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1、物业管理条例释义制定物业管管理条例例的目的的第一条 为了规规范物业业管理活活动，维维护业主主和物业业管理企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境，制定定本条例例。【释义】 本条条规定了了制定物物业管理理条例的的目的。 随着着物业管管理在我我国的迅迅速发展展，物业业管理企企业不断断涌现，物物业管理理中的问问题也层层出不穷穷。长期期以来，我我国没有有一部完完整的、系系统的物物业管理理法律规规范，使使得物业业管理工工作缺乏乏依据，业业主的合合法权益益得不到到有效保保护，极极大地阻阻碍了物物业管理理的进一一步发展展。因此此，物物业管理理条例(以下简简称条例例)的出出台就具具有极为为
2、重要的的意义。 根据据该条例例的规定定，制定定该条例例的目的的主要有有以下两两个方面面：(一) 规范物业管管理活动动。物业管理属属于国家家产业结结构分类类中的第第三产业业，是房房地产业业的分支支行业。物物业管理理企业在在全国范范围内的的产生和和发展，必必然导致致物业管管理行业业的出现现，早在在19993年成成立的“深圳市市物业管管理协会会”就反映映了这一一趋向。到到19999年底底，物业业管理行行业已初初具规模模，就业业人数与与日俱增增，整体体素质相相对提高高。根据据房地产产消费环环节的长长期性和和我国城城市化发发展，可可以预见见物业管管理行业业完全可可能发展展成为房房地产业业中的最最大的分分
3、支行业业。物业管理是是房地产产综合开开发过程程的最后后一个环环节，直直接关系系到业主主和使用用人的切切身利益益。如果果没有良良好的物物业管理理，开发发商建造造的房屋屋品质再再好也可可能出现现销售问问题，业业主买的的崭新的的房屋不不久就可可能会破破旧不堪堪，人们们的生活活和工作作环境也也会日趋趋恶化。因因此，物物业管理理的有无无和好坏坏，是直直接关系系到住宅宅与房地地产业能能否实现现社会再再生产良良性循环环的大问问题。目前，尽管管有的省省、市已已出台了了有关物物业管理理方面的的法规，如如广东、上上海、北北京等地地都发布布了省(市)物物业管理理条例或或办法，但但由于全全国缺乏乏统一的的法律、法法规
4、作为为依据，众众多物业业管理公公司的管管理行为为千差万万别，楼楼宇买卖卖纠纷中中，因“物业管管理”引发的的案件日日渐上升升。这就就必须制制定统一一的法律律、法规规，明确确物业管管理公司司的权利利和义务务，规范范其管理理行为，使使其置于于政府有有关部门门和业主主的监督督之下。物业管理法法规一方方面明确确要求房房地产开开发商在在项目立立项时就就应全盘盘考虑以以后的物物业管理理问题，并并在规划划设计中中认真听听取物业业管理公公司或物物业管理理咨询服服务单位位的意见见，预先先完善物物业的配配套设施施和预留留物业管管理所需需用房，赋赋予物业业管理公公司在开开发的房房地产竣竣工时参参与验收收权，从从而保障
5、障物业管管理良性性运行的的必要前前提条件件；另一一方面，明明确房地地产开发发商、物物业管理理公司、业业主和物物业使用用人三方方面在物物业管理理方面的的各自地地位、权权利、义义务和责责任关系系，鼓励励竞争择择聘物业业管理企企业，规规范物业业管理行行为，推推行前期期物业管管理服务务协议、物物业管理理服务委委托合同同、业主主公约及及其他种种类物业业管理规规约的示示范文本本，加强强归口主主要管理理部门的的行政指指导和监监督，从从而保证证物业管管理效果果符合法法规、合合同、规规约的要要求，最最终产生生增强人人们放心心购房、宽宽心用房房、欢迎迎物业管管理解除除后顾之之忧的信信念等有有利于货货币化分分房政策
6、策实施、闲闲置房销销售、物物业管理理普遍化化的社会会效应，促促进住宅宅与房地地产业持持续健康康地发展展，维护护房地产产市场及及其第三三级消费费环节市市场物业管管理市场场秩序的的正常稳稳定。(二)明确确业主、物物业管理理企业和和物业开开发建设设单位的的权利、义义务，维维护业主主和物业业管理企企业的合合法权益益，改善善人民群群众的生生活和工工作环境境。物业所有权权人、使使用权人人、物业业管理企企业的合合法权益益得到依依法保障障，有利利于社会会主义民民主进一一步发展展，有利利于人民民的法制制观念和和法律意意识水平平的提高高，有利利于城市市投资环环境和人人民生活活环境的的显著改改善。物物业管理理法规依
