环环境保护护法角度度来讲，这个项项目绝对对是不可可行的。那么，在这种种情况下下，能够够批准悍悍马进入入中国，主管部部门除了了那些商商务法律律方面的的考虑，环境保保护法的的角度也也要考虑虑。还有一个个这个项项目在产产业政策策法律归归置方面面，大家家知道这这个悍马马本来是是个军用用技术，那么它它在民用用项目，事实上上是不符符合美国国产业政政策，可可以把它它定性为为不
22、良资资产，那那么大家家可以看看到的一一个事实实是，它它的市场场份额在在逐年的的萎缩，它并适适合美国国的产业业政策，既然是是这样，难道就就符合中中国的产产业政策策，肯定定也是不不符合。由此，我们说说对这样样的一个个交易，国家的的主管部部门依据据有关的的法律法法规把它它加以限限制，甚甚至是禁禁止，这这也是必必然的后后果，所所以说我我们从国国家主管管部门商商务部，它要考考虑的因因素，除除了上面面的法律律因素之之外，它它还要考考虑要收收购的这这个企业业腾中重重工，它它仅仅是是一个路路桥建筑筑机械能能源设备备的一个个制造企企业，它它并没有有生产汽汽车这样样的经历历和能力力。而且且它发展展汽车业业的资质质
23、也不够够，大家家知道生生产汽车车是要有有准入制制度和相相关的资资质，而而且它作作为一个个民营企企业，实实力不够够，从区区域经济济来讲，如果再再四川腾腾中地区区，在那那个地区区要引进进这么大大一个项项目，从从国家产产业布局局来讲，它还有有一个重重复性建建设这样样的恶性性竞争等等等的后后果，所所以国家家从总体体上来讲讲，在产产业政策策上，在在法律归归置上，对这个个项目都都是不允允许禁止止的，因因此在腾腾中重工工收购这这种大排排量高油油耗的汽汽车，这这种情况况下，不不符合国国家绿色色消费导导向。结论就是是，这个个项目从从本身角角度来讲讲，没有有办法获获得政府府批准。我想总总结的是是，在座座的如果果都
24、是做做法务的的，我本本人是做做律师的的，那么么这个案案例能给给我们什什么启示示，我们们要去思思考。我我刚才讲讲，这个个项目并并不是我我们做的的，也不不是各位位做的，但通过过这样一一个案例例，我们们有甚么么启示，我们的的启示是是不是这这样，经经营大中中的跨过过投资项项目，在在交易意意向形成成初期，就应该该与国家家的主管管部门取取得联系系，要询询问主管管部门的的意见和和建议，对项目目能否通通过审批批要有一一个基本本的判断断，如果果我们对对这个项项目进行行改良、修正以以后，能能够达到到或者通通过这个个审批标标准，那那我们就就可以做做。如果果这个项项目先天天性有这这么大的的缺陷，不可能能获得国国家相关
25、关部门批批准，也也不符合合国家相相关法律律法规政政策规定定的，那那么你再再怎么做做努力，这个项项目必然然是胎死死腹中。所以我我们给很很多的企企业做法法律顾问问，在审审查合同同的时候候，我要要跟大家家提出的的一个问问题是，我们是是律师不不假，但但律师不不能就事事论事，对我们们所修改改的合同同，参与与的谈判判合同项项目，从从某种意意义上说说，我们们在这方方面也是是要做提提示和提提醒。刚才我们们讲，我我们这里里说的是是合同订订立前的的准备，如果我我们律师师就事论论事对这这些项目目忙活半半天，对对交易条条件，相相关条款款修改了了半天，最后它它是一个个不可行行的项目目，那你你忙活什什么呢，所以我我们讲这
26、这个案例例，跟大大家要分分享的就就是，我我们作为为公司的的具体负负责人，作为公公司的法法务，那那你在宏宏观上就就要把握握这个项项目的核核心运作作，这个个合同可可签还是是不可签签，所以以总结这这个案例例，我们们认为它它在项目目前置这这个阶段段，已经经出了问问题，所所以它的的失败也也是必然然的。二、某顾顾问单位位与成都都一家房房地产公公司之间间的合同同纠纷这个案例例跟房地地产开发发有关，简单的的介绍是是在20006年年，我的的一家顾顾问单位位与四川川成都的的一个具具体经济济组织、一个政政府展开开了一个个洽谈土土地开发发的项目目，成都都市大邑邑县洽谈谈一个土土地开发发项目。作为当当地人民民政府是是同
