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1、浙江大学国家大学科技园（滨江）项目招商策划全案目 录第一部分 项目概况一、项目目背景概概况二、项目目工程概概况三、项目目区位概概况四、项目目服务概概况第二部分分 项项目的市市场调研研一、项目目投资目目标二、杭州州商务写写字楼调调查分析析三、杭州州商务写写字楼市市场分析析总结四、项目目周边竞竞争调查查第三部分分 项项目的研研判一、项目目区域及及个性研研究二、本案案的优势势分析三、本案案的劣势势分析四、本案案的机会会分析五、本案案的威胁胁分析第四部分分 项项目的招招商目标标群定位位一、项目目招商目目标要点点分析二、项目目招商目目标群定定位三、项目目招商目目标客户户的细分分第五部分分 项项目招商商租
2、金定定位一、项目目组价调调研分析析二、项目目招商的的组价策策划三、其他他设施招招商定位位第六部分分 项项目招商商工作计计划构思思一、项目目的 SSWOTT分析总总结二、项目目招商的的全案思思路三、项目目招商的的“宣传概概念”提炼四、招商商小组的的组织框框架形成成五、项目目招商的的阶段性性工作构构思55六、项目目广告平平面的设设计工作作七、项目目招商氛氛围培养养手段构构思八、项目目招商合合作性推推广策划划九、招商商广告创创意及诉诉求十、媒介介的组合合策略第七部分分 项项目的广广告推广广策略一、广告告媒体宣宣传战略略二、广告告推广原原则三、项目目招商建建筑细节节研究四、项目目推广传传播的内内容五、
3、推广广策略重重要阶段段的划分分六、项目目推广的的总策略略第八部分分 项项目广告告推广分分解思路路一、第一一阶段推推广思路路二、第二二阶段推推广思路路三、第三三阶段推推广思路路四、第四四阶段推推广思路路第九部分分 媒媒介策略略一、媒介介策略计计划二 、具具体媒体体的选择择和发布布计划 第十部分分 广告预预算一、广告告预算细细分二、本案案宣传推推广的广广告预算算说明第十一部部分 项目招招商推广广说明一、招商商工作安安排二、项目目开盘日日的确定定331三、策划划全案的的说明第一部分分 项项目的概概况一、项目目背景概概况1、项目目的建设设历史：浙江大学学国家大大学科技技园（滨滨江）前前身为“中恒世世纪
4、科技技园”，其用用地属于于中恒世世纪科技技实业有有限公司司的工业业用地；后在具具体的建建设审批批过程中中定位于于高新企企业（倾倾向信息息化和生生物医药药等产业业方向）的创业业基地和和企业孵孵化园区区。本项目依依赖中恒恒世纪公公司和浙浙江大学学的背景景联系，中恒世世纪和浙浙江大学学国家大大学科技技园（简简称浙大大科技园园）签署署了相关关的加盟盟协议，并将“中恒世世纪科技技园”名称改改为“浙江大大学国家家大学科科技园（滨江）”，使之之成为浙浙大科技技园体系系组成之之一。2、浙江江大学及及浙大科科技园项项目的概概况浙江大学学经过百百余年的的发展，已逐步步发展成成为我国国重要的的科学研研究中心心和高新
5、新技术辐辐射中心心，形成成了较强强的基础础研究、应用研研究和开开发研究究的能力力。浙江江大学科科研条件件优越，建有国国家和省省、部重重点科技技基地334个，科研机机构1990个；其中国国家和省省、部重重点（专专业）实实验室55个，列列全国高高校前列列；省、部重点点和开放放实验室室9个。浙江大大学每年年都有许许多科技技成果获获得国家家、省、部级科科技奖励励。浙大科技技园是经经国家科科技部、教育部部联合批批准的首首批222个国家家级大学学科技园园之一，是浙江江省重点点科技企企业孵化化器、浙浙江省青青年创业业基地；科技园园享受杭杭州国家家高新技技术产业业开发区区和省市市政府出出台的一一系列优优惠政策
