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1、房屋维修工程 凯茵物业工程部房屋维修修工程培训资料料编制日期期：20011 年 112 月月编制部门门：凯茵茵物业工工程部- 9 -目 录一房屋屋维修工工程分类类及概念念1二房屋屋维修工工程适用用范围5三房屋屋维修工工程主要要内容7四房屋屋维修工工程定案案标准8一.房屋屋维修工工程分类类根据房屋屋的完好好或损坏坏程度，房屋维维修工程程分为：翻修、大修、中修、小修和和综合维维修。1.翻修修工程1.1 当原房房屋已经经属于严严重危险险房，有有倒塌危危险，需需要拆除除重建，或还可可以利用用原有部部分主体体结构进进行更新新改造的的工程。此类工程程一般工工程量较较大，施施工周期期较长，投资较较大。翻翻修
2、后的的房屋应应达到完完好房屋屋的标准准。2.大修修工程2.1大大修工程程：是对对房屋虽虽然无倒倒塌或只只有局部部倒塌危危险的房房屋进行行维修。此类房屋屋的主体体结构及及公共生生活设施施（上下下水、暖暖气、通通风等管管线）大大部分已已严重损损坏，尽尽管不需需要全面面更换，但其牵牵动面较较大，需需进行大大面积拆拆除、改改装或全全部更新新，以保保证房屋屋的基本本完好或或者完好好。2.2 大修工工程的特特征：2.2.1 具具有更强强的计划划性，工工程项目目齐全、量大，施工地地点集中中。2.2.2 工工程费用用在同类类结构新新建造价价的255%以上上。2.2.3 经经过大修修后的房房屋，应应达到基基本完
3、好好房或完完好房的的标准。3.中修修工程3.1中中修工程程：是指指需要通通过拆换换（或因因为牵动动）而进进行局部部维修，保持房房屋原来来的规模模和结构构的工程程。3.2 中修工工程的特特征：3.2.1 具具有周期期性，工工程量虽虽然较多多但项目目较小，适用于于一般性性损坏房房屋。3.2.2 其其维修费费用在该该房屋同同类结构构新造价价的200%以下下。3.2.3 经经过中修修后的房房屋700%以上上要符合合基本完完好房或或完好房房的标准准。4.小修修工程4.1 小修工工程是及及时修复复房屋使使用过程程中构件件、配件件、零部部件小损损小坏，保持房房屋原有有完损等等级的预预防性养养护工程程。小修工
4、程程亦称零零星工程程或养护护工程，它的修修理对象象是全部部房屋建建筑及其其附属设设备。正正是由于于其对象象面广，随时都都会出现现损坏或或故障，而且还还必须及及时修理理，所以以这种工工程具有有很强的的服务性性，要求求主动、及时、经常持持续地进进行。4.2 小修工工程的特特征4.2.1 用用工小、费用低低，综合合平均费费用在房房屋现时时总造价价的1%以下。4.2.2 小小修工程程具有较较强的服服务性和和随机性性，所以以应按需需求随时时进行。5.综合合维修工工程5.1综综合维修修工程是是对房屋屋（单栋栋或多栋栋）同时时进行包包括大修修、中修修、小修修的工程程。此类工程程应根据据原设计计不足或或当地的
5、的自然条条件的特特殊需求求，如防防汛、防防火、抗抗震、防防台风等等特殊情情况，在在综合维维修工程程中一并并加以解解决。综综合维修修后的房房屋应达达到完好好房的标标准。二.房屋屋维修工工程适用用范围1.翻修修工程使使用范围围（1）主主体结构构严重损损坏，丧丧失正常常使用功功能，有有倒塌危危险，不不能保证证居住和和使用安安全的房房屋。（2）因因自然灾灾害破坏坏严重，不能再再继续使使用的房房屋。（3）地地处陡峭峭易滑坡坡地区的的房屋，或地势势低洼、长期积积水无法法排出地地区的房房屋。（4）主主体结构构、墙壁壁已无修修缮价值值的房屋屋。（5）基基本建设设规划范范围内需需要拆迁迁恢复的的房屋。2.大修修
