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1、丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语 自动机械立体式停车场(库)的可行性分析报告 第一章：项目概述 一、项目简介 自动机械立体停车场（库）是近来年为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等经济发达地区，被广泛运用于繁华地区、人口密集商业区和居民区的公共停车场所的建设，被称为解决因城市经济高速发展、机动车数量快速增长给人口、建筑密集城区带来的停车难问题的优选手段。自动机械立体式停车场（库）是指利用一组专门设计开发的机械设备及控制系统来实现多层自动化停放
2、车辆的整个停车设 施。自动机械立体停车库包括巷道堆垛类停车设备、垂直升降类 停车设备和平面移动类停车设备等兴建的机械停车库，除这些主体设备外，全自动化的机械式立体停车库还配备有出入库引导装置、出入口前的交通设施、控制管理中心以及通风设备、照明设 备、报警设备、电源设备、排水设备、消防设备、电源设备、排水设备、消防设备、出入口安全设施及装置、电视监控系统、收费设备等辅助设施。自动机械立体停车场（库）具有如下特点：1、占地少 每辆车用地和建筑面积相当于普通平面停车场 非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮谋事在人，成事在天！增广贤文 的七分之一至十三分之一，存放同样数量的车辆，采用自动立体 车库与
3、传统的平面广场或砼结构自理式车库相比所节省的土地 购置费即够自动立体停车场（库）的建造费。2、选点灵活 由于每个自动立体停车场（库）仅占地 50-500 平方米，可充分利用繁华闹市区的零星空隙土地实现高密度存 车。3、型式多样 可按地形和周边主建筑的特点设计单元型式 和多元型式外形，利于优化车流和人流组织设计建设。4、存取方便 全自动控制，用户只需轻触按键或插入磁卡 即可完成全部存、取车操作。平均出入库时间仅 60 秒。5、安全可靠 周全的自动检测、联锁控制、自动消防、防 洪排涝、加密磁卡启动，可确保存放车辆的安全，能避免风吹雨 淋日晒水浸，更不会发生被盗、被撬、被碰刮等意外事故。6、施工周期
4、短 模块式拼装和调试的施工期为叁个月，仅 为普通自理式多层停车库建设周期的 1/6 到 1/9。二、项目背景 1、城市机动车数量的增长速度远远高于停车位建设增长速 度的矛盾 随着我国经济快速发展和持续对外开放，世界知名汽车制造 商纷纷进入中国设立合资或独资企业，汽车已快速进入中国家 庭，使得我国城市机动车数量逐量逐年大幅增加，随之而来的是 城市停车位数量严重不足及建设速度远远低于机动车数量增长 海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐百学须先立志。朱熹 速度而产生的停车难的矛盾日益突出，如武汉市二九年十一 月统计显示，全市城区机动车数量已达 90 万辆。然而，全市城 区停车位仅约 25
5、万个（含路边及住宅小区内临时停车位），远远 满足不了全市近 90 万辆机动车的停车需求。停车位的严重不足 而形成的“停车难”问题，不仅严重影响人们正常的工作和生活，而且日益成为影响城市社会秩序、制约社会经济发展和武汉建设 “两型社会”的突出矛盾。2、社会对停车位日益增长的需求和中心城区土地资源供给 不足的矛盾 随着汽车越来越多地进入家庭，社会对停车位的需求也越来越大，客观上要求在城区修建更多的停车场所来满足停车的需 要。根据武汉市城市总体规划，二一年全市机动车保有量将达到 105 万辆至 120 万辆。然而，近年来随着城市建设的扩张，XX 市中心城区人口密集的居住区、传统的商业中心区、行政办公
6、区、医院、旅游景点等地段已很难再拿出足够的土地建设一定规模的平面停车场来弥补数十万辆停车位的缺口。倘若通过拆迁中心城区房屋修建停车场，不仅建设成本高，建设周期长，不符合“两型社会”的建设要求，而且会因高昂的建造成本而影响停车场（库）的后续经营及维护，不能实现社会效益和经济效益的统一，给政府造成长期的财政负担。3、开发建设立体停车场（库）是解决城区停车难矛盾、满 足“两型社会”建设要求的必然选择 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹 由于过去城市建设观念的落后，政府过去没有把城市停车设施作为如道路、地铁、桥梁等公共事业和市政设施予以规划及投入财力来开发建设
