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1、物业管理法规资料分析分析：物业管理公司与业主之间是物业合同关系，物业管理公司与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业管理因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业管理公司交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业管理公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业管理管理公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业管理公司进行维修，
2、物业管理公司未履行义务的，业主有权公司进行维修，物业管理公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业管理费。拒绝交纳物业管理费。2【案例二案例二案例二案例二】某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年某花园自入伙以来外墙出现裂纹渗水，半年后涂料已经基本褪色。对此业主意见很大，多次向物业后涂料已经基本褪色。对此业主意见很大，多次向物业后涂料已经基本褪色。对此业主意见很大，多次向物业后涂料已经基本褪色。对此业主意见很大，多次向物业建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主建设单位
3、、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主建设单位、管理处反映但问题始终没有得到解决，业主要求维修外墙的呼声越来越高，甚至有些业主开始私下要求维修外墙的呼声越来越高，甚至有些业主开始私下要求维修外墙的呼声越来越高，甚至有些业主开始私下要求维修外墙的呼声越来越高，甚至有些业主开始私下串联，准备采取集体签名、上访等过激行为。串联，准备采取集体签名、上访等过激行为。串联，准备采取集体签名、上访等过激行为。串联，准备采取集体签名、上访等过激行为。问题：问题：问题：问题：（1 1）外墙渗水的维修责任由谁承担？）外墙渗水的维修责任由谁承担？）外墙渗水的维修责任由谁承担？）外墙渗水的维修责任由谁承担？（2 2
4、）管理处应该如何处理？）管理处应该如何处理？）管理处应该如何处理？）管理处应该如何处理？提示：提示：提示：提示：房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法建设部建设部建设部建设部3指导工作指导工作自治自治管理管理物业物业 土地、地上建筑物及其附属设施土地、地上建筑物及其附属设施 物权物权 承认私有财产权承认私有财产权 (占有权占有权)所有权所有权 用益物权用益物权 担保物权担保物权 权属登记权属登记 转让、抵押、出租转让、抵押、出租 土地使用权土地使用权 房屋所有权房屋所有权 专有权专有权 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 物业管理物业管理
5、 物业管理关系物业管理关系 业主业主 业主大会业主大会(权力机构权力机构)业主委员会业主委员会(常设机构常设机构)物业服务公司物业服务公司 开发商开发商 居委会居委会 街道办街道办 (房管局、国土局房管局、国土局)房地产主管机关房地产主管机关 物价局物价局税务局税务局二、物业与物业管理二、物业与物业管理 4物业权属登记管理物业权属登记管理我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。(一一一一)土地权属登记土地权属登记土地权属登记土地权属登记 土地登记办法土地登记办
6、法土地登记办法土地登记办法国土资源部国土资源部国土资源部国土资源部 2008.2.12008.2.12008.2.12008.2.11.1.1.1.主管机关：土地管理部门、地方人民政府主管机关：土地管理部门、地方人民政府主管机关：土地管理部门、地方人民政府主管机关：土地管理部门、地方人民政府2.2.2.2.登记类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登登记类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登登记类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登登记类型：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记记、其他登记记、其他登记记、其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封更正登记、异议登
7、记、预告登记和查封更正登记、异议登记、预告登记和查封更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）登记）登记）登记）3.3.3.3.不予受理土地登记申请的情形：不予受理土地登记申请的情形：不予受理土地登记申请的情形：不予受理土地登记申请的情形：A A A A181818184.4.4.4.土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、土地权属证书：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书集体土地使用证、土地他项权利证明书集体土地使用证、土地他项权利证明书集体土地使用证、土地他项权利证
8、明书5(二二二二)房屋权属登记房屋权属登记房屋权属登记房屋权属登记房屋登记办法房屋登记办法房屋登记办法房屋登记办法 建设部建设部建设部建设部 2008.7.12008.7.12008.7.12008.7.11.1.主管机关：房地产行政主管部门主管机关：房地产行政主管部门主管机关：房地产行政主管部门主管机关：房地产行政主管部门2.2.登记类型：所有权登记登记类型：所有权登记登记类型：所有权登记登记类型：所有权登记（初始登记、所有权转移登记、（初始登记、所有权转移登记、（初始登记、所有权转移登记、（初始登记、所有权转移登记、所有权变更登记、所有权注销登记）、所有权变更登记、所有权注销登记）、所有权
9、变更登记、所有权注销登记）、所有权变更登记、所有权注销登记）、抵押权登记、抵押权登记、抵押权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记地役权登记、预告登记、其他登记地役权登记、预告登记、其他登记地役权登记、预告登记、其他登记（更正登记、异议（更正登记、异议（更正登记、异议（更正登记、异议登记）登记）登记）登记）3.3.3.3.不予登记的情形：不予登记的情形：不予登记的情形：不予登记的情形：A A A A222222224.4.4.4.房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明房屋权属证书：房屋所有权证（共有房屋，注明房屋权属证书：房屋所有权证（共