6、策。浙大大科技园园的建设设遵循“统筹规规划、以以人为本本、市场场推动、坚持开开放”的的方针，坚持技技术创新新和科技技成果转转化、高高新技术术企业孵孵化和创创新创业业人才培培育、高高新技术术产业辐辐射的宗宗旨，按按照“一一园多点点”的原原则同时时在宁波波、嘉兴兴、绍兴兴、温州州及江西西省南昌昌市等地地建有科科技园分分园，打打造一个个实力雄雄厚、资资源互动动的浙江江大学科科技企业业商务服服务体系系。浙大科技技园（滨滨江）作作为浙大大科技园园杭州本本地分园园，以个个性化空空间设计计、生态态型环境境控制、充足服服务设施施配套、专业性性协调管理理等特色色优势打打造成科科技创业业者的乐乐园，是是“天堂堂硅
7、谷”商务服服务的一一颗灿烂烂明珠。二、项目目工程概概况1、整体体设计概概况：浙大科技技园（滨滨江）项项目建筑筑由111幢独立立楼宇组组成，其其中1#至9#楼为商商务办公公区，110#楼楼和111#楼为为后勤服服务区；项目建建设有22个独立立地下车车库和一一个地上上中心花花园。整整个园区区建筑以以规则的的纵式排排列，体体现了科科技园“高效、严谨”的风格格；同时时采用生生态型花花园布局局、个性性化单套套设计、集群式式商务管管理等理理念，实实现商务务的人性性化和舒舒适化，为工作作和生活活提供互互动一体体化服务务、为创创意革新新提供一一个灵感感的自由由。2、建筑筑概况：项目用地地面积3339668，总
8、建筑筑面积5532337.77，其其中地上上建筑面面积4776944.1，地下下建筑面面积55543.6，项目容容积率11.4，绿地率率35%。项目1号号楼为99层建筑筑，位于于科技园园的正门门，是园园区的核核心单体体，配备备有2部部OTSS电梯；总建筑筑面积为为171167.1，包括主主楼和裙裙楼、地地下车库库三部分分；主楼楼建筑面面积1116244.9，每每层建筑筑面积为为12998，均为办办公用房房；裙楼楼3层，建筑面面积为225566，每每层建筑筑面积大大约8550左左右，可可作展示示、会所所及配套套营业场场所使用用；地下下车库228033.6。一号号楼建筑筑宏伟、设计气气派，从从而彰
9、显显出园区区的整体体实力和和入驻企企业的外外在形象象。项目的22至9号号楼为四四层建筑筑加架空空层和阁阁楼，是是园区的的重点部部分，也也是园区区的特色色部分。该部分分总建筑筑面积2253551.66平方米米，分别别设计有有A1、A2、B1、B2、C1、C2六六种户型型共800套可供供选择的的个性化化、孤套套复式办办公空间间，面积积均在22503880左左右。项目的110号、11号号楼在园园区内靠靠北方向向，均为为5层建建筑，总总建筑面面积77719，设计计以生活活配套服服务功能能为主。10、11号号楼共拥拥有酒店店式公寓寓1700套，每每套建筑筑面积为为33；餐厅厅、休闲闲吧等集集中在111号
10、楼楼；完全全可以满满足园区区内企业业职工的的餐饮、休闲、文体体等服务务需求。项目还有有面积662266.3的架空空层和面面积多达达35000的的中心花花园，沿沿各主体体建筑周周围都设设有绿化化带；项项目各建建筑主体体分布规规则、合合理，力力求达到到“真正会会呼吸的的科技园园”的生态态型、SSOHOO创业空空间效果果。三、项目目区位概概况本项目位位于长三三角经济济圈范围围内的杭杭州市钱钱塘江南南岸滨江江区南环环路上，属于国国家高新新技术产产业开发发区政策策区块。该区块块是国家家高新技技术企业业的研究究和创业业基地，聚集了了如UTT斯达康康、东方方通信、浙大中中控、恒恒生电子子、信雅雅达等众众多著
