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1、 *花园项项目投资资估算及及资金筹筹措计划划第一节 建设设项目的的大体概概况与投投资经营营方案一、*花园项项目概述述1、项目目概况项目位于于*市XXXX区区,南XXXXXX，北临临XXXXX，西西南面对对规划中中的水景景公园，项目东东侧为衡衡阳路延延长线，项目总总用地4473775.775m2，经*市规划划国土局局批准，用地功功能为商商住及配配套设施施，实际际建设用用地面积积393390.36 m2，计容容积率建建筑面积积率为11496683.37平平方米。（表：66-1-1） 【项目主主要技术术经济指指标】内容指标内容指标建设地点点衡阳路与与新阳路路北三里里交汇规划总用用地面积积473775
2、.775m22实际用地地面积393990.336m22计容积率率面积1496683.37mm2总建筑面面积1576689.07mm2建筑容积积率3.8建筑密度度28%绿地率30.88%住宅面积积1411125.49 m2商业面积积85277.044 m22地下室面面积80366.544 m22居住总户户数15200户根据上述述规划经经济指标标，计容容积率总总建筑面面积14496883.337m22，其中中住宅11411125.49mm2，商业业部分885277.044m2，另外外不计容容积率之之地下室室建筑面面积80036.54mm2，共4494个个车位，项目总总建筑面面积15576889.0
3、07m22，拟建221栋118层商商住楼。二、项目目投资方方案（一）投投资组合合方式 在房房地产开开发中，大量的的资金周周转使开开发商很很难单凭凭自身的的经济实实力进行行项目的的开发，本项目目总投资资（含贷贷款建设设期利息息）为3377225.335万元元，整个个建设经经营期为为3年，是一个个建设周周期长、资金投投入量大大的建设设项目。所以，一般采采用投资资的多种种组合运运用，一一方面可可减低融融资的压压力，有有助资金金的流通通；另一一方面可可相对降降低开发发商的风风险，使使项目顺顺利开发发。 本本项目开开发投资资的资金金来源有有三个渠渠道：一一是自有有资金，二是向向银行贷贷款，三三是预售售收
4、入用用于投资资部分。资金动动作方式式如下：自有资资金全部部用于投投资；销销售收入入扣除与与销售有有关税费费后用于于投资，初步估估算按销销售收入入15.5%计计算；此此外还缺缺少的资资金，则则向银行行借贷。本项目目开发总总投资（含贷款款利息）共计3377225.335万元元，自有有资金1100000万元元，占总总投资的的26.5%，销售收收入再投投入用于于投资合合计77725.35万万元，另另需贷款款额合计计200000万万元。（二）资资金动作作方式 在项项目的前前期，将将汇集到到的自有有资金用用于支付付土地使使用权出出让金和和前期工工程费；在获取取土地使使用权后后，可将将其向银银行或金金融机构
5、构抵押以以获取银银行抵押押贷款，用于地地上建筑筑物建设设；当住住宅楼建建设完成成了主体体工程后后就可进进行销售售，销售售收入再再加上用用其它方方式筹措措到的资资金，就就可将整整个项目目投资完完成。 1、自有资资金 整个个项目的的自有资资金为1100000万元元，占总总投资的的26.5%，分3年年投入。详见表表:6-1-22(表:66-1-2) 自自有资金金年度投投入表 (单位:万元)第一年第二年第三年33400.15565822.21177.1122、银行行贷款银行长期期贷款共共有二笔笔，共计计20000000万元，占总投投资533%；从从第一年年起到第第二年止止每年借借一笔。(表:66-1-
6、3) 银行贷贷款年度度投入表表 (单单位:万万元)第一年第二年1000001000003、销售售收入再再投入。销售收入入再投入入按销售售收入的的15.5%计计算，从从项目有有销售收收入最后后第三年年开始，直到项项目建设设经营期期结束，上半年年为整个个销售收收入的111.99%,下下半年为为整个销销售收入入的3.6%,总销售售收入再再投入为为77225.335万元元，占总总投资的的20.5%。(表:66-1-4) 销售收收入再投投入年度度投入表表 (单位:万元)第三年上半年下半年59311.45517933.9第二节 项目目的建设设工程规规划与安安排二、*花园项项目建设设规划及及进度安安排（一）
