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1、第一章 基本概况1.1 公司名称、法定地址和经营范围（1）公司名称 山东东xxxxx房地地产有限限公司（2）法法定地址址 xxxxx县县经济开开发区会会仙二路路西首路路北（3）注注册资金金：35500万万元（4）法法定代表表：XXXX 职 务：经经理 国 籍：中中国 经营营范围：主要从从事房地地产开发发、基础础设施建建设、，销售建建材、物物业管理理、信息息咨询服服务等。山东xxxxx房房地产有有限公司司xxxxx经济济开发区区投资的的有限责责任公司司。该公公司目前前共有员员工111人，其其中持有有岗位资资格证书书的项目目管理人人员100人（包包括建筑筑、结构构、经济济、财会会、房地地产、电电气
2、等专专业），其中高高级职称称2人，中级职职称8人人，注册册资金335000万元。该公司自自成立以以来，不不断加强强和完善善企业内内部管理理，积极极致力于于专业人人才培训训的基础础上，紧紧紧抓住住该县开开发区快快速发展展、聚集集产业较较多、人人口彭涨涨迅猛的的良好机机遇，在在开发建建设中努努力打造造精品工工程，树树立了开开达房地地产有限限公司的的良好形形象。开开达房地地产在进进行充分分的市场场调研的的基础上上，于220055年1月月获得了了xxxxx开发发区住宅宅功能区区内3000亩国国有土地地的使用用权，用用于清新新住宅小小区项目目的开发发和建设设。1.2 可行行性研究究编制单单位编制单位位：
3、山东东省城乡乡规划设设计研究究院工程咨询询资格等等级：甲甲级证书编号号：工咨咨甲000300013发证机关关：中华华人民共共和国国国家发展展计划委委员会1.3 可行行性研究究的依据据和范围围1.3.1 可行性性研究的的依据（1） 山东xxxxx房房地产有有限公司司关于本本项目的的委托书书（2） xxxxx经济开开发区总总体规划划及详细细规划（3） 国家相关关的法律律法规（4） 国家家相关的的技术规规范和标标准（5） 委托托方提供供的基础础资料 1.33.2 可行行性研究究的范围围（1）项项目背景景及建设设的必要要性（2）市市场需求求与建设设规模（3）场场址选择择及建设设条件（4）设设计方案案（
4、5）环环境保护护及节能能（6）企企业法人人与物业业管理（7）项项目实施施进度安安排（8）投投资估算算和资金金措施（9）效效益分析析1.4 研究究结论该公司拟拟在xxxxx经经济开发发区住宅宅功能区区，新建建“清新”住宅小小区一处处，总建建筑面积积18002000平方米米，其中中，住宅宅面积11653330平平方米，车库880000平方米米，公用用配套面面积68870平平方米。项目总投投资1666844.755万元，该公司司自筹资资金68884.75万万元，其其余的998000万元可可申请该该项目贷贷款解决决。建成后的的“清新”住宅小小区将是是一个布布局合理理、设施施完善、使用方方便、高高品位、
5、高起点点的既有有现代化化气息，又有古古朴风格格的花园园式、智智能化的的“最适合合居住小小区”。可向向社会出出售10090套套商品楼楼房，规规格为880平方方米、1120平平方米、1400平方米米、1660平方方米，共共计建筑筑面积11653330平平方米，按每平平方米平平均13380元元售出计计算，可可实现销销售收入入228815.54万万元，车车库按每每平方米米平均110000元售出出计算，可实现现销售收收入8000万元元，共计计实现销销售收入入236615.54万万元，利利税56655.55万万元，其其中利润润37889.222元，投资利利税率为为33.90，投资资利润率率为222.711
6、。该项目建建成后，除满足足和改善善广大居居民的住住房需求求外，还还将对促促进国家家房改政政策的落落实，加加快推进进城市化化进程，起到积积极的推推动作用用，因此此，本项项目的建建设是必必要的、可行的的。1.5 主要要技术经经济指标标本项目主主要技术术经济指指标见下下表：表111 主要技技术经济济指标序号项目单位数量一建筑规模模1建筑面积积平方米1502200其中：住住宅平方米1353330车库平方米80000配套公共共建筑平方米687002住宅套数数套109003总居住人人口人38155二项目占地地面积万平方米米20三建筑容积积率0.822四小区绿化化面积万平方米米4.5五绿化率47六建筑密度度