11、名名高新企企业；本本项目同同时与杭杭州国家家高新软软件园及及其他高高新企业业相互辐辐射，创创新、科科技氛围围浓厚，是杭州州国家级级软件、集成电电路设计计、通讯讯与动画画等多产产业的创创制造基基地。本区块与与著名的的西湖风风景区一一桥相连连，之江江度假村村、龙禧禧酒店、速8酒酒店和正正在建设设的龙禧禧硅谷等等知名星星级酒店店配套，临江花花园、彩彩虹城、银色港港湾、太太阳公寓寓等大型型居民住住宅区相相继开盘盘落成，高新区区公建中中心、钱钱江大桥桥桥头景景观等生生活、工工作休闲闲场所的的规划和和设计；随着各各居民住住宅区入入住率的的提高和和高新企企业自身身的不断断发展，依托新新区生态态型建设设设计理
12、理念，本本区块将将发展成成为杭州州未来南南岸EOOD（生生态商务务区）经经济圈和和高新技技术产业业领袖区区。四、项目目服务概概况本项目本本质属于于科技园园项目，其以高高新技术术为主体体，视创创造为生生命，通通过为科科技型企企业提供供办公、后勤于于一体的的商务空空间，创创造更多多的政策策优惠、综合服服务、专专业管理理的附加加价值。本项目的的入驻企企业首先先可以凭凭相应资资格享受受到国家家关于高高新区的的优惠政政策，包包括所得得税税收收、对外外经济合合作、设设备折旧旧、对外外进出口口贸易及及职工福福利等多多方面的的实质性性内容。其次就就是可以以国家、省、市市有关部部分对浙浙大科技技园出台台的专向向
13、扶持政政策，包包括国家家科技部部创业基基金资助助、浙江江省科技技企业孵孵化基金金支持、高新技技术成果果转化风风险投资资及融资资贷款担担保和高高新企业业人才股股权税收收免征等等内容。再次针针对浙江江大学出出台的一一系列资资源共享享和人力力资源培培养等方方面的鼓鼓励措施施。本项目本本着发展展成为个个性化商商务空间间、专业业化高新新企业孵孵化园区区的目标标积极主主动向入入驻企业业提供完完善、优优质的服服务。首先向入入驻企业业提供基基础性的的服务，包括办办公场所所的提供供、通讯讯网络接接入管理理服务、共享商商务设施施租赁服服务、职职工生活活后勤服服务等诸诸多方面面的商业业房产的的基础性性内容。其次提提
14、供高新新企业的的代理服服务，包包括有高高新企业业认定审审核、企企业项目目管理、知识产产权保护护等多类类型的代代理工作作，进行行集中政政府公关关，节省省入驻企企业的交交际成本本。再次次就是为为发展中中创业型型企业提提供咨询询服务，包括有有投资规规划、资资金管理理、法律律顾问、市场调调研和产产品拓展展等高附附加值的的商务服服务体系系。同时时还可以以依托浙浙江大学学的科研研成果和和人力资资源背景景，为入入驻企业业提供人人才培养养和引进进，并为为企业的的人力资资源管理理工作提提供咨询询和集中中管理的的服务。最后园园区还可可以通过过园区内内部及浙浙大科技技园体系系为在园园企业提提供技术术交流、产权交交易
15、、经经济合作作、资源源内部利利用等技技术性服服务。第二部分分 项项目的市市场调查查一、项目目的投资资目标本项目是是中恒世世纪公司司按照资资源合理理利用和和技术产产业化生生产需要要而进行行的工业业地产投投资项目目；经过过前期大大量系统统的工作作，该工工业地产产已经成成为了浙浙大科技技园体系系的组成成之一，并努力力朝向科科技企业业孵化器器的方向向发展。项目以为为各类科科技型企企业提供供办公空空间和商商务配套套服务为为目标，通过尊尊贵的、个性化化的建筑筑艺术和和优质的的配套服服务，以以倡导休休闲商务务为创业业新主张张，为入入驻园区区的各企企业提供供商务增增值服务务；本项项目的投投资目标标除了自自身产
16、业业化需要要外，更更多的注注重项目目的招商商目标和和效益。二、杭州州商务写写字楼调调查分析析随着杭州州经济的的经济起起飞，杭杭州住宅宅房产逐逐渐进入入泡沫状状态，在在中央政政府的强强力调控控下，杭杭州写字字楼市场场正逐步步取代杭杭州住宅宅市场进进入发展展商的视视线；不不过杭州州写字楼楼的开发发大部分分集中于于高级地地段，重重点推行行地段优优势和区区块优势势来博取取市场认认可；而而且更多多的商务务写字楼楼走高档档、纯写写字楼路路线，强强调商务务的豪华华概念。20044年杭州州前九个个月推出出6幅新新写字楼楼用地，大多位位于杭州州主城区区，维持持固定高高级地段段供应水水平；从地域域分布来来看，杭杭
