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1、丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。中庸.攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告 某建筑设计有限公司 攀枝花分公司 二一年十一月 编制 古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武.攀枝花市体育公园项目 可行性研究报告 项目名称：攀枝花市体育公园项目 项目性质：新建 项目建设地点：攀枝花市炳三区 项目可行性研究承担单位：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。易经.目 录 1 总论
2、.3 1.1 项目概况.3 1.1.1项目名称.3 1.1.2建设性质.3 1.1.3拟建地点.3 1.1.4建设内容及规模.3 1.1.5投资规模.4 1.1.6建设期.4 1.1.7资金方式与筹措渠道.5 1.2 可行性研究报告编制的依据.5 1.3 研究范围与工作概况.6 1.3.1研究范围.6 1.3.2工作概况.6 1.4 项目开发主要技术经济指标.6 1.5 结论与建议.10 1.5.1结论.10 1.5.2建议.11 2 投资估算与资金筹措.13 2.1 投资估算依据.13 2.2 投资估算.13 2.3 资金筹措.23 3 财务和经济效益分析.24 3.1 财务评价依据.24
3、3.2 收入支出预测.24 海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗.3.2.1收入估算.24 3.2.2成本估算.26 3.3 财务评价.27 4 结论与建议.40 4.1 结论.40 4.2 建议.41 以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。旧唐书魏征列传宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明.1 总论 本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳 M11-C/2009调整为住宅用地。1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 攀枝花市
4、体育公园项目 1.1.2 建设性质 新建 1.1.3 拟建地点 攀枝花市炳三区 1.1.4 建设内容及规模（1）建设内容 本项目规划了该区域内炳 M11-C/2009、炳 M14-C/2009 和炳M16-C/2009 三个地块。其中，炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷，主要用作住宅开发；炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、穷则独善其身，达则兼善天下。孟子人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗.室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项
5、目场地、人行天桥以及附属设施等；炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，主要用作住宅开发。（2）建设规模 攀枝花市体育公园项目总用地面积约 9.85 公顷，总建筑面积189088 M2。其中：炳 M11-C/2009 地块面积 2.76 公顷，规划建筑面积 110400 M2。炳 M14-C/2009 地块面积 6.61 公顷，规划建筑面积 59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积 4600M2，建筑面积 9200 M2；一个室内网球馆，占地面积 5000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积
6、9125M2，建筑面积 34290 M2。另外还有包括 3 个室外网球场、3 个室外篮球场、1 个室外儿童戏水池，占地面积 5510 M2。炳 M16-C/2009 地块面积 0.48 公顷，规划建筑面积19198.00 M2，规划建筑占地面积 1253.00 M2。1.1.5 投资规模 本项目投资规模为50176.98 万元，暂未考虑投资者的融资成本。1.1.6 建设期 项目建设期 3 年。项目建设进度：2010 年 12 月完成前期相关工作；2011 年 5 月完成施工图设计工作；云路鹏程九万里，雪窗萤火二十年。王实甫其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语.2011 年 8 月完成施工
7、准备工作；2011 年 9 月至 2013 年 10 月完成施工工作；2013 年 11 月完成竣工验收工作。1.1.7 资金方式与筹措渠道 本项目拟通过招商引资方式筹集资金。1.2 可行性研究报告编制的依据（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）攀枝花市土地利用总体规划（3）攀枝花市城市总体规划（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”（5）攀枝花市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（8）体育法（9）全民健身计划纲要（10）全民健身条例（11）四川省全民健身条例（12
8、）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据 人之为学，不日进则日退，独学无友，则孤陋而难成；久处一方，则习染而不自觉。顾炎武老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。唐王勃.（13）现场勘查所得的资料和数据（14）国家其他有关规范、标准等 1.3 研究范围与工作概况 1.3.1 研究范围 本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。1.3.2 工作概况 受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘
