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1、物业管理标准化管理体系1万科集团团物业管理理标准化化管理体体系约束指指导体系系（集团团公司部部分）物业管管理培训训体系检查、修修正、完完善指导导体系考评奖奖罚指导导体系约束指指导体系系（项目目管理处处部分）物业业管理标标准化管管理体系系图目标管理理标准作作业规程程1.0目目的规范物业业管理公公司的各各级目标标管理工工作，确确保公司司总体工工作目标标的实施施。2.0适适用范围围适用于物物业管理理公司的的各部、各各级目标标管理工工作。3.0 职责3.1 公司董事事会负责责同公司司总经理理签订目目标管理理责任书书，并负责责总经理理目标管管理的考考评、评评价和监监管工作作。3.2 公司总经经理负责责同
2、机关关各部门门经理、各各管理处处经理签签订目标标管理责责任书、并并负责部部门经理理、各管管理处经经理目标标管理的的考评、评评价和监监管工作作。3.3 管理处经经理负责责同管理理处各部部门主管管签订目目标管理理责任书书，并负负责管理理处各部部门主管管目标管管理的考考评、评评价和监监管工作作。4.0 程序要点点4.1 目标管理理的基本本作业流流程：总经理同董事会签订公司总体目标管理责任书总经理将工作目标分解成部门和管理处目标各部门、各管理处经理同总经理签订目标管理责任管理处各部门主管同管理处经理签订目标管理责任书每季度检查一次目标的实现状况一个管理周期（一年或一个任期）结束后对目标状况4.2 物业
3、管理理公司总总体目标标的制定定与总经经理目标标管理责责任书的的签订。4.2.1 每年年底底（或每一任期结束）前，公司总经理应召开公司经理办公会议，结合董董事会的的工作要要求和公公司的实际管管理状况拟定定出第二年（或或第二个任任期）的公司司总体物业管管理工作作目标。a) 制定目标标的基本本要素。目标标均应为为量化目目标，非非量化的的目标不不应列入入；目标标应具有有可考评评、可检检查、可可评价性性；分目目标应与与总目标标保持一一致。b) 目标的分分类：按物物业管理理目标的的内容分分，可将目目标分为为管理质质量目标标、服务质质量目标标、经营利利润成本本目标；按物物业管理理公司的的管理层层次分，可将目
4、目标分为为公司总总体工作作目标、部门工工作目标标、管理处处总体工工作目标标、管理理处分部部门工作作目标；按物物业管理理公司的的工作时时序分，可可将目标标分为长长期目标标（5-10 年）、中期期目标（22-4年年）、年度度目标、季季度目标标。c) 制定物业业管理总总体工作作目标时时应考虑虑的因素素：达到到目的；必要要的工作作环境（人人力、物物力）；物业业管理公公司的实实际工作作状况；必要要的责、权权、利状状况。d) 总经理应应当综合合考虑上上述各种种因素后后再制定定管理公公司的总总体工作作目标。4.2.2 公司的总总经理就就公司次次年（或或次任期期）的物物业管理理公司总总体工作作目标以以及为保保
5、证工作作目标所所必须的的权、责责、利同同公司董董事会进进行积极极的协商商讨论。4.2.3 协商讨论论一致后由公司总经理代表物业管理公司同董事会签订物业管理公司总总经理目目标管理理责任书书。物物业管理理公司总经经理目标管理理责任书的的内容通常由由以下内容构构成。a) 公司总体体工作目目标： 管管理目标标； 服服务目标标； 经经营目标标。b) 责任人（总总经理）的的权利、义义务；c) 公司董事事会的权权利、义义务；d) 目标考评评的方法法和考评评依据；e) 目标完成成情况的的奖罚措措施；f) 其他。4.3 物业管理理公司总总体工作作目标的的分解。4.3.1 公司总经经理同董事会签订完毕物业管理公司