7、16.883第二章 项目目的背景景理由及及建设的的必要性性2.1 项目目背景山东省委委政府于于20001年出出台了关于加加快城市市化进程程的意见见，准准备采取取宽松政政策，用用10年年的时间间，有计计划、有有步骤的的把一批批有条件件的小城城市发为为中等城城市。借借此机遇遇，xxxxx县县提出了了全县城城镇建设设工作意意见，决决定于220022年，全全县城镇镇建设工工作要围围绕加速速推进城城市化进进程的总总体目标标，以全全国乡村村城市化化试点市市建设为为契机，坚持高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，尽尽快膨胀胀城区规规模，进进一步加加快城镇镇基础设设施建设设步伐。20004年
8、的的工作重重点一是是加快城城南新区区新建工工程建设设，同时时加快城城东开发发区区的的建设。其总的的指导思思想是：以邓小小平理论论为指导导，解放放思想，更新观观念，遵遵循城市市化发展展的客观观规律，密切联联系xxxxx实实际，科科学规划划，精确确定位，积极推推进，坚坚持城市市化与国国际化、工业化化、市场场化、现现代化、农业产产业化相相结合，促进人人口向住住宅小区区集中、产业向向园区集集中，尽尽快膨胀胀和发展展城南新新区和开开发区的的建设，加快中中心镇、中心村村的发展展步伐，适当控控制一般般镇、村村发展，促使其其向城区区及中心心镇、村村转移，切实提提高城市市化水平平，充分分发挥城城市在经经济和社社
9、会发展展中的带带动作用用。20044年，xxxxxx县城镇镇规划工工作将以以突出“以人为为本、创创建精品品”为原则则，坚持持统筹兼兼顾、协协调发展展，努力力推进城城市现代代化和乡乡村城市市化步伐伐。按照照中心聚聚集、点点轴拓展展的基本本思路，科学调调整城区区规划控控制范围围，扩大大城区面面积，围围绕规划划区域的的扩大调调整，深深化城镇镇户籍制制度改革革，制定定积极的的户籍管管理政策策，广泛泛吸收农农村人口口向城镇镇转移，逐步实实行城乡乡户口一一体化管管理，促促进企业业新老二二区及工工业园区区的人口口尽快膨膨胀，争争取十五五期间人人口达到到30万万以上。随着xxxxx县县城镇人人口的不不断增加加
10、，特别别是开发发区近几几年的跨跨跃式发发展，人人口高度度聚集，给住宅宅开发业业带来了了大好机机遇。为为适应开开发区发发展的新新形势，满足人人们对改改善居住住条件的的迫切需需求，根根据开发发区总体体规划和和各功能能区详细细规划进进行住宅宅建设显显得尤其其重要，十五期期间，xxxxxx县住宅宅建设坚坚持新区区开发与与旧城改改造并举举，统一一规划，突出特特色、有有序开发发的原则则，加快快城镇住住宅建设设。一是是总量控控制。县县府对房房地产，特别是是土地进进行一级级控制，统一计计划、统统一规划划、统一一拆迁和和建设，坚决制制止了乱乱开发和和零星开开发，争争取“十五”末旧城城改造结结束，同同时加大大城南
11、新新区和开开发区的的开发力力度。二二是突出出特色，不论是是旧城改改造，还还是新区区建设，都讲究究风格，突出特特色，体体现现代代气息，在住宅宅的结构构布局、色调搭搭配、外外部环境境等方面面有所创创新，既既为居民民创造良良好的居居住条件件，又达达到美化化城市的的目的。三是搞搞好配套套设施建建设。要要充分考考虑居民民的多方方面需求求，搞好好文化娱娱乐、公公共绿地地、教育育卫生、安全保保卫等设设计，不不断提高高住宅小小区的档档次。尤尤其是开开发区的的特殊的的地理位位置和产产业结构构，对开开发区内内的住宅宅开发提提出了更更高的要要求，要要按照大大空间，大绿地地的高标标准要求求对区内内住宅小小区进行行综合
12、开开发建设设，合理理搞好配配套公建建、道路路等基础础设施建建设。2.2项项目提出出的理由由邹县经济济开发区区位于xxxxxx县城区区东缘，规划面面积233平方公公里，地地处鲁中中地区交交通科技技开发中中心。济济青高速速公路、省道寿寿济路、庆淄路路穿区而而过，西西距济南南国际机机场455公里，东距青青岛港2250公公里，南南距胶济济铁路周周村站110公里里，直达达区内的的铁路货货运专线线已开工工建设，地理位位置和交交通条件件非常优优越，具具有强劲劲的发展展潜力。特别是是县委、县府提提出“奋战两两年，实实现国民民生产总总值过百百亿”及“两个率率先、两两个跨入入”的奋斗斗目标后后，全县县上下想想发展