17、州写字字楼区集集中化已已非常明明显。由由20005年到到20007年三三年内，已有及及将有超超过2000万平平方米以以上的新新写字楼楼入市，预计将将会超越越之前十十年新盘盘上市的的总和；其中CCBD钱钱江新城城将占大大量，该该区由003、004两年年间共推推出111幅用地地，合计计3766亩，该该区开发发面积会会达到在在1200-1550万平平方米。而220055年将是是杭州各各写字楼楼进入新新一轮供供应期，竞争将将日益激激烈。从目前杭杭州商务务写字楼楼市场的的大局来来看，主主要划分分为七大大商务区区，还有有各零星星分布的的商务性性写字楼楼。1、武林林商务区区杭州武林林商务区区是依据据杭州武武
18、林商圈圈孕育而而生的历历史性商商务区，也是杭杭州市中中心CBBD规划划核心。由于该该区块内内分布着着杭百、银泰、百大、连卡佛佛等众多多商业流流通场所所，极大大丰富了了区块商商业氛围围；但同同时因商商业场所所的密集集分布，武林商商务区逐逐步跨越越向艮山山方向拓拓展；随随着一大大批高档档写字楼楼的陆续续建成，该区域域正从传传统的商商业黄金金地段，向高尚尚办公商商务区域域转换。据咨询调调查，该该区域外外贸型企企业居多多，这些些企业非非常重视视自身形形象，讲讲究品味味与档次次。目前前该区域域较新楼楼盘供应应量在447万平平方米左左右，均均价在1128000元/平方米米左右。区块参考考日租金金为2-4元
19、/平方米米；传统统区块内内有云天天财富富中心、海华广广场、华华源发展展大厦、白马大大厦等高高档楼盘盘。武林商圈圈便捷的的交通、成熟的的配套等等一系列列优越条条件的影影响，使使得武林林周边区区域的写写字楼随随之崛起起，形成成新武林林商务区区。新武武林商务务区增加加美达丽阳国国际、红红石中中央大厦厦、越都都商务大大厦、野野风现现代领地地LOFFT、华龙商商务大厦厦、迪尚商商务中心心等写字字楼项目目。2、庆春春路商务务区庆春路商商务区是是杭州如如今写字字楼最密密集分布布的区域域，号称称杭州成成熟的市市中心CCBD区区块中的的金融街街。该区区块历来来就是杭杭州商务务写字楼楼的亮点点，商务务氛围较较浓厚
20、，金融网网点遍布布整条大大街，超超市、医医院、电电信服务务都非常常方便，是杭州州传统商商务的发发源地。据咨询调调查，目目前该区区域商务务写字楼楼的需求求空间很很大，客客户类型型也大都都为一些些贸易公公司和一一些服务务性行业业。区块块内较新新楼盘供供应量在在35万万平方米米左右，价格在在85000元/平平方米左左右；区区块参考考日租金金为2.6-44元/平平方米。东清大大厦、滨滨江新新城市广广场、金金都杰杰地大厦厦、中豪豪凤起起广场、银座大大厦、瑞瑞丰国际际商务大大厦、广广利大厦厦等项目目分布其其中。政府关于于解放路路延伸段段工程，更是进进一步刺刺激了该该区域内内的楼市市，因此此这一区区块的写写
21、字楼有有着较好好的市场场前景。3、城站站商务区区城站商务务区历史史其实也也很悠久久；杭州州商务写写字楼的的发展历历史中一一直就有有着城站站的身影影，但是是该区块块商务氛氛围一直直倍受冷冷遇；随随着杭州州新客站站的投入入使用、西湖南南线改造造工程完完成、西西湖大道道商机渐渐浓等因因素，城城站商圈圈已具备备中高档档商圈的的条件，其便利利的交通通环境、完备的的商务配配套大大大提升了了城站的的商务接接待能力力，使大大量客源源停留在在城站区区域。城城站写字字楼入住住内外贸贸企业较较多。据咨询调调查，目目前城站站区域较较新楼盘盘供应量量在244万平方方米左右右，价格格在80000元-11.4万万元/平平方