6、总经理目标管理责任书后，为确确保公司司总体工工作目标标得以实实现，应应当将公公司总体体工作目目标进行行有效分分解。a) 将工作目目标的一一部分分分给公司司机关各各职能部部门；b) 将工作目目标一部部分分给给各管理理处。4.3.2 公司总经经理在分解完工作目标后，应当召开公司经理办公会议，充分讨论目标分分解后的的公司权权利、责责任、利利益的分分配与协协调问题题，直到到各方达达成共识识。4.3.3 公司总经经理同机机关各部部门经理理、各管理理处经理理签订目标标管理责责任书。责任书的的内容结结构如下下：a) 工作目标标；b) 责任人（经经理）的的权利、义义务；c) 公司的权权利、义义务；d) 目标考
7、评评的方式式和考评评的依据据；e) 目标完成成情况的的奖罚措措施；f) 其他。4.3.4 管理处可可以将本管理处的工作进一步分解至管理处各部门。由管理处经理同各部部门主管管进一步步签订分分解目标标管理责责任书，方方法同上上。4.4 目标的日日常监管管。4.4.1 公司总经经理每季度末应就目标的完成情况向董事会作工作汇报。公司董事会应每每季度对对公司目目标的完完成情况况作出评评价和指指示。4.4.2 公司各部部门经理、各管理处经理应每月末向总经理作工作目标小结汇报；公司总总经理应应对各部部门、各各管理处处的工作作目标的的完成情情况（工工作状况况）作出出评价和和指示。4.5 目标完成成情况的的结果
8、验验证和奖奖罚。4.5.1 一个管理理周期（一年）或一个任期结束后，董事会应当对公司的总体工作状况即即目标完完成情况况作出综综合评价价和验证证。公司司总经理理、管理理处经理理也应对对公司各各部门、各各管理处处、管理理处各部部门的总总体工作作状况即即目标完完成情况况作出综综合评价价和验证证。4.5.2 依据公司司总体目标的完成情况，公司董事会应当依据同公司总经理签订的物业业管理公公司总经经理目标标管理责责任书兑兑现对公公司和公公司总经经理的奖奖罚。4.5.3 依据各部部门、各管理处的目标完成情况和公司总体状况，公司总经理应当依据同同公司各各部门、各各管理经经理签订订的目标标管理责责任书兑兑现对各
9、各部门员员工、经经理的奖奖罚。4.6目目标管理理责任书书、评价价验证报报告书、奖奖罚情况况记录均均应统一一在公司司归档长长期保存存。5.0记记录6.0相相关支持持文件7.0 附录7.1 物业管管理公司司总经理理目标管管理责任任书（仅供参参考）。7.2 物业管管理处经经理目标标管理责责任书（仅供参考）。7.3 物业管管理公司司常用的的控制性性指标。附录一：年度物业业管理有有限公司司总经理理（仅供供参考）目标管理理责任书书为确保物物业管理理有限公公司计划划目标得得以实现现，经董董事会与与目标责责任人（总总经理）共共同商讨讨，已确确定物业业管理有有限公司司年度工工作责任任目标，并并由目标标责任人人代
10、表物物业管理理有限公公司签署署确认。1.0 责任目标标1.1 管理目标标1.1.1 全年不发发生重大大安全责责任事故故。注：“重大大安全事故故”是指指：a) 因失职或或玩忽职职守引发发的员工工死亡事事故；b) 因失职或或玩忽职职守引发发的公司司重要财财产报废废、损毁毁事故；c) 因失职或或玩忽职职守引发发的火灾灾事故；d) 因失职或或玩忽职职守引发发的水浸浸事故；e) 因失职或或玩忽职职守引发发的恶性性治安事事件。1.1.2 所辖物业业设施设设备的使使用完好好率达998%以以上。1.1.3 员工上岗岗培训合合格率1100%。1.1.4 员工对企企业的满满意率达达85%以上。1.1.5 导入IS
11、SO90000质质量体系系建立健健全标准准化管理理。1.1.6 其他各项项指标在在年月日前达达到全国国城市物物业管理理优秀住宅小小区考评评标准中中优秀住住宅小区区的各项项管理指指标。1.2 服务目标标1.2.1 住户对管管理服务务工作的的满意率率达955%以上上。1.2.2 员工对饭饭堂服务务工作的的满意率率达955%以上上。1.3 经营目标标。1.3.1 全年各项项开支控控制在预预算指标标内。1.3.2 全年实现现经营利利润万元元。2.0 责任人（总总经理）的的权力为保证上上述责任任目标的的实现，公公司实行行总经理理负责制制，责任任人（总总经理）的的权力如如下：2.1 人事管理理权。2.1.