27、意有有我这个个顾问单单位，对对这个县县的五个个村的土土地进行行一级开开发和整整理，在在这个基基础之上上，我们们这个顾顾问单位位和县政政府经过过谈判之之后，签签订了一一份土地地一级整整理开发发的协议议书，并并且已经经在找我我们之前前，按照照协议开开始履行行了，那那么一年年以后，双方对对利益分分配出现现了争议议，于是是我这个个顾问单单位起诉诉到了法法院，要要求对开开发收益益按照一一定的比比例来分分配，但但是地方方人民政政府反诉诉我们这这个顾问问单位，要求法法院确认认这个土土地一级级开发整整理这个个协议无无效。结果是经经过法院院审理，法院判判决确认认这个协协议书无无效，对对这样的的一个判判决，我我的
28、顾问问单位是是没有想想到的，等产生生纠纷，我这个个顾问单单位已经经投入了了大量的的资金，他们本本来的如如意算盘盘，能够够获得多多少亿的的丰厚回回报，还还有其他他的预期期商业利利益，但但是没想想到现在在合作的的基础被被法律否否定了，那我们们就要提提出问题题，这个个案子的的焦点在在哪里？法院是是依据什什么事实实认定这这个协议议无效，讲到这这里，我我介绍一一下这个个协议的的一些内内容。这份协议议是地方方人民政政府和我我的顾问问单位签签订的，地方人人民政府府它五个个村的范范围，大大概有770000亩的土土地交有有我的顾顾问单位位来开发发和整理理，这个个70000亩当当中，其其中包括括农用地地52000
29、亩，集体建建设用地地3855亩，国国有土地地3377亩，按按当时的的设计，合同签签订以后后，我们们要专门门成立一一个项目目公司，来经营营这个土土地的一一级开发发。如果果大家对对国家的的土地政政策有些些了解的的话，我我不知道道你们脑脑子里是是不是有有概念，这五个个村，我我们搞一一级开发发合作的的范围之之内，总总共涉及及到的土土地是770000亩，其其中有农农用地552000亩，刚刚才说了了，这个个协议被被法院认认定无效效，无效效的理由由依据是是什么？这就是是我今天天要讲的的。我们土地地管理法法是有相相关的规规定，建建设占用用土地涉涉及农用用地转为为建设用用地的，应当办办理农用用地转用用审批手手续
30、，而而且征收收土地涉涉及基本本农田的的还应该该有国务务院进行行批准，那么在在这个项项目当中中，涉及及到了550000多亩农农用地，按法律律规定，必须有有国家的的行政和和土地的的管理部部门进行行审批，在取得得了国务务院国土土部门相相关部门门的批准准文件以以后，得得到了立立项审批批文件以以后，我我们才有有可能对对这个项项目进行行具体的的操作，否则这这个协议议就是先先天不足足。而本案当当中，在在协议签签订之前前，这个个地方人人民政府府并没有有依照土土地管理理法的规规定，向向国务院院进行申申报，涉涉及到552000亩的农农用田，涉及到到了52200多多亩的农农用田地地，你不不向国务务院申报报，就敢敢自
31、己擅擅自作主主对外单单位进行行签约、开发，这显然然是严重重违法的的行为，所以土土地问题题是我们们搞房地地产开发发是一个个重大要要注意的的事项。我刚才才讲，我我们在协协议前地地方政府府并没有有向国务务院申报报，而且且最关键键的是，我的这这个顾问问单位，也没有有这方面面的概念念，我们们接到这这个案子子的时候候已经成成残局了了，我们们前年年年底才开开始担任任这家大大的建设设公司的的法律顾顾问，因因为前任任老总总总是出现现这样那那样的问问题，也也被开了了，就让让我们去去收拾，就发现现这么一一个案子子。由于这个个项目是是这样的的一种状状态，那那么当它它发生争争议以后后，人家家地方政政府也请请教专家家，就
32、找找到了这这个突破破点，其其实本来来是一个个利益分分配之争争，但是是最后人人家釜底底抽薪，干脆打打合同无无效，而而且官司司最后人人家打赢赢了，我我们打输输了。我我们就要要总结，它为什什么输，我刚才才讲，从从国家社社会角度度来讲，这个项项目的进进行会导导致大量量的农地地农田流流失，显显然不符符合国家家的相关关法律规规定，那那么我们们都知道道，根据据合同法法的规定定，违反反法律行行政法规规强制性性规定的的合同是是无效合合同，那那么毫无无疑问，这个合合同当然然是一个个无效合合同。我们对这这个案子子做一些些法律分分析，我我们有这这样的一一些问题题跟大家家介绍，这个协协议被确确认无效效最直接接的诱引引是