13、、议发展展，求大大发展、快发展展的良好好氛围更更加深厚厚。开发发区作为为经济发发展的“特区”和新的的经济增增长点，其建设设步伐和和城市化化进程明明显加快快。xxxxx经济开开发区自自建立以以来，按按照高起起点规划划、高标标准建设设、高速速度发展展、高效效能服务务的原则则，积极极推进工工业兴区区及可持持续发展展战略的的实施。依托山山东创业业集团、齐星集集团、粮粮食集团团等大企企业规划划建设了了总投资资达1220亿元元、占地地面积近近80000亩的的四大工工业园，即邹魏魏第一纺纺织工业业园、邹邹魏第二二纺织工工业园、铝业科科技园和和生物科科技园。正在规规划实施施的中芬芬齐星工工业园总总投资220亿
14、欧欧元，计计划3年年全部建建成投产产，主要要包括中中芬齐星星发电、氧化铝铝粉、电电解铜、电解镍镍、中芬芬齐星大大厦等建建设项目目，目前前规划设设计已全全部完成成。目前前，开发发区现有有各类企企业899家，引引进项目目1166个，在在建项目目72个个，计划划投资总总额4440亿元元。其中中，中外外合资项项目144个，计计划投资资3100亿元，20007年底底将全部部建成投投产。这这些项目目投产达达产后，年新增增工业产产值6885亿元元，利税税1000亿元。开发区的的建设作作为全县县经济和和社会事事业发展展的头等等大事摆摆到了极极其重要要的位置置。面对对开发区区工业建建设项目目的急剧剧增加和和建设
15、规规模的迅迅速膨胀胀，人口口大量涌涌入，而而开发区区内的住住宅、文文化娱乐乐、商贸贸等功能能区配套套极不健健全，三三产业严严重滞后后的问题题日渐突突出，现现有的系系统性也也不强，档次也也不高，布局也也不尽合合理，居居民的安安置存在在一定困困难，大大大挫伤伤了他们们在开发发区建功功立业的的积极性性，这与与开发区区大招商商、大发发展的形形势极不不相适应应，严重重制约着着开发区区的对外外形象，同时也也影响了了招商引引资工作作的开展展和在建建几大工工业园的的建设发发展，在在很大程程度上阻阻碍了整整个开发发区建设设规模的的膨胀速速度和发发展进程程。2.3 项目目建设的的必要性性一、符合合国家产产业政策策
16、和发展展规划要要求中华人人民共和和国国民民经济和和社会发发展第十十个五年年计划纲纲要中中提出：“，发展展以居民民住宅为为重点的的房地产产业和装装修装饰饰业，。”“加强强城镇基基础设施施建设，健全城城镇居住住、公共共服务和和社会服服务等功功能”。国家计划划委员会会20000年77月277日发布布的“当前国国家重点点鼓励发发展的产产业、产产品和技技术目录录”第二十十六条“城市基基础设施施及房地地产”中将“经济适适用商品品住宅”列为当当前国家家重点鼓鼓励发展展的产业业。山东省省国民经经济和社社会发展展第九个个五年计计划及220100年远景景目标纲纲要中中提出“城乡居居民的衣衣、食、住、行行在数量量和
17、质量量上有较较大提高高，城镇镇居民人人均住房房面积达达到111平方米米左右，农民人人均住房房面积稳稳定在220平方方米，居居住条件件有明显显改善”。在纲要关于经经济和社社会发展展的重点点中提出出“调整房房地产适适当控制制高档别别墅、写写字楼的的建设，把居民民住宅作作为房地地产开发发的重点点，高档档、平价价、微利利住宅相相结合，加快住住宅商品品化步伐伐，形成成房地产产开发、使用、流通、增值的的良性循循环”。山东省省国民经经济和社社会发展展第十个个五年计计划纲要要中提提出：“，重点发发展经济济适用房房，稳步步发展面面向高收收入家庭庭的商品品房，搞搞好危旧旧住房改改造，着着力解决决好中低低收入居居民
