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1、关于城中村改造的几点探讨关于城中村改造的几点探讨以江西南昌为例_碧森尤信_城乡规划_建筑中文网城中村改造是一项极其复杂和困难的系统工程，城中村改造应在城市总体规划的指导下，确定改造用地布局、改造方式和实施步骤，妥善处理与城市长远建设发展、自然生态环境保护的关系，促进城市全面、协调、可持续发展。城中村改造是一项极其复杂和困难的系统工程，城中村改造应在城市总体规划的指导下，确定改造用地布局、改造方式和实施步骤，妥善处理与城市长远建设发展、自然生态环境保护的关系，促进城市全面、协调、可持续发展。随着江西省南昌市经济社会的快速发展和城市化进程的加快，中心城区的范围越来越大，原来处于城市边缘村庄的土地在
2、城市扩建中部分或全部被征用开发，尚未彻底完成改造的村庄被周围高楼包围和分割，形成了城中村。南昌市建成区城中村（含部分城郊村）有自然村803个，普遍存在的主要问题是：违章建筑泛滥、公共设施匮乏、市容环境极差、治安暗藏隐患、经济来源不稳、社会保障缺失，迫切需要将改造城中村的问题提上议事日程，并进行卓有成效的改造，实施统一的城市化建设和管理。实施城中村改造的对策：（一）成立领导班子，完善组织机构。城中村改造涉及建委、规划、国土、财政、发改委、民政、劳动和社会保障、绿化、环保、交通、市政、市容、公安、工商、金融、以及行政执法、供水供电等许多部门，需要成立一个以市政府主要领导挂帅的具有权威性的组织协调机
3、构，统一认识、统一部署、统一行动、协调配合、紧密合作。（二）全面调查摸底，分项登记造册。城中村改造涉及面广、工程复杂，只有做到心中有数，才能有的放矢。必须对各城中村进行调查摸底，了解各村周边环境、土地权属和范围、房屋结构、建筑物密度、市政公共设施、市容环境状况等情况。（三）制定总体规划，加强统筹调控。城中村改造要坚持以城市规划为主导，按照城市规划的总体要求，研究城中村改造的规划控制要点，如改造红线、容积率、建设规模等，制定城中村改造总体规划，改造范围内的各类建设项目严格按照规划实施。同时，制定改造年度计划，纳入全市土地开发供应计划。（四）出台相关政策，平衡多方利益。制定政策的核心是如何妥善处理
4、好村民的现实利益和长远利益，平衡好政府、村民、村集体和开发商等各方面的利益关系。政策措施必须要有明确的针对性和广泛的适应性。（五）坚持区别对待，有序分步实施。1.对于规模小，犬牙交错，没有开发价值的城中村，可采取异地整体搬迁方式，尽可能在城市周边选择一处空闲地块，建造若干栋群楼住宅小区，将若干个类似的城中村村民异地搬迁相对集中（也可采取货币补偿方式），在安置过程中要打破村与村的概念，并完善物业管理，设立社区居委会。2.对于面积大，成片破旧，有开发价值的城中村，可采取挂牌招商整体开发的方式。办法有二：其一，将村集体经济改为股份制经济与开发商合作，在报请市政府有关部门统筹规划审批的前提下，按照一定
5、的比例返还相应系数的村民住宅面积，在规划允许范畴内增加密度和容积率，或加层加高出售房屋以调动开发商的积极性。同时完善区域内的市政、环卫、绿化等公共设施，改善学校、医院、休闲等居住环境，建立物业管理体制。其二，对该村的地理位置、集体经济、房屋交通状况进行综合评估，在确定开发项目、容积率后，由市政府向社会公开挂牌招商进行整体开发，按照政策规定，予以正常的房屋返还和货币补偿。3.对于近几年已经筹措资金或用开发补偿金整体改造的房屋，可采取穿衣戴帽方式运作，市、区政府可根据该地段的市政、环卫、绿化等实际状况予以适当补贴帮助完善。4.对于已经进行过整体规范改造并基本符合要求的城中村，可以不纳入改造范畴，但
6、要实现农民身份、二元经济和土地性质的转变。5.改造工程大体可分以下三步：第一步，着重改造低洼危旧房屋区域的城中村，拨专款或调剂房源来解决村民的安居问题；第二步，着重改造繁华闹市、犬牙交错的无地城中村；第三步，着重改造城乡插花地带的城中村和城郊村。（六）强化土地利用，严格控制建设。城中村属于集体所有的土地全部统一征为国有，彻底解决城中村二元土地管理体制的问题。今后，应适当减少主城规划区范围内房地产开发的土地供给，将房地产开发商的注意力转移到城中村改造上来。今后的城市规划和土地储备不得绕开城中村，避免产生新的城中村。坚决拆除临时建筑特别是违章、违法建筑，立即停止审批城中村一切建设用地。按照“三级管
7、理、四级网络”的模式，建立一个完善的城市规划监察管理系统，健全监察报告制度，将违章、违法扩建、搭建行为制止在萌芽状态。（七）改变户籍属性和行政管理体制。改造前，应对城中村的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革，从法理上使城中村农民变为城市居民。转制后的村庄按城市管理体制统一进行规划、建设和管理。（八）完善拆迁安置，维护村民利益。城中村改造应尽可能先建设村民安置住宅，后商业开发。认真做好村民住宅拆迁补偿工作，被拆迁人可自愿选择货币补偿或产权等面积交换。同时，在落实后期医疗、养老等保障，解决农民后顾之忧，转变生活方式，拓宽就业门路，加强精神文明建设等方面还需制定相应的政策，采取一定的措施。