《XX住宅大厦物业管理方案xia.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX住宅大厦物业管理方案xia.docx（235页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、目 录录前言我公司接接管广场号楼项项目的优优势目录第一章 投标标人资格格证明文文件 1一、投标标承诺书书 1二、法定定代表人人授权委委托书 2三、投标标人资格格证明文文件 33四、拟派派现场项项目经理理资格声声明 77五、拟派派项目主主要管理理人员、工工程技术术人员情情况表 88第二章 企业业基本情情况 9一、企业业理念 9二、机构构设置 112三、管理理优势 13四、管理理规模 15五、酒店店管理 17六、项目目剪影 18第三章 前期期介入服服务与接接管验收收及入住住管理方方案 22 一、前期期介入服服务 22二、项目目的接管管验收 25三、入伙伙（住）管管理方案案 26第四章 对本本项目物
2、物业管理理的整体体设想及及策划 33一、总体体管理服服务目标标 33二、管理理服务理理念 33三、保证证体系 34四、服务务承诺 34第五章 拟采采取的工工作计划划和物资资装备情情况 36 一一、拟采采取的工工作计划划 336 二二、物资资装备情情况 377第五章 拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备、培训训、管理理 411 一一、拟建建立的组组织机构构及人员员的配备备 441 二二、培训训及管理理 550第七章 管理理规章制制度及管管理档案案建立情情况 60 一一、管理理处各项项管理制制度目录录 660 二二、管理理规章制制度 622 三三、管理理档案建建立情况况 773第八章 针对对该项
3、目目的特点点结合实实际情况况制订服服务内容容和指标标 766一、管理理处服务务人员形形象的服服务内容容和指标标 76二、急修修项目的的服务标标准与承承诺 788三、一般般维修的的服务内内容和指指标 78四、服务务受理、报报修接待待的服务务内容和和指标 79五、投诉诉处理的的服务内内容和指指标 80六、电梯梯、水泵泵等设备备运行服服务的服服务内容容和指标标 80七、房屋屋及其设设备设施施完好程程度的服服务内容容和指标标 83八、小区区消防安安全、公公共秩序序维护的的服务内内容和指指标 844九、小区区交通以以及停车车管理的的服务内内容和指指标 87十、控制制突发事事件的服服务内容容 和指指标 8
4、88十一、物物业及住住户档案案管理的的服务内内容和指指标 899十二、住住宅装修修管理的的服务内内容和指指标 90十三、业业户满意意度测评评的服务务内容和和指标 90第九章 构建建和谐社社区与便便民服务务 911一、和谐谐社区 91二、便民民服务 93第十章 物业业服务费费用范围围的物业业设施、设设备维修修管理与与维护 95 一一、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备的的使用管管理、维维修和更更新 955 二二、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备维维修养护护的管理理规定 95 三三、房屋屋共用部部位、共共用设施施设备维维修养护护计划及及实施方方案 1103第十一章章 公公共维修修基金范范围的使使
5、用方案案 1099第十二章章 其其他物业业及设施施、设备备维修管管理与维维护 1112一、房屋屋及公用用设施维维修养护护 1112二、设备备管理 1123第十三章章 拟拟采取的的安全与与秩序维维护方案案 1355第十四章章 绿绿化和保保洁管理理方案 1449一、绿化化管理方方案 1149二、保洁洁管理方方案 1511第十五章章 停停车管理理方案及及地下车车库经营营管理的的说明 1556 一、停车车管理方方案 1156二、地下下车库经经营管理理的说明明 1557第十六章章 针针对业主主、物业业使用人人及装修修企业的的装修管管理与服服务 1159第十七章章 协协助招标标人开展展销售工工作的可可行性
6、方方案与实实施空房房管理说说明 1169一、开展展销售工工作的可可行性方方案 1699二、空房房管理办办法 1755第十八章章 投投标报价价及经费费收支预预算 1177第十九章章 对对招标人人提出的的相关配配合要求求的说明明 1866第二十章章 招招标人要要求投标标人对以以下内容容做出实实质性承承诺 1187附件： 物业业管理应应急措施施 1888 一、遇遇火灾处处理程序序 1188 二、接接报治安安事件处处理程序序 1192 三、接接报刑事事案件处处理程序序 1192 四、遇遇燃气泄泄漏处理理程序 1195 五、遇遇停电处处理程序序 1195 六、遇遇水浸（跑跑、冒、漏漏）处理理程序 119
7、8 七、遇遇爆炸物物或可疑疑物品处处理程序序 1199 八、遇遇恐怖事事件处理理程序 2000 九、触触电事故故的应急急处理程程序 2001 十、电电梯困人人事故的的应急处处理程序序 2201 十十一、强强烈大风风的应急急处理程程序 2033前 言言首先，十十分荣幸幸能参与与“广场号楼项项目（）”项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“广场号楼项目（）”的现状，对“广场号楼项目（）”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以以物业业崭新的的物业管管理服务务理念，在在结合国国家政策策法规和和贵方的的实际需需要的前前提下，凭凭借物业在在长