18、的住住宅问题题”。“进一步步改善居居住条件件，使城城镇居民民平均每每户拥有有一套设设施齐备备，居住住环境舒舒适的住住房，”。自19779年，中国的的人居工工程建设设开始进进入持续续发展时时期。119799年至119855年的十十六年中中，全国国住宅建建设投资资113397亿亿元，建建成住宅宅25.5亿平平方米，仅“八五”期间，就完成成投资884166亿元，建成住住宅100.3亿平平方米；城镇居居民人均均居住面面积从119788年的33.6平平方米增增加到119955年的77.8平平方米；这个事事实充分分说明了了改善居居民住房房条件是是中国政政府与人人民共同同关心的的头等大大事。经经过十几几年的
19、努努力，城城镇居民民的住房房条件取取得了显显著改善善，但仍仍有相当当比例的的拥挤户户及大于于13岁岁的异性性少年同同室或多多代同室室的不方方便户。有199个省、市、自自治区城城市人均均住房面面积低于于全国平平均水平平，城市市中还有有40000万平平方米危危险住房房需改造造，住房房成套率率还较低低。为此此，建设设部以建建计19996第4113号文文制订了了城市住住宅建设设与房地地产业“九五”计划与与20110年“远景目目标”，即“九五”计划（19996220000年）要要求：城城镇（非非农业人人口）人人均居住住面积，到20000年年达到99平方米米，人均均住房使使用面积积12平平方米，解决人人均
20、居住住面积在在6平方方米以下下城镇家家庭的住住房困难难，重点点解决人人均居住住面积在在4平方方米以下下的住房房困难户户的住房房问题。建设住住宅122亿平方方米，平平均每年年建设住住宅2.4亿平平方米。改造现现有使用用功能不不全的住住房和简简陋住房房，使住住房成套套率达到到70以上。提高住住宅建设设质量，住宅建建筑工程程一次合合格率达达到955以上上，优良良品率达达到300以上上。在“人居居”问题上上，我国国在提高高人均面面积标准准的同时时，着手手开展提提高居住住质量标标准工作作，自119899年以来来建设部部在566个城市市展开666个试试点小区区，其中中23个个小区已已交付使使用，为为一些自
21、自19994年开开始在111个省省、市抓抓了600个省级级试点小小区，使使我国“人居”工程达达到国际际中上等等水准。二、符合合现代人人居工程程发展方方向“安居乐乐业”自古就就是人类类追求的的一个伟伟大社会会理想，为使住住房问题题引起各各国政府府的关注注，19976年年联合国国在温哥哥华召开开了第一一次人类类居住大大会。进进入二十十世纪九九十年代代以后，联合国国又相继继于19992年年召开了了“环境与与发展”全球首首脑会议议，19996年年召开了了“社会发发展”全球首首脑会议议。同年年又在土土耳伊期期坦布尔尔召开了了联合国国第二次次人类住住区大会会（简称称“人居二二”），会会议通过过了伊伊斯坦布
22、布尔宣言言及人居议议程，提出了了“人人皆皆有适宜宜之住房房”和“城市化化世界中中人类住住区可持持续发展展”的庄严严任务，其全球球行动计计划要求求各国政政府承担担落实人居议议程的的主要责责任，并并强调城城市在落落实人人居议程程中起起到重要要作用，继联大大专题会会后，119966年7月月国际建建协在巴巴塞罗纳纳召开第第十九届届大会，主题是是现在在与未来来城市市中的建建筑学。会议议集中探探讨和展展示五个个分题。“人居”分题着着重提出出了低造造价住宅宅，适应应高层人人士需要要的高档档标准住住宅，“另种构构造”和“以部件件来决定定居住的的住宅”等当今今世界、现代“人居”待研究究的课题题。我国国原国务务院
23、副总总理邹家家华在“人居二二”高级特特别会议议上发言言提出“居住条条件的改改善是人人类文明明进步的的最重要要的标志志”。第三章 市场需需求与建建设规模模3.1 市场场需求分分析我国经济济于19996年年成功的的实现了了“软着陆陆”。作为为国民经经济重要要行业的的房地产产业在上上轮经济济周期一一度出现现“过热”，经过过国家强强有力的的宏观调调控措施施，已回回到了正正常发展展的区间间。我国国房地产产业仍处处在调整整、消化化和稳健健发展的的阶段。1房地地产市场场进一步步趋向合合理性。19996年全全国完成成房地产产开发投投资34427亿亿元，占占全社会会固定资资产投资资的133.7%,19997年年
