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1、戴德梁行行迈科国国际大厦厦物业管管理处工工程部运运行手册册文件类型型： 作 业 规规 程制定时间间：二零零零七年年元月 修订时时间： 二零零零八年五五月 版 本： 第 二 版版 审签签时间： 二零零零八年年五月文 件 目 录序号文 件 名 称称文 件 编 号号页码1工程部管管理模式式及工作作职责、范围和和任务DTZ-MK-TD-01-S2工程部人人员组织织结构DTZ-MK-TD-02-S3工程部日日常管理理DTZ-MK-TD-03-S4工程部运运行管理理规定DTZ-MK-TD-04-S5工程部设设备管理理DTZ-MK-TD-05-S6工程部机机电设备备维修/维护管管理DTZ-MK-TD-06-
2、S7工程部特特种设备备及监视视和测量量装置定定期管理理DTZ-MK-TD-07-S8工程部紧紧急事件件处理方方案DTZ-MK-TD-08-S文件名称称工程部部管理模模式及工工作职责责、范围围和任务务文 件 编 号号DTZ-MK-TD-01-S归 口 部 门门工程部工程部管管理模式式及工作作职责、范范围和任任务物业管理理是一种种以提供供服务为为主的业业务，宗宗旨是要要在适当当的成本本以内，尽可能能获取用用户和客客人的最最大满意意。而现现代科学学技术提提供的最最新楼宇宇设备，成为物物业提供供一流服服务的物物质基础础。工程程部直接接运行和和管理这这些设备备，通过过设备、设施为为用户服服务；是是提供给
3、给客人空空调、照照明、冷冷热水、通讯、卫星电电视接收收和消防防设施等等“服务产产品”的部门门。所以以，工程程部是为为客人的的舒适、安全和和方便，直接给给客人留留下服务务形象的的部门。工程部部本身的的工作及及工程部部与物业业部等的的横向联联系与配配合，对对提高物物业的整整体服务务质量至至关重要要。同时，物物业管理理费用中中的工程程设备维维修费用用及能源源消耗是是最重要要的开支支项目；工程设设备运行行、维护护费用的的节约，直接使使成本降降低，提提高整体体管理效效益。在物业管管理范畴畴中，工工程管理理是技术术最复杂杂和管理理难度比比较高的的一项工工作。其其主要职职责是负负责前期期的设备备和建筑筑验收
4、、二次装装修的协协调、楼楼宇设备备的管理理、运行行、维修修和能源源控制等等。工程程部的工工作牵涉涉到十几几个技术术工种，工种与与工种之之间，专专业与专专业之间间，分工工与合作作，交叉叉与配合合等等构构成一个个复杂的的系统，组织得得不好，往往会会出现问问题，因因此管理理这支队队伍要负负出比其其他部门门更大的的努力。提到工程程设备管管理的困困难度和和重要性性，也必必须正确确地处理理工程部部与其他他部门的的关系。说工程程部相对对比较重重要，这这只是问问题的一一个方面面，从相相互工作作关系的的处理来来说，工工程部还还有一个个服务于于其他部部门工作作的特殊殊要求。这是因因为，一一方面各各种设备备的运行行
5、不仅仅仅是为用用户，同同时也是是为其他他部门服服务的；另一方方面有些些部门，尤其是是销售、服务等等“一线”部门，他们直直接面向向用户，用户的的要求、意见常常常通过过他们传传达到管管理部门门。工程部负负责为大大楼运营营提供良良好的设设备设施施，以保保证大厦厦能够为为客人提提供一个个良好、舒适的的工作环环境。1.1物物业管理理工程部部的主要要职责工程部负负责：A. 对对物业的的土建及及所有机机电设施施（电气气、电梯梯、空调调、给排排水、通通讯、保保安消防防等系统统）的维维修保养养B.日常常运行管管理C.对业业主、租租户开展展有偿服服务D.对装装修工程程进行监监督管理理E.对物物业设施施提出完完善、