7、建建设方案案及规划划说明1、建设设方案。经*市规划划管理局局审定，本项目目的建设设方案如如下：2、规划划目标。（1）以以建造具具有当代代先进水水平的优优质城市市住宅为为目标，满足人人们生活活环境和和居住条条件的舒舒适性、安全性性和生态态性的要要求，为为人们提提供多样样化、可可选择、适应性性强的住住宅，创创造具有有良好居居住环境境、有完完善基础础设施的的文明、卫生的的示范花花园。（2）依依靠科技技进步，推广新新材料、新产品品、新技技术，提提高住宅宅功能质质量水平平和花园园与住宅宅节能、节地、节材效效果，使使花园和和住宅具具有较高高的科技技含量。（3）合合理组织织绿化、交通体体系、完完善公建建布局
8、和和住宅分分布，使使整个花花园具有有良好的的空间布布局形态态（4）吸吸收各项项目好的的居住规规划特点点，创造造有特色色的、能能满足居居住生活活需要的的环境功功能。（二）建建设方式式及进度度安排1、开发发计划拟拟定的原原则本项目目作为一一个以市市场为导导向的中中高档住住宅项目目,在拟拟定项目目的开发发建设计计划时,我们主主要依据据大中规规模住宅宅项目的的基本规规律,遵遵循最佳佳的市场场对接时时机与购购买力适适应,以以及按基基地的成成熟条件件渐进的的原则。本项目目经测算算销售值值达4998388.4万万元人民民币,从从*楼市市的发育育及区域域购买力力,以及及合理的的市场占占有率角角度,我我们暂定定
9、为开发发经营时时间为33年，其其中销售售期为22年。根据项项目基地地及规模模情况,在项目目的开发发的过程程中以整整体开发发为主，但为了了利于资资金回收收等原因因，在施施工的过过程中，以滚动动开发的的模式进进行开发发经营。2、建设设方式。采用公开开招标方方式选择择施工单单位，并并聘请工工程监理理，从而而有效地地控制项项目的工工期、成成本和质质量。3、进度度安排。项目拟拟用三年年分三期期进行（见表：6-22-1）根据*市可外外协配套套的设计计、施工工等资源源能力，我们初初步设定定的各主主要分段段工程进进度周期期如下：A 项项目的设设计及开开工准备备（初步步及施工工图设计计、三通通一平、报建、招标等
10、等）：33个月B 住住宅的主主体建筑筑（基础础、主体体、外装装及设备备）：118个月月C 室室外环境境配套（道路、管网、环艺、验收等等）：115个月月4、 项项目周期期设定开发正正式启动动的时间间设定为为项目规规划方案案通过规规划部门门审批时时间,并并以此时时间为项项目开发发周期的的起始日日。根据*市可可外协配配套的设设计、施施工等资资源能力力，我们们初步设设定的各各主要分分段工程程进度周周期如下下：根据项项目基地地及规模模情况,在开发发建设中中设清晰晰的分期期,从项项目基地地较成熟熟的衡阳阳西路渐渐次向西西推进,按总建建设面积积的1/3左右右为一个个工程流流水节奏奏,间隔隔六个月月(一季季左
11、右)的动工工时间,形成项项目整体体开发的的形象及及市场影影响。5、 分分段周期期设定 开发发正式启启动的时时间设定定为项目目规划方方案通过过规划部部门审批批时,设设此时间间为项目目开发周周期的起起始日。 开发发计划安安排 根据据的规划划方案及及开发总总周期、各主要要分段工工程周期期的设定定，本项项目的开开发粗略略计划拟拟定如下下表（以以季度为为单位）。（见见图表:6-22-1）（表：66-2-1） 项项目实施施计划表表 第三三节 项目投投资估算算及资金金筹措计计划一、*花园项项目投资资与成本本费用估估算（一）开开发成本本估算（1）土土地使用用权出让让金、土土地征用用及拆迁迁安置补补偿及前前期工
12、程程费的三三通一平平、各种种税费，共计投投入资金金60000万元元人民币币。（2）前前期工程程费：111999.266万元，详见本本项目前前期工程程费估算算表（见见表：66-3-1）。（表：66-3-1） 前前期工程程费估算算表 (单位位:万元元)序号项目计算依据据计价（万万元）1规划设计计费建安工程程费3%620.302可行性研研究费建安工程程费0.115%31.0023水文、地地质、勘勘察费建安工程程费0.115%31.0024筹建开办办费建安工程程费2.55%516.92合计11999.266 (3)建安工工程费：206676.77万万元。（见表表：6-3-22）（表：66-3-2） 高