9、，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4 项目开发主要技术经济指标 表 1-1 炳 M11-C/2009 地块综合经济技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 m2 27600 二 建筑面积 m2 110400 三 建筑占地面积 m2 我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君相见。白居易丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫.四 建筑密度%30 五 容积率 m2 4.0 六 绿地率%30 七 最高建筑高度
10、米 八 停车位：个 552 表 1-2 炳 M14-C/2009 地块分项经济技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 m2 66100 二 建筑面积 m2 59490 1 体育场馆 m2 25200 羽毛球场 26 片，网球场 5片（室内）2 商业 m2 34290 三 建筑占地面积 m2 1 体育场馆 m2 12600 2 商业 m2 9125 3 室外活动场地 m2 5510 4 个室外篮球场，4 个室外网球场 三 建筑密度%33 四 容积率 m2 0.90 五 绿地率%30 六 停车位：个 300 人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗好学近乎知，力行近乎
11、仁，知耻近乎勇。中庸.七 最多建筑层数 层 4 表 1-3 炳 M16-C/2009 地块综合经济技术指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 用地面积 m2 4800 二 建筑面积 m2 19198 三 建筑占地面积 m2 1253 四 建筑密度%27 五 容积率 m2 4.0 六 绿地率%35.00 七 停车位：个 100 八 最高建筑高度 米 表 1-4 主要经济数据及评价指标 序号 名称 单位 数据 一 投资 万元 50176.98（一）运动休闲区 万元 10241.98 建安工程费 万元 7151.32 室外工程费 万元 1912.80 工程建设其他费 万元 419.20 预备
12、费 万元 758.67（二）住宅一 万元 28168.74 建安工程费 万元 22835.84 室外工程费 万元 988.38 工程建设其他费 万元 2257.94 百川东到海，何时复西归？少壮不尽力，老大徒伤悲。汉乐府长歌行忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文.预备费 万元 2086.57（三）住宅二 万元 4864.66 建安工程费 万元 3855.95 室外工程费 万元 133.60 工程建设其他费 万元 514.76 预备费 万元 360.35（四）商铺 万元 6901.60 建安工程费 万元 5462.40 室外工程费 万元 210.88 工程建设其他费 万元 717.09 预备
13、费 万元 511.23 二 财务数据（不考虑土地出让金）（一）运动休闲区 投资回收期 年-投资利润率%-投资利税率%-（二）住宅一 投资回收期 年 1.66 投资利润率%58.93 投资利税率%75.21（三）住宅二 投资回收期 年 1.87 投资利润率%52.63 投资利税率%76.84（四）商铺 老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。唐王勃忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文.投资回收期 年 1.21 投资利润率%234.31 投资利税率%319.09（五）综合 投资回收期 年 1.80 投资利润率%57.52 投资利税率%68.90 1.5 结论与建议 1.5.1 结论 通
14、过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约 5 亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约 1 亿元（不含土地出让金）。住宅部分销售后的纯利润为1.96 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为 1.62 亿元，合计 3.58 亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余 2.56 亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为 287 万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可
15、能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，天行健，君子以自强不息。地势坤，君子以厚德载物。易经吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？论语.运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过 17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为 30 元/月.M2，有 17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为 620 万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为 330 万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7 年左右）计算，土地出让金大约为 136 万元/亩。1.5.