12、1 对物业管管理有限限公司总总经理助助理（含含）、部门经经理（含含）、管理理处经理（含含）以下下各级员员工的组组阁权、奖奖罚权、任任免权、解解聘权。2.1.2 对物业管管理有限限公司副副总经理理/财务务部经理理的任免免、调配配、解聘聘、奖罚罚的建议议权。2.1.3 编制范围围内员工工招聘录录用决定定权。2.1.4 工薪标准准范围内内的调薪薪决定权权。2.2 财务管理理权日常经营营管理资资金预算算范围内内的支出出决定权权、借款款审批权权、费用用报销审审批权。2.3 管理决策策权。2.3.1 主持物业业管理有有限公司司的日常常管理工工作。2.3.2 组织实施施物业管管理有限限公司的的工作目目标、工
13、工作计划划、工作作标准、工工作程序序、管理理制度。2.3.3 主持召开开物业管管理有限限公司的的各类工工作会议议。2.3.4 组织管理理评审。2.3.5 审批各类类经济合合同。2.4 审请支持持权。2.4.1 依据物业业管理有有限公司司的工作作进展情情况申请请专项经经营管理理资金和和其他资资金支持持。2.4.2 申请修改改物业管管理有限限公司的的组织架架构和人人中定编编。2.4.3 申请业务务支持。3.0 责任人的的义务3.1 接受董事事会的统统一领导导。3.2 向董事会会作工作作汇报。3.3 确保责任任目标的的逐步实实现。3.4 自觉接受受董事会会监控、考考评、检检查。3.5 每月5号号前按
14、时时上报财财务报表表和其他他工作报报表。3.6 每月5号号前组织织目标评评估，质质量评审审，进度度、质量量考评和和员工绩绩效考评评。3.7 积极配合合董事会会完成其其他专项项工作。3.8 保证公司司各个标标准作业业规程的的贯彻执执行。3.9 保证公司司操作秒秒违背国国家的法法律、法法规。3.10 保证员工工的生活活、工作作秩序。3.11 保证员工工的整体体操作技技能和工工作质量量。3.12 为公司培培养人才才。3.13 向董事会会交纳风风险抵押押金。4.0 董事会的的权力4.1 有对公司司运作状状况（工工作进度度、标准准、质量量、成本本等指标标）抽查查、检查查、监督督的权力力。4.2 有对目标
15、标责任人人、副总总经理、财财务部经经理的任任免权、解解聘权、调调配权。4.3 有要求责责任人出出示、收收集、解解释各类类数据、报报表、原原始凭据据、记录录的权力力。4.4 有对公司司财务运运作状况况的审计计权、监监控权。4.5 有对目标标责任人人的绩效效考评权权、奖罚罚权。4.6 专项事件件的调查查权。5.0 董事会的的义务5.1 及时提供供合适的的业务支支持5.2 提供信息息支持。5.3 提供资金金支持。6.0 目标考评评6.1 董事会定定期（不不定期）监监控、审审计、检检查物业业管理公公司资金金的运作作、成本本和其他他财务工工作。检检查标准准、办法法依据行行业法规规和公司司的财务务规定。6
16、.2 董事会负负责目标标责任人人的绩效效考评。考考评标准准办法依依据本目目标管理理责任书书。7.0 目标奖罚罚7.1 公司责任任人（总总经理）必必须依照照双方确确认的工工作计划划完成本本责任书书所列的的各项目目标。7.2 如果工作作目标完完成，则则公司可可按董事事会的奖奖金分配配方案对对员工发发放奖金金，其中中目标责责任人可可提取公公司经营营利润的的%作为为个人奖奖金。7.3 如果本责责任书所所列三类类目标不不能全部部完成，则则每不能能完成其其中一项项指标，扣扣减项目目责任人人的25%目标奖奖金，直直至扣除除全部奖奖金，并并承担相相应的行行政处罚罚。7.4 或发生不不可抗力力而致使使责任目目标
17、无法法完成，则则本目标标责任书书失效，遗遗留问题题由董事事会与目目标责任任人共同同处理。8.0本本目标管理理责任书书一式四四份，董董事会存存档两份份，目标标责任人人一份，物物业管理理公司存存档一份份。9.0未未尽事宜宜，由目目标责任任人同董董事会协协商解决决，补充充条款与与本责任任书具有有同等效效力。10.00本责任任书自签签订之日日起生效效。11.00本责任任书解释释权在董董事会。目标责任任人签署署：董事事长签署署：日期：日日期：附录二：年度物业业管理有有限公司司管理处处经理（仅仅供参考考）目标管理理责任书书为确保物物业管理理有限公公司管理理处计划目目标得以以实现，经公司司与目标标责任人人（