33、什么么？最直直接的诱诱引是在在协议内内容当中中涉及政政府审批批事项的的时候，我们签签任何一一个协议议，涉及及政府审审批事项项的时候候，一定定要要求求签约相相对方提提供政府府的全部部种地批批准文件件。只有有在这些些文件的的审查无无误的情情况下，我们才才可以考考虑签约约事宜，而且对对于这些些前置的的条件，这些文文件我们们作为履履约一方方，我们们作为签签约一方方，一定定要拿到到相关的的批准文文件的复复印件备备份，我我们才敢敢跟人签签这个合合同。在在这种情情况下，我们才才有可能能从基础础上减少少法律风风险。另外，我我们仔细细来研究究这个项项目合同同，这个个协议中中的协议议效率也也是一个个非常危危险的问
34、问题，因因为我们们在现阶阶段，土土地一级级开发尚尚未完备备的全国国性法律律规定，各省也也有一些些相应的的政府规规定，如如果少任任何一道道手续，我们这这个合同同履行都都有可能能出现问问题，导导致合同同无效。现在有有一个词词叫土地地财政，每个区区域、地地方，都都把土地地当成摇摇钱树，那么我我们知道道，我们们要开发发利用土土地，这这里边的的门槛多多了去了了，正像像有些开开发商说说，如果果我要弄弄一个项项目，不不盖1000多的的章，根根本就拿拿不下来来，每一一个关口口都可以以卡你，所以我我们在前前期就会会涉及到到很多这这样的问问题。我们这里里要跟大大家介绍绍一下我我们的想想法和做做法，如如果我们们是这
35、样样的一个个项目法法律顾问问，我们们该怎么么做？我我们总结结这个案案例，我我们要明明确四川川省、成成都市，土地一一级开发发规定有有没有具具体的规规定，那那么对于于这种土土地开发发项目，是否要要履行招招投标的的程序，然后资资质方面面有什么么要求，这些都都是我们们要提醒醒企业，或者我我们要进进行了解解的。如如果这些些地方性性的法律律法规对对于开发发的资质质，对于于土地的的开发相相关程序序有具体体要求，显然我我们要去去做这样样的了解解，然后后看我们们能不能能做。还还有根据据这个协协议约定定，我们们在签订订协议以以后，我我们要专专门成立立一个项项目公司司，来具具体经营营土地的的一级开开发，但但是我们们
36、这里在在签约以以后，有有一个问问题，就就是签约约后，我我们这个个单位要要向后组组建的项项目公司司来转让让项目经经营权。在这个过过程中，我们是是不是应应该有一一些限制制性的规规定，或或者条件件，这都都是要明明确的，我们对对这样的的一个协协议，我我们事后后总结，如果再再有类似似这样的的问题，我们就就要对于于这个相相关的条条款，我我们有一一些建议议，我们们为什么么会发生生纠纷？发生纠纠纷的原原因是，双方对对一些利利益分配配、资金金投入等等等问题题约定的的都非常常模糊，那么我我记得它它在协议议当中是是这么去去定的，我们根根据项目目开展的的情况随随时安排排相关的的资金，拨付这这个资金金，但这这个资金金的
37、量到到底是多多少，在在什么期期限拨付付，最后后的底数数是多少少，它都都没有概概念。我我当时就就跟他们们讲，我我们你们们对于每每一期资资金的拨拨付、资资金的来来源，你你们有没没有考虑虑过怎么么筹措，这个资资金怎么么来，如如果到时时候资金金不到位位，它所所产生的的法律后后果是什什么？人人家回答答我们的的是，这这个事当当时没有有考虑。另外，还还有一个个就是，利益分分配是怎怎么表述述的？乙乙方年度度投资基基本回报报收益，我当时时看就看看不懂，这个年年度投资资基本回回报收益益是什么么概念，具体是是怎么的的量化，该怎么么计算，这都是是不清楚楚的，那那么在这这种情形形之下，我们越越投心理理越发虚虚，我们们可