16、2 建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在 M11-C/2009 地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个 M11-C/2009 地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可
17、能会有较长的延迟。综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的穷则独善其身，达则兼善天下。孟子宠辱不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。洪应明.风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009 为接待中心），不推荐使用本方案。但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君相见。白居易人不知而不愠，不亦君子乎
18、？论语.2 投资估算与资金筹措 2.1 投资估算依据 本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（5）四川省建筑工程概算定额（6）四川省其他费用定额（7）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.2 投资估算（1）运动中心 运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投资估算见表 2-1。表 2-1 运动中心投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元）合价（万元）一寸光阴一寸金
19、，寸金难买寸光阴。增广贤文以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民.一 建筑安装工程费 m2 9064.12 1 羽毛球馆 1.1 土建装饰 m2 9200 2200 2024.00 1.2 给排水 m2 9200 90 82.80 1.3 强电 m2 9200 229 210.68 1.4 弱电 m2 9200 109 100.28 1.5 通风 m2 9200 53 48.76 1.6 合计 m2 9200 2681 2466.52 2 网球馆 2.1 土建装饰 m2 10000 2200 2200.00 2.2 给排水 m2 10000 90 90.00 2.3 强电 m2
20、10000 229 229.00 2.4 弱电 m2 10000 109 109.00 3.5 通风 m2 10000 53 53.00 合计 m2 10000 2628 2628.00 3 多功能体育馆 m2 6000 3.1 土建装饰 m2 6000 3000 1800.00 3.2 给排水 m2 6000 90 54.00 3.3 强电 m2 6000 229 137.40 3.4 弱电 m2 6000 109 65.40 3.5 通风 m2 6000 53 31.80 3.6 合计 m2 6000 3428 2056.80 好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。中庸天行健，君子以自强不息
21、。地势坤，君子以厚德载物。易经.4 其余 4.1 道路及铺装 m2 4500 280 126.00 4.2 绿化 m2 26440 120 317.28 4.3 自然水体 m2 4000 100 40.00 4.4 跌水 m2 2000 300 60.00 4.5 室外网球场 m2 4000 300 120.00 4.6 篮球场及活动场地 m2 2400 150 36.00 4.7 小天桥 m2 160 3500 56.00 4.8 大天桥 m2 850 3500 297.50 4.9 儿童戏水池 项 1 600000 60.00 4.10 水管网 m2 46100 28 129.08 4.1
22、1 强电管网 m2 46100 15 69.15 4.12 弱电管网 m2 46100 18 82.98 4.13 燃气管网 m2 66100 0.5 3.31 4.14 场地整理费 m2 66100 30 198.30 4.15 景石 项 1 180000 18.00 4.16 雕塑 项 1 304000 30.40 4.17 标识系统 项 1 280000 28.00 4.18 室外家具小品 项 1 200000 20.00 4.19 树池、花池 项 1 80000 8.00 4.20 各类户外运动健身器械 项 1 64000 6.40 4.21 户外儿童游乐设施 项 1 64000 6.
23、40 穷则独善其身，达则兼善天下。孟子谋事在人，成事在天！增广贤文.4.22 边坡治理 项 1 2000000 200.00 4.23 合计 1912.80 二 工程建设其他费用 1 可研及勘察设计费 62.85 2 施工图审查费 4.21 3 工程招标代理费 40.55 4 工程监理费 19.13 5 建设单位管理费 121.50 6 工程量清单及控制价编制费 33.60 7 环境影响评价费 1.72 8 工程保险费 22.28 9 行政事业型收费 113.36 9.1 城市配套费 19200 0 0.00 9.2 新型材料专项费 19200 7 13.44 9.3 异地绿化建设 19200
24、 5 9.60 9.4 散装水泥专项基金 19200 1 1.92 9.5 人防异地建设费 19200 20 38.40 9.6 其他 50.00 10 合计 419.20 三 预备费 758.67 1 基本预备费 5%474.17 良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖云路鹏程九万里，雪窗萤火二十年。王实甫.2 涨价预备费 3%284.50 四 项目总投资 10241.98 （2）商铺 商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-2。表 2-2 商铺投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元）合价（万元）一 建安成本