18、管理理处经理理）共同同商讨，已已确定物业管管理处年年度工作作责任目目标，并并由目标标责任人人代表物物业管理理处签署署确认。1.0 责任目标标1.1 管理目标标1.1.1 全年不发发生重大大安全责责任事故故注：“重大大安全事故故”是指指：a) 因失职或或玩忽职职守引发发的员工工死亡事事故；b) 因失职或或玩忽职职守引发发的公司司重要财财产报废废、损毁毁事故；c) 因失职或或玩忽职职守引发发的火灾灾事故；d) 因失职或或玩忽职职守引发发的水浸浸事故；e) 因失职或或玩忽职职守引发发的恶性性治安事事件。1.1.2 所辖物业业设施设设备的使使用完好好率达1100%。1.1.3 员工上岗岗培训合合格率1
19、100%。1.1.4 员工对管管理处的的满意率率达900%以上上。1.1.5 年年底关关，获得得“全国国城市物物业管理理优秀示示范小区区”称号号。1.2 服务目标标1.2.1 住户对管管理服务务工作的的满意率率达955%以上上。1.2.2 员工对饭饭堂服务务工作的的满意率率达955%以上上。1.3 经营目标标1.3.1 全年各项项开支控控制在万万元内（详详见预预算明细细表（略）。1.3.2 全年实现现经营利利润万元元。2.0 责任人（管管理处经经理）权权力为保证上上述责任任目标的的实现，责责任人（管管理处经经理）的的权力如如下：2.1 人事管理理权2.1.1 对物业管管理处班班组长（含含）以下
20、下各级员员工的组组阁权、奖奖罚权、任任免权、解解聘权（财财务人员员除外）。2.1.2 对物业管管理处副副经理、部门主主管/副副主管、财务人人员的任任免、调配、解聘、奖罚的建议权权。2.1.3 编制范围围内临时时工的招招聘录用用决定权权。2.1.4 工薪标准准范围内内的调薪薪建议权权。2.2 财务管理理权日常经营营管理资资金6000元以以内的支支出决定定、借款款审批权权。2.3 管理决策策权。2.3.1 主持物业业管理处处的日常常管理工工作。2.3.2 组织实施施物业管管理有限限公司的的工作目目标、工工作计划划、工作作标准、工工作程序序、管理理制度。2.3.3 主持召开开物业管管理处的的各类工工
21、作会议议。2.3.4 审核管理理处各类类经济合合同。2.4 申请支持持权。2.4.1 依据物业业管理处处的工作作进展情情况申请请专项经经营管理理资金和和其他资资金支持持。2.4.2 申请修改改物业管管理处的的组织架架构和人人员定编编。2.4.3 申请业务务支持。3.0 责任人的的义务3.1 接受公司司的统一一领导。3.2 向公司作作工作汇汇报。3.3 确保责任任目标的的逐步实实现。3.4 自觉接受受公司各各职能部部门的监监控、考考评、检检查。3.5 每月5号号前按时时上报财财务报表表和其他他工作报报表。3.6 每月5日日前组织织目标评评估，质质量评审审，进度度、质量量考评和和员工绩绩效考评评。
22、3.7 积极配合合公司完完成其他他专项工工作。3.8 保证管理理处各个个标准作作业规程程的贯彻彻执行。3.9 保证管理理处的操操作不违违背国家家的法律律、法规规。3.10 保证员工工的生活活、工作作秩序。3.11 保证员工工的整体体操作技技能和工工作质量量。3.12 为公司培培养人才才。3.13 向公司交交纳风险险抵押金金。4.0 公司的权权力4.1 有对管理理处的运运作状况况（工作作进度、标标准、质质量、成成本等指指标）抽抽查、检检查、监监督的权权力。4.2 有对目标标责任人人及以下下各级员员工的任任免权、解解聘权、调调配权。4.3 有要求责责任人出出示、收收集、解解释各类类数据、报报表、原
23、原始凭据据、记录录的权力力。4.4 有对管理理处财务务运作状状况的审审计权、监监控权。4.5 有对目标标责任人人的绩效效考评权权、奖罚罚权。4.6 专项事件件的调查查权。5.0 公司的义义务5.1 及时提供供合适的的业务支支持。5.2 提供信息息支持。5.3 提供资金金支持。6.0 目标考评评6.1 公司财务务部定期期（不定定期）监监控、审审计、检检查物业业管理处处资金的的运作、成成本和其其他财务务工作。检检查标准准、办法法依据行行业法规规和公司司的财务务规定。6.2 公司品质质部负责责目标责责任人的的绩效考考评。考考评标准准办法依依据公司司绩效考考评相关关标准作作业规程程和本目目标管理理责任