7、依据民法法基本原原则，平平等地保保护物业业管理活活动当事事人各方方的合法法权益，同同时贯彻彻财产所所有者主主权原则则，法定定和保障障业主团团体和物物业使用用权人对对物业管管理的民民主权利利，促进进了社会会主义民民主在社社会管理理、经济济管理事事务中的的发展，也也增强了了人民特特别是城城市居民民依法办办事、信信守合同同的法律律观念。物物业管理理的开展展，有利利于物业业的保值值和增值值，使住住宅区和和厂商办办公区的的环境以以及城市市形象都都获得很很大改观观，进而而吸引更更多的外外来投资资，发展展城市经经济和社社会生产产力。物业管理的的基本内内涵第二条 本条例例所称物物业管理理，是指指业主通通过选聘
8、聘物业管管理企业业，由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定，对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理，维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。【释义】 本条条规定了了物业管管理的基基本内涵涵。 物物业管理理，通常常是指物物业管理理企业受受业主的的委托，依依据物业业管理委委托合同同，对物物业的房房屋建筑筑及其设设备、市市政公用用设施、绿绿化、卫卫生、交交通、治治安和环环境容貌貌等管理理项目进进行维护护、修缮缮和整治治，并向向物业所所有人和和使用人人提供综综合性的的有偿服服务。物物业管理理是一种种与房地地产综合合开发的的现代化化生产方方式相配
9、配套的综综合性管管理，是是与随着着住房制制度改革革的推进进而出现现的产权权多元化化格局相相衔接的的统一管管理，是是与建立立社会主主义市场场经济体体制相适适应的社社会化、专专业化、企企业化、经经营型的的管理。按按照社会会产业部部门划分分的标准准，这种种高度统统一的管管理、全全方位多多层次的的服务、市市场化经经营为一一体、寓寓经营与与管理于于服务之之中的物物业管理理是一种种服务性性行业，属属于第三三产业。实实行物业业管理是是为了发发挥物业业的最大大使用功功能，使使其保值值增值，并并为物业业所有人人和使用用人创造造整洁、文文明、安安全、舒舒适的生生活和工工作环境境，最终终实现社社会、经经济、环环境三
10、个个效益的的统一和和同步增增长。关于物业管管理的基基本内涵涵可从以以下几个个方面作作出分析析： (一)物物业管理理关系的的主体：业主和和物业管管理企业业。业主既是业业主个体体自治法法律关系系的基本本主体，又又是业主主团体自自治法律律关系的的构成主主体。业业主是指指物业的的所有权权人。 物物业管理理的经营营人主要要是企业业。物业业管理企企业是指指依法成成立，接接受委托托从事物物业管理理活动的的企业。物物业管理理企业的的设立，既既要符合合法律规规定的有有关企业业设立的的一般标标准，又又要满足足针对物物业管理理的所设设定的特特殊条件件。物业业管理企企业的主主要职能能是遵照照国家有有关政策策法规，运运
11、用现代代管理科科学和先先进维修修养护技技术管理理物业，妥妥善处理理业主投投诉，有有效地维维护业主主合法权权益，为为业主和和使用人人创造一一个优美美的居住住和工作作环境。(二)物业业管理关关系产生生的依据据：物业业服务合合同。 物物业服务务合同是是广大业业主选举举出来的的业主委委员会与与其选聘聘的物业业管理企企业之间间签订的的委托物物业管理理企业对对物业进进行综合合管理的的法律文文件。物物业服务务合同由由业主委委员会代代表全体体业主起起草并与与物业管管理企业业共同签签署，所所以该文文件的制制定要尽尽量完善善、全面面，充分分表达全全体业主主的要求求。物业业服务合合同主要要包括以以下几个个方面的的内
12、容：(1)确定所所管理的的物业，阐阐明管理理物业座座落何处处，产权权归谁所所有。(2)委委托管理理决议及及管理企企业，阐阐明业主主委员会会经过讨讨论研究究，最后后做出决决议。(3)委委托管理理工作范范围。如如保安、绿绿化、卫卫生、清清洁、维维修保养养、财务务管理、管管理费及及维修基基金的安安排使用用，有关关健身、娱娱乐及商商业设施施等。(4)业业主委员员会和物物业管理理企业的的联合会会议制度度，由物物业企业业定期向向业主委委员会报报告并讨讨论重大大管理事事项。(5)报报告制度度。业主主委员会会要求物物业管理理企业定定期报告告工作，定定期公布布账目，接接受全体体业主监监督。其其他如保保密条款款、