38、能投投的是无无底洞，而我们们利益分分配，现现在是不不明确的的，这个个合同项项目怎么么进行，客观的的说，这这个项目目最后能能平下来来，也是是我们介介入以后后给它算算了一比比账，按按它的开开发周期期，按它它需要的的资金量量，我们们很大的的一个风风险，我我们可能能是在做做嫁衣。即便我我们一级级开发完完成，我我们能不不能完成成了开发发以后，争议以以后我们们能不能能拿到这这块地去去搞二级级开发，这都是是未知数数。大家家都知道道很多的的开发商商，搞一一级开发发的目的的是拿到到这块地地，现在在好的地地段都在在一些老老的市区区里，或或者在城城市周边边的一些些地区，拆迁的的成本，一级开开发成本本并不低低，但我我
39、们前期期可能没没钱，甚甚至赔钱钱的事，我们为为什么要要做？是是为了搞搞二级开开发，搞搞后期的的开发建建设，但但这个问问题就还还了，很很多人都都在问，如果根根据现在在的土地地政策，我们都都要搞招招拍挂，我们怎怎么能够够保证，拿到自自己开发发完成的的这个土土地，没没有人敢敢保证，所以我我们当了了这个法法律顾问问，在审审查他们们遗留的的案件的的时候，发现这这个问题题，我们们给他们们提出很很多问题题，我们们要多少少资金，如果一一切都顺顺利，我我们能不不能像预预期那样样到二级级开发阶阶段拿到到土地开开发经营营权，这这都是未未知数，风险太太大了。而且我们们随时面面临着自自己违约约的窘迫迫境地，刚才说说了，
40、资资金是无无底洞，而且我我们在拆拆迁过程程中，大大量的拆拆迁纠纷纷也没办办法解决决，人家家狮子大大开口，实际上上现在都都是两方方面出现现问题的的，拆迁迁一方面面我们说说被拆迁迁人一方方出现了了这么多多的对抗抗性暴力力性事件件，他们们的诉求求得不到到满足，另外一一方面，我们拆拆迁的成成本大大大加大。有时候候我们也也说，大大家也碰碰到过一一些拆迁迁案例，有时候候开发商商，甚至至我们有有时候认认为国家家有关部部门在抢抢钱，抢抢农民的的钱，抢抢老百姓姓的钱，为什么么这么说说？我最最近接到到一个案案例是，大概三三四周前前，我在在北京电电视台做做了一期期节目，跟拆迁迁有点关关系，其其中讲了了一个小小的案例
41、例，在王王府井地地区，一一个133米的房房子，最最后我们们这边弄弄到了2260万万，一平平米200万，但但那个不不是典型型的案例例。结果果有观众众误认为为是我给给谈判成成功的，一平米米赔了220万，这可了了不得，没这个个数字，结果在在国贸有有一个拆拆迁人家家给了44.3万万，说这这不行，这地方方怎么怎怎么值钱钱，你才才给了44.3万万，这不不行。另另外还有有一家，应该更更靠市中中心，后后来问我我你能不不能给我我谈判，你的费费用怎么么样，以以为200万是我我谈下来来的，钉钉子户钉钉到最后后，而且且这里边边的构成成还有很很多的特特困补助助构成。但是有个个问题就就来了，像郎家家园那样样的地方方，它那
42、那个房子子大家有有个百十十米，大大家算一一算，如如果4.3一米米，也4400多多万，但但它说了了，我如如果拿这这个钱，我可能能在这个个地区就就买不到到适合我我的房子子，我在在这儿呆呆，还升升值了，以后可可能是110万一一米，你你让我走走这个钱钱是不行行的，但但是根据据现行的的拆迁政政策补偿偿标准，可能就就只能给给这么多多钱。但但人家说说，我住住的好好好的，你你想赚钱钱，你非非要让我我走啊，我在市市中心地地带住的的好好的的。这种种对抗就就非常严严重，现现在很多多的农村村拆迁也也是一样样，大家家知道北北京朝阳阳区，以以后消灭灭农村，根据刘刘淇书记记提出的的要建设设新四化化的城市市，像朝朝阳区现现在
43、要消消灭农村村，现在在我接触触的很多多案例，都是大大量的拆拆迁纠纷纷。我办的一一个案子子，一个个当事人人因为拆拆迁得到到了14480万万的补偿偿，后来来我问他他怎么补补那么多多，他们们家居然然有一千千多亩的的宅基地地，我说说不对啊啊，一般般情况也也就3、4分地地，最多多也就4400多多平米。所以拆拆迁过程程中就出出现了很很多让人人不能想想像的事事情，所所以我们们在做这这样的项项目时候候，一定定要替企企业分析析项目的的可行性性，尽管管不是我我们的责责任，那那我们一一定会提提出这样样的问题题，我一一定会问问，你们们做这个个项目在在可行性性方面，在经济济性方面面，在商商业模式式方面有有没有进进行论证