22、米不不等。区区块参考考日租金金为2-5元/平平方米。香榭商商务大厦厦、伟星星东河河世纪大大楼、雪雪峰花苑苑、联银银大厦、中闽大大厦、红红星文化化广场、广复大大厦、利利群大厦厦等商务务写字楼楼相继推推出，极极大丰富富和带动动了区块块的活跃跃。配合西湖湖、吴山山广场的的开发，城站商商务区逐逐步向“景观商商务”、“人文文商务”、“绿绿色环保保商务”等概念念性商务务区发展展。4、文教教商务区区文教商务务区主要要是随着着高新区区的设立立和开发发孕育而而生的新新商务区区，随着着文三路路电子街街规划的的确立、文教区区高校搬搬迁的落落实，文文教商务务区的商商务写字字楼供应应逐渐增增加；并并逐步成成为杭州州电子
23、产产品销售售、ITT行业等等高新产产业的聚聚集地；该区域域位于杭杭城中西西部，交交通便捷捷、生活活设施完完善。据咨询调调查，目目前该区区域主要要以ITT企业及及广告、传媒、装修行行业为目目标客户户，是杭杭城写字字楼中较较具产业业支撑的的区块，是杭州州写字楼楼中出租租率较高高的区域域。该区区域较新新楼盘供供应量在在10万万平方米米左右，价格在在100000元/平方米米左右。区块参考考日租金金为1.5-3元/平平方米。华都兰庭国国际、西城新新座、伟伟星大厦厦、华星星科技大大厦、文文欣大厦厦等项目目分布其其中。由于文文教区道道路规划划比较陈陈旧，交交通属于于杭州最最拥堵的的地段之之一，区区块商务务发
24、展受受到一定定的限制制。5、黄龙龙商务区区从98年年世贸中中心一期期写字楼楼开始，杭州黄黄龙商圈圈就是浙浙江向国国际开放放的窗口口，它从从来就代代表着浙浙江经济济中最具具生命力力的那一一部分，浙江商商务文化化正是从从这里更更为外界界所认同同。在这这里你可可以看到到浙江省省内金融融投资业业、咨询询服务业业、房地地产业、商贸业业中最出出色的那那些企业业：广厦厦集团、金信证证券、沪沪杭甬高高速、绿绿城房产产、南都都房产等等等。这这些企业业在近年年来的发发展速度度远超过过平均水水平，而而产业也也正集中中在对浙浙江GDDP贡献献最大的的产业中中。因此此黄龙商商务区一一发展就就成为杭杭州相当当当的贵贵族商
25、务务区（AABD）。据咨询调调查，目目前该区区域较新新楼盘供供应量在在29万万平方米米左右，均价在在150000元/平平方米右右；区块块参考日日租金为为3.55-6元/平平方米。世贸中中心、绿绿城黄黄龙世纪纪广场、中田大大厦、求求是大厦厦分布其其中；公公元大厦厦均价11.755万元/平方米米，半个个楼层起起卖；黄龙恒恒励大厦厦均价约约1.11万元/平方米米，租金金每天44.5元元/平方方米；嘉嘉华国际际商务中中心租金金每天55元/平平方米。耀江金鼎广广场、世世贸丽晶晶3期等等即将入入市，更更是突显显了区块块的贵族族气派。6、滨江江商务区区滨江商务务区受到到高新开开发区政政策优惠惠带动；商务氛氛
26、围逐步步受到高高新企业业追捧；而区块块商务写写字楼更更多的集集中于江江南大道道周边。滨江区区块楼盘盘正极力力打造江江景写字字楼、生生态商务务区概念念。据咨询调调查，目目前该区区域较新新楼盘供供应量在在10万万平方米米左右，价格在在78000元/平方米米左右；区块参参考日租租金在11-2元元/平方方米，滨滨海威威陵大厦厦销售均价价76000元/平方米米。该区区块现有有滨海威陵大大厦、东东冠发展展大厦、恒生电电子科技技园、华华荣时代代大厦、创新大大厦等多多个商务务写字楼楼项目。该板块块商务写写字楼形形成一个个明显的的带状，其中之之江区块块较为集集中。之之江区块块主要承承接文教教商务区区高新产产业政