6、整整改方案案具体包括括以下内内容：1.1.1在物物业总经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制定物物业设备备管理工工作的具具体目标标和政策策。1.1.2定期期编写月月、季报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。1.1.3负责责物业设设备的规规划和实实施，运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理。1.1.4负责责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。1.1.5加强强设备项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料的管管理；编
7、编制物业业设备的的保养、大修计计划、预预防性试试验计划划（月计计划、年年计划）并负责责组织计计划的完完成，控控制费用用，提高高修理的的经济效效益。1.1.6根据据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更新改改造费用用、大修修理费用用和备件件流动资资金等。1.1.7制定定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总经理理下达的的各项技技术、经经济指标标。1.1.8根据据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电梯、空调和和照明等等）的准准时开启启和关闭闭，记录录详实
8、完完整的运运行数据据。恰当当地安排排值班，其中，变配电电室、空调机机房等从从实际需需要出发发，由运运行领班班带领技技术工人人组成。1.1.9有计计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防污染染等性能能，保持持设备的的现代化化水平。1.1.10紧紧急事件件总是会会遇到的的，应急急抢修是是对工程程部技术术水平、组织水水平和员员工素质质的重要要考验。所谓紧紧急事件件是指突突然发生生的停电电、停水水、电梯梯停运、漏水、污水外外溢等影影响大的的设备故故障。接接到紧急急报告，当班人人员应立立即通知知总经理理、部门门经理、专业主主管，并并尽快赶赶到现场
9、场，采取取应急措措施，尽尽可能降降低所发发生的损损失，恢恢复设备备的正常常运行。1.1.11推推动全员员参加设设备管理理活动，督促日日常维护护和保养养，组织织专业间间的设备备管理评评比竞赛赛活动和和定期的的设备普普查工作作，促进进全体员员工关心心和参与与设备管管理。1.1.12以以“经济、舒适、安全、高效”为指导导方针，负责保保障经营营所必需需的水、电、冷冷气和热热能供应应，做好好能源分分配和费费用核算算的基础础工作，使每位位员工树树立环保保与节能能意识，尽量减减少能源源的使用用，积极极推广节节能措施施，做好好能源使使用的记记录及分分析，达达到环保保和成本本控制的的效益。1.1.13负负责设备
10、备安全管管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事故防防范措施施并督促促落实执执行。1.1.14收收集和编编制设备备有关技技术资料料和维修修记录（技术图图纸），做好设设备的技技术档案案工作。1.1.15负负责组织织物业各各种设备备的备件件订制、订货和和供应。对备品品、备件件的储存存做出监监控记录录，以确确保在日日常维修修和抢修修时有足足够材料料应用，达到成成本控制制的目的的。1.1.16经经常总结结和推广广物业设设备管理理的经验验作法以以及维修修新技术术应用，提高维维修技术术水平。负责组组织设备备管理和和技术人人员的培培训学习习，通过过技术讲讲座，知知识问答答等各种种形
11、式，积极开开展工程程部人员员的设备备管理基基础知识识培训，不断提提高全员员的设备备管理意意识和水水平。1.1.17检检查和指指引所有有承建商商在物业业内进行行的工程程，以确确保其依依照物业业管理处处所定的的规章和和安全标标准施工工。1.1.18解解答物业业管理处处一切有有关工程程之问题题及查询询，应付付物业内内客户之之投诉，尽力为为他们解解决工程程有关问问题。1.1.19制制定各种种设备运运行维修修管理制制度及表表格，并并对各种种设备运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的标准化化、文件件化、表表格化，避免人人为原因因对设备备运行造造成影响响。1.1.20外外判维修修保养把重要设设备及系系