13、违约约责任、续续约条件件与方法法、争议议的解决决等等。 (三)物物业管理理的基本本内容。物业管理基基本内容容按服务务的性质质和提供供的方式式可分为为：常规规性的公公共服务务、针对对性的专专项服务务和委托托性的特特约服务务三大类类。一是是常规性性的公共共服务，主主要有以以下几项项：(11)房屋屋建筑主主体的管管理及住住宅装修修的日常常监督；(2)房屋设设备、设设施的管管理；(3)环环境卫生生的管理理；(44)绿化化管理；(5)配合公公安和消消防部门门做好住住宅区内内公共秩秩序维护护和安全全防范工工作； (6)车车辆道路路管理；(7)公众代代办性质质的服务务。二是是针对性性的专项项服务：(1)日常
14、生生活类；(2)商业服服务类；(3)文化、教教育、卫卫生、体体育类；(4)金融服服务类；(5)经纪代代理中介介服务；(6)社会福福利类。三三是委托托性的特特约服务务。物业业管理企企业在实实施物业业管理时时，第一一大类是是最基本本的工作作，是必必须做好好的。同同时，根根据自身身的能力力和业主主的要求求，确定定第二、第第三大类类中的具具体服务务项目与与内容，采采取灵活活多样的的经营机机制和服服务方式式，以人人为核心心做好物物业管理理的各项项管理与与服务工工作，并并不断拓拓展其广广度和深深度。物业管理企企业的方方式市场竞竞争机制制第三条 国家提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选
15、选择物业业管理企企业。【释义】 本条条规定了了国家提提倡的选选择物业业管理企企业的方方式，即即市场竞竞争机制制。物业管理是是市场经经济的产产物，而而市场经经济的主主要特征征就是通通过公开开、公平平、公正正的竞争争，达到到买卖双双方等价价交换的的目的。因因此，竞竞争是物物业管理理得以生生存和发发展的活活力所在在。然而而，纵观观我国目目前的物物业管理理，在许许多地方方尚未形形成完善善的市场场机制，物物业管理理公司对对物业管管理经营营权的获获得并没没有通过过市场竞竞争而轻轻易获取取，普遍遍存在着着谁开发发谁管理理的状况况。从EEl前的的物业管管理实践践来看，能能够提供供物业管管理服务务的企业业的组建
16、建形式大大致有以以下几种种：一是是由房地地产开发发企业派派生出来来的子公公司，占占现有这这类公司司的大多多数；二二是由房房地产管管理部门门所属的的房管所所(站)转变而而来；三三是大中中型企业业单位组组建的；四是社社会上自自发成立立的；五五是由街街道办事事处组建建的。这这些企业业或附属属政府管管理部门门，或附附属开发发商，大大都带有有一定的的垄断性性。这不不仅使其其管理难难以达到到专业化化、社会会化、规规范化的的要求，如如果长期期下去，还还会因行行业本身身缺乏活活力而衰衰竭不振振，因此此，打破破这种由由主管部部门或开开发单位位指定“终身制制”物业管管理者的的模式，是是物业管管理市场场发展到到一定
17、阶阶段的必必然产物物。物业管理呼呼唤竞争争，这里里的竞争争主要是是指物业业管理市市场上的的竞争。在在物业管管理市场场上，众众多的物物业管理理公司都都希望能能够被聘聘用。正正是由于于这种竞竞争的存存在，业业主可以以较为自自由地对对物业管管理公司司进行选选择，它它可以聘聘用，也也可以不不聘用某某一物业业管理公公司。对对于已经经受聘的的物业管管理公司司来说，竞竞争也同同样存在在。聘用用和改聘聘对物业业管理公公司的激激励约束束作用是是通过其其声誉发发生的。一一般而言言，业主主在决定定是否聘聘用某家家物业管管理公司司时，主主要就是是考察它它过去的的业绩，即即其声誉誉。因此此，竞争争的压力力越大，物物业管
18、理理公司对对其声誉誉也就越越重视，从从而，聘聘用和改改聘作为为激励其其约束手手段的作作用就越越大。当当然，物物业管理理公司对对声誉的的重视，还还取决于于另一个个因素，即即声誉的的“质量”，或者者说，声声誉所反反映的实实际情况况的准确确程度。在在经济信信息流通通率越高高的地方方，声誉誉与现实实情况就就越接近近，从而而声誉也也就越受受重视。正正是因为为市场竞竞争机制制对于解解决代理理关系下下形成的的动力问问题和短短期行为为问题是是一种行行之有效效的手段段，所以以，物业业管理的的市场化化对物业业管理的的健康发发展有着着非常重重要的意意义。这这就是物物业管理理市场化化的真正正动因所所在。 在在上述五五