27、策策优势，以新区区生态规规划避开开文教区区交通等等劣势；同时该该区块各各类大型型居民住住宅区逐逐步交付付使用，区块经经济日益益活跃，商务氛氛围前景景可观。7、钱江江新城区区块随着杭州州市政府府确立杭杭州由西西湖时代代走向钱钱江时代代的战略略，钱江江新城板板块逐步步走进杭杭州人的的视线。钱江新新城的功功能定位位为大杭杭州中央央商务区区，将集集中大部部分政府府机构、国内外外银行、证券、保险金金融、法法律会计计咨询、信息等等服务机机构，成成为展现现杭州经经济活力力和城市市繁华景景观的主主要标志志。钱江新城城在政府府的有意意推动下下，土地地放量比比较大，为了加加快钱江江新城的的建设，各类写写字楼相相继
28、开发发，未来来该区块块供应量量将直线线上升，商务氛氛围也迅迅速提升升。杭州还有有其他板板块的商商务区，但因为为规模小小，暂时时不成气气候；比比如说下下沙商务务区主要要针对的的是经济济开发区区的商业业流通性性行业。三、杭州州商务写写字楼市市场分析析总结自从20003 年以来来杭州房房产市场场新闻不不断，写写字楼市市场潜力力不断显显露，需需求者对对写字楼楼的要求求越来越越高, 包括高高效性、先锋性性、展示示性、224 小小时、技技术化、年轻化化、多样样化等。从总体体上看，随着浙浙江城市市化进程程的加速速，杭州州城市经经济由第第二产业业为主转转为第三三产业为为主，杭杭州写字字楼的需需求量将将进一步步
29、增加，写字楼楼开发前前景看好好。但经经历过两两年以来来大批写写字楼投投放市场场的冲击击和洗礼礼，杭州州写字楼楼已经出出现了明明显的供供大于求求的现状状。过多多的写字字楼定位位于高档档、豪华华，寻求求单一的的地段优优势，开开发商急急切跟进进，启动动项目不不细分客客户，不不考虑错错位竞争争；毕竟竟杭州是是休闲旅旅游城市市，不象象上海、北京，世界5500强强在杭州州落户的的并不多多，由此此造成如如今杭州州的写字字楼除成成熟地段段外其他他地块商商务楼空空置率居居高不下下。杭州商务务需求者者最注重重写字楼楼的档次次形象，其次为为交通。利程度度，再次次为租金金或售价价以及物物业管理理水平，同时对对周边商商
30、业配套套也比较较关注。正是这种种现状的的出现，也促使使了杭州州写字楼楼开发的的个性化化特色、目标性性细分的的方向；本案的的开发，在一定定程度上上避开了了高档写写字楼的的定位，同时又又处于高高新开发发区，选选择合适适的目标标群体定定位，对对本项目目的优势势发挥可可以起到到事半功功倍的效效应。四、项目目的周边边竞争调调查本项目地地处杭州州高新技技术产业业（滨江江）区块块，周边边高新企企业和孵孵化园区区较集中中；杭州州高新软软件园、创新大大厦、东东冠发展展大厦、亚琪公公司、先先锋大厦厦、志诚诚大厦、恒生电电子科技技园等商商务写字字楼分布布项目附附近。其中杭州州高新软软件园、创新大大厦均已已经开盘盘并
31、招商商已久，现在的的入住率率较高，并由于于是区政政府项目目，其招招商工作作的重点点是引导导产业方方向和培培育产业业规模，政府行行为导致致入驻门门槛较高高，可作作为本项项目区位位中的基基础优势势；东冠冠发展大大厦是由由企业资资本投资资兴建，该项目目刚开始始招商，是本项项目的参参考竞争争对象。先锋大大厦、亚亚琪公司司、志诚诚大厦和和恒生电电子科技技园等几几个项目目均已建建设完成成，正在在确定招招商计划划，由此此该部分分项目是是本项目目的未来来招商竞竞争对象象；而高高新公建建中心的的规划，为提升升本项目目的EOOD区域域效益和和活力增增添新的的素材。经过前期期调查和和电话咨咨询确认认，高新新软件园园
32、、创新新大厦等等写字楼楼招商较较为充足足，东冠冠发展大大厦等招招商形势势也较为为乐观，这为本本项目的的商务氛氛围起到到了一定定的推动动作用。本项目的的个性化化商务楼楼设计和和园林式式物业管管理，有有效区分分了周边边其他单单体式的的写字楼楼项目，通过生生态、园园林概念念和专业业、综合合服务管管理，实实现本项项目的特特色突出出，加强强项目的的优越性性。第三部分分 项项目的研研判一、项目目区域及及个性研研究1、政策策区块方方面本项目隶隶属杭州州唯一的的国家级级高新技技术产业业政策区区块。杭杭州高新新区主要要划分为为文教高高新区和和滨江高高新区。文教高高新区的的写字楼楼从外表表看“貌不惊惊人”、从配配