12、统的日日常维修修保养工工作，包包括零、配件的的存仓，皆外判判给合格格的承包包商。一一方面可可确保物物业的重重要资产产得到妥妥善保养养，使设设备能顺顺畅运行行，另一一方面，可令设设备的寿寿命得以以延长。可外判判维修保保养的设设备有：1.1.20.1制冷冷机组（含冰蓄蓄冷设备备）1.1.20.2电/扶梯1.1.20.3楼宇宇自控系系统1.1.20.4消防防报警系系统1.1.20.5保安安技防系系统1.1.20.6水处处理系统统1.1.20.7柴油油发电机机1.2工工程部职职责范围围 1.2.1暖通通空调职职责范围围1.2.1.11管理范范围1.2.1.11.1大大厦空调调系统1.2.1.11.2大
13、大厦送、排风系系统1.2.1.11.3大大厦正压压送风、消防排排烟系统统1.2.1.11.4大大厦楼宇宇自控系系统1.2.1.22管理职职责1.2.1.22.1熟熟悉空调调系统、热力、供暖、生活热热水系统统设备性性能、运运行状况况、控制制状态，制定合合理运行行方案，研究改改进措施施，降低低能耗。1.2.1.22.2制制定月、年度维维修保养养计划，做好日日常运行行维修记记录及月月、年度度总结并并上报。1.2.1.22.3做做好空调调系统日日常维修修保养工工作，确确保设备备处于优优良技术术状态。1.2.1.22.4做做好紧急急抢修工工作，当当班人员员接到紧紧急报修修应立即即奔赴现现场，处处理紧急急
14、事故。1.2.1.22.5专专业员工工积极参参加业务务学习和和技术培培训，不不断提高高业务水水平。1.2.1.22.6做做好空调调、供暖暖、生活活热水系系统图纸纸，资料料、维修修工具的的保管，检测仪仪表的不不定期校校正。1.2.1.22.7做做好各设设备机房房的清洁洁工作，做到无无污迹，无灰尘尘，无垃垃圾。1.2.1.22.8做做好不同同工种的的配合，努力完完成领导导交给的的各项任任务。1.2.1.22.9熟熟悉电脑脑及打印印机等部部件的应应用，掌掌握系统统软件的的操作。1.2.1.22.100熟悉系系统的流流程、监监控设备备的分布布，掌握握设备、设施的的参数及及其操作作方法。1.2.1.22
15、.111严格执执行工程程部规定定的机电电设备及及其系统统的运行行方案。1.2.1.22.122监视设设施状况况，探测测报警，如发现现不正常常立即做做出适当当的反应应并作报报告及提提建设性性意见。1.2.1.22.133认真完完成配电电箱/柜柜的值班班任务，不得无无故离岗岗。1.2.1.22.144做好电电器设备备及配电电机房的的消防工工作和卫卫生工作作。1.2.1.22.155不得擅擅离岗位位，交接接班之前前做好各各类汇总总记录。1.2.1.22.166定期对对各类设设备和工工具做定定期清洁洁、检修修、测试试。1.2.1.22.177每周、每月总总结各设设备运行行、故障障、记录录。1.2.1.
16、22.188积极参参加业务务学习和和技术培培训、复复训，不不断提高高自己的的业务水水平。1.2.2.11.1大大厦生活活水系统统（自来来水）1.2.2.11.2大大厦中水水系统1.2.2.11.3大大厦雨、污、废废水系统统1.2.2.2管理职职责1.2.2.22.1负负责给排排水设备备及管路路的维修修，处理理有关设设备运行行时发生生的设备备维护技技术事务务，跟踪踪给排水水设备报报修工作作的具体体落实，做好应应急的抢抢修工作作及日常常维护工工作。1.2.2.22.2熟熟悉掌握握给排水水系统设设备运行行状况，定时巡巡视主要要部位及及主要设设备工作作情况，如有发发现设备备发生异异常或故故障，应应立即
17、作作出正确确的判断断，采取取有效的的措施，避免造造成更大大的损失失。各设设备的巡巡视记录录依照有有关表格格。1.2.2.22.3做做好给排排水设备备运行记记录，如如发现问问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，马上上报工程程部.1.2.2.22.4做做好本专专业设备备运行报报表，对对维修单单进行登登记、编编号，同同时记录录维修完完成后的的情况，掌握维维修的进进展情况况，保证证各部门门的维修修需要。1.2.2.22.5积积极处理理日常遇遇到的技技术难题题，对于于无法处处理或重重要问题题应及时时报告工工程部经经理，同同时提出出个人建建议或解解决措施施。1.2.2.22.6做做好各设设备间机机房