25、1 土建装饰 m2 34290 1300 4457.70 2 给排水 m2 34290 64 219.46 3 强电 m2 34290 146 500.63 4 弱电 m2 34290 83 284.61 5 合计 m2 34290 1593.00 5462.40 二 室外工程 1 水管网 m2 34290 28 96.01 2 强电管网 m2 34290 15 51.44 3 弱电管网 m2 34290 18 61.72 4 燃气管网 m2 34290 0.5 1.71 5 合计 210.88 三 其他费用 1 可研及勘察设计费 139.08 非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮万两黄金容
26、易得，知心一个也难求。曹雪芹.2 施工图审查费 12.48 3 工程招标代理费 13.55 4 工程监理费 102.12 5 建设单位管理费 51.50 6 工程量清单及控制价编制费 19.00 7 环境影响评价费 5.11 8 工程保险费 8.21 9 行政事业型收费 366.04 9.1 城市配套费 34290 65 222.89 9.2 新型材料专项费 34290 7 24.00 9.3 异地绿化建设 34290 5 17.15 9.4 散装水泥专项基金 34290 1 3.43 9.5 人防异地建设费 34290 20 68.58 9.6 其他 30.00 10 合计 717.09 四
27、 预备费 1 基本预备费 5%319.52 2 涨价预备费 3%191.71 合计 511.23 五 项目总投资 6901.60 （3）住宅一 云路鹏程九万里，雪窗萤火二十年。王实甫其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。论语.住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-3。表 2-3 住宅一投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元）合价（万元）一 建安成本 1 土建 m2 110400 1650 18216.00 地下车库 m2 1720.00 2 给排水 m2 110400 64 706.56 3 强电 m2 110400 146 1611.84
28、 4 弱电 m2 110400 83 916.32 5 通风燃气 m2 110400 53 585.12 6 电梯 部 20 400000 800.00 7 合计 m2 110400 1999.62 22835.84 二 室外工程 988.38 1 场地整理费用 27600 254 701.04 2 道路 m2 1500 280 42.00 3 地面绿化 m2 6300 120 75.60 4 水管网 m2 27600 28 77.28 5 强电管网 m2 27600 15 41.40 6 弱电管网 m2 27600 18 49.68 7 燃气管网 m2 27600 0.5 1.38 8 合计
29、 988.38 以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民勿以恶小而为之，勿以善小而不为。刘备.三 其他费用 1 可研及勘察设计费 531.52 2 施工图审查费 50.24 3 工程招标代理费 40.55 4 工程监理费 238.24 5 建设单位管理费 169.50 6 工程量清单及控制价编制费 35.22 7 环境影响评价费 21.44 8 工程保险费 39.31 9 行政事业型收费 1131.92 9.1 城市配套费 110400 65 717.60 9.2 新型材料专项费 110400 7 77.28 9.3 异地绿化建设 110400 5 55.20 9.4 散装水泥专项
30、基金 110400 1 11.04 9.5 人防异地建设费 110400 20 220.80 9.6 其他 50.00 10 合计 2257.94 四 预备费 2086.57 1 基本预备费 5%1304.11 2 涨价预备费 3%782.46 五 项目总投资 28168.74 吾日三省乎吾身。为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？论语良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖.（4）住宅二 住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。投资估算见表 2-4。表 2-4 住宅二投资估算表 序号 名称 单位 数量 单价（元）合价（万元）一 建安
31、成本 1 土建 m2 19198 1500 2879.70 2 地下车库 m3 252.00 3 给排水 m2 19198 64 122.87 4 强电 m2 19198 146 280.29 5 弱电 m2 19198 83 159.34 6 通风燃气 m2 19198 53 101.75 7 电梯 部 4 150000 60.00 8 合计 m2 19198 1853.81 3855.95 二 室外工程 133.60 1 道路 m2 1000 280 28.00 2 地面绿化 m2 1540 120 18.48 3 水管网 m2 4800 28 13.44 4 强电管网 m2 4800 1
32、5 7.20 5 弱电管网 m2 4800 18 8.64 6 燃气管网 m2 4800 0.5 0.24 7 场地整理费 4800 120 57.60 志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟谋事在人，成事在天！增广贤文.8 合计 133.60 三 其他费用 1 可研及勘察设计费 98.37 2 施工图审查费 8.48 3 工程招标代理费 15.33 4 工程监理费 71.81 5 建设单位管理费 51.50 6 工程量清单及控制价编制费 22.00 7 环境影响评价费 3.59 8 工程保险费 5.54 9 行政事业型收费 238.14 9.1 城市配套费 19198 65 124.79 9.