10、有房屋，注明“共共共共有有有有”）、房屋他项权证、房屋他项权证、房屋他项权证、房屋他项权证6n第十条首次业主大会会议第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。人民政府代表担任。业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则 7三、法源三、法
11、源 宪法宪法 法律法律 物权法物权法 行政法规行政法规 物业管理条例物业管理条例 部委规章部委规章 物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法、业主业主大会和业主委员会指导规则大会和业主委员会指导规则（2009.12.12009.12.1）、）、关于做好关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知住宅工程质量分户验收工作的通知（2009.12.222009.12.22）地方法规地方法规 成都市物业管理条例成都市物业管理条例 地方政府规章地方政府规章 成都市新建住宅物业保修金监管实成都市新建住宅物业保修金监管实施细则施细则(成都市房管局成都市房管局)此外还有民族自治地方法规、国际法等。此外还有民族自治地
12、方法规、国际法等。法的解释：法的解释：1 1、正式解释最常用：司法解释、正式解释最常用：司法解释2 2、非正式解释、非正式解释8四、法律关系与法律事实四、法律关系与法律事实法律规范法律规范法律事实法律事实 法律关系法律关系五、法律关系的保护五、法律关系的保护保护方法保护方法 追究违法者法律责任，实行相应的法律制裁。追究违法者法律责任，实行相应的法律制裁。法律责任：民事责任法律责任：民事责任 行政责任行政责任 刑事责任刑事责任 关于违约金、罚款、罚金关于违约金、罚款、罚金依据依据依据依据原因原因结果结果9l法律责任法律责任 承担法律责任的条件：有违法行为；造成了损害后承担法律责任的条件：有违法行
13、为；造成了损害后果；行为与后果有因果关系；果；行为与后果有因果关系；主观上有过错。主观上有过错。l规责原则规责原则 例外例外 过错原则过错原则 过错推定、无过错过错推定、无过错 不承担或减轻责任不承担或减轻责任 不可抗力、正当防卫、紧急避险不可抗力、正当防卫、紧急避险l保护手段保护手段 行政、司法、准司法行政、司法、准司法10【案例三案例三】张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经张先生是某住宅四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐里的天花板、家具
14、、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去维修，但管理处却将张先生的房门撬开，便请求管理处前去维修，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物门撬开，属于私闯民宅的行为，是犯罪行为，张先生要求物业服务公司赔偿损失。业服务公司赔偿损失。11第三十一条因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人第三十一条因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承承担责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担责
15、任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过担责任或者给予适当补偿。紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的责任。当的责任。注意：两个以上无利害关系的证人。注意：两个以上无利害关系的证人。侵权责任法侵权责任法12六、物业管理纠纷的处理六、物业管理纠纷的处理1 1、协商、协商2 2、调解、调解3 3、投诉、投诉4 4、诉讼、诉讼5 5、仲裁、仲裁13一、概念一、概念1 1、物权：、物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保
16、物权。权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2 2、所有权：、所有权：权利人对自己的不动产和动产，依法享有占权利人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。有、使用、收益、处分的权利。3 3、用益物权：、用益物权：对他人所有物在一定范围内使用、收益的对他人所有物在一定范围内使用、收益的权利，其形式有承包经营权、土地使用权、典权和地权利，其形式有承包经营权、土地使用权、典权和地役权等。役权等。4 4、担保物权：、担保物权：为担保债的履行，在债务人或第三人的特为担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权、留置定财产上设定的物权，其形式有抵押权、质权
17、、留置权等。权等。物权法物权法14二、业主的建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。理的权利。建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和车库、建筑区划内共有部分包括：道路、绿地、车位和车库、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。其他公共场所、公用设施和物业服务用房等。建筑区划：对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、建筑区划：对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜
18、、综合开发、配套建设的原则规划建设合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。划分。-成都市物业管理成都市物业管理条例条例15四、分户验收程序四、分户验收程序分户验收应当按照以下程序进行：分户验收应当按照以下程序进行：（一）根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检（一）根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量；查部位、数量；（二）按照国家现行有关标准规定的方法，以及分户验收（二）按照国家现行有关标准规定的方法，以及分户验收的内容适时进行检查；的内容适时进行检