6、工程适适用范围围： （1）主主体结构构损坏严严重，有有局部倒倒塌危险险的房屋屋；（2）改改善居住住条件，需局部部改建的的房屋，如屋面面升高，阁楼改改建等；（3）需需对主体体结构进进行专项项抗震加加固的房房屋等； （4）整整栋房屋屋需要进进行设备备（包括括上水、下水、通风、采暖等等）及管管线拆换换、改装装的房屋屋；3.中修修工程适适用范围围： （1）少少量结构构构件损损坏严重重，需拆拆除木梁梁柱或加加固部分分钢筋混混凝土梁梁柱，墙墙体局部部拆砌或或多处小小面积挖挖补的房房屋；（2）一一般损坏坏的整修修，如整整幢房屋屋的门窗窗整修，楼地面面、楼梯梯维修、抹灰修修补、油油漆保养养、设备备管线的的维修
7、和和零配件件的更换换的房屋屋；（3）整整幢房屋屋的公用用生活设设备，如如上下水水管道、空调通通风设备备管道、电气照照明线路路等需局局部进行行更换改改善或改改装、新新装工程程的房屋屋；（4）单单项目的的维修，如屋盖盖瓦屋面面局部拆拆换、平平屋面局局部修补补或部分分重做面面层等；部分改改换楼地地面结构构或面层层，或重重做水泥泥地面等等，整幢幢房屋的的门窗的的油漆重重做，房房屋的围围墙拆砌砌，下水水道重做做的房屋屋。4.小修修工程适适用范围围（1）修修补屋面面、屋脊脊、补漏漏；（2）对对于木结结构换个个别楞木木、个别别檀条、修换个个别木梁梁、木柱柱、屋架架，修补补木楼梯梯等；（3）修修整门窗窗，更换
8、换五金件件、换纱纱窗、配配玻璃、刷油漆漆、墙面面漆等；（4）修修补地面面、内外外墙和窗窗台、抹抹灰；（5）对对检查中中发现的的问题临临时维修修；（6）修修补明沟沟、散水水、落水水管；（7）水水、电、气、暖暖等管线线小维修修及零件件更换。5.综合合维修工工程适用用范围该片（幢幢）房屋屋大部分分严重损损坏，或或虽一般般损坏但但需有计计划进行行维修的的房屋，或需对对该片（幢）房房屋面貌貌改变进进行有计计划维修修的工程程。三.房屋屋维修工工程（大大修与中中修）的的主要内内容1. 楼房房大修包包括以下下内容：（1）挑挑顶翻修修 （2）屋屋面构造造层翻新新 （3）屋屋面防水水翻新（4）女女儿墙拆拆除重砌砌
9、（5）挑挑檐板更更新（6）外外墙板修修缮（7）外外立面装装修（8）地地下室重重做防水水（9）抗抗震加固固（10）综合维维修2.楼房房中修，包括以以下内容容：（11）全楼楼门窗油油饰（2）全楼内内外墙粉粉刷（3）全部或或部分门门窗更换换（4）修补外外墙装饰饰层（5）修补外外墙板缝缝（6）阳台、梁、板板、柱加加固（7）屋面维维修（8）修补或或重做厨厨、厕间间防水层层（9）地下室室局部渗渗漏（100）局部部更换上上、下水水管线及及设备四房屋屋维修工工程（大大修与中中修）定定案标准准1.大修修工程定定案标准准（1）楼楼房翻修修：达到危险险房屋标标准或超超过房屋屋设计使使用年限限且严重重损坏的的房屋应应
10、翻修。危险房屋屋是指承承重构件件已属危危险构件件，结构构丧失稳稳定和承承载能力力，整栋栋房屋随随时有倒倒塌可能能，通过过一般修修缮仍不不能确保保住用安安全的房房屋。严重损坏坏房是指指结构有有明显变变形或损损坏，屋屋面严重重漏雨，装修严严重变形形、破损损，油漆漆普遍老老化见底底，设备备陈旧，配件不不齐全，管道锈锈蚀严重重，水卫卫、电照照的管线线器具和和零件残残缺及严严重损坏坏的房屋屋。（2）屋屋面大修修（挑顶顶）屋面面或屋顶顶承重结结构达到到严重损损坏标准准，渗漏漏房间占占顶层房房间总数数的300%以上上或滴漏漏房间超超过顶层层房间总总数的220%，应做屋屋面大修修。a、平顶顶屋面：混凝土屋屋面