24、全国完完成房地地产开发发投资约约20000亿元元，19998年年全国完完成房地地产开发发投资约约36114.223亿元元，19999年年全国完完成房地地产投资资41003.22亿元。19998年全全国商品品房竣工工面积为为175566.6万平平方米，19999年全全国商品品房竣工工面积约约214410.8万平平方米。这表明明，由于于房地产产市场日日趋完善善和宏观观调控的的引导，房地产产市场发发展逐步步趋于理理性化，出现了了良性的的自我调调节。2市场场销售有有所好转转。19997年年1110月份份商品房房销售形形势较好好，商品品房销售售额为7712.24亿亿元，比比上年同同期增长长31.29%,
25、商品品房销售售面积335100.466 万平平方米，比上年年同期增增长133.288%.119988年以后后，由于于深化住住房改革革，一次次性福利利房的购购买，进进一步促促进了房房地产开开发的小小高潮。我国119999年住宅宅商品房房竣工面面积比119988年同期期增长222，商品房房投资额额比19998年年投资额额增加了了13.5%。据国家信信息中心心统计，20001年我我国商品品房施工工面积和和竣工面面积增速速明显快快于20000年年平均水水平，我我国的房房地产业业将会成成为驱动动消费的的新的经经济增长长点。3商品品住宅房房已成为为房地产产开发的的重点。国务院院发出关关于进一一步深化化城镇
26、住住房制度度改革、加快住住房建设设的通知知，要求求19998年下下半年开开始停止止住房实实物分配配，逐步步实行住住房分配配货币化化。停止止住房实实物分配配后，新新建商品品住宅房房原则上上只售不不租，为为些，国国家加大大了住房房建设贷贷款计划划规模，下达了了三批商商品住宅宅房建设设贷款计计划，总总投资117033亿元，银行贷贷款7111亿元元，并且且扩大个个人住房房贷款发发放范围围，所有有商业银银行在所所有城镇镇均可发发放个人人住房贷贷款。取取消对个个人住房房贷款规规模限制制，以稳稳步推进进住房商商品化、社会化化，逐步步建立适适应我国国国情的的城镇住住房新制制度，以以满足城城镇居民民日益增增长的
27、住住房需要要。19998年年国家下下达经济济适用房房建设计计划为22.1亿亿平方米米，19999年年达2.4亿平平方米。19999年下下半年山山东省建建委已决决定采取取优惠政政策，降降低建设设成本，提高居居民的购购房能力力，并将将已经竣竣工的近近10000万平平方米的的商品住住宅房投投入市场场。xxxxx县县20000年前前尚未完完全执行行与商品品住宅房房建设相相关的优优惠政策策，故前前几年此此类住房房开发规规模不大大，增长长速度缓缓慢。为为此xxxxx县县委、县县政府非非常重视视，并于于近几年年批准了了多个居居民小区区，其中中包括山山东xxxxx房房地产有有限公司司开发的的樱花和和安康小小区
28、。综综上分析析，在国国家政策策的支持持下，商商品住宅宅房已成成为我国国房地产产业开发发建设的的重点。3.2 xxxxx县县城及开开发区房房地产市市场分析析xxxxx县住房房改革已已全面结结束,靠靠国家福福利分房房的时代代已经过过去，随随着人民民生活水水平的不不断提高高，也相相应带动动了房地地产业的的迅速发发展，自自19997年以以来，部部分房地地产公司司已开始始投资运运营。xxxxxx县目前前年需求求商品房房20万万平方米米以上，并且年年需求量量还会成成倍增长长，而近近二年全全县几家家房地产产开发公公司年开开发量不不足100万平方方米，尤尤其是开开发区内内，一大大批大项项目集中中入住，仅山东东
29、创业集集团第一一、第二二、第三三工业园园的建设设和陆续续投产，就吸纳纳了大量量的就业业人员和和外来务务工人员员，目前前，区内内常住人人口已达达7万余余人，两两年内将将迅速彭彭涨到115万人人，在加加之失地地农民对对住房的的需求，致使住住宅房市市场供求求矛盾更更加突出出，现有有住房远远远不能能满足群群众日益益增长的的住房要要求，随随之而来来的住房房抢购高高峰已近近在眼前前。xxxxx县居民民存款居居滨州市市六县一一区之首首，开发发区内居居民年平平均收入入均高于于周边县县市区居居民收入入，有着着巨大的的购房潜潜力，受受传统影影响，多多数居民民均把住住房问题题做为头头等大事事，本次次开发清清新小区区