18、的管管理工作作，严禁禁无关人人员进入入，负责责消防泵泵的日常常清洁及及试运行行工作，负责水水箱的清清洗。1.2.2.22.7认认真贯彻彻执行工工程部下下达的维维修、保保养计划划，并认认真讨论论实施，确保安安全生产产。1.2.2.22.8积积极配合合其它班班组工作作，努力力完成领领导交给给的各项项任务。1.2.2.22.9积积极参加加业务和和技术培培训，不不断提高高业务水水平。1.2.3电气气职责范范围1.2.3.11管理范范围1.2.3.11.1大大厦高、低压供供电及应应急发电电机系统统1.2.3.11.2大大厦弱电电系统1.2.3.22管理职职责1.2.3.22.1负负责整个个电器系系统的运
19、运行和资资料管理理。1.2.3.22.2负负责发电电机的运运行管理理。1.2.3.22.3负负责所有有高低压压配电柜柜、变压压器、发发电机等等设备的的维修保保养及故故障修理理。1.2.3.22.4负负责空调调、冷冻冻设备动动力电源源供给。1.2.3.22.5负负责水泵泵房等电电器设备备的维修修保养及及故障检检修。1.2.3.22.6负负责物业业公共范范围内所所有照明明设备的的保养和和故障检检修。1.2.3.22.7负负责物业业临时供供电的安安排和计计划。1.2.3.22.8对对供电系系统不完完善的地地方，提提出整改改方案及及施工计计划。1.2.3.22.9负负责燃油油的储存存。1.2.3.22
20、.100 配合合物业管管理处负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。1.2.3.22.111详列故故障的各各种现象象，汇报报上级取取得总维维修方案案。1.2.3.22.122负责物物业的保保安监控控设备，消防警警报设备备，电话话设备，公共广广播设备备， 楼楼宇自动动管理设设备，电电视设备备的运行行和资料料管理。1.2.3.22.133负责所所有以上上设备的的维护和和保养。1.2.3.22.144详列设设备故障障的种种种现象，汇报给给有关的的专业维维修承造造商，使使他们于于最短时时间内，作出适适当检修修，使设设备重新新投入运运行。1.2.4综合合维修职职责范围围1.2.4.11管理范范围1.2.
21、4.11.1土土建结构构方面管管理1.2.4.11.2建建筑方面面管理1.2.4.11.3二二次装饰饰、装修修管理1.2.4.22管理职职责1.2.4.22.1负负责公共共范围内内和管理理处的家家具、陈陈设的修修理和翻翻新。1.2.4.22.2负负责公共共范围内内的天花花、玻璃璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改1.2.4.22.3负负责公共共范围内内各式五五金配件件的安装装、修理理。1.2.4.22.4负负责各专专业系统统设备的的计划检检修工作作。1.2.4.22.5负负责日常常各项维维修工作作。1.2.4.22.6负负责物业业内电梯梯的运行行管理。1.2.4.22.7负负责监督督电
22、梯维维修公司司的维修修保养和和故障检检修工作作。文件名称称工程部部人员组组织结构构文 件 编 号号DTZ-MK-TD-02-S归 口 部 门门工程部工程部人人员组织织结构1.工程程部组织织机构的的设计物业工程程部组织织机构和和岗位的的合理设设置，是是完成工工程部任任务的保保证条件件。工程程部组织织机构的的设计，应体现现统一领领导、分分级管理理的原则则；要为为物业总总的经营营目标服服务，必必须适应应和满足足物业对对设备管管理的要要求。各种不同同层次专专业人员员的配置置、组成成及其比比例关系系，应与与工程部部的任务务需要相相适应，应根据据物业规规模和特特点，设设备的数数量和技技术难度度，物业业的等