19、查；（三）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写住（三）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写住宅工程质量分户验收表（见附件），宅工程质量分户验收表（见附件），建设单位和施工单建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字；分别签字；关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知16（四）分户验收合格后，建设单位必须按户出具（四）分户验收合格后，建设单位必须按户出具住宅工住宅工程质量分户验收表，并作为住宅质量保证书程质量分户验收表，并作为住宅质量保证书的附件，的附件，一同交给住户。一同交给住户。分户验收不合
20、格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同时，住宅工程整体竣工验收前，时，住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知17第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物规定取得建筑物专有
21、部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有但尚未依法办理所有权登记的人，权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。可以认定为物权法第六章所称的业主。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释业主业主18【案例四案例四】某住宅小区成立业主大会过程中，在核定产权人某住宅小区成立业主大会过程中，在核定产权人出席
22、会议参加投票时，发现产权人有一位竟是出席会议参加投票时，发现产权人有一位竟是1313岁的孩子岁的孩子，经过了解方知，其姓蔡，是附近中学一名初中生，是独生子，经过了解方知，其姓蔡，是附近中学一名初中生，是独生子，其父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产迟早都要给孩子的，其父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产迟早都要给孩子的，让孩子作为产权人，可免除以后缴遗产税等烦琐之事。让孩子作为产权人，可免除以后缴遗产税等烦琐之事。了解了此事后，业主委员会成立过程就没有通知蔡某参了解了此事后，业主委员会成立过程就没有通知蔡某参加，召开的业主大会也没有让蔡某参加，因为大部分业主认加，召开的业主大会也没有让蔡某参加，因
23、为大部分业主认为蔡某属于限制行为能力人，没有参加业主大会的资格。物为蔡某属于限制行为能力人，没有参加业主大会的资格。物业服务公司也坚决反对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益业服务公司也坚决反对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵犯，就把小区业委会与物业服务公司告上了法院，受到了侵犯，就把小区业委会与物业服务公司告上了法院，要求法院主持公道，维护自己的合法权益。要求法院主持公道，维护自己的合法权益。19第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5 5至至1111人单数组成。人单数组成。业主委员会委员应当业主委员会委员应当是物业管理区域内的业是物
24、业管理区域内的业主，主，并符合下列条件：并符合下列条件：（一）（一）具有完全民事行为能力具有完全民事行为能力；（二）（二）遵守国家有关法律、法规；遵守国家有关法律、法规；（三）（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；业主义务；（四）（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）（五）具有一定的组织能力；具有一定的组织能力；（六）（六）具备必要的工作时间。具备必要的工作时间。-业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则 20第三十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超第三十二条业主委员会委
25、员实行任期制，每届任期不超过过5 5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主第四十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会委员会三分之一以上委员或者持有三分之一以上委员或者持有20%20%以上以上投票权数的业主投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否决定是否终止其委员资格：终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（二）不履行委员职责的；（三
26、）利用委员资格谋取私利的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则 21第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用
27、上的独立性，（二）具有利用上的独立性，可以排他使用可以排他使用；（三）（三）能够登记能够登记成为特定业主所有权的客体。成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的划列入该特定房屋买卖合同中的露台等露台等，应当认定为物权法，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法
28、律若干问题的解释专有部分专有部分22第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。管理规约，损害他人合法权益的除外。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释23车位、车库车位、车库第五条建设单位按照配
29、置比例将车位、车库，第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附以出售、附赠或者出租等方式赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权处分给业主的，应当认定其行为符合物权法法第七十四条第一款第七十四条第一款有关有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要”的规的规定。定。(专有专有)前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地
30、增设的车位，应当认定为物权法业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款第七十四条第三款所称的车位。所称的车位。(共有共有)最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释24车位、车库车位、车库第七十四条第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