7、，导致过去城市建设规划中大都没有强制性的配建停车场而形成了历史欠帐，在现阶段，城市建设的高速发展导致城市建筑密度和人口密度的大幅增加以及城区土地资源的 日益稀缺而造成的高昂的土地价格，已不可能拿出足够的土地建造平面或自理式多层大型停车场（库），符合我国停车位建设用地供求现状，能大量节约土地资源，满足“两型社会”建设要求，是从根本上解决 XX 市停车难矛盾的必然选择。第二章 项目技术可行性分析 机械自动立体停车场（库）是当今国际上技术发展成熟、科技含量高的现代停车设施。近来年，我国一些发展较快的城市如北京、上海、广州、深圳等地，已逐步引进开发建设大量的立体自动停车场（库），以解决城市停车难的矛盾
8、。我国政府也已制定了机械自动立体停车场（库）的机械行业标准，用以规范机械自动立体停车场（库）的制造、安装和筋混凝土混合的结构，依靠高速专用升降机械和水平运动机械由电脑控制将车辆在各车 位间自动移劝存取。内部设有完备的自动消防、防洪排涝、应急和报警机构；外部装修则根据城市规划、主建筑和周围环境进行设计，可采用钢结构直露方式用镀锌钢板、不锈钢钢板、彩色钢板或玻璃墙等加隔音降噪材料装饰。在车辆进出库及存放系统 中，采用国际专业立体停车场生产厂商研发的电脑控制软件，实 老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。唐王勃百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行 现全自动、高速精准
9、的停、取车。近年来，已有企业尝试将全自 动机械立体停车场（库）技术引入 XX 市，如 XX 市第一座全自动机械式立体停车库江汉路长盛大厦立体停车库的开发建设方 武汉鸿瑞集团，已组建成立了武汉鸿迅立体车库投资有限公司，引进了国内顶尖的技术专家，并与目前世界一流技术拥有方意大利艾利肯公司签署了技术合作协议，还与国内最大的车库生产商深圳中集公司洽商了合作意向，完全具备了开发建设机械自动立体停车场（库）的能力。第三章 项目市场可行性分析 如前所述，XX 市目前和未来若干年对停车场的需求量大，无论是人群流动量大的商业娱乐中心、行政办公区域，还是人口密度高的居住小区，停车位的供需矛盾都十分突出。按现行国际
10、通行的最低标准，普通居住区的小车泊车位数量和居民户数的比例，应至少不低于 1 4，高级住宅小区的小车泊位数与住户数 的比例高于 1 户位的标准。据此分析，按最低标准测算，XX 市 未来几年停车位的需求应新增 26 万个至 30 万个。市场需求量若 按一车一位的标准明年将达到 105 万个至 120 万个。可见，停车 位的市场需求是巨大的，因此，开发建设机械自动立体停车场 （库）并形成一定规模的停车场（库）产业，通过出售、出租停 车位满足市场需求，有着良好的市场前景。第四章 项目政策环境分析 由于机械自动立体停车场(库)项目完全契合 XX 市“两型社 常将有日思无日，莫待无时思有时。增广贤文人人
11、好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗 会”的建设要求，是解决 XX 市城区停车难矛盾的有效手段和发 展方向，近几年来，社会各界对在 XX 市开发建设立体停车场（库）产业的呼声渐多，更有人大代表、政协委员多次在两会期间提出相关的建议，因此，政府应对 XX 市开发建设立体停车场（库）项目高度重视，在建设“两型社会”总的发展要求下从以下几个方面拟定支持政策：一、把开发建设自动立体停车场（库）作为 XX 市建设“两型社会”的重点项目给予支持。停车场（库）尤其是立体停车场（库）产业，是国内外发达地区近年来逐步发展起来的新兴产业，其最大优势就是占用土地少，选点灵活，可在建筑物密度高的中心城区见缝插
12、针式的利用零星空地实现高密度停车。如 XX 市第一座全自动机械立体停车库（江汉路长盛立体停车库），占地面积仅 55 平方米，即可提供 50 个车位，平均每个车位占地仅 1 平方米，而修建同样数量停车位的平面停车场，则需占地 1750 平方米，平均每个车位需占地约 35 平方米。显然，开发建设立体停车场（库）可为城市节 约宝贵的土地资源。不仅如此，随着立体停车库现代科技的不断 提升和完善，停车取车已完全实现了智能化控制，技术成熟，运 行安全、高效、环保，十分适合 XX 市中心城区建筑密度大、土 地资源稀缺、停车需求量大的状况，也契合了 XX 市建设“资源 节约型”和“环境友好型”社会的发展方向。