30、的住宅宅消费主主要由以以下几个个因素构构成：1xxxxx开开发区东东至淄博博10公公里，西西到济南南60公公里，便便利的交交通条件件和优越越的投资资环境使使其经济济得到快快速发展展。邹魏魏第一纺纺织工业业园、邹邹魏第二二纺织工工业园、邹魏第第三纺织织工业园园、铝业业科技园园、生物物科技园园、中芬芬齐星工工业园的的投资建建设，使使得xxxxx开开发区的的产业工工人及各各类高科科技人员员大量涌涌进，各各单位为为留住人人才，增增加企业业的凝聚聚力，申申请集体体购房的的也越来来越多，20002220044年期间间开发区区增加员员工7万万人以上上，因此此购买住住房的潜潜力非常常强大。2住房房改革后后，居
31、民民原有住住房明确确产权归归个人，部分经经济富裕裕户，深深感居住住面积小小，楼龄龄长，户户型设计计陈旧，居住不不便，据据调查资资料表明明约有330的的现有住住房户想想到理想想的小区区居住或或有意再再购第二二、三套套住房。3目前前，邹魏魏工业园园现有的的6.55万职工工，约有有16%的老职职工在xxxxxx没有住住房，下下班后，仍须到到30公公里以外外的魏桥桥镇居住住，工作作不方便便，不安安心，另另有288.4%新职工工，已到到适婚年年龄，急急需购房房结婚，适用性性住房市市场看好好。4开发发区的发发展致使使原区内内各村失失去了土土地，在在给他们们带来更更多的经经济收入入的同时时，也使使他们的的条
32、件受受到了很很大程度度制约，据统计计，约有有18000余户户需要购购房。预预计两年年内，还还需13300户户方可基基本解决决。5xxxxx县县近几年年经济的的飞速发发展，使使得许多多农民率率先步入入小康，主要是是长山、青阳、韩店、明集四四镇。这这部分人人为了自自身的发发展及子子女上学学、就业业等原因因，纷纷纷迁居城城区，预预计2000420006年间间xxxxx城镇镇可新增增此类人人员6万万余人，涌入开开发区人人员比例例约占330%以以上。6国家家为刺激激经济发发展，拉拉动消费费，近几几年先后后数次降降低银行行存款利利率，部部分经济济富裕的的储户因因利率低低，纷纷纷投资房房地产，以求升升值。本
33、本清新小小区以优优越的地地理环境境、低廉廉的售房房价格和和良好的的配套设设施，使使之具有有巨大的的升值潜潜力，必必将成为为投资房房产的首首选目标标。据调查，19995年我我国城镇镇居民人人均居住住面积88平方米米，尚属属“初级阶阶段”，世界界落后水水平。220000年来，我国城城镇居民民人均居居住面积积已达到到9平方方米。根根据我国国政府规规划，到到20110年城城镇人均均居住面面积将达达到133.7平平方米，每年需需新增668亿亿平方米米。山东省省人民政政府关于于加快城城市住房房建设，提高居居民住房房水平的的决定提出的的我省城城市住房房发展总总目标是是：到220000年，城城市新建建住房11
34、.2亿亿平方米米，人均均居住面面积达到到10平平方米（使用面面积155平方米米），基基本解决决人均居居住不足足6平方方米的家家庭的住住房困难难问题，20110年城城市新建建住房33.7亿亿平方米米，人均均居住面面积达到到10平平方米（使用面面积达到到18平平方米），基本本解决城城市居民民的住房房问题，实现户户均一套套舒适的的住房。总之，即即使不考考虑自然然人口增增长和外外来人口口引起的的住房需需求增加加因素，以及开开发区的的特殊的的创业就就业机遇遇，xxxxx开开发区的的住房需需求市场场也是非非常巨大大的。3.3 建设设规模本项目根根据市场场情况，并结合合建设用用地条件件及周围围环境，同时考考
35、虑筹措措资金的的可能性性，确定定本项目目建设规规模为新新建住多多层住宅宅楼533栋，住住宅建筑筑面积11653330平平方米，车库880000平方米米，配套套设施建建筑68870平平方米，总建筑筑面积为为18002000平方米米。总居居住户110900户，项项目规划划占地220公顷顷，建筑筑容积率率为0.82。第四章 场址址选择及及建设条条件4.1 xxxxx县县概况xxxxx县位于于山东省省中北部部，地处处鲁中山山区与鲁鲁西北平平原的叠叠交地带带，地势势南高北北低，呈呈倾斜式式下降。海拔高高程，最最高8226.88米，最最低111.6米米。西与与济南市市毗邻，南、东东、北与与淄博市市的周村村