23、级级、经营营方式、组织形形式以及及设备管管理工作作的要求求、内容容等进行行综合分分析研究究后才能能确定，绝不能能盲目照照搬其他他物业的的组织机机构模式式，失去去对本物物业所处处环境的的适应性性。物业设备备的管理理主要是是计划内内维修和和紧急维维修，即即对各种种设备进进行日常常的维修修和检修修，一二二级保养养以及紧紧急故障障处理。对设备备进行大大修或增增建和改改造等大大型工程程，一般般都委托托专业公公司承包包。因此此。在人人员的配配置和机机构的设设计上要要考虑一一专多能能的原则则。组织机构构设计时时，既要要考虑专专业与系系统，又又要考虑虑设备的的设置场场所。必必须处理理好专业业与专业业之间、工种
24、与与工种之之间的协协调和配配合关系系。组织机构构还应按按照精简简机构、提高工工作效率率的要求求，力求求减少管管理层次次，充分分发挥各各级、各各类人员员的积极极性的原原则。总之，每每个物业业工程部部组织机机构的形形式，都都要根据据本物业业的实际际情况设设计。2工程部部组织机机构的设设置方式式物业工程程部组织织机构的的设置方方式是多多种多样样的。但但根据物物业的规规模和经经营目标标，有如如下几种种设置方方式：2.1按按专业系系统的设设置方式式由于物业业在建造造时，是是按专业业系统来来划分的的。因此此，在物物业竣工工验收时时也往往往按专业业系统进进行。工工程部组组织机构构按专业业系统设设置，对对接管
25、者者来说，比较容容易发现现一些设设计上的的不合理理现象和和施工遗遗留问题题，也能能较快熟熟悉物业业的各种种设备和和系统，这对施施工过程程的管理理者来说说，更为为有利。工程部在在工程部部经理统统一领导导下，设设1名工工程部主主管，下下设运转转和综修修两个领领班。这种机机构设置置型式，对于物物业规模模在500,0000平米米以下者者较适用用。它的的优点是是维修质质量高，专业性性强，缺缺点是工工种之间间的配合合性较差差、互补补性的效效率低。因此，必须强强调专业业之间的的配合，在订立立责任制制时，要要求分工工明确。2.2按按设备分分区域的的设置方方式这是按专专业系统统设置方方式基础础上的一一种改良良形
26、式。它对物物业内一一些专业业性、系系统性较较强的设设施，仍仍然按专专业来划划分。如如：电视视音响系系统、计计算机系系统、电电话系统统等。而而对那些些设备较较集中，又需不不同专业业维修的的设备，按区域域进行分分工。例例如成立立客房组组、办公公楼等，各专业业人员进进行混合合编组。此种结结构的特特点是，责任性性较强、便于检检查；缺缺点是对对于较大大工程则则明显地地显得力力量薄弱弱。因而而大的系系统维修修如电气气、等大大修工作作就会因因为技术术工人分分散在各各组必须须重新组组合，才才有力量量去完成成大型工工作。2.3按按管理性性质的设设置方式式物业的设设备管理理的内容容可分为为两大部部分，其其一是设设
27、备运行行；其二二是设备备维护和和检修。而设备备维护和和检修又又可分为为设备的的计划内内维修和和紧急维维修。工程部可可按上述述特点把把人员分分为三大大部分，即设备备运行组组、紧急急维修组组和计划划维修组组。此此种方式式的特点点是把紧紧急维修修和计划划维修工工作分开开进行。这样可可有充分分的力量量对设备备进行计计划维修修，以提提高设备备的使用用寿命，减少维维修费用用。紧急急维修组组包括设设备、计计算机和和消防报报警人员员，两班班维修人人员和各各种设备备的运行行人员，每班人人员的组组成是由由各种不不同工种种混合编编组。要要求紧急急维修组组的人员员最好是是一专多多能，能能应付不不同工种种的维修修工作，
28、以提高高设备维维修的效效率。3工程部部人员组组织结构构图 修理工 热力班员工 冷冻班员工 空调班员工 煤气站员工 电 工 电工 电梯工 修理工 员工 员工 员工 钳工 焊工 木工 油漆工 瓦工 工程程部人员员组织结结构设置置图：工程部经理1名运行领班1名综合维修领班1名文员/库管1名运行电工4名运行暖通工3名维修电工2名维修暖通工2名万能工1名工程师1名文件名称称工程部部日常管管理文 件 编 号号DTZ-MK-TD-03-S归 口 部 门门工程部工程部日日常管理理1计划管管理工程部要要制定预预防性维维修计划划，以求求避免设设备故障障，防患患于未然然。具体体措施有有：1.1建建立设备备档案资资料