33、套看马马马虎虎虎，大多多楼盘品品质不高高，相对对于杭城城目前的的总体写写字楼开开发水平平来说，只能算算是中档档；但是是其商务务楼出租租却奇高高；这缘缘于文三三电子街街的规划划，电子子产品的的商贸流流通在这这里得到到了充分分的挖掘掘，也就就带动了了这些商商务楼出出租率。滨江高高新区的的写字楼楼处于初初步发展展之际，随着大大型住宅宅社区的的交付使使用，滨滨江人气气在逐步步成熟。由于滨滨江距离离杭州市市区较远远，商务务氛围一一直很淡淡，之前前唯一的的支撑就就是高新新软件园园、创新新大厦等等明显的的政策倾倾斜性的的商务办办公楼和和著名高高新企业业的生产产、研发发性的基基地性办办公楼；随着杭杭州城市市发
34、展中中心的四四周扩散散，滨江江区块也也逐渐热热起来。文教商务务区内存存在众多多IT 企业，而ITT 企业业的一大大特色便便是成长长快，公公司规模模的扩张张必然引引出办公公区域亟亟待扩大大的问题题。目前前文教商商务区现现有写字字楼供应应量不足足、品质质不高的的情况已已经不能能满足这这些公司司的成长长需求，他们纷纷纷寻找找其他理理想的办办公场所所；而滨滨江区块块就是这这些企业业的最佳佳选择点点；东方方通讯、恒生电电子、UUT斯达达康、信信雅达、浙大中中控等著著名的IIT企业业相继落落户滨江江区，为为滨江高高新商务务成为杭杭州高新新产业领领袖区注注入生机机。【天堂硅硅谷】凭凭栏手揽揽西湖景景，推窗窗
35、侧听钱钱塘声；楼台高高枕硅谷谷梦，围围桌畅谈谈高新情情。2、项目目规划方方面本案采用用生态型型花园布布局、个个性化单单套办公公设计、组合式式后勤服服务配套套、专业业性商务务服务管管理等理理念，引引入SOOHO商商务概念念，打造造科技研研发型企企业、中中小创业业型企业业和前沿沿服务性性行业的的自助式式商务群群。本案在规规划过程程中定位位明显倾倾向于“卖脑”型行业业，尤其其针对中中小创业业型企业业。项目目的个性性化、单单套、复复式写字字楼设计计有效区区分了杭杭城现有有写字楼楼的高层层、纯写写字楼概概念，首首创出杭杭州排屋屋商务楼楼的先例例。在当当今众多多中小型型、创业业型企业业“屈居”住宅、公寓中
36、中商务办办公的时时候，在在杭城政政府限制制企业入入驻居民民区的环环境下，本案的的推出针针对该部部分群体体具有较较强的吸吸引力。本案在一一定程度度上具有有地理位位置、豪豪华程度度等多方方面的劣劣势，但但本项目目的个性性化、排排屋楼寓寓设计在在杭州还还是第一一家，这这也算是是本案的的独有特特色；由由此在本本案的宣宣传中，加强项项目特色色的宣传传，并依依据项目目特色提提炼大众众化的概概念，有有效区分分现有杭杭城写字字楼竞争争中的雍雍容华贵贵思路。同时本案案的毛坯坯房交付付，在一一定程度度上可以以炒作成成“自我空空间自由由发挥”的概念念。【SOHHO商务务好去处处】举目便是是拥挤的的人流，侧耳又又是嘈
37、杂杂的车鸣鸣；您是否感感觉烦躁躁、憔悴悴？推窗而视视，一切切都如此此的渺小小而触手手难及；你是否感感觉电梯梯上下的的眩晕和和高处不不胜寒的的孤独？雍容华贵贵却单调调统一的的空间，生硬而而枯燥的的办公氛氛围；你是否为为遗失个个性而懊懊恼？假如给您您一个机机会：一个耳根根清净、明窗净净几的机机会，一个扶楼楼而上品品味徒步步过程的的机会，一个张扬扬个性、挥洒自自由的机机会您或许从从此恋上上SOHHO的洒洒脱和浪浪漫浙江大学学国家大大学科技技园（滨滨江）让您的商商务办公公和创业业梦想舞舞动起来来3、项目目环境方方面本案的绿绿化率达达到355%，并并有一个个35000平方方米的中中央花园园，项目目内部各