44、证。大家家知道现现在有很很多企业业老总，在决策策过程中中不是那那么科学学的，有有时候仅仅凭着一一点热情情就决定定做一件件事，尤尤其做到到我们这这样的律律师，可可能有关关的老总总也会有有要求，不光是是个法律律顾问，我们是是企业万万能，我我们对它它的商业业风险、交易风风险、政政策法律律风险，我们恐恐怕都要要参与意意见。我我不满你你们说，我交黄黄了很多多项目，为什么么？我就就跟他们们算账，我说你你这个合合同签下下去，你你论证过过你的投投资汇报报没有，它的法法律风险险到底有有多大，你经济济上效益益怎么样样有没有有论证过过，后来来有些老老总觉得得也是。我还讲刚刚才这家家单位，同样的的一件事事，它最最近发
45、生生，我们们接受以以后，我我就告诉诉它你不不能做，我告诉诉他为什什么不能能做，我我们前边边有一个个失败的的案例，你们这这个完全全是先天天不足，你做的的结果，任何时时候都有有可能发发生问题题，那个个时候发发生问题题就惨了了，我们们投了几几千万几几个亿进进去了，我们怎怎么来安安全的退退出，退退不出来来了，所所以各位位如果做做律师、法务的的，我希希望你们们在这方方面签合合同的时时候要有有一个概概念，签签订合同同前相关关的一些些实际问问题、政政策法律律问题要要加以审审查。我特别要要跟做公公司法务务的学员员们有一一个交代代，或者者跟一些些老总有有一些交交代，公公司法务务受其业业务这样样的一个个局限性性的
46、影响响，很多多时候可可能没有有专业律律师这么么多的经经验和经经历，所所以我建建议做大大项目的的时候，一定要要找专业业律师来来做，专专业律师师也不是是一个人人做，一一定是个个团队在在做，这这个钱要要花。我我始终在在跟很多多企业家家在洗脑脑，我们们有很多多的企业业家和当当事人，愿意花花钱买棺棺材，不不愿意花花钱买药药，我们们接到很很多案子子，都是是已经快快要死掉掉的案子子，已经经打的没没有回旋旋余地的的案子。那我就就事先问问他们，你们为为什么实实现不找找我们，我们以以为这个个事没关关系，我我们能搞搞定，其其实事实实上不是是那么回回事，很很多的事事情无论论在非诉诉阶段，还是在在诉讼阶阶段，经经常发生
47、生这样的的问题，就已经经到了绝绝境了它它才找律律师。那我就问问他们，你们怎怎么不能能早点找找律师，早点找找律师我我们可能能在具体体条款设设计上，诉讼方方案制订订上，我我们可能能有一些些好的意意见给你你们，能能争取个个主动，变被动动为主动动。我这这么说的的意思是是，我们们做法务务的，或或者一些些做决策策的老总总们，就就具体项项目一定定要事先先找非常常专业的的律师，有经验验的律师师。三、预约约合同的的性质和和违约责责任的承承担问题题大家可能能都知道道，实践践中我们们有很多多大的项项目，都都是先签签意向书书，签完完意向书书以后，经过一一系列的的谈判，在去签签正式的的合同，这里边边就是我我们预约约合同
48、的的法律性性质和相相关的违违约责任任该怎么么确定？有样一个个案子，在20002年年有一个个先生跟跟一家公公司签订订了一个个商铺的的认购意意向书，约定有有这个先先生向这这家公司司来支付付购房的的意向金金20000块钱钱，然后后再支付付20000块钱钱以后，就和取取得这个个小区的的商铺的的优先认认购权，这家房房地产公公司负责责在小区区正式认认购时，要优先先通知这这个先生生前来选选择认购购中意的的商铺，并且他他们约定定了一个个预购面面积是1150平平米。而而且当时时就已经经对价格格方面也也做了约约定，这这个商铺铺的均价价是每平平米70000块块，正式式签约的的时候在在70000块的的基础上上上下有有了一个个上下115000块的浮浮动，双双方在这这样的一一个基础础上签订订了一个个意向书书。而且且这个先先生也按按约支付付了20000块块钱的意意向金，但是在在具体的的履行过过程中，这家房房地产开开发公司司，并没没有按照照意向书书的约定定第一时时间来通通知这个个先生来来签约。然后当当这个先先生要求求开发公公司按照照意向书书的约定定跟自己己签订正正式合同同的时候候，对方方说了，这个商商铺价格格涨得太太厉害了了，不能能按照原原来的约约定标准准来签约约，而且且这个商商铺已经