11、板、梁明显显变形，裂缝值值超过设设计规范范，混凝凝土严重重碳化，钢筋保保护层剥剥落较多多；加气气混凝土土板大部部分明显显变形，裂缝严严重，部部分板钢钢筋保护护层剥落落，钢筋筋严重锈锈蚀的应应挑顶或或换板。防水层普普遍老化化，断裂裂翘边和和封口脱脱开，有有严重空空鼓现象象，局部部补漏仍仍难解决决时的，应重做做屋面防防水。b、坡顶顶屋面：钢屋架锈锈蚀严重重，明显显倾斜变变形，部部分支撑撑杆件弯弯曲松脱脱。木层层架端节节点糟朽朽、蛀蚀蚀，有明明显下垂垂下倾斜斜，节点点联接松松动，夹夹板裂缝缝，铁件件严重锈锈蚀，支支撑松动动；木构构件（如如檩条、屋面板板、椽条条等）严严重倾斜斜或下垂垂，腐朽朽蛀蚀，木
12、质发发脆，结结点松动动，榫头头拨出或或折断，榫眼压压裂的应应挑顶；瓦件严严重破碎碎、风化化，脊瓦瓦松动、破损、瓦条槽槽朽，油油毡老化化；铁皮皮屋面严严重锈烂烂，变形形下垂，应重作作或更换换屋面。（3）外外墙板缝缝严重渗渗漏，经经2次以以上中修修不能彻彻底根河河的，需需整栋楼楼重做板板缝防水水。（4）抗抗震加固固：凡无抗抗震设防防的楼房房，应按按本市抗抗震设防防标准进进行加固固。（5） 综合维维修：严重失失修、失失养破损损程度已已达严重重损坏或或需改善善房屋使使用条件件，做到到大、中中、小修修一次性性应修尽尽修缮工工程为综综合维修修。（6）地地下室防防水层老老化失效效，采取取局部堵堵漏的方方法无
13、法法解决渗渗漏问题题，需重重新做防防水。（7）上上、下水水及设备备更新上、下管管线及设设备达到到或超过过使用年年限，且且严重损损坏，应应进行更更新改造造。设备严重重损坏是是指：管管道严重重锈蚀、堵塞，零部件件严重损损坏、残残缺，滴滴漏、冒冒水现象象严重，无法正正常使用用。（8）电电气线路路更新当电气线线路达到到严重损损坏标准准时应做做更新工工程。电电气线路路更新可可结合配配电设施施改造一一并进行行。2.楼房房中修凡房屋结结构、装装修、设设备三个个组成部部分中的的一个分分项达到到严重损损坏标准准的，应应进行中中修。（1）油油饰当油漆失失光、老老化、翘翘皮、剥剥落见底底时，应应重做油油饰。钢钢门窗
14、及及其各类类钢铁部件件应3-5年油油饰一次次；木门门窗及其其各类木木部件应应5-110年油油饰一次次。（2）粉粉刷当装饰层层粉刷掉掉粉、剥剥落及划划痕污迹迹较多时时应重做做粉刷（只负责责公共部部位，包包括基层层抹灰）。外墙墙涂料装装饰及楼楼梯间、公共走走廊的室室内涂料料，应每每10-15年年涂刷一一次。（3）更更换门窗窗当木门窗窗开关不不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗窗开关不不灵活、开焊、严重锈锈蚀时应应更换门门窗，五五金残缺缺。（4）修修补外墙墙装饰层层当外装饰饰层空鼓鼓、裂缝缝、风化化、有脱脱落危险险时应修修补或重重作。（5）修修补外墙墙大板缝缝当外墙板板勾缝砂砂浆脱落落；外墙墙板缝局局部
15、严重重渗漏时时应修补补。（6）阳台、梁、板板、柱加加固当以以上构件件出现明明显变形形、裂缝缝值超过过设计规规范规定定；钢筋筋保护层层剥落，钢筋锈锈蚀时应应做加固固处理。（7）屋屋面维修修当屋面达达到一般般损坏标标准（见见第八条条）；顶顶层漏雨雨房间占占顶层房房间总数数的100%-330%时时，应维维修；a、平顶顶当屋面防防水层出出现空鼓鼓、翘边边、封口口不严时时应维修修。b、坡顶顶当屋面瓦瓦件有碎碎裂，屋屋脊抹灰灰开裂时时更换损损坏的瓦瓦件或屋屋面维修修。（8）厨厨厕渗漏漏的维修修当厨厕渗渗漏影响响到正常常使用时时，应维维修。（9）地地下室防防水当地下室室有积水水时应查查明原因因、清除除积水，维修或或重作地地下室防防水层。（10）局部上上、下水水管线及及设备更更换当上、下下水管线线局部损损坏、严严重锈蚀蚀和少量量设备损损坏时，应局部部更换管管线和设设备。