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1、第四节物业管理费的构成与核算一、物业管理费的构成由于各地经济发展水平不同，所以物业管理费的数额大小也不尽相同。对物业管理费的核算，是物业管理公司财务管理部门的一项非常重要的工作。一座物业在投入管理运行之前，物业管理公司的财务管理部门必须对其进行管理费的核算，运行一年后，还要根据上年的运行情况进行调整。费用预算方案要符合国家及地方政府的有关规定，并经物业管理公司总经理审阅后，提交业主管理委员会讨论通过，方可公布执行。物业管理费一般由以下一些项目构成：(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统
2、、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统
3、及维护费用。(15)其他为管理而发生的合理支出。二、物业管理费的核算办法三、物业管理费的收费标准物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标
4、准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。盈利不得超过百分之八。第五，
5、公平原则对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大厦内的不同用户收取的公用设施(如电梯、楼梯等)管理费应该有所区别，如在大厦底层，所用电梯及楼梯的机会几乎没有，因此，大厦底层用户所交纳的管理费用应该较少。 按照上述原则和本章第二节关于物业管理费收入的论述，物业管理公司测算出物业管理费的数额后，并不能把这一数额作为收费标准，而应对不同服务项目，分别采用政府定价、政府指导价和协议定价等三种不同的形式定价。(一)代办性服务收费实行政府定价以北京、上海、广州1995年的标准为例，见表3-4-4和表3-4-5。(二)公共性服务收费实行政府指导价1.城市住宅及行政工商企业用房收费标准
6、以北京市为例，北京市房地产管理局1994年印发北京市委托管理房屋收费标准规定，委托人和物业管理公司双方可依此作为指导性价格，在北京市签订委托合同时参照此标准商定管理费用。(1)房屋经营管理费物业管理公司的主要业务：组织接管房屋及设备；计算房屋租金；建立房屋管理账册、档案；办理房屋入住手续，订立房屋租赁合同；催收租金；办理更名、换房手续；组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划；负责组织甲乙类住宅的安全保卫和共用部分的卫生保洁；处理违约；办理房屋撤管手续。收费标准如表3-4-6所示。以上收费标准中包括了公共区域的能源费，各业主或用户区域的能源费，需单独安装计量器具，每月按实际耗用量和政府有关部门制定的收费标准统一计收。采暖费在采暖期内按使用面积计算收费。出租写字楼可按定额统一计算收费，收费标准一般为每月每平方米1823元。由于物业所处的地理位置不同，各地的物价水平有差异；同一地区物业的档次不一样，要求提供管理服务的广度和深度差别也很大，所以管理服务收费标准不可能完全统一。但管理服务收费必须以服务所发生的费用为基础，结合物业管理公司的服务内容、服务质量、服务深度核定，并应将服务项目和收费标准向当地物价部门备案，这是制定物业管理收费标准的基本原则。