31、由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。属于业主共有。物权法物权法车辆管理：车辆管理：关于关于“车辆保管费车辆保管费”、“车辆场地使用费车辆场地使用费”名称名称 另定合同另定合同 成都市物业管理条例成都市物业管理条例25 共用共用部位部位是指是指住宅主体陌生结构部位住宅主体陌生结构部位(包括基础、包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。门厅、楼梯间、走廊通道等。共用共用设施设备设施设备包括包括
32、上下水管道、落水管、水箱、上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防线路、消防设施、绿地、道气线路、煤气线路、消防线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文路、路灯、沟渠、池、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业共用部位、共用设施设备物业共用部位、共用设施设备26第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部
33、分：的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结屋顶等基本结构部分构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用建筑区划内的土地
34、，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。道路、绿地占地除外。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释共有部分共有部分27三、相邻三、相邻关系关系l相邻关系相邻关系，是两个或两个以上相互毗邻的，是两个或两个以上相互毗邻的不动产不动产的所有的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关
35、系。邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。在法律上，相邻关系具有以下特点在法律上，相邻关系具有以下特点:l 1.1.相邻关系是相邻关系是依据法律的规定依据法律的规定而产生的。而产生的。l 2.2.相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人，因为相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人，因为一人不可能构成相邻。一人不可能构成相邻。相邻关系可以在公民之间，也可相邻关系可以在公民之间，也可以在法人之间，或在公民与法人之间发生。以在法人之间，或在公民与法人之间发生。l 3.3.相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上相邻关系因种类不同而具有不同的内容。但基本上是相邻一方有权要求他方提供必要的
36、便利，他方应给予是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的方便。必要的方便。l 4.4.相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。益。28相邻关系的种类相邻关系的种类l l相邻关系产生的原因很多，种类复杂。主要的相邻关相邻关系产生的原因很多，种类复杂。主要的相邻关相邻关系产生的原因很多，种类复杂。主要的相邻关相邻关系产生的原因很多，种类复杂。主要的相邻关系有以下几方面系有以下几方面系有以下几方面系有以下几方面:l l一、因用水、排水产生的相邻关系一、因用水、排水产生的相邻关系一、因用水、排水产生的相邻关系一、因用水、排水产生的相邻关
37、系l l二、因通行所产生的相邻关系二、因通行所产生的相邻关系二、因通行所产生的相邻关系二、因通行所产生的相邻关系l l三、因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻三、因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻三、因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻三、因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系关系关系关系l l四、因通风、采光而产生的相邻关系四、因通风、采光而产生的相邻关系四、因通风、采光而产生的相邻关系四、因通风、采光而产生的相邻关系 l l五、因保护环境所产生的相邻关系五、因保护环境所产生的相邻关系五、因保护环境所产生的相邻关系五、因保护环境所产生的相邻关系l l六、因挖掘土地
38、、建造建筑物等发生的相邻关系六、因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系六、因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系六、因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系 29处理相邻关系的原则处理相邻关系的原则 l物权法物权法第第8484条规定条规定:“不动产的相邻权利人应不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。的原则，正确处理相邻关系。”根据这一规定，在根据这一规定，在处理相邻关系时，应注意如下原则处理相邻关系时，应注意如下原则:l一、依据法律法规和习惯处理相邻关系一、依据法律法规和习惯处理相邻关系l二、团结互助
39、、兼顾各方的利益二、团结互助、兼顾各方的利益 l三、有利生产、方便生活三、有利生产、方便生活 l四、公平合理四、公平合理l五、依法给予补偿五、依法给予补偿 30合同法合同法一、物业服务合同一、物业服务合同一、物业服务合同一、物业服务合同前期物业服务合同、物业服务合同、业主大会议事规前期物业服务合同、物业服务合同、业主大会议事规前期物业服务合同、物业服务合同、业主大会议事规前期物业服务合同、物业服务合同、业主大会议事规则、管理规约则、管理规约则、管理规约则、管理规约参考示范文本：参考示范文本：参考示范文本：参考示范文本：成都市前期物业服务合同成都市前期物业服务合同成都市前期物业服务合同成都市前期
40、物业服务合同（试行）、（试行）、（试行）、（试行）、成都市业主大会议事规则成都市业主大会议事规则成都市业主大会议事规则成都市业主大会议事规则、成都市物业管理规约成都市物业管理规约成都市物业管理规约成都市物业管理规约（成都市房产管理局）（成都市房产管理局）（成都市房产管理局）（成都市房产管理局）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。应当认定为物业服务合同的组成部分。A A3-23-2 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解