19、种物业业管理服服务的供供给主体体中，只只有第四四种比较较接近于于现实的的市场主主体。也也就是说说，它基基本上是是一种企企业化、社社会化的的物业管管理机构构。其余余四种，基基本上没没有向社社会化转转变，绝绝大部分分的管理理服务是是为自己己提供的的，组建建目的并并不是为为了通过过提供管管理服务务来获取取盈利。此此外，由由于管理理服务的的提供基基本上是是内向型型的，因因此这也也就不可可能采取取企业化化的经营营方式，有有些物业业管理机机构甚至至是在各各方面准准备不足足的情况况下，仓仓促上阵阵，难免免“穿新鞋鞋、走老老路”。从物物业管理理的发展展历程考考察，物物业管理理逐步走走向市场场化、专专业化、规规
20、范化是是其必然然的发展展趋势，那那种隶属属于开发发商或由由房管所所派生出出来的物物业管理理企业会会因先天天下不足足而愈来来愈不适适应社会会的发展展和业主主的需要要，因此此，提高高物业管管理水平平，培育育和建立立物业管管理的有有形市场场，从而而使物业业管理形形成良好好的市场场竞争，走走市场化化的道路路，还亟亟待培育育市场竞竞争主体体。(11)促使使物业管管理企业业能够正正视竞争争，通过过招标一一投标方方式，接接受业主主委员会会的聘请请。双方方在完全全平等的的原则下下，通过过双向选选择签订订合同，明明确各自自的权利利义务。(2)确确立价格格机制的的权威，规规范物业业管理行行为。价价格是市市场的灵灵
21、魂，没没有权威威的价格格机制，就就不可能能有公正正竞争行行为，也也就不可可能有规规范的管管理行为为。当然然，确立立价格机机制的权权威，并并不是要要政府部部门去制制定一个个强制执执行的价价格水平平，而是是指由市市场定价价。政府府主管部部门只需需根据市市场定价价的原则则进行监监督和指指导。 国家鼓励物物业管理理依靠科科技进步步提高管管理和服服务水平平第四条 国家鼓鼓励物业业管理采采用新技技术、新新方法，依依靠科技技进步提提高管理理和服务务水平。【释义】 本条条是关于于国家鼓鼓励物业业管理依依靠科技技进步提提高管理理和服务务水平的的规定。物业管理作作为我国国新兴的的转型性性行业，正正在迅速速发展与与
22、崛起，它它是改革革、开放放以及建建立社会会主义市市场经济济的客观观需要，是是我国城城乡住宅宅房屋管管理体制制由粗放放型管理理向集约约型与现现代化管管理转换换的客观观需要。因因而，其其管理与与服务职职能的发发挥，必必须最大大限度地地使用现现代化手手段，如如科技创创新手段段、计算算机管理理手段等等，去实实施硬件件(如房房屋、设设备与设设施等)和软件件(如产产权、产产籍、组组织制度度、管理理方法等等)的科科学管理理，通过过内部不不同层次次的管理理活动，进进而达到到科学化化、制度度化与规规范化管管理以及及管理层层与作业业层人员员素质不不断提高高的目的的，即实实现管理理现代化化，从而而不断提提高物业业服
23、务水水平。物物业管理理现代化化，是指指在物业业及其物物业管理理中，以以现代技技术创新新和科学学管理为为宗旨，运运用现代代化管理理手段，使使物业的的硬件与与软件管管理，走走向科学学化、制制度化与与规范化化管理的的活动过过程。物物业管理理现代化化的实际际意义就就在于：首先，它要要求管理理思想更更新。即即要确立立现代企企业管理理意识，包包括经营营战略、市市场观念念、资金金运用、服服务质量量、时间间、效益益等观念念更新。也也就是说说要打破破传统的的行政福福利性的的房产管管理理念念，树立立起社会会化、专专业化、企企业化、经经营型的的现代化化小区物物业管理理新思想想、新观观念。其次，它是是实现组组织管理理
24、现代化化的需要要。就是是根据现现代企业业组织原原则，建建立和完完善企业业管理体体制,设设置和选选择管理理组织机机构，目目的是提提高工作作效率，适适应房地地产物业业管理需需要。第三，它是是管理方方法实现现现代化化的重要要标志。就就是要根根据企业业自身的的技术水水平，选选用一系系列与其其相应的的现代管管理方法法，如现现代经营营决策方方法、计计划管理理方法、经经济数学学方法等等等。 第四四，它是是管理手手段实现现现代化化管理的的反映。就就是要运运用一系系列企业业现代管管理必须须的管理理工具，如如先进的的监控手手段、电电子计算算机、管管理信息息系统等等等。 第五五，它是是实现管管理人才才现代化化需要。