36、、桓台台、高青青县接壤壤，南北北最大纵纵距800余公里里，东西西横距440余公公里，总总面积为为12552平方方公里，全县人人口699万人。20001年xxxxxx县跨入入全省地地方财政政收入排排名第224位，20003年，被列入入全省经经济300强县，目前xxxxxx县以山山东创业业、山东东齐星、山东西西王、山山东齐明明、怡康康糖业集集团等工工业骨干干支撑地地位更加加突出，纺织、食品二二大骨干干企业得得到进一一步发展展，纺织织、热电电、电解解铝及深深加工、造纸、生物化化工、钢钢材及有有色金属属冶炼等等成为全全县新的的主导产产业；商商贸、金金融、房房地产等等第三产产业快速速发展；旅游业业成为新
37、新兴产业业。xxxxx县县的城市市化进程程明显加加快，城城南新区区、开发发区基本本建成并并形成了了较大规规摸，城城区人口口得到较较快膨胀胀，基础础设施条条件大为为改观，科技教教育、文文化等各各项事业业得到快快速发展展。20003年年xxxxx县被被授予“全省精精神文明明建设先先进县”荣誉称称号。20033年xxxxx县县完成国国内生产产总值1110.4亿元元，增长长30.68%,实现现财政总总收入110.000811亿元，其中地地方财政政收入44.38854亿亿元，同同比分别别增长337.003%和355.866%。地方方财政收收入上升升幅度连连续四年年保持全全省第一一，四年年上升550个位位
38、次，在在全省排排名第224位，提前一一年跨入入了全省省经济三三十强。4.2 开发区区性质及及规模xxxxx经济开开发区位位于xxxxx县县县城东东部，紧紧靠县城城。20003年年，被省省政府列列为省级级经济开开发区。区内现现有村庄庄和邹魏魏第一工工业园、第二工工业园、第三工工业园、生物科科技园、齐星铝铝业公司司、日清清食品公公司等众众多企业业，呈现现出良好好的发展展势头。20004年119月，完成固固定资产产投入33767765万万元，实实际利用用外资883755万美元元，实现现工业总总产值88898862万万元，增增加值22412267万万元，利利税9443000万元。依据xxxxxx经济开
39、开发区总总体规划划，开开发区的的规划性性质为：以发展展轻纺、食品、加工工工业和高高新技术术产业为为主的综综合性开开发区。开发区区规划范范围为北北到北环环区路路路，南到到济青高高速公路路，西到到东环路路，东到到焦临路路，规划划建设用用地233平方公公里，规规划人口口15万人人。从开发区区的地理理位置及及现状用用地条件件看，开开发区地地势较为为平整，对外交交通方便便，具有有优越的的区位条条件，开开阔的用用地范围围和良好好的投资资环境。4.3 项目目场址及及自然条条件4.3.1 场址位位置本住宅小小区位于于xxxxx开发发区西部部住宅功功能区内内，软硬硬环境完完善，交交通条件件十分便便利。该小区占占
40、地面积积20公公顷，项项目已经经xxxxx县建建设委员员会规划划并批准准。4.3.2自然然条件1地理理环境xxxxx县地处处鲁中山山区北部部边缘，黄河下下游南岸岸，隶属属滨州市市，地理理坐标为为北纬336413708，东经经117718111757。其东东连淄博博，西接接济南。国土面面积12251.75平平方公里里，县境境南北长长50.15公公里，东东西长557.555公里里。县城城南距淄淄博200公里，西南距距省会济济南755公里，济青高高速公路路从县城城南缘穿穿过，省省道章索索公路横横贯东西西，庆淄淄路纵穿穿南北。县境内主主要有黄黄河、小小清河、杏花河河、孝妇妇河四大大河流，大中小小型河道
41、道5666条；境境内黄河河总长222公里里，河床床高出地地面67米；境内小小清河总总长466.5公公里；县县境内湖湖泊水库库21处处、塘坝坝1022座。境内矿产产资源以以铜、金金、银、钼、硫硫及花岗岗石、麦麦饭石、矿泉水水等储量量巨大。其中铜铜矿石储储量64415万万吨，金金矿石储储量15575万万吨，花花岗石储储量200亿立方方米。铜铜矿矿石石品位高高达4.6%，有“江北第第一矿”之称；“xxxxx黑”优质花花岗石，世界罕罕见；碧碧云洞矿矿泉水含含多种微微量元素素，享誉誉全国。xxxxx经济开开发区位位于xxxxx县县城东部部，紧靠靠县城，南部有有济青高高速公路路通过，地理位位置优越越，交通