29、卡将大楼内内所有必必须进入入维护计计划网的的设备列列出，参参考设备备使用说说明书、使用手手册、安安装调试试手册等等资料中中的有关关维护保保养内容容，建立立设备档档案登记记卡。并并按说明明书中规规定的维维护保养养项目内内容建立立维护保保养记录录表格。1.2编编制设备备计划维维护总表表将全部维维护保养养记录表表中的任任务和时时间汇总总到计划划维护总总表中，并制定定出年度度设备维维护保养养计划一一览表。1.3维维护保养养计划的的落实跟跟踪检查查维修工根根据指令令完成任任务后必必须如实实填写工工作记录录，包括括所用时时间，检检查结果果等，并并签字交交回。专专业主管管要对维维修工的的工作进进行检查查或抽
30、查查，考核核其工作作质量。2组织管管理大楼的设设备分布布在大厦厦的每一一个角落落，工程程部除按按计划进进行维护护保养外外，还要要安排员员工巡查查。可根根据不同同的设备备及运行行时间状状况安排排每日或或每周进进行巡查查。要训训练员工工充分利利用视觉觉、听觉觉、触觉觉、嗅觉觉，要观观察有没没有什么么松动，要看计计量表读读数，如如电压、电流、压力、温度等等，要听听声音是是否异常常，要感感觉设备备温升如如何，振振动情况况如何，要嗅有有无焦味味和其他他异味等等等。不不要只巡巡不查，总之，要加强强员工的的责任感感，才能能完成巡巡回检查查。巡回回检查是是否能可可靠的执执行下去去，取决决于部门门要安排排检查，
31、且检查查要有力力度，态态度要端端正，不不要只立立足于抓抓毛病。坚持设设备的巡巡查，可可以及时时发现设设备的初初期问题题，及早早解决，如待设设备已成成故障或或损坏才才被发现现，则将将是十分分麻烦和和令人不不愉快的的，作业业也必将将要付出出更大的的费用。3协调管管理3.1加加强员工工的培训训要从素素质和技技术两个个方面入入手，并并适当更更换工种种，逐步步实现一一专多能能，让员员工感到到自已在在各方面面的较大大提高，使员工工产生荣荣誉感及及自豪感感。这种种荣誉、自豪感感能转化化为巨大大的力量量，以激激发员工工的积极极性。3.2合合理用人人，要用用员工所所长，职职能相符符原则，将员工工安排在在合适岗岗
32、位，努努力使人人与人之之间感到到所在岗岗位正是是自己可可施展才才能的地地方。3.3定定期考核核考绩，严格奖奖惩。要要多用表表扬，表表扬是最最有效、最经济济、或许许是最好好的管理理手段，惩罚是是为了树树立某种种规范，要预先先示禁。不可忘忘记这一一条原则则。3.4主主张团体体与团体体之间开开展竞赛赛，不太太主张个个人之间间的竞争争。在团团体内部部强调协协助。3.5部部门把任任务下达达到班组组，奖励励办法是是部门奖奖励班组组，班组组奖励个个人。每每个成员员不仅要要完成自自己的任任务，而而且要关关心小组组任务的的完成，这样可可促使组组员之间间在工作作上互相相勾通、互相帮帮助。这这种奖励励制度，把个人人
33、、小组组、部门门的利益益统一起起来，小小组关心心部门，个人关关心小组组。这种种管理制制度能调调动每个个人的积积极性。3.6对对各班组组应一视视同仁，电工、瓦工等等都是工工程部必必须的部部分，均均为工程程部的共共同目标标而负其其责。3.7要要善于倾倾听不同同的意见见，管理理层可以以从中得得到更多多的信息息，知道道自己的的不足之之处，同同时也能能真正了了解部下下，从而而才有方方法调动动各种不不同观点点、不同同才能、不同个个性人的的积极性性。4安全生生产管理理楼厦里有有许多设设备，均均存在不不安全的的因素，如配电电，会引引起触电电和火灾灾，如锅锅炉会发发生爆炸炸，电梯梯亦会伤伤人，还还有许多多高压容
34、容器，及及高速运运转的设设备，这这些都对对人身安安全带来来威胁。因此，大楼设设备运行行管理，要抓安安全第一一。从安全管管理的角角度来看看，应抓抓好如下下工作：4.1设设立安全全管理组组织。4.2进进行安全全教育及及训练。4.3定定期或不不定期实实施安全全检查。4.4事事故发生生原因的的调查和和分析。4.5调调查分析析结果的的保存。4.6经经常保持持安全的的工作场场所。4.7提提高工作作人员对对安全教教育的兴兴趣。4.8制制定工作作安全守守则及奖奖惩规定定。4.9责责人应经经常参与与监督各各项安全全活动及及安全措措施的执执行。5能源管管理及节节能降耗耗大楼的能能源消耗耗是巨大大的，节节能是一一项