25、人人才现代代化是小小区物业业管理现现代化实实现的根根本。一一切先进进的管理理方法、手手段都要要在人的的使用下下才能发发挥作用用。管理理人才现现代化就就是要培培训和造造就一大大批掌握握现代管管理艺术术，具有有指挥才才能、参参谋才能能、监督督、执行行才能和和各种专专业知识识的现代代管理人人才。 为实现现小区物物业及其其物业管管理的现现代化管管理内容容，其途途径是多多方面的的，一般般说，应应从以下下几个方方面人手手： 1.树立立全新的的管理思思想，是是实现管管理现代代化的基基础。要实现物业业管理现现代化，首首先要转转变思想想观念，即即从传统统的行政政性福利利性的房房管模式式向社会会化、专专业化、企企
26、业化的的经营型型现代化化管理模模式转变变。这种种思想观观念的转转变是市市场经济济的发展展要求的的。物业业管理现现代化不不能受传传统观念念的束缚缚，树立立全新的的管理思思想是实实现物业业管理现现代化的的根本途途径。 2.组建建全新的的物业管管理组织织机构，是是实现物物业管理理现代化化的保证证。物业管理机机构现代代化，就就是按照照现代小小区物业业管理的的发展要要求，不不断地调调整、完完善企业业化管理理组织，使使其达到到管理与与服务的的同步发发展。一一般情况况下，物物业的组组织机构构是否保保证了管管理现代代化的实实施，其其衡量标标准主要要包括三三个方面面：第一，小区区物业管管理组织织机构的的建立，应
27、应符合管管理工作作的一般般规律，即即是否符符合规范范化管理理的要求求；是否否能满足足管理职职能间的的内在联联系；是是否能满满足小区区物业管管理与服服务的特特殊要求求。最终终能促进进物业的的管理与与发展。第二，小区区物业管管理组织织的现代代化程度度，是否否已达到到管理组组织原则则要求的的验收标标准，是是否具备备同行业业领先水水平。第三，衡量量小区物物业管理理组织机机构是否否现代化化的重要要标准，就就是看物物业管理理与服务务，是否否达到质质量优，维维修工期期短，维维修成本本低，用用户是否否满意；企业化化管理与与服务的的整体效效益(即即社会效效益和企企业效益益)是高高还是低低，以经经济效益益的高低低
28、可以反反映出管管理组织织是否适适应管理理的要求求，也体体现着管管理组织织机构发发挥职能能作用的的程度。以上三个标标准主要要是从质质的规定定性上来来衡量物物业管理理组织机机构的现现代化程程度，其其中，第第三条效效益标准准可以用用一系列列指标来来反映企企业的经经济效益益，即从从量的方方面来衡衡量，反反映管理理组织现现代化的的实现程程度。在在实际工工作中，也也可以从从纵向与与横向两两个方面面进行衡衡量，纵纵向衡量量就是把把企业管管理组织织的过去去与现在在进行比比较，反反映企业业管理组组织的发发展阶段段与程度度；横向向衡量就就是把我我国小区区物业管管理组织织机构的的现代化化程度与与同期的的行业内内、行
29、业业外的先先进企业业管理现现代化相相比较，反反映两者者之间的的差距，通通过对上上述三个个方面的的纵向与与横向的的衡量，也也能够从从不同侧侧面看出出小区物物业管理理组织现现代化的的程度。3.运用现现代化管管理方法法，是物物业管理理现代化化的重要要途径。现代管理方方法的种种类很多多，对于于小区物物业管理理来说，现现代管理理方法在在各业务务职能管管理领域域的应用用是比较较重要的的，因为为它有助助于各专专业人员员根据实实际工作作需要，有有重点地地学习和和掌握与与本职能能管理有有关的现现代管理理方法，便便于有关关部门组组织现代代管理方方法的培培训，还还有利于于现代管管理方法法按职能能配套应应用，以以便更
30、好好地发挥挥职能作作用。在在各业务务职能管管理领域域中，可可以采用用如下现现代化管管理方法法：(11)管理理决策方方法，包包括：市市场调查查法、预预测法、决决策法、维维修评估估法和信信息分析析法等。(2)计计划管理理法，包包括：全全面计划划管理、网网络计划划技术、维维修投入入产出等等方法。(3)物物资管理理法，包包括：全全面房屋屋与设备备维修管管理、物物资的保保管、物物资质量量标准等等方法。(4)理理财方法法，包括括：全面面经济核核算、目目标成本本、价值值工程等等方法。采取多种途途径，推推行现代代化管理理方法在在小区物物业管理理中的应应用，将将有助于于提高物物业的管管理水平平，有益益于物业业管