42、通方便。2自然然环境xxxxx属北温温带大陆陆性季风风气候，四季分分明，春春季干旱旱，夏季季高温多多雨，秋秋季温和和凉爽，冬季寒寒冷较干干燥。年平均气气温133，极端端最高气气温422.8（19968年年6月11日），极端最最低气温温-255.1（19959年年12月月21日日）。年年平均相相对温度度64%，最大大积雪深深度233cm，最最大冻土土深度447cmm。年平均降降水量6690.7毫米米，主要要集中在在7、88月份，降水分分布不均均，南部部多，北北部少，山区最最多。xxxxx县内主主导风向向为SEE，频率率为8.9%，次主导导风向为为WNWW，频率率为8.4%，年均风风速2.6m/s
43、。xxxxx境内山山岭绵延延起伏，属低山山丘陵地地貌类型型，地形形南高北北低，由由南向北北逐渐倾倾斜。东东部、西西部是山山前冲积积平原，北部和和西北部部是黄泛泛平原。县城区区地处鲁鲁中泰沂沂山区北北麓，与与鲁北平平原相接接，地形形是西南南高，东东北地，呈现西西南向东东北倾斜斜之势。地貌类类型南部部以低山山丘陵为为主，东东部处于于低山陵陵与杏花花沟夹角角地带的的山前倾倾斜平原原。最高高海拨8826.8米，最低海海拔111.2米米。xxxxx县基本本地震烈烈度为六六度，建建筑设计计按七度度设防。3、人文文环境xxxxx历史悠悠久，文文化沉淀淀深厚，环境优优美，自自古多有有名人涉涉足。战战国时期期陈
44、仲子子辞楚相相，隐居居长白山山中；宋宋代范仲仲淹苦读读醴泉寺寺；明末末顾炎武武寓居长长白山等等等。境内已发发现史前前文化遗遗址800多处，包括大大汶口文文化、龙龙山文化化、夏文文化、商商周文化化、秦汉汉文化五五个系列列。4、地质质条件根据工程程地质钻钻探报告告，主要要土层：044米为亚亚砂土，488米为亚亚砂粉砂砂互层，82200米米为亚砂砂和亚粘粘土层。地基承承载力较较低，FFk=1000kpaa。现有资料料证实，本地区区无活动动坍塌地地带、断断裂带、地下蕴蕴矿带、石灰坑坑及溶岩岩洞区存存在。地下水主主要接受受大气降降水补给给和地表表水补给给，排泄泄主要以以潜水蒸蒸发为主主。由于该区区水利条
45、条件优越越，以引引用黄河河水灌溉溉为主，地下水水开发利利用程度度较低，地下水水位较高高，地下下水多年年平均埋埋深3米米左右。根据该区区含水量量结构不不同，分分为以下下三个含含水层。第一含水水层组：主要包包括100米以上上含水层层，地下下水主要要受降水水和灌溉溉水回灌灌补给，潜水蒸蒸发强烈烈，矿化化度为11.52克/升，属属重碳酸酸氯化化物型水水，可以以适度开开发利用用。该含含水层地地下水侧侧流向南南部，补补给韩店店地下水水，水力力坡度万万分之七七左右。第二含水水层组：含水层层埋深在在102000米之间间，含水水层岩性性以亚砂砂和亚粘粘土为主主，由于于特殊的的地质条条件，造造成该含含水层地地下水
46、矿矿化度达达到5克克/升以以上，不不能被开开发利用用。第三含水水层组：含水层层埋深2200米米以下，为深层层承压含含水层，含水层层岩性以以粉细砂砂为主，矿化度度1.00克/升升左右，水质良良好，宜宜被开发发利用。该含水水层与上上部含水水层联系系较差。4、地方方经济发发展状况况xxxxx由133镇3办办事处，8588个行政政村组成成，有汉汉、回、壮、满满、高山山、朝鲜鲜、瑶、纳西等等民族，其中汉汉族占999.999%；至20003年年末，全全县总人人口688.6万万人。农业、林林果业具具有北方方一般特特征，以以小麦、棉花、玉米、花生、高粱等等为主，土特产产品主要要有张高高水杏、龙眼葡葡萄、柿柿子、山山楂、软软枣、香香椿和山山药等。xxxxx是山东东第一个个全国农农业标准准化示范范县，220022年粮食食总产量量58万万吨，棉棉花总产产量1.57万万吨；畜畜牧业总总产值66.4亿亿元，占占农业总总产值的的40%。xxxxx县自改改革开放放以来，经济发发展很快快，初步步形成了了棉纺织织、酿酒酒饮料、建材、有色金金属、机机械、食食品等为为主体的的工业体体系。魏魏桥牌棉棉布、棉棉纱、服服装，齐齐星牌铝铝锭、琥琥珀啤酒酒，碧云云洞矿泉泉水等产产品已跻跻身于国国际市场场，科教教文卫商商贸供电电供水电电讯等基基础设施施已具相相当规模模，郊区区农业近近年来发发