35、经常常性的工工作，潜潜力较大大。节能能主要靠靠加强管管理来达达到，而而不是靠靠削减对对客人的的供应。节能并并非要损损害客人人的舒适适感，大大楼是提提供客人人享受的的场所，节能绝绝不可随随意降低低服务的的标准。5.1大大楼能源源控制管管理应从从如下几几个方面面入手：5.1.1使设设备、设设施经常常保持良良好的机机能和状状态譬如，大大楼的空空调机组组、新风风机组及及风机盘盘管等设设施在使使用一段段时间后后，热交交换器的的翅片间间会积尘尘甚至产产生堵塞塞现象，这都会会降低能能源的利利用率。及时地地对设备备进行检检查和清清洗是十十分必要要的。另另外，风风机的皮皮带磨损损、拉伸伸等也会会使设备备处于病病
36、态工作作中，降降低设备备的能效效比。又又如，不不少大楼楼冷凝水水回收系系统多数数均不正正常，这这是因为为忽略了了冷凝水水的回收收是一项项重要的的节能措措施。5.1.2更新新耗能大大的设备备对于一些些过于陈陈旧的设设备，应应下决心心更新。最有效效的更新新方法是是考虑购购进的设设备能节节省多少少钱，而而不是着着重考虑虑买设备备要花多多少钱。应着重重结算时时的盈亏亏，而不不是最初初成本。5.1.3合理理的安排排运行譬如变压压器，通通常应工工作在6601000的负负载情况况下，工工作效率率最高，每台变变压器负负荷均不不足时，完全要要以停用用一二台台变压器器作为备备用，这这将大大大的节约约许多电电力。再
37、譬如，会议室室，多功功能厅等等使用的的空调区区，通常常在关闭闭时不应应开空调调，只提提供通风风，而在在举活动动前一个个小时，打开空空调，确确保客人人的需求求，结束束后，应应随即把把空调停停了。排排风机、大楼内内公共区区域及楼楼外广场场照明时时间段的的自动控控制，可可以最大大效率地地取得预预期效果果，这也也能节约约许多能能源。5.1.4采用用先进的的技术和和管理设设备如楼宇智智能管理理系统、节能开开关、定定时开关关、感光光开关、节能灯灯、节水水龙头，能量回回收装置置等。5.2能能源消耗耗控制程程序及要要求5.2.能源消消耗控制制的范围围是：电电、水、油、天天然气等等。工程程部在所所有使用用部门安
38、安装电表表、水表表、燃气气表，油油料使用用须登记记。5.3设设备节能能办法简简介5.3.1重视视节能的的重要性性，让每每位员工工都要了了解节能能是工程程管理重重要内容容。5.3.2工程程部各级级管理人人员要了了解主要要用电设设备的数数量、运运行情况况。5.3.3了解解各种能能源的收收费标准准。5.3.4指派派专人负负责节能能工作的的检查、督促。5.3.5推广广节能观观念及意意识和方方法。5.3.6不断断对用电电、用水水及其它它能源消消耗情况况及节能能效果进进行分析析、调查查，使之之不断完完善。5.3.7应用用楼宇自自动化控控制进行行管理，根据季季节、时时间变化化，随时时调整。5.3.8保温温材
39、料的的维护保保养。5.3.9空调调风量根根据季节节、时间间、客人人的感觉觉随时调调整。5.3.10照照明线路路的布置置及调整整。5.3.11灯灯具的选选择(节节能灯、日光灯灯带功率率补偿器器)。5.3.12电电梯的智智能管理理。5.3.13采采用节能能控制照照明开关关:(11)声控控开关:(2)光控开开关；(3)时时间控制制开关；(4)延时控控制开关关。5.3.14合合理使用用设备，使其最最大限度度的达到到工作效效率。5.3.15使使设备保保持良好好的运行行状态。(润滑滑、密封封等)5.3.16采采用节能能水龙头头。6用户报报修及投投诉处理理6.1报报修及投投诉渠道道没有用户户的投诉诉是最理理