31、理现现代化的的实现。4.提高小小区物业业管理人人员的综综合水平平，是实实现物业业管理现现代化的的关键。 物业管理人人才的现现代化，是是实现物物业管理理现代化化的根本本所在。管管理人才才的现代代化，从从管理者者个体来来说，主主要包括括：管理理人员的的素质、能能力、知知识结构构等方面面的优化化，以适适应企业业管理现现代化的的要求。目前，小区区物业管管理人员员在综合合管理水水平上参参差不齐齐，究其其原因主主要是由由于物业业管理的的广泛性性和复杂杂性对物物业管理理人员的的综合能能力提出出的较高高的要求求所致。而而我国小小区物业业管理起起步较晚晚。对管管理人员员综合能能力的培培训虽已已全面启启动，但但大
32、面积积的开展展持证上上岗培训训的力度度不足。只只有全面面提高管管理人员员的综合合水平的的培训，才才有益于于小区物物业全员员素质的的提高，才才能保证证小区物物业管理理现代化化的实现现。物业管理活活动的监监督管理理机关第五条 国务院院建设行行政主管管部门负负责全国国物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作。【释义】 本条条规定了了物业管管理活动动的监督督管理机机关。 (一)全全国物业业管理活活动的监监督管理理工作由由国务院院建设行行政主管管部门负负责。 根根据国务务院批准准的有关关建设部部职能的的文
33、件的的规定，建建设部是是国务院院综合管管理全国国建设事事业，具具体包括括工程建建设、城城市建设设。村镇镇建设、建建筑业、房房地产业业、市政政公用事事业的职职能部门门，因此此从全国国范围来来讲，建建设部是是物业管管理的行行政管理理部门。 (二)县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门负责本本行政区区域内物物业管理理活动的的监督管管理工作作。县级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门主主要包括括省、市市、县等等房地产产行政主主管部门门。根据据实践中中的情况况，各省省、市、县县对物业业管理实实行政府府管理的的具体的的行政管管理部门门应指房房管局。政府的管理理面临一一个角色色转换的的
34、问题，即即不再是是过去那那种行政政性、福福利性的的管理，政政府对物物业管理理市场的的管理应应该主要要立足于于宏观管管理，通通过法规规来实现现管理目目标，其其基本职职能和作作用是把把物业管管理市场场置于法法规监督督之下，本本着疏导导的原则则为物业业管理市市场充分分发挥功功能创造造有法可可依、有有纪可守守、有章章可循的的良好的的外部环环境，使使物业管管理法制制化、规规范化。政政府对物物业管理理市场的的管理，主主要体现现在四个个方面：(1)制定物物业管理理的政策策法规；(2)对物业业管理经经营企业业进行管管理，包包括领导导和进行行物业管管理质量量评优工工作，制制订物业业管理的的管理标标准，对对物业管
35、管理公司司进行资资质管理理。指导导、帮助助和监督督物业管管理公司司的工作作；(33)指导导和帮助助业主委委员会工工作；(4)协协调、解解决物业业管理市市场运作作中出现现的情况况和问题题。政府管理的的具体职职能，也也可以分分为：前前期物业业管理的的政府管管理(主主要着眼眼点是对对房地产产开发公公司的监监督和帮帮助以及及对业主主利益的的维护)，对物物业管理理公司的的管理，在在物业管管理过程程中的管管理。详详述如下下：1.前期物物业管理理中的政政府管理理。 前前期物业业管理，是是指住宅宅出售后后至业主主委员会会成立前前的物业业管理。城城市新建建住宅小小区管理理办法明明文规定定：“住宅小小区在物物业管
36、理理公司负负责管理理前，由由房地产产开发企企业负责责管理。”从这点看来，前期物业管理的责任人是物业的开发商，然而，前期物业管理中的某些必备工作却必须在政府有关部门指导下进行，如：(1)竣工验收。(2)根据法律、法规的规定，组织或监督第一次业主大会的召开，对选举产生的业主委员会登记，对其工作依法进行监督。(3)向业主委员会提供委托管理合同范本。 2.房房地产行行政主管管部门对对物业管管理公司司的管理理。 物物业管理理公司由由房地产产行政主主管部门门归口管管理。物物业管理理工作应应在房地地产行政政主管部部门的监监督指导导下进行行。房地地产行政政主管物物业管理理的政府府管理部部门对物物业管理理公司进