24、书书。7.0 目标奖罚罚7.1 管理处责责任人（经经理）必必须依照照双方确确认的工工作计划划完成本本责任书书所列的的各项目目标。7.2 如果工作作目标完完成，则则管理处处可按公公司的奖奖金分配配方案对对员工发发放奖金金，其中中目标责责任人可可提取管管理处经经营利润润的%作为为个人资金金。7.3 如果本责责任书所所列三类类目标不不能全部部完成，则则每不能能完成其其中一项项指标，扣扣减项目目责任人人的25%目标资资金，直直至扣除除全部奖奖金，并并承担相相应的行行政处罚罚。7.4 若发生不不可抗力力而致使使责任目目标无法法完成，则则本目标标责任书书失效，遗遗留问题题由公司司与目标标责任人人共同处处理
25、。8.0本本目标管理理责任书书一式四四份，公公司行政政部存档档两份，目目标责任任人一份份，物业业管理处处存档一一份。9.0未未尽事宜宜，由目目标责任任人同公公司协商商解决一一补充条条款与本本责任书书具有同同等效力力。10.00本责任任书自签签订之日日起生效效。11.00本责任任书解释释权在公公司。目标责任任人签署署：总经经理签署署：日期：日日期：附录三：物业管理理公司常常用的控控制性指指标1.1 总体管理理、服务务目标。1.1.1 全年不发发生重大大安全责责任事故故。注：“重大安全全事故”是是指：a) 因失职或或玩忽职职守引发发的员工工死亡事事故；b) 因失职或或玩忽职职守引发发的公司司重要财
26、财产报废废、损毁毁事故；c) 因失职或或玩忽职职守引发发的火灾灾事故；d) 因失职或或玩忽职职守引发发的水浸浸事故；e) 因失职或或玩忽职职守引发发的恶性性治安事事件。f) 因失职或或玩忽职职守引发发的业主主/住户户重伤、死死亡事件件。1.1.2 所辖物业业设施设设备的使使用完好好率达到到98%以上。1.1.3 员工培训训合格再再上岗率率达1000%。1.1.4 员工对企企业的满满意率达达到855%以上上。1.1.5 住户对管管理、服服务工作作的满意意率达885%以以上。1.1.6 管理费收收缴率达达98%以上。2.1 经营目标标（总体体）。2.1.1 全年支出出控制在在预算范范围内。2.1.
27、2 全年管理理平均成成本控制制在元/平方米米月。2.1.3 全年实现现经营利利润万元元。2.1.4 人均管理理成本元元/平方方米月月。2.1.5 人均管理理面积平平方米。2.1.6 各类操作作层员工工的劳动动定额。2.1.7 人均劳动动生产率率、利润润率3.1 公共事务务部分项项管理指指标。3.1.1 业主违章章有效处处理率。3.1.2 房屋完好好率。3.1.3 住户维修修及时率率，合格格率。3.1.4 住户有效效投诉率率起/万平方米米，有效投投诉处理理合格率率（以回回访结果果为准）。3.1.5 住户求助助处理率率，满意意率。3.1.6 有效回访访率达到到1000%。3.1.7 培训计划划完成
28、率率。3.1.8 员工绩效效考评有有效率。3.1.9 服务规范范的出错错率（以以检查、投投诉记录录为准）。3.1.10 工作操作作规程的的内审严严重不合合格为零零，轻微微不合格格3项以下下，观察察项100项以下下。3.1.11 工作操作作规程抽抽检合格格率。3.1.12 社区文化化活动有有效完成成率。3.1.13 多种经营营收入万万元。3.1.14 业主委员员会对物物业管理理服务工工作的满满意率。3.1.15 住户对公公共事务务部工作作满意率率。4.1 保安、消消防管理理分项指指标。4.1.1 消防设施施、设备备的使用用完好率率1000%。4.1.2 普通治安安案件的的发生率率/万平平方米，有