40、想的，但是任任何物业业管理公公司都做做不到这这一点。我们一一方面要要减少投投诉，另另一方面面又应为为用户提提供方便便的设备备故障投投诉渠道道。一般般地讲，有关设设备方面面的投诉诉应向物物业部提提出，但但实践中中仅这一一条还不不够。有有的客人人往往会会直接打打电话到到工程部部，或是是将电话话打到物物业部或或别的地地方。因因此，公公司建立立报修投投诉内部部联网制制度是十十分必要要的，用用户可以以向物业业部提出出，也可可以向前前台、工程程部、总总经理办办公室或或其他任任何一个个部门提提出。任任何一个个部门接接到报修修或投诉诉，应负负责立即即将此报报修或投投诉转告告物业部部，由物物业部发发出维修修单到
41、工工程部，并记录录备案；认为必必要时可可将情况况向总经经理报告告。要防防止推托托现象：客人向向某部门门提出问问题，某某部门推推给另外外一个部部门，让让用户转转来转去去解决不不了问题题，这是是服务质质量低劣劣的表现现。工程部当当班员工工在接到到故障投投诉后应应以最快快的速度度到达现现场，属属一般故故障应该该立即排排除，复复杂的故故障应立立即向上上级汇报报，由上上级判断断并组织织力量排排除。6.2处处理复杂杂故障所谓复杂杂故障是是指难于于马上解解决的设设备问题题。往往往有多种种情况：第一种种是设备备比较复复杂，一一次或多多次修复复仍达不不到原来来的状况况；第二二种是设设备本身身的工作作参数达达不到
42、设设计标准准，一般般是产品品质量问问题；第第三种是是设备运运转正常常，达到到了设计计标准却却达不到到客人的的要求。属于第第一种情情况，应应该下大大力气认认真修复复，使客客人满意意，第二二种情况况应向客客人说明明真情，表示歉歉意，并并表示将将尽快向向生产厂厂联系，解决问问题。第第三种情情况最难难处理，如空调调运转正正常，某某位客人人却偏偏偏说冷或或热，进进行投诉诉，当班班员工急急急忙忙忙赶到现现场却发发现一切切正常，这时候候员工往往往会带带点情绪绪，容易易造成双双方不愉愉快。我我们应教教育员工工，遇到到这种情情况应保保持规范范的礼貌貌服务，进行友友好的解解释，切切忌用生生硬的口口气回答答，如“没
43、有办办法”，“就是这这样”等等。6.3进进户维修修服务规规范用户的每每间房间间都有设设备，有有设备就就有检查查、保养养和维修修工作。员工如如何按照照服务规规范进户户工作，这不仅仅是一个个技术问问题，而而且有礼礼仪礼貌貌、劳动动纪律等等多方面面问题，弄不好好会引起起用户的的反感，造成不不好的影影响。因因此凡进进户工作作的员工工必须有有较强的的服务意意识，要要将进户户工作的的全过程程作为体体现自己己技术水水平和服服务水准准的过程程。进户工作作的规范范要求：6.3.1一般般情况下下应先预预约，说说清楚进进户工作作内容，得到用用户的同同意。即即使事先先已有约约定，在在进户前前仍应由由服务台台服务员员先
44、电话话联系，与用户户确认。若在预预约维修修工作时时，发现现用户已已全部外外出；应应通过门门缝留下下维修到到访通知知。6.3.2员工工到达用用户门口口应轻轻轻敲门。用户开开门后，员工应应说：“先生（小姐、太太），需要要对XXX设备进进行保养养（检查查、维修修），可可以进来来吗？”得到主主人同意意后应说说“谢谢！”6.3.3到达达工作地地点后，将干净净的保护护用品（旧床单单、帆布布或塑料料布）铺铺在地面面，用于于存放工工具和需需要拆卸卸的零件件，不能能将工具具和拆卸卸下来的的零件直直接放在在地上。3.6.3.44工作中中手脚要要轻，尽尽可能不不发出噪噪音。实实在无法法避免时时应事先先向公寓寓主人打
45、打招呼，并说一一声“非常对对不起”。6.3.5如工工作中将将会出现现大量尘尘土（例例如在墙墙壁上钻钻孔）请请物业部部保洁人人员配合合吸去尘尘土；更更能体现现优质服服务。6.3.6工作作结束，收拾好好工具，并请用用户或物物业部人人员验收收，用户户感到满满意后方方可离开开。例行行检查也也应告诉诉用户具具体情况况良好或或有什么么问题，需要怎怎么办及及注意事事情等。6.3.8离开开前应将将所有散散落的工工具、零零件及杂杂物等收收拾干净净，如地地面受污污染，应应请物业业部保洁洁人员配配合负责责打扫干干净。6.3.9离开开工作区区域现场场，步子子要轻，工具袋袋背在右右肩上，如拿在在手中应应离开地地面一定定距离，至门口口，应回回身面对对用户说说：“谢谢，再见！”6.3.10整整个工作作期间不不得收受受用户送送的物品品，也不不能借用用用户的的工具、抹布