38、各建筑周周围都配配有绿化化带，整整个园区区形成一一个独立立的、生生态型的的花园布布局。商商务办公公楼的功功能定位位；住宅宅式的设设计理念念，本案案融合居居住的生生态要求求和商务务办公的的典雅清清净，配配备充足足的后勤勤配套设设施，使使项目的的商务环环境更人人性化、休闲化化。休闲商务务与财富富人生人匆匆的的来了，满园绿意意轻抚着着您的眼眼神是否有了了怦然心心动的感感觉？商务因此此而惬意意起来。累了、倦倦了、烦烦了、闷闷了中心花园园走走吧吧闻闻花香香四溢、看看蝴蝴蝶嬉戏戏工作由此此轻松多多起来。客人依依依不舍的的走了，拍一张相相拥而握握的留影影是否多了了一份尊尊荣的心心情创业从此此自信起起来浙江大
39、学学国家大大学科技技园休闲商务务、生活活与工作作互动财富人生生，创业业与尊荣荣同步二、本案案的优势势分析1、区域域政策优优势：本项目针针对于非非高新区区板块的的企业具具有明显显的高新新政策优优惠的优优势，这这对吸引引以ITT、信息息化、生生物医药药、动画画等行业业的科技技研发企企业为主主的目标标群体具具有很直直接的意意义；同同时天堂堂硅谷中中的创新新大厦、高新软软件园、动画基基地、恒恒生电子子、信雅雅达、东东方通信信、浙大大中控等等知名企企业的周周边布置置，使之之形成一一个高新新联动板板块。但但是由于于杭州高高新区分分文教高高新区和和滨江高高新区，在一定定程度上上文教高高新区的的市区概概念对本
40、本项目区区域的政政策优惠惠优势具具有一定定的影响响。2、园林林化布局局本项目作作为一个个科技园园区，最最大的特特色就是是园林化化布局；所谓园园林化布布局包括括生态型型环境设设计、充充足的配配套保障障、统一一的管理理协调。园区型型商务群群在一定定程度上上发挥居居住、办办公互动动一体化化的作用用，是吸吸引中小小创业企企业SOOHO办办公情节节的最好好优势。3、浙大大科技园园系的规规模背景景浙江大学学国家大大学科技技园是国国家一个个重点的的科技企企业孵化化器项目目，是浙浙江省唯唯一的国国家级科科技园、省青年年创业基基地；拥拥有百年年浙大资资源和信信誉保证证，本案案可以充充分利用用浙大科科技园的的品牌
41、形形象优势势。三、本案案的劣势势分析1、地理理位置本案地处处杭州滨滨江区，在杭州州很多人人的观念念里面，滨江属属于杭州州的郊区区，甚至至被划入入箫山区区，一定定程度上上影响了了本案的的杭州商商务概念念。同时时由于文文教高新新区的存存在，一一定程度度上也激激化了滨滨江的距距离感。建议在在宣传过过程中，加强对对钱江一一桥、四四桥、三三桥贯穿穿市区和和江南大大道连接接箫山国国际机场场的交通通枢纽概概念，并并提升因因临江花花园、太太阳国际际公寓、彩虹城城、碧水水豪园、银色港港湾等大大型住宅宅区的交交付使用用而屈指指可盼的的区域活活力概念念，弱化化地理位位置劣势势。2、人气气氛围尽管滨江江住宅房房产大肆
42、肆扩张、风起云云涌，但但是滨江江房产还还是以投投资性住住宅为主主，区域域人气很很淡；商商务氛围围不强。尤其是是商务写写字楼，办公人人员大部部分居住住在市区区，区域域的逗留留时间也也仅仅是是上班时时间，所所以区域域商业也也不发达达；预计计需要33-5年年时间滨滨江区活活力才能能展现。由此建建议加强强“引领高高新风云云，把握握区域先先机；筑筑就创业业梦想，挥洒自自由空间间”；积极推推广滨江江高新区区作为未未来高新新产业领领头羊的的发展前前景，突突出天堂堂硅谷著著名企业业集中圈圈。四、本案案的机会会分析1、宏观观经济发发展机遇遇随着长三三角的经经济腾飞飞，杭州州政府确确立主动动接轨大大上海的的战略，在继续续打造杭杭州休闲闲旅游城城市战略略的基础础上，借借杭州评