37、进行行政政管理的的主要工工作有：(1)组织物物业管理理公司参参加评比比；(22)负责责物业管管理公司司经营资资质审批批；(33)对物物业管理理人员进进行岗位位资格培培训。 3.物业业管理具具体工作作中的政政府管理理。物业管理中中的政府府管理不不仅体现现在上述述两个方方面，在在物业管管理的具具体工作作中，政政府管理理仍占重重要的地地位。物物业管理理包括基基本业务务、专项项业务、特特色业务务和经营营业务，具具体包括括房屋建建筑的维维护、修修缮与改改造，物物业附属属设备、设设施的维维护、保保养与更更新，相相关场地地的维护护与管理理，消防防设备的的维护、保保养与更更新，治治安保卫卫，通过过值班、看看守
38、、巡巡逻所进进行的防防火、防防盗、防防水以及及突发事事件的处处理，清清扫保洁洁，庭院院绿化，车车辆管理理等。这这些具体体的物业业管理活活动中，政政府依法法进行的的管理都都是不可可或缺的的。业主的权利利第二章 业主及及业主大大会第六条 房屋的的所有权权人为业业主。业主在物业业管理活活动中，享享有下列列权利： (一)按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务； (二)提提议召开开业主大大会会议议，并就就物业管管理的有有关事项项提出建建议； (三)提提出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议； (四)参参加业主主大会会会议，行行使投票票权； (五)选选举业
39、主主委员会会委员，并并享有被被选举权权； (六)监监督业主主委员会会的工作作； (七)监监督物业业管理企企业履行行物业服服务合同同； (八)对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权； (九)监监督物业业共用部部位、共共用设施施设备专专项维修修资金(以下简简称专项项维修资资金)的的管理和和使用； (十)法法律、法法规规定定的其他他权利。【释义】 本条条主要规规定了业业主的权权利。本条可分为为两个层层次进行行分析：(一)房屋屋的所有有权人为为业主。 业业主，从从一般意意义上是是指物业业的所有有权人。业业主既是是业主个个体自治治法律关关系的基基本主体体，
40、又是是业主团团体自治治法律关关系的构构成主体体。 关于于业主的的分类如如下： 1.按业主主是自然然人还是是法人，可可以分为为自然人人业主和和非自然然人业主主。所谓自然人人业主，就就是指拥拥有物业业的所有有权的是是自然人人。如果果买房人人支付房房款并未未登记，不不能称为为房屋的的业主。只只有登记记过户之之后，才才能成为为房屋的的业主。所谓非自然然人业主主，就是是指拥有有对物业业的所有有权的是是自然人人以外的的主体，包包括法人人和非法法人组织织。如某某公司支支付房款款并到房房产部门门登记后后，就成成为房产产部门所所登记的的房屋的的业主。2.按业主主是单独独拥有物物业还是是与他人人共同拥拥有物业业，
41、可以以分为独独立产权权的业主主和共有有产权的的业主。 这这类区分分根据不不同的标标准有不不同的分分法。第第一，可可以从形形式上进进行区分分，也就就是从房房屋的产产权证上上进行区区分。凡凡是房屋屋产权证证上只写写明一个个所有人人享有房房屋产权权的，这这个所有有人就是是独立产产权的业业主。凡凡是房屋屋产权证证书上写写明房屋屋产权是是共有的的，那么么房屋产产权证标标明的这这些个所所有人就就是共有有产权的的业主。第第二，可可以从实实质上进进行区分分，也就就是房屋屋产权从从实质上上是属于于一个业业主还是是属于几几个主体体共有。现现实上生生活中绝绝大部分分住宅都都有是由由家庭拥拥有，而而房屋产产权证上上常
42、常只只有一个个自然人人作为所所有权人人，从形形式上来来说，这这项物业业的业主主是独立立产权的的业主，但但实质上上这项物物业的业业主是共共有产权权的业主主。 关于业主的的分类还还有以下下几种：按物业业的所有有权主体体性质不不同，可可以将业业主划分分为公房房业主和和私房业业主两类类。公房房业主按按中国法法律是指指国家和和集体，但但公房业业主狭义义仅指国国家及其其授权经经营管理理公房的的部门或或单位；私房业业主按国国务院城城市私有有房屋管管理条例例第22条第22款规定定，仅指指个人所所有、数数人共有有的自用用或出租租的住宅宅和非住住宅用房房之业主主。但私私房业主主广义是是指享有有物业所所有权的的“私
