房地产投资信托基金.ppt

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1、房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs),房地产投资信托基金（REITs）,一、REITs概述二、国际REITs-以美国为例三、国内REITs,房地产投资信托基金（REITs）概述,什么是Reits? 简单来说，Reits (Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金）是把投资者的小额投资集中在一起，委托专业的管理机构进行管理，投资于特定房地产项目，所获得的利益大部分分配给投资者。投资者购买了在交易所发行的Reits股票，即视为入股。,一、 REITs概述,REITs简介,全球主要REITs市场比较,R

2、EITs简介,REITS,投资形式,1,运作方式,2,组织形式,3,基金募集方式,4,权益型抵押型混合型,封闭型运作型,公司型契约型,私募型公募型,投资形式,权益型,混合型,作为投资组合的一部分对房地产进行运营,从事经营活动,投资并拥有所有权,部分从事抵押贷款的服务,基金管理人作为受托人,介于权益型与抵押型REITs 之间,收益主要来源于是房地产贷款的利息,抵押型,投资房地产抵押贷款或抵押支持证券,稳定性强,市场占比10%,更好的长期投资回报与更大的流动性,一、 REITs概述,组织形式,公司型,契约型,区别,以公司法为依据发行 REITs 股份,独立的法人资格,股份持有人为股东,非独立法人,

3、基金管理人作为受托人,以信托契约成立为依据发行受益凭证,法律依据与运营的方式不同,灵活性强,一、 REITs概述,运作方式,封闭型,开放型,证券交易所上市流通,不得任意追加发行新增的股份,股份持有人为股东,可随时追加发行新的股份,投资者可随时买入，也可随时赎回,一、 REITs概述,基金募集方式,公募型,私募型,公开发行,可以进行大量宣传,经过监管机构严格的审批,不允许公开宣传，不上市交易,非公开方式向特定投资者募集资金,区别,投资管理参与程度,法律监管,投资对象,一、 REITs概述,二、国际REITs-以美国为例,美国REITs的投资范围企业：写字楼、停车场、厂房、工业园区零售业：超市、商

4、场、购物中心住宅：公寓、住宅区旅游业：酒店、度假村医疗设施：医院、养老院仓储：工业仓库、个人自助式仓库特殊类别：林场、电影院、游乐中心、大学公寓具体公司：零售业REIT：Simon Property Grou写字楼REIT：Boston Properties酒店REIT：Host Hotels & Resorts 学生宿舍REIT：American Campus Communities健康医疗REIT：Ventas自助式仓储REIT：Public Storage林业REIT：Weyerhaeuser通信塔站REIT：American Tower,数据来源：新浪基金研究中心,美国REITs总市值

5、在2011年突破4千亿美元。,美国REITs的历史（续）,REITs发展,公司规模也从小盘股为主变为中大盘股。,数据来源：美国房地产信托协会（NAREIT）,美国REITs的投资者分布,REITs发展,数据来源：ING Clarion, 2007,1、资产质量高法律规定REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，因此多数REITs重经营轻开发。为了避免市场波动和空置率上升偏好购买优质地段的甲级地产（Class A Properties），尤其是地标性建筑（Trophy Assets）。REITs可以通过资本市场融资，在大型项目上具备竞争优势。REITs维持适度的杠杆。其历史资产负债率维持

6、在40到45%，该比率目前为40%。,美国REITs的特点,REITs特点,2、付息率高REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免双重征税。 REITs历史平均股息率约68%，为投资者提供稳定的收入来源。,美国REITs的特点,REITs特点,3、总收益高富时和MSCI REITs指数历史表现对比标普500指数、上证综指和巴克莱资本美国债券指数。,4、公司治理良好由于美国税收法律对REITs严格的分红要求，管理层较难动用资金进行对投资者价值无益的行为，一定程度上降低了委托代理风险

7、。根据美国机构投资者服务机构（ISS）统计的公司治理指数（CGQ），REITs行业在其跟踪的24个行业中排名最高。,5、流动性好以MSCI美国REITs指数成份股为例，截至2011年6月：总市值：超过4600亿美元；中位市值：20亿美元最大市值：380亿美元日交易量：超过40亿美元；持有人结构：机构持有超过70%流通股。,美国REITs的特点,REITs特点,6、透明度高受美国证交会（SEC）严格监管。信息披露充分（季报、年报和投资物业、房地产交易、租赁合约等信息）。REITs 除了汇报GAAP之外还汇报运营资金(FFO)，更能反映真实现金流状况。容易识别的资产能帮助实现独立的估值和分析。入选