29、有效处理理率。4.1.3 其他各类类突发事事件的有有效处理理率。4.1.4 员工对干干部的满满意率775%以以上。4.1.5 灭火预案案演习达达标率。4.1.6 治安预案案演习达达标率。4.1.7 训练考核核达标率率。4.1.8 车辆违章章停放率率。4.1.9 作业规程程抽检合合格率。4.1.10 内审严重重不合格格为零，轻轻微不合合格3项以下下，观察察项为110项以以下。4.1.11 服务规范范的不合合格率。4.1.12 住户对保保安、消消防工作作的满意意率。5.1 维修工作作分项管管理目标标。5.1.1 设备计划划保养完完成率。5.1.2 设备开机机完好率率。5.1.3 设施、设设备大、中
30、中、小修修计划完完成率。5.1.4 设备运行行成本。5.1.5 设备临时时故障排排除的及及时率。5.1.6 员工工伤伤事故发发生率。5.1.7 值班记录录准确合合格率。5.1.8 机房卫生生达标率率。5.1.9 作业规程程抽检合合格率。5.1.10 内审严重重不合格格为零，轻轻微不合合格3项以下下，观察察项为110项以以下。5.1.11 服务规范范的不合合格率。5.1.12 住户对维维修保养养工作的的满意率率。5.1.13 设备单位位运行成成本元/万平方方米。6.1 园林绿化化分项管管理指标标。6.1.1 绿化养护护成活率率，黄土土裸露面面积。6.1.2 苗木繁殖殖成活率率。6.1.3 植物长
31、势势达标率率。6.1.4 绿化环境境评比住住户满意意率。6.1.5 作业规程程抽检合合格率。6.1.6 内审严重重不合格格为零，轻轻微不合合格3项以下下，观察察项为110项以以下。6.1.7 服务规范范的达标标率。6.1.8 住户对维维护保养养工作的的满意率率。6.1.9 设施设备备使用完完好率。7.1 清洁、保保洁分项项管理指指标。7.1.1 垃圾停留留地面的的时间不不超过小小时。7.1.2 工作标准准抽检达达标率。7.1.3 工作规程程抽检合合格率。7.1.4 内审严重重不合格格为零，轻轻微不合合格3项以下下，观察察项为110项以以下。7.1.5 住户对清清洁工作作的满意意率。3对外外投资
32、标标准作业业规程1.0目目的规范物业业管理公公司对外外多种经经营投资资和对外外投标承承接物业业管理投投资工作作，确保保对外投投资稳妥妥可靠、赢赢利。2.0适适用于物业业管理公公司对外外多种经经营投资资和对外外投标承承接物业业管理投投资的管管理决策策工作。3.0 职责3.1 公司总经经理负责责对外投投资的论论证、决决策工作作。3.2 公司各职职能部门门负责组组织、参参与对外外投资的的论证、公公关、决决策工作作。4.0 程序要点点4.1 项目来源源与立项项。4.1.1 当公司对对外寻找找到新的的多种经经营投资资项目或或寻找到到对外招招标物业业管理项项目时，总总经理应应指令分分管副总总经理对对候选项
33、项目进行行初步论论证。4.1.2 初步论证证主要是是初步进进行技术术经济分分析，如如果结论论可行，分分管副总总经理应应当编写写出书面面的初步步论证报报告书报报总经理理进行项项目立项项。4.1.3 项目立项项的基本本要求是是：a) 有明确的的项目说说明、概概况；b) 有较为准准确的技技术、经经济分析析；c) 有结论；d) 有对外投投资合作作的步骤骤、方法法；e) 有必备的的原始凭凭证；f) 有明确的的立项结结论。4.2 拟选项目目的可行行性论证证。4.2.1 项目立项项后，总经理应及时组织相关人员组成主题可行性论证小组。对拟选项目目进行全全面可行行性研究究论证。4.2.2 可行性研研究应当当注意
34、在在论证时时不设任任何可能能影响论论证结论论的前提提和原则则。4.3 可性性论论证报告告书的编编制要求求。4.3.1 可行性论论证报告告书的内内容应当当包括以以下几部部分。a) 投资项目目的基本本情况。b) 影响投资资的基本本要素。c) 技术、资资源的可可行性论论证。d) 经济及风风险论证证： 成成本预测测； 利利润预测测； 风风险论证证；e) 本公司的的优劣势势分析。f) 结论。g) 实施工作作进度预预测表。4.3.2 实行性论论证报告告书的编编制要求求：a) “投资项项目的基本情况“要求较详细地列出拟投资项目的名称、地点、规模、现状等。b) “影响投投资的基本要素”要求详细列出拟投资项目的