43、人”，包括括自然人人、非国国家机关关性质的的法人和和其他组组织。以以物业基基本用途途不同，可可把业主主分为居居住物业业的业主主和非居居住物业业的业主主。以享享有物业业所有权权份额多多少不同同，可把把业主分分为大业业主和小小业主。以以业主资资格取得得先后次次序和依依据不同同，可以以把业主主分成原原始业主主(主要要指新建建物业的的业主)、继受受业主(主要指指购买物物业人)和准业业主(主主要指依依法视为为业主的的业委会会和物业业使用权权合法持持有人)三类。 物物业使用用人是与与业主相相关的一一个概念念。一般般而言，物物业管理理只涉及及到业主主与物业业公司之之间的权权利义务务，而不不涉及使使用人。但但
44、现在也也有越来来越多的的业主购购买商品品房不是是为了自自己居住住，而是是为了投投资。这这部分业业主在购购买了房房屋之后后即将所所购房屋屋出租他他人使用用。这样样，物业业管理关关系就不不仅仅涉涉及业主主和物业业公司，还还涉及到到承租人人。除此此之外，物物业的实实际使用用人还可可能是尚尚未出售售的公有有住房的的使用人人。应该该分清物物业的所所有权人人与物业业的使用用人的概概念，明明确物业业的使用用权人不不是业主主。物业业的使用用人是指指物业的的承租人人和实际际使用物物业的其其他人。业业主是物物业的所所有权人人，对物物业享有有占有、使使用、收收益和处处分的全全部权利利；而使使用人对对物业只只享有占占
45、有、使使用或者者一定条条件的收收益权，没没有处分分的权利利。由于于我国过过去在物物业管理理方面的的立法不不够完善善，并未未明确地地区分物物业所有有权人与与使用权权人对物物业所享享有的不不同权利利和承担担的不同同义务，有有的规范范性文件件中还笼笼统地仅仅使用了了“物业的的权利人人”这样的的称谓，使使得业主主和物业业的使用用人在概概念上有有些界限限不清，二二者的权权利义务务也未能能很好地地分清。 (二)业业主的权权利。物业管理是是为了全全体业主主的利益益而产生生的。根根据条例例的规定定，业主主在物业业管理中中享有的的权利主主要包括括：1.按照物物业服务务合同的的约定，接接受物业业管理企企业提供供的
46、服务务。 物业业服务合合同是广广大业主主选举出出来的业业主委员员会与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业之间签签订的委委托物业业管理企企业对物物业进行行综合管管理的法法律文件件。物业业服务合合同是确确定业主主和物业业管理企企业之间间权利义义务的基基本法律律依据。而而业主之之所以要要与物业业管理企企业签订订合同，最最主要的的目的是是接受物物业管理理企业提提供的服服务。因因此，按按照物业业服务合合同的约约定，接接受物业业管理企企业提供供的服务务的权利利，就是是业主享享有的最最为基本本的权利利。 2.提议议召开业业主大会会会议，并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议。 业主主大会是是由物业业管理区
47、区域内全全体业主主组成的的，维护护物业区区域内全全体业主主的公共共利益，行行使业主主对物业业管理的的自治权权的业主主自治机机构。提提议召开开业主大大会会议议的权利利应当由由业主享享有，以以便能够够及时解解决有关关业主公公共利益益的问题题。同时时，业主主都是物物业管理理的享用用者，物物业管理理的好坏坏与否直直接决定定了业主主的利益益能否得得到充分分的保护护，因此此，业主主有权就就物业管管理的事事项提出出建议。 3.提提出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议。 业主主公约，指指业主共共同订立立或者承承诺的，对对全体业业主具有有约束力力的有关关使用、维维护物业业及其管管理等方方面权利利义务的的行为守守则。而而业主大大会议事事规则是是有关业业主大会会召开时时应当遵遵循的会会议程序序、决议议通过的的要求等等有关规规则。这这些规约约直接决决定和影影响业主主的自治治权能否否得到充充分有效效的保护护。所以以，应当当赋予业业主享有有制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则建议权权。 4.参加加业主大大会会议议，行使使投票权权。 参加加会议权权包括获获得会议议通知权权，这就就要求会会议通知知必须充充分、明明确、按按时。参参加业主主大会，是是保证业业主民主主表决权权的前提提。而投投票权则则是业主主民主权权利的实实现。 5.选