13、层层建安工工程费用用组成每每平方米米建筑面面积造价价 (单位:万元)项目高层（元元/平方方米）项目高层（元元/平方方米）桩基础70土建工程程750电梯120消防30一般水电电安装100煤气10通讯5公用天线线3普通装修修50对讲机系系统12地下室费费用130智能化设设施80高层建建安工程程费用组组成每平平方米建建筑面积积造价=70+7500+1220+330+1100+10+5+33+500+122+1330+880=113600元/平平方米建安工程程费：高层建建安工程程费=11360014996522.533+(3300+50)85227.004=2206776.777万元元注:其中中(30
14、00+550)为为裙楼玻玻璃墙和和中央空空调的每每平方建建筑面积积造价。（4）基基础设施施费（红红线内外外工程费费）：13448.662万元元，（详见见表：66-3-3）。（表：66-3-3） 基基础设施施费估算算表 (单位:万元)序号项目计算依据据金额（万万元）1供电工程程65万元元/公项项473375.75=3077.944307.942供水工程程15万元元/公项项473375.75=71.0671.0063电信工程程7万元/公项473375.75=33.1633.1164煤气工程程7万元/公项473375.75=33.1633.1165绿化工程程5.4万万元/公公项473375.75=2
15、5.5825.5586道路工程程42.113万元元/公项项473375.75=1999.599199.597排水工程程37.66万元/公项473375.75=1788.133178.13合计500+8488.622=13348.62848.62注：本项项目是一一个高绿绿化花园园小区，在原来来的绿化化成本内内再增加加5000万建设设中心花花园（5）公公建配套套设施费费：4855万元,详见表表:6-3-44（表：66-3-4） 公建配配套设施施费估算算表 (单位位:万元元)序号项目建筑面积积（平方方米）单价（元元/平方方米）金额（万万元）1幼儿园10000500502卫生院10000（位于于裙楼房
16、房内）400403文化活动动中心150007001054超市20000（位于于裙楼房房内）5邮政支局局500（位于裙裙楼房内内）6电信营业业所500（位于裙裙楼房内内）7储蓄所700（位于裙裙楼房内内）8物业管理理处200（位于裙裙楼房内内）30069会所30000（位于于裙楼房房内）70021010公厕100500511垃圾压缩缩站200300612变电站120005006013煤气调压压站506003合计485（6）开开发期间间税费：26557.338万元元,详见表表6-33-5。（表：66-3-5） 开发期期间税费费一览表表 (单单位:万万元)序号类别计算依据据交纳税额额（万元元）1配套
17、设施施建设费费建安工程程费6%124006112建筑工程程质量安安全监督督费建安工程程费0.44%827713供水管网网补偿费费住宅：00.3TT/人,6000元/T商铺：00.1TT/平方方米,6600元元/T住宅:995.776商铺:551.1164供电用电电负荷费费住宅:44KVAA/户,4800/KVVA商铺:88KVAA/百平平方米,10000元/KVAA住宅:2291.84商铺:668.2225其他建安工程程费2%413546物业管理理基金建安工程程费2%41354合计26577.388(7)不不可预见见费。7111.299万元,取上面面1-55项之和和的3%不可预见见费=（0+1
18、11999.266+2006766.777+13348.62+4855）3%=7111.299万元（注：第第一项土土地使用用权出让让金为政政府公布布数据，不存在在不可预预见性）（8）开开发成本本。330078.32万万元,以上11-7项项小计:开发成本本=60000+11999.226+2206776.777+113488.622+4885+226577.388+7111.229=3330778.332二、开发发费用估估算1、管理理费用：8911.299万元,取上面面1-55项之和和的3%(60000+111999.266+2006766.777+13348.62+4855) 3%=8911.