35、对外合作条件和可能影响本次可行行性研究究的因素素。c) “技术、资源论证”是可行性研究的重要论证之一。技术论证主要是对拟投资的项目进进行技术方面是否可行、本公司是否具备投资的技术能力的详细论证；资源论证则是是假定在已确定投资的前提下需要配备的人力、物力资源以及人力、物力资源的配置置能力。d) “经济论论证”是是可行性性论证的的核心部部分，编编制的要要求： 详详细测算算出拟投投资项目目的前期期投入成成本和项项目正常常运转后后的经营营成本； 利利润测算则是是测算完完毕预期期收入以以后，依依据收入入测算出出的预期期投资利利润、利利润率和和收益率率； “风风险分析”要要求对对对外投资资进行详详细的盈盈
36、亏平衡衡分析、现现金流量量分析、敏敏感性分分析和必必要的投投资风险险概率分分析。e) “投资的的优劣势分析”要求结合本公司的实际能力和上述的技术、资源、经济论证结果果详细列出本公司对外投资时的优劣势要素；特别是对可能出现的各种隐忧应详细一一一列橱橱。4.4 论证结果果的处置置。4.4.1 可行性论论证结论出来后，总经理应召开经理办公会议或专题讨论会议，邀请有关关专家（必必要时）一一道对可可行性论论证的过过程和结结论进行行评审。4.4.2 评审认为为可行性性论证真真空可靠靠结果可可行的，总总经理应应在综合合公司财财力、物物力、综综合回报报以及投投资风险险等因素素的基础础上作出出拟选项项目下与与不
37、下的的审批。a) 决定投资资的，开开始组成成项目组组开始投投资准备备工作；b) 暂缓投资资的，将前期已经作完的可行性论证报告书、立项建议书和评审报告书一并归档档备用。4.4.3 评审认为为可行性性论证论论证不充充分、不不完善的的，应当当将由可可行性研研究论证证小组继继续补充论证直直至清晰晰完善。4.4.4 可行性研研究论证证认为不不可行的的，论证证小组应应当将可可行性研研究报告告书，连连同各种种原始凭凭证一并并交总经经理，由由公司总总经理决决定是否否归档保保存。4.4.5 对外参加加公开招招标竞争争物业管管理权的的投资，在在作完可可行性论论证后，应应当由公公司总经经理编制制物业管管理投标标书（
38、详详见物物业管理理投标方方案编制制标准作作业规程程）。4.4.6 对外投资资（标）金额在50万元以下的的项目，在经理理办公会会议讨论论通过后后由总经经理批准准；金额在50万元以以上的对外投投资，由经理理办公会会议讨论论通过后后报公司司董事会会讨论审审批，批批准后由由总经理理对外签签约、组组织、实实施。5.0记记录6.0相相关支持持文件4物业业管理投投标方案案编制标标准作业业规程1.0目目的规范公司司对外参参加物业业管理的的投标工工作，确确保投标标书的编编制质量量，为通通过市场场竞争拓拓展公司司物业管管理的规规模打好好基础。2.0适适用范围围适用于物物业管理理公司对对外承接接物业时时的投标标书的
39、编编制工作作。3.0 职责3.1 公司总经经理负责责对外投投标书编编制工作作的组织织安排和和质量控控制。3.2 公司各职职能部门门抽调业业务骨干干组成投投标书编编制小组组，负责责投标书书的具体体编制工工作。4.0 程序要点点4.1 投标书编编制小组组的组织织。4.1.1 公司在接接到物业业管理招招标书邀邀请（或或议标书书邀请）后后，由公公司总经经理召开开经理办办公会议议决定是是否参加加投标竞竞争。如如决定参参加投标标，则应应由公司司总经理理亲自挑挑选各部部门业务务骨干组组成投标标书编制制小组，并并由公司司各部门门负责组组成对外外投标小小组，具具体操作作标书编编制工作作以外的的其他工工作（详详见
40、对对外投资资标准作作业规程程）。4.1.2 投标书编编制小组组的分工工如下：a) 财务部抽抽调业务务骨干负负责开办办费用、管管理成本本、预期期效益的的测算；b) 管理处抽抽调业务务骨干负负责日常常管理工工作方案案、难点点、重点点管理方方案的拟拟定、编编制；c) 办公室、人事部抽调业务骨干负责拟接项目的人员配置、设备与设施配置以及编制投标标方案资资料的收收集、提提供；d) 品质部抽抽调业务务骨干负负责管理理目标、管管理计划划、质量量保证措措施、服服务承诺诺的编制制；e) 经营部抽抽调业务务骨干负负责及时时全面地地收集拟拟接项目目的信息息。4.2 物业管理理抽标书书的结构构与内容容。4.2.1 拟