13、因此，政府相关部 门应大力支持开发建设自动立体停车场（库），将其作为 XX 市 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？论语 建设“两型社会”的重点项目给予支持。二、政府对开发建设立体停车场（库）产业应可给予明确的 政策引导和扶持，鼓励企业向该产业投资发展。开发建设立体停车场（库），既是一项公共公益民生事业，也是一项与城市市政配套和城市旧城改造，房地产开发等密切相 关的产业，要动员社会力量，尤其是企业投入到这一产业，政府 应在政策上尤其是在以下几个方面给予扶持：1、开发建设立体停车场（库）用地，应以政府划拨为主，免收或少收土地租金 由于中
14、心城区土地价格昂贵，企业若以出让方式取得立体停 车场（库）的建设用地，那么昂贵的土地价格，尤其是繁琐的申 办手续无疑会令企业望而却步，而立体停车场（库）的建设是带 有公益性质、与民生紧密相关的项目，不能单纯依靠价格杠杆通 过高额收费收回投资，因此，政府需通过土地划拨给企业的方式，减少企业投入成本，支持企业通过长期平稳运营，收回投入成本 并获得一定的经营收益，最终惠及于民。2、对开发建设停车场（库）的企业给予相关税费减免的支 持 由于开发建设停车场（库）是一项新兴的产业，其开发建设 及后续运营模式有一个不断调整完善的过程，在市民使用初期还 有个习惯熟悉的过程，尤其是建成后仍需不断投入维护成本和运
15、 营成本，因此，政府从扶持这一产业发展、惠及社会大众且政府 先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹人之为学，不日进则日退，独学无友，则孤陋而难成；久处一方，则习染而不自觉。顾炎武 免除了相应公共事业财政支出的角度出发，在一定时期内对开发 建设和经营停车场（库）的企业给予相关税费减免的政策扶持。3、给予企业享有停车场（库）的广告综合受益权 停车场（库）公共公益性质，决定了企业在经营过程中不能 完全以市场化模式通过高额收费实现收回成本、维持运营的目 标，因此，通过出租立体停车库广告位的收益，弥补企业维持正 常运营所需的投入，是一个切实可行的途径。政府应给予其广告 综合受益权。4、政府对开发建设停车
16、场（库）企业给予融资贴息的支持 开发建设停车场（库）是一项惠及民生的新兴产业，企业要在尽可短的时间内加快建设停车场（库）以解决本市停车难的燃眉之急，尽快形成武汉“两型社会”特色的停车场（库）产业，政府应为企业提供良好的融资政策支持，从扶持 XX 市停车场（库）产业发展的战略出发，给予企业融资贴息的政策支持，使企业的发展有可靠的资金保障。三、政府规划、城管、交管等部门应大力支持 XX 市停车场（库）产业的开发建设，给予企业具体的政策支持和技术支持 停车场（库）在开发建设和运营过程中，同政府规划、城管、交管等部门的行政职能有密切的关系。相关部门应高度认识到发 展 XX 市停车场（库）产业对促进经济
17、社会的发展和城市建设及民生有着非常重要的作用，对企业给予全力的政策支持和技术支持。规划部门在用地规划、规费减免、项目建成验收、确权等方 人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明 面应尽快出台明确的支持政策；城管部门在停车场（库）运营过 程中对其经营及周边道路占道经营秩序的维护、广告位设置提供有力的支持；交管部门对停车场（库）周边设置停车诱导标识、行车路线设置等方面给予技术性支持，方便车民行车、停车，同时，加大地违法停车的管理。第五章 项目投资分析 机械自动立体停车场（库）的开发建设资金投入包括土地成本、机械结构部分建造、基础及外
18、包结构建造、软件系统配装、停车诱导系统安装及建造、运营管理系统安装等部分，建成后还要持续投入维护成本、人工成本。现以 XX 市第一座立体停车库（占地 55 平方米，50 个车位）长盛立体停车库为例分析如下：二、建造成本分析（见表一）项 指 目 占地面积 单位成本 成本合计 备 注 标（）（元/）（万元）类别 车库主体 按 1:9 的容积率，55 3500 173.25 以 3500 元/的楼 土地成本 面地价计算 出入口及 48 12000 57.6 控制用房 车库基础 70 25 层 土建成本 车库外结构 及设备安装 340 成本 总成本 640.85 志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟老
19、当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。唐王勃 每个车位成 12.85 本 二、运营成本分析 建成后的自动立体停车场（库）需持续投入资金维持其正常 运营和设备的保养、维护，现仍以长盛立体停车库为例分析（见 表二）：表二 立体车库运营成本分析表 项目 成本金额（万元/年）备 注 按每班 2 名值守人员，每日 人工费用 21.6 三班 3000 元/人月（含社保、福利、食宿等）管理费 7.2 设备维护保养费 6 建造成本按 30 年折旧 车库折旧费 21.36 控制系统及存取车 5 运行系统运行费 其它费用 6（不可预见费用）运行成本合计 67.2 640.8530 古之立大事者，不惟有超世