8、主要股指：标普500指数成份股15只、标普400指数成份股25只、标普600指数成份股27只。债券评级机构定期评估。,1、宏观风险美国经济波动对个人如就业、消费和企业如资本开支、库存等方面的影响都会REITs的基本面。2、利率风险市场利率上升影响REITs的融资成本和股利折现的价值。3、股票市场风险股票市场、尤其是金融行业股票价格波动会影响REITs表现。4、单个REIT的投资风险房地产公司亦会倒闭。5、其他海外投资共同的风险：汇率、地缘等,美国REITs的风险,REITs特点,美国最大的REIT ETF：Vanguard REIT ETF1. 投资范围是美国交易所交易的房地产信托凭证（REI

9、Ts）。2. 投资目标是密切跟踪美国摩根士坦利资本国际REITs指数，该指数由100只左右的房地产信托凭证构成，目前规模96.6亿美元（截至2011年5月31日）。3. 风险收益特征和股票类产品相似。,Vanguard REIT ETF自2005年成立以来业绩表现,投资REITs的基金产品,REITs相关产品,Cohen & Steers Realty Shares (CSRSX)，是美国最早投资REITs的开放式共同基金。Cohen & Steers管理着超过260亿美元的REITs资产，是该资产类别最大的管理人。其长期优异的投资业绩，证明了主动管理具有附加价值。,投资美国REITs的主要E

10、TF和主动型基金产品,REITs相关产品,房地产信托与REIT的差异,我国的房地产信托本质上还是一种中短期融资类产品，收益固定 。 首先，房地产信托的收益是事先约定，只反映融资成本，与其它 类别信托差异不大； 其次，在房地产行业景气时，投资者无法享受到房地产投资的高 收益，而当房地产行业不景气时，由于信托融资成本远高于银行 贷款，房地产企业将背上很大的债务负担，投资者可能面临信托兑付风险。信托份额的流动性差 双重收税大幅降低收益期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为,我国房地产信托与REITs的比较,我国REITS的推行进程可以追溯到 2002年，整个进程虽有所进展，但发 展缓慢，此前并没有

11、出现过真正意义 上的REITS产品， 直至14年1月证监会批复同意中信证券设立中信启航专项资产管理计划， 并批准三年后将在政策允许的情况下可以上市流通，这标志着我国首支真 正意义上的权益型 REITS破冰浮出水面。,REITS的推行进程,凯德中国商用信托（CRCT） 凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并 在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市 场新加坡和中国。 凯德集团旗下的上市房地产投资信托基金包括雅诗阁公寓信托、凯 德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托， 和凯德商用中国信托。 凯德中国商用信托（CRCT）是由首个也是唯一一个在新

12、加坡上市 专门投资于中国零售物业的房地产信托基金（REITS）,凯德中国商用信托（CRCT）,中国的REITS发展,凯德中国商用信托（CRCT）,中国的REITS发展,中信启航专项资产管理计划,中国的REITS发展,中信启航专项资产管理计划,税收层面 根据我国税收法规的规定，证券投资基金管理人运用基金买卖 股票、债券的差价收入，继续免征营业税和企业所得税。该规 定适用于证券投资基金，并未明确适用于REITs，而且我国政 府在基金不证券方面的税收一直以来都是以临时的文件出现的 ，所以基金方面的税收政策具有丌稳定性。 实施“实质所得者 征税”和“净所得征税”的制度。REITs的运作涉及多道交易 环

13、节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。在这 个问题上，REITs虽然其本身可能减少了基金的所得税，但是 ，REITs的多个拥有物业所有权的信托设立的公司等将会涉及 企业所得税。在REITs方案的重组过程中，因物业交易也将产 生相当多的交易税费。另外，由于REITs主要涉及物业的出租 ，房地产税的缴纳也将不可避免。 如果不能从税收方面来避免 多重征税，则需要经过多重资产转让及多个环节实现投资收益 的REITs产品，将很难获得广泛成功。,中国的REITS的阻力,中国的REITS发展的阻力,法律层面 REITs的法律主体地位： 中国的投资基金并不是一个公司或法人主体，信托人与基金的 关系是

14、一种合同关系，房屋所有权关系是一种物权关系。用合 同关系来解决物权关系，有悖于民法的物权优于债权的理论 。 REITs的设立目的与现有法规对份额的要求有所冲突： 集合信 托排除中小投资者违背了REITs的本意（现行的各种规章，原 则上份额不突破200人） 信托基金的建立： 承租人享有以同等条件优先贩买的权利，需 要获得所有承租人的同意放弃优先受让权后才能得以实施,中国的REITS发展的阻力,我国建立REITs的发展政策建议,1、加快相关政策和法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养3、防范运作中的道德风险4、建立信托企业信用制度5、健全信息披露制度,1、加快相关政策和法律法规制定首先应进一

15、步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。 2、加快房地产信托专门人才的培养发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。,我国建立REITs的发展政策

16、建议,3、防范运作中的道德风险我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。4、建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。,我国建立REITs的发展政策建议,5、健全信息披露制度信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。,我国建立REITs的发展政策建议,