41、释31二、合同的订立二、合同的订立（形式要件、实质要件）（形式要件、实质要件）1 1、合同的形式：书面、口头和其他形式、合同的形式：书面、口头和其他形式物业服务合同必然采用书面形式物业服务合同必然采用书面形式2 2、合同的、合同的主要条款主要条款：“合格的合同合格的合同”3 3、合同订立的方式：要约、承诺、合同订立的方式：要约、承诺“要约邀请要约邀请”、“生效时间生效时间”、“不得撤销的要约不得撤销的要约”、“要约失效要约失效”、“承诺的期限承诺的期限”4 4、缔约过失责任：、缔约过失责任：“诚信原则诚信原则”、“过错责任原则过错责任原则”32专项维修资金专项维修资金 法律规定由业主交纳的，专
42、项用于住宅共用部位、法律规定由业主交纳的，专项用于住宅共用部位、共用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资共用设施设施设备的保修期满后维修、更新和改造的资金。金。法律依据：法律依据：住宅共用部位共用设施设备维修基金管理住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法办法建设部、财政部建设部、财政部成都市城市住房专项维修资金管理暂行办成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法法2004.4.133管理制度：（管理制度：（以成都市为例）以成都市为例）1 1、监管原则：统一缴存、专户存储、业主决策、统筹监管、监管原则：统一缴存、专户存储、业主决策、统筹监管2 2、主管部门：市房产管理部门、主管部门：市房产
43、管理部门 指定专户管理银行指定专户管理银行3 3、缴存比例、时间、余额补足、转让时余额承担、缴存比例、时间、余额补足、转让时余额承担成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法及其实施细则及其实施细则344 4、使用管理、使用管理每年结息到户每年结息到户管理单位：管理单位：市房产管理部门市房产管理部门/业主大会业主大会变更情形：变更情形：变动物业管理区域；更换物业服务企业；更变动物业管理区域；更换物业服务企业；更换业主委员会主任、副主任。换业主委员会主任、副主任。房屋所在权转让：房屋所在权转让：到专户管理银行办理分户账更名手续到专户管理银行办理分户账更名手续复核
44、：复核：每半年核对一次、每季度发送对账单、每半年核对一次、每季度发送对账单、凭专项维修资金缴款凭证上的资金帐户和产业代码凭专项维修资金缴款凭证上的资金帐户和产业代码使用：使用：划转物业服务企业或维修单位划转物业服务企业或维修单位35三、合同的效力三、合同的效力1 1、合同的生效、合同的生效合同成立、有效、生效合同成立、有效、生效附条件的合同、附期限的合同附条件的合同、附期限的合同合同生效的条件：合同生效的条件：主体合格主体合格内容合法内容合法意思表示真实意思表示真实不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件）不违反法律法规和社会公共利益（如形式要件）362 2、合同存在效力瑕疵的三种情况、合同存
45、在效力瑕疵的三种情况（1 1）无效合同部分无效、全部无效。判定依据）无效合同部分无效、全部无效。判定依据（2 2）可变更、可撤销合同）可变更、可撤销合同“意思表示不真实意思表示不真实”：重大：重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危。误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危。撤销权的行使：行使机构、行使期限撤销权的行使：行使机构、行使期限（3 3）效力待定合同）效力待定合同主体不合格：民事行为能力、代理行为主体不合格：民事行为能力、代理行为37第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：认合同或者合
46、同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部全部物业服物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中（二）物业服务合同中免除免除物业服务企业责任、物业服务企业责任、加加重重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。权利的条款。(原因：物业服务合同一般是格式合同原因：物业服务合同一般是格式合同)前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。最最高人民法院关于审理物业服务纠
47、纷案件具体应用法律若干问题的解释高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释38四、合同的履行四、合同的履行1 1、全面履行（适当履行）原则、全面履行（适当履行）原则2 2、抗辩权的行使（对双务合同而言）、抗辩权的行使（对双务合同而言）同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权（先履同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权（先履行抗辩权）：行抗辩权）：“证据证据”3 3、保全措施、保全措施代位权（到期债权、非专属于债务人自身的债权）、代位权（到期债权、非专属于债务人自身的债权）、撤销权（到期债权）撤销权（到期债权）39五、合同权利义务的终止五、合同权利义务的终止第八条业主大会按照
48、物权法第七十六条规定的程序作出第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释40第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业第九条
49、物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业物业费费的，人民法院应予支持。的，人民法院应予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，专项维修资金的，人民法院应予支持。人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物
50、物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。止后的物业费的，人民法院不予支持。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释41六、承担违约责任的方式六、承担违约责任的方式（1 1）继续履行）继续履行（2 2）采取）采取补救措施补救措施(修理、更换、重作、退货、减少价修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任款或报酬等违约责任)（3 3）赔偿损失）赔偿损失(补偿性，损失：直接损