20、之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明 三、运营收益分析（见表三）表三 立体车库运营收益分析表 项目 金额 备 注（万元/年）20 个车位固定客户按月租用，每车收费暂 固定租金收入 12 以每月 500 元计则：500 元/月 20 车位 12 个月=120000 元/年 30 个临时客户车位按 90%运转使用率，收 临时车位 费标准平均按 5 元/时计算，综合每天不同 91.98 时段收费率，按 80%计算，全年平均按 70%租金收入 运转及收费率计算：5 元 30 车位 24 小 时 365 日 70%=919800元 年运营收入 103.
21、98 固定车位加临时车位总收入 合计 年综合税费 6.0308 综合税费率按 5.8%计算则：1039800 元 5.8%=60308 元 年运营成本 67.2 见 表 二 年运营净收益 30.5 年运营收入合计减年综合税费减年运营成 本 收回投资年限 21 年 建造总成本除年运营净收益 以上分析表明，建造一座 50 车位的自动立体停车库的投资回收期长达 21 年。因此，从鼓励社会力量尤其是企业投资开发 XX 市自动立体停车场（库），减轻政府财政压力，从根本上解决 XX 市停车难矛盾的角度出发，政府应在土地供应、税费征收等方面给予投资企业政策优惠的扶持，才能促进 XX 市自动立体停车场（库）产
22、业的发展壮大。综上所述，在 XX 市开发建设自动立体停车场（库），不仅能有效解决长期未能解决的中心城区停车难的矛盾，惠及广大市民，而且对于推动城市建设发展，提升城市形象，改善城市环境，促 我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君相见。白居易人不知而不愠，不亦君子乎？论语 进新的产业形成和发展作用显著。不论从建造技术、市场需求还 是投资主体等各方面都已具备成熟的条件，如能得到政府的支 持，则可以在较短时间内形成鲜明 XX“两型社会”特色的立体 停车场（库）产业，为促进 XX 市建设“资源节约型”和“环境 友好型”城市建设发挥积极作用。先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。范仲淹
23、百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行 人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。
24、这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明 人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思
25、念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优 美的诗。人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。人与人之间的距离虽然摸不着，
26、看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。人与人之间的距离，不可太近。与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端
27、，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。人与人之间的距离也不可太远。太远了，就像放飞的风筝，过高断线。太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。太远了，就像失联的旅人，形单影只。人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫 人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优 美的诗。人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。大丈夫处世，不能立功建业，几与草木同腐乎？罗贯中丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武