19、299万元2、销售售费用：14995.114万元元,详见表表6-33-6。（表：66-3-6） 销销售费用用估算表表 (单位位:万元元)序号项目计算依据据计价（万万元）1广告宣传传及市场场推广费费(498838.4)销销售收入入1%498.382销售代理理费(498838.4)销销售收入入1%498.383其他销售售费用(498838.4)销销售收入入1%498.38合计14955.1443、财务务费用：22660.66万元,详见贷贷款还本本付息表表4、开发发费用：46447.003万元元,前面11-3项项之和三、总成成本费用用汇总及及分摊表表本项目的的总成本本费用详详见投资资成本费费用估算算
20、汇总表表（表：6-33-7）（表： 6-33-7） 投投资成本本费用估估算汇总总表 (单单位:万万元)成本项目目总额（万元）得房成本本（元/平方米米）高层商铺车位1开发发成本330778.332 19003.77149033.71128622.311（1）土土地成本本6000030015000985.8（2）前前期工程程费11999.26676.00576.00576.005（3）建建安工程程费206776.777120003000014722.8（4）基基础设施施费13488.62285.55285.55285.552（5）公公建配套套设施48530.77630.77630.776（6）开开
21、发期间间税费26577.388168.52168.52168.52（7）不不可预见见费711.2942.88642.88642.8862开发发费用46477.033319.79213.89213.89（1）管管理费用用891.2953.77153.77153.771（2）销销售费用用14955.144105.9-（3）财财务费用用22600.6160.18160.18160.183合计计377225.33525433.29953311.49932900.099注：投资资分摊的的原则：总原则：所有的的总投资资均应分分摊到可可售（可可租）的的面积中中去。细则：（1）按按计算投投资的各各项成本本来分
22、摊摊 （22）各分分项中能能按各功功能使用用容量来来分摊的的按各功功能使用用容量分分摊 （33）若不不能按使使用数量量或容量量来分摊摊，则按按各功能能的面积积比例来来分摊 （44）各种种税费中中与工程程有关的的按同一一分项功功能工程程成本比比例分摊摊，同工工程无关关的按功功能面积积比例分分摊 （5）与与工程无无关的分分项按各各功能面面积比例例分摊四、资金金筹措、投资计计划及借借款利息息（1）资资金筹措措与投资资计划本项目开开发投资资的资金金来源有有三个渠渠道：一一是企业业自有资资金，二二是银行行贷款，三是销销售房收收入用于于投资部部分。本本项目开开发商投投入自有有资金1100000万元元作为启
23、启动资金金，另需需向银行行贷款2200000万元元用于投投资，剩剩余部分分77225.335万元元由销售售房收入入补充，总投资资为3777255.355万元，其中222600.6万万元的银银行贷款款利息从从住宅销销售收入入中支付付。 详详细投资资见计划划与资金金筹措表表（表：6-33-8）（表：66-3-8 ） 投资资计划与与资金筹筹措表 (单位位:万元元)序号项目合计建 设 经 营营 期200552006620077上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额额377225.3352167733400.155112440.006131775.11560088.57717933.911建设投
24、资资354664.7752167730677112440.006123440.8860088.577640.8111土地成本本600001500015000150001500000112前期工程程费11999.266400500299.26000113建安工程程费206776.77700700009000046766.7770114基础设施施费13488.62200800400148.620115公建配套套设施费费4850020002850116开发期间间税费26577.3880800800800257.380117不可预见见费711.29118.5118.5118.5118.5118.511