33、2 新型材料专项费 19198 7 13.44 9.3 异地绿化建设 19198 5 9.60 9.4 散装水泥专项基金 19198 1 1.92 9.5 人防异地建设费 19198 20 38.40 9.6 其他 50.00 10 合计 514.76 四 预备费用 1 基本预备费 5%225.22 2 涨价预备费 3%135.13 人之为学，不日进则日退，独学无友，则孤陋而难成；久处一方，则习染而不自觉。顾炎武一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文.3 合计 360.35 五 项目总投资 4864.66 可见，本项目总投资为 50176.98 万元，如表 2-5。表 2-5 项目总投资估算
34、表 序号 名称 土地面积(M2)建筑面积(M2)投资(万元)1 运动休闲区 66100.00 17143.58 1.1 体育设施 19200.00 10241.98 1.2 商铺 9125.00 34290.00 6901.60 2 住宅一 27600.00 110400.00 28168.74 3 住宅二 4800.00 19198.00 4864.66 合计 50176.98 2.3 资金筹措 本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投资估算中暂时没有考虑筹资资本。良辰美景奈何天，便赏心乐事谁家院。则为你如花美眷，似水流年。汤显祖我尽一杯，与君发三愿：一愿世清平，二愿身强健，三愿临老头，数与君
35、相见。白居易.3 财务和经济效益分析 3.1 财务评价依据 本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：（1）国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）各种原料及产品按现行市场价格（3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。（4）收费标准：营业税 5%，城市维护建设费 7%，教育附加费3%，地方教育费附加 3%，合计为 5.65%。（5）税收政策：所得税按 25%计取。3.2 收入支出预测 3.2.1 收入估算 该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分
36、经营收入以及停车收入。详细估算如下：（1）住宅部分 考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为 4:5:1。住宅建筑面积 129598 平方米，穷则独善其身，达则兼善天下。孟子非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮.参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为 5000元/m2,停车位共计 652 个，参照周边车位的出售价格，按照 6 万元/个考虑。即整个住宅部分收入为 68711 万元。（2）商铺出售 本项目商业门面的面积为 34290m2，参考周边商业门面销售价格，定为 10000 元/m2，可得商业门面销售收入为 34290 万元。，将收入
37、获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。（3）运动休闲区收益 运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。网球馆有 5 片场地，暂定价 40 元/片.小时，考虑每天每片利用 4小时，可得网球馆每月收益 2.4 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。羽毛球馆为 26 片，暂定价为 20 元/片.小时，考虑每天每片利用6 小时，可得羽毛球馆每月收益为 9.36 万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。其用途具有多样性
38、，按照综合场馆的收费标准，大约为使用一天 3-5 万，暂按 4 万计算。一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为 16 万。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。谋事在人，成事在天！增广贤文人人好公，则天下太平；人人营私，则天下大乱。刘鹗.室外网球场为 4 片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为 20元/片.小时，考虑每天每片利用 6 小时，可得网球场每月收益为 1.8万元。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置 20 处，暂定价为10 元/台.小时，考虑每天每台利用 4 小时，可得乒乓球每月收益为2.4 万元。
39、考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。该项目设置停车位 450 个，按照每车位收费 3 元计算，一天中一个车位可周转 4 次，可得停车收益为 16.2 万元/年。考虑运营的前三年只达到正常年份的 70%、80%、90%。可得，正常经营年份运动休闲区收入为 304.92 万元/年，前三年分别为 213.44 万元/年、243.94 万元/年、274.43 万元/年。3.2.2 成本估算（1）运动休闲区成本 包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益部分人工工资等。根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的 30%计取；球馆等设施维护一般是与其
40、寿命有关，取费比率约为建设成本的 1%-2%，这里按照 2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的 10%；绿化养护费参照目前各地规定，按照 7 元/m2.月考虑；公益部分人工按照50 万元/年计算。（2）商铺 大丈夫处世，不能立功建业，几与草木同腐乎？罗贯中一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文.按照销售收入的 10%计算相关的销售成本。（3）住宅 由于项目位于炳三区，近年来本区域的房地产是最受人们关注的，因此这部分的销售成本相对而言占收入的比重可以取的低一些，按照 10%考虑。3.3 财务评价（1）运动休闲区 如表 3-1，投入运营后，每年需要再贴补 287 万元作为
41、运营费用。（2）商铺 如表 3-2，税前利润为 22022.01 万元，税后利润为 16171.43万元，投资回收期为1.21年。投资利税率为3.19，投资利润率为2.34。（3）住宅一 如表 3-3，税前利润为 21186.14 万元，税后利润为 16599.78万元，投资回收期为 1.66 年。投资利税率为 75.21%，投资利润率为 58.93%。（4）住宅二 如表 3-4，税前利润为 3738.20 万元，税后利润为 2560.41 万元，投资回收期为 1.87 年。投资利税率为 76.84%，投资利润率为52.63%。（5）综合（不考虑土地费用）如表 3-5，以十年作为计算期，税前利