41、接物业业的基本本概况。4.2.2 公司接管管后准备备采取的的管理方方式。4.2.3 针对管理理的难点点、重点点所采取取的针对对性措施施。4.2.4 为开展物物业管理理所配置置的人力力、物力力资源。4.2.5 开展物业业管理一一段时间间后所力力争达到到的管理理目标。4.2.6 为有效地地提高物物业管理理水准所所必要的的服务承承诺。4.2.7 费用投入入和成本本测算。4.2.8 经济效益益分析。4.2.9 社会效益益预测。4.2.10 需要招标标单位协协助解决决的问题题。4.2.11 本公司的的优势和和长处。4.2.12 物业接管管后的工工作进度度安排。4.3 投标书的的编制要要求。4.3.1 “
42、拟接管管物业的的基本概概况”要求详详细列出出拟接管管物业的的地理位位置、环境、占地面积积、建筑筑面积、栋栋数、层层数、楼楼宇结构构特点、基基本设施施、设备备、住户户基本构构成、验验收移交交情况等等。4.3.2 “准备采采取的管管理方式式”要求求针对拟拟接管物物业的自自身特点点编制出出总体管管理方案案和分项项管理方方案。4.3.3 对拟接物物业的管管理难点点、重点点应有针针对性地地列出具具体的管管理措施施。4.3.4 人力、物物力资源源要求详详细列出出；a) 拟接管物物业的组组织架构构；b) 拟接物业业的人事事定编和和岗位设设置、岗岗位描述述；c) 主要业务务骨干的的配置人人选和人人员素质质介绍
43、；d) 为开展工工作前期期投入的的设备、设设施。4.3.5 管理目标标要求具具体列出出明确的的总体目目标和详详细分项项目标。目目标要求求有可操操作性和和可考核核性。4.3.6 服务承诺诺要求针针对小区区业主的的要求和和物业管管理服务务的特点点列出有有鲜明特特色的服服务措施施来。4.3.7 费用投入入和成本本测算要要求针对对拟接小小区的现现状和管管理要求求、难度度逐项测测算出前前期投入入和管理理成本。4.3.8 经济效益益分析要要求按照照物业管管理“以以区养区区、保本本微得”的的特点详详尽地计计算出拟拟接物业业后的经经济效益益。4.4 投标书的的编制程程序。4.4.1 总经理依依据经营营部收集集
44、到的拟拟接物业业的信息息和现场场实地考考察的结结果给出出编制投投标书的的原则和和要求。4.4.2 编制小组组开始详详细依照照本规程程4.33条的要要求逐条条完成单单项编制制工作。4.4.3 总经理在在单项工工作编制制完毕后后开始组组织汇编编。4.4.4 汇编后打打印、装装订成册册报总经经理审批批（大的的项目尚尚需报董董事会批批准）。5.0记记录6.0相相关支持持文件人事定定编管理理标准作作业规程程。7.0附附录广广场物业业管理费费用测算算书。5.物业业接管标标准作业业规程1.0目目的规范物业业接管工工作，确确保接管管工作完完善、平平稳、高高效。2.0适适用范围围适用于物物业管理理工作对对外接管
45、管物业工工作。3.0 职责3.1 公司总经经理负责责物业接接管工作作的组织织、安排排。3.2 公司接管管小组具具体负责责依据本本规程实实施物业业的接管管工作。4.0 程序要点点4.1 物业接管管工作流流程：总经理同发展商签订物业管理合同总经理下令筹备项目物业管理处总经理下令组建物业接管验收小组进行物业的接管验收对接管验收的问题进行整改钥匙移交签收移交清单移交管理用房管理处进入物业发展商移动商业用房发展商移交公共设施维修基金发展商提供住宅使用说明书和质量保证书管理处与政府相关部门协调关系，申报成立、开通相关设施使用开始进入正式管理4.2 签订物物业管理理合同。4.2.1 按照现行行物业管管理法规规的规定定，在房房地产开开发建设设完毕后后业主委委员会尚尚未成立立前，发发展商可可以自己己选择物物业管理理公司来来接管已已建成通通过竣工工验收的的物业。已已成立业业主委员员会的小小区/大大厦工业业区，由业主主管理委委员会依依照法规规选择委委托物业业管理公公司接管管物业。4.2.2 委托接管管物业，发发展商/业主管管理委员员应当同同选择的的愿意接接管的物物业管理理公司签签订物业管管