25、8.5118管理费891.29148.5148.5148.5148.5148.5148.5119销售费用用14955.14400373.8373.8373.8373.812贷款利息息22600.60273150834.35011533.113流动资金金0.00000002资金筹措措377225.3352167733400.155112440.006131775.11560088.57717933.921自有资金金100000033400.15512400.06653422.15577.112022借款200000216770100000783330023销售收入入再投入入77255.35500
26、0059311.45517933.9（2）贷贷款本金金的偿还还及利息息支付 长期借借款采用用每年本本金等额额偿还方方案，最最后1年年还清，从建设设经营期期第三年年开始计计算。详详见贷款款还本付付息表。（央行行20000年99月起执执行的贷贷款利率率：5.4633%）（表：66-3-9） 贷款款还本付付息结算算表 (单位位:万元元)序号项目名称称合计建设经营营期-第一年第二年第三年1借款还本本付息11年初借款款累计-第一笔借借款本年借款款100000100000102773115108334.335本年应计计利息14266.25527315561.2591.9年底还本本付息114226.225-
27、114226.225年末借款款累计102773115108334.335012第二笔借借款年初借款款累计-102773115本年借款款100000-100000-本年应计计利息834.35-27315561.2年底还本本付息108334.335-108334.335年末借款款累计-102773115013借款汇总总年初借款款累计-0-本年借款款2000001000001000000本年应计计利息22600.627315834.3511533.1年底还本本付息222660.6600222660.66年末借款款累计-2借款还本本付息的的资金来来源21投资回收收-222660.66注：1、贷款利利率
28、为55.4663%; 2、当当年利息息=（年初初借款本本息累计计+当年年借款/2）年利率率 中国最最大的资资料库下下载第四节 项目目销售和和租赁收收入测算算一、住宅宅销售单单价的确确定（一） 用房地产产市场比比较法确确定销售售价格上上限（平平均价格格）详细见本本项目价价格定位位与策略略部分：由上次次测算可可知道本本项目房房地产价价格为：25000元/平方米米（二）建建议销售售测算单单价 为为了方便便计算本本项目的的销售总总额，我我们取225000元/平平方米为为计算单单价（三）总总销售收收入的确确定根据估算算出来的的结果，确定住住宅部分分从建设设经营期期的第二二年中开开始出售售，整个个销售过过
29、程大概概分四批批进行，住宅部部分分别别为100%、220%、30%、400%，价价格分别别为：225000、26600、27000、228000，销售售率1000%；商铺部部分从建建设经营营期第三三年中开开始出售售，整个个销售过过程分二二批进行行，商铺铺部分分分别为：30%、355%，价价格分别别为：1110000、1125000，销销售率665%；车位部部分从建建设经营营期第三三年中开开始出售售，整个个销售过过程分二二批进行行，车位位部分分分别为：50%、200%，价价格分别别为：115万/个，销销售率770%。按照上上述确定定的每年年出售比比例和销销售单价价，计算算实际销销售总收收入。（详
30、细见见表：66-4-5）（表：66-4-1） 住住宅销售售总收入入预测 (单单位:万万元)项目可销售面面积建议销售售单价（元/平平方米）销售收入入（万元元）第一批10%高高层141112.5552500035288.144第二批20%高高层282225.1102600073388.533第三批30%高高层423337.66527000114331.117第四批40%高高层564550.22028000158006.006合计381003.99（表：66-4-2） 商铺铺销售总总收入预预测 (单位位:万元元)项目可销售面面积建议销售售单价（元/平平方米）销售收入入（万元元）第一批30% 铺面25
31、588.11111000028133.922第二批35% 铺面29844.46612500037300.588合计65444.5（表：66-4-3） 车位销销售总收收入预测测 (单位位:万元元)项目可销售个个数建议销售售单价（万/个个）销售收入入（万元元）第一批50%比比例2471537055第二批20%比比例991514855合计51900（表：66-4-5） 全部销销售收入入分批比比例预测测 (单单位:万万元)销售计划划建设经营营期年收收入(万万元)合计批数比例面积200552006620077上半年下半年上半年下半年110%高高层141112.55535288.14435288.1442