42、润为 34572.76 万元，税以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。管子牧民一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文.后利润为 28865.02 万元，投资回收期为 1.80 年。投资利税率为68.90%，投资利润率为 57.53%。万两黄金容易得，知心一个也难求。曹雪芹忍一句，息一怒，饶一着，退一步。增广贤文.表 3-1 运动中心投资现金流量表 序号 项目 计算期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 现金流入 224.64 256.74 288.83 320.92 320.92 320.92 320.92 1.1 网球馆 20.16 23.04 25.92 28.80 28
43、.80 28.80 28.80 1.2 羽毛球馆 78.62 89.86 101.09 112.32 112.32 112.32 112.32 1.3 多功能体育场馆 11.20 12.80 14.40 16.00 16.00 16.00 16.00 1.4 室外网球场 15.12 17.28 19.44 21.60 21.60 21.60 21.60 1.5 乒乓球 20.16 23.04 25.92 28.80 28.80 28.80 28.80 1.6 游泳馆 68.04 77.76 87.48 97.20 97.20 97.20 97.20 1.7 停车收益 11.34 12.96 1
44、4.58 16.20 16.20 16.20 16.20 2 现金流出 2048.40 4096.79 4096.79 573.41 584.85 596.29 607.73 607.73 607.73 607.73 2.1 建设投资 2048.40 4096.79 4096.79 古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。苏轼丈夫志四方，有事先悬弧，焉能钧三江，终年守菰蒲。顾炎武.2.2 球馆等营业支出 67.39 77.02 86.65 96.28 96.28 96.28 96.28 2.3 球馆等设施维护 143.03 143.03 143.03 143.03 143.03 14
45、3.03 143.03 2.4 公益设施维护 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 4.88 2.5 绿化养护费 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 275.42 2.6 公益部分人工工资 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00 2.8 营业税金及附加 12.69 14.51 16.32 18.13 18.13 18.13 18.13 3 所得税前净现金流量-2048.40 -4096.79 -4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286
46、.81 -286.81 -286.81 4 累计所得税前净现金流量-2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 5 调整所得税 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 6 所得税后净现金-2048.4-4096.7-4096.79 -348.77 -328.12 -307.46 -286.81 -286.81 -286.81 -286.81 丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。杜甫穷则独善其
47、身，达则兼善天下。孟子.流量 0 9 7 累计所得税后净现金流量-2048.40 -6145.19 -10241.98 -10590.74 -10918.86 -11226.33 -11513.14 -11799.95 -12086.77 -12373.58 志不强者智不达，言不信者行不果。墨翟非淡泊无以明志，非宁静无以致远。诸葛亮.表 3-2 商铺（出售）投资现金流量表 序号 项目 计算期 1 2 3 4 合计 1 现金流入 13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 1.1 商铺出售收入 13716.00 17145.00 3429.00 34290.00 2 现
48、金流出 1380.32 4907.20 5443.83 536.64 12267.99 2.1 建设投资 1380.32 2760.64 2760.64 6901.60 2.2 土地费用 0.00 2.3 商铺出售成本 1371.60 1714.50 342.90 3429.00 2.6 营业税金及附加 774.95 968.69 193.74 1937.39 3 所得税前净现金流量-1380.32 8808.80 11701.17 2892.36 22022.01 4 累计所得税前净现金流量-1380.32 7428.48 19129.65 22022.01 万两黄金容易得，知心一个也难求。
49、曹雪芹万两黄金容易得，知心一个也难求。曹雪芹.5 调整所得税 0.00 2202.20 2925.29 723.09 5850.58 6 所得税后净现金流量-1380.32 6606.60 8775.87 2169.27 16171.43 7 累计所得税后净现金流量-1380.32 5226.28 14002.16 16171.43 海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文.表 3-3 住宅一投资现金流量表 序号 项目 计算期 1 2 3 4 1 现金流入 23404.80 29256.00 5851.20 1.1 出售收入 23404.80 29
50、256.00 5851.20 2 现金流出 5633.75 14930.35 15846.06 915.71 2.1 建设投资 5633.75 11267.49 11267.49 2.2 出售成本 2340.48 2925.60 585.12 2.3 营业税金及附加 1322.37 1652.96 330.59 3 所得税前净现金流量-5633.75 8474.45 13409.94 4935.49 4 累计所得税前净现金流量-5633.75 2840.71 16250.65 21186.14 一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。增广贤文海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。林则徐.5 调整所得