32、20%高高层282225.11073388.53373388.533330%高高层423337.665114331.117114331.117440%高高层564550.220158006.006158006.006530% 铺面25588.11128133.92228133.922635% 铺面29844.46637300.58837300.588750%比比例2473705537055820%比比例991485514855合计35288.14473388.533179550.009210221.664498338.44注：1、项目销销售计划划1.1销销售的政政策限定定1.1.1根据据国家现
33、现行的商商品房销销售政策策商品品房销售售管理办办法（20001年66月1日日执行）中规定定,房地地产项目目须投资资达到总总投资的的百分之之二十五五后方后后预销售售,*市一般般的执行行原则是是工程形形象达二二层以上上时发给给商品品房预售售许可证证。1.1.2 按现行行的中国国央行的的住房信信贷政策策,对于于多层建建筑须主主体封顶顶、高层层建筑达达主体三三分之二二工程形形象进度度时，可可以办理理按揭手手续并向向开发商商支付按按揭款项项。1.1.3 根据项项目建设设计划安安排,每每一流水水片达到到预售条条件时,应在该该流水片片开工后后的第二二季,达达到银行行按揭款款支付的的条件是是,应是是该流水水片
34、动工工后的第第三季。1.2销销售计划划设计1.2.1 按*市目前前行业的的惯例,初步考考虑本项项目每流流水片在在开工后后第二季季取得预预售许可可证后开开始住宅宅正式对对市场发发售期房房。1.2.2 根根据本项项目的区区位及项项目的综综合竞争争力分析析,每一一流水片片在开始始预售后后，前两两季为期期房，后后两季为为准现房房和现房房，根据据*市房房地产市市场的发发展态势势及消费费者对期期房现房房的不同同接受程程度，我我们设定定每一流流水片从从开始预预售的首首季开始始，一年年内完成成销售。 1.2.3 根据据项目的的开发和和销售进进程，车车库在销销售的项项目取得得预售证证或者项项目成为为准现房房时开
35、始始发售，并在每每个流水水片的最最后一个个季度中中销售。二、铺租租赁单价价的确定定（一）用用市场比比较法确确定租赁赁价格的的上限（平均价价格）根据价格格定位与与策略部部分得出出可知：本项目目的商铺铺部分为为：1110000元/平平方米，假设本项项目商铺铺经营年年限无为为无限期期，则根根据公式式a=vvr来求求其租赁赁价格（其中rr=8%）：月租赁价价格=（1100008%）/（11265%）=1112.82元元/平方方米(二)建建议平均均月租金金为1110元/平方米米(三)商商铺出租租总收入入估算表表（见表表：6-4-66）（表：66-4-6） 出租租计划和和出租收收入估算算表 （单位位：万元
36、元）序号项目名称建设期经 营 期期12345678910111213141516171819202122231可出租面面积00085277.0442单位租金金(元/平方米米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛毛租金收收入(万万元)000102310231023102310231023112511251125112511251125112511251125112511251227122712274出租率(%)00065707580859090909090909595959595100100100
37、1005有效毛租租金(万万元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276转售单价价(元/平方米米)1300007转售收入入(万元元)1108858合计310445万元元注:假设设商铺出出租在第第五年开开始,在在24年年末转售售,转售售单价为为130000元元/平方方米三、车库库租赁单单价的确确定（一）采采用市场场比较法法确定租租赁价格格（平均均价格）根据市场场价格定定位策略略部分，我们可可知：本本项目的的车位月月租赁单单价为：2500元/个个售时的单单价：115万元元/个。（见表表：6-4-77）（注：假假设车位位出租在在第五年年开始，在244年末转转售，转转售价格格为155万