8、期物物业管理理服务过过程中积积累的丰丰富经验验以及充充足的人人才，为为“广场号楼项项目（）”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“广场号楼项目（）”的物业价值，并使“广场号楼项目（）”成为市乃至省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书书是根据据贵方提提供的“广场场号楼楼项目（）“前期物业管理服务招标文件要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。我方同意意一旦中中标，投投标书中中的所有有承诺，招招标方有有权要求求写入物物业管理理委托合合同，否否则，招招标方可可以在中中标候选选单位中中重新确确定中标标单位。再次感谢谢公司给给予我们
9、们这次合合作的机机会。公司名称称：物业管管理有限限公司注册（通通讯）地地址：联系电话话：传真电话话：邮政编码码：我公司接接管广场号楼项项目（）的优优势1、我公公司是第第批国家家一级资资质的物物业管理理企业，在在管理中中拥有丰丰富的经经验，目目前管辖辖的面积积已超过过20000万平平方米，其其中855以上上的项目目是通过过市场竞竞争取得得的管理理权，公公司有充充分适合合市场化化运作的的管理机机制。2、我公公司已通通过ISSO90001质质量管理理体系、IISO1140001环境境管理体体系、OOHSAAS1880011职业健健康安全全管理体体系三项项贯标的的第三方方认证，对对广场场号楼楼项目（）
10、的的管理质质量具有有充分的的保证作作用。3、我公公司是目目前档案案管理级的物物业管理理企业，对对广场场号楼楼项目（）将将来的档档案管理理将起到到了保障障作用。4、管理理经验丰丰富，具具备同类类物业的的管理经经验。 公司目目前已管管理着包包括国际博博览中 心、大厦商务楼、老街、东方广场、国际广场、步行街、 生活活广场、等等商业类类物业。在在广场场号楼楼项目的的物业管管理 中，我我们将进进一步融融会提炼炼商业办办公楼、行行政办公公楼宇和和其它各各类型物物业的管管理经验验，铸就物业管管理的“品牌”。5、根据据广场场号楼楼项目（）智智能化程程度较高高的特点点，我公公司将对对楼盘早早期介入入，协助助开发
11、商商在智能能化设备备设施的的选型、评评估和设设计方案案改进方方面提供供建议和和参谋。之之前我们们 曾参参与多个个高档楼楼盘的早早期介入入，如：花园园、新城、苑、大厦等等，都取取得了较较好的效效果，用用我们的的经验，为为开发商商带来了了较大的的利益。6、具有有超前的的服务理理念：物业业让您更更满意。公公司长期期从事物物业管理理服务行行业，在在管理各各类物业业领域进进行不懈懈地探索索，主动动借鉴国国际先进进的服务务理念，不不断学习习总结，同同时结合合各地的的传统风风俗和不不同用户户的需求求特点，寻寻求各类类物业最最佳的管管理方法法。通过过学习国国内外先先进的服服务理念念与管理理方法，并并与自身身的
12、实践践相结合合，我公公司提出出了独具具特色的的具有超超前性、创创造性、全全方位的的管理服服务理念念，并在在具体工工作实践践中取得得了良好好的效果果。239物业管理有限公司第一章 投标人资资格证明明文件投标承诺诺书中国物业业管理协协会：一、 本公司认认真研究究了广场号楼项项目（）前前期物业业管理服服务招投投标文件件后，愿愿意接受受招标文文件的要要约条件件，愿意意参加本本次招标标。二、 本公司声声明如下下：1、 同意按照照招标文文件要求求参与竞竞标，否否则视为为自动放放弃。2、 在签署广场场号楼楼项目（）前前期物业业服务合合同之前前，本招招标文件件和贵司司的中标标通知书书构成约约束双方方的契约约附
13、件。3、 如我公司司中标，将将按照贵贵司规定定的时间间签订广场场号楼楼项目（）前前期物业业服务合合同，并并按照要要求准时时进驻进进行物业业管理全全方位服服务。4、 我方同意意，在从从规定的的递交投投标响应应文件截截止之日日起900个日历历日内，自自觉遵守守本次招招投标活活动的每每项规定定。投标单位位名称：物业业管理有有限公司司 （公公章）法人代代表：日期： 地址：联系人： 联系电电话：法定代表表人授权权委托书书中国物业业管理协协会：本授权书书声明：注册于于市路 号号 楼楼（投标标人注册册地址）的的物业业管理有有限公司司（投标标人名称称）法定定代表人人 董董事长（法法定代表表人姓名名、职务务）为
14、本本公司授授权签字字的（投投标人代代表职务务姓名）为为本公司司的合法法代理人人，就贵贵方组织织的广场号楼项项目（）前前期物业业管理服服务招标标，以本本公司名名义处理理一切与与之有关关的事务务。本授权书书于 年 月 日签字字生效，特特此声明明。法定代表表人： 签字字盖章：投标人代代表： 签字字盖章：投标人全全称：物业业管理有有限公司司 投标人人公章：投标人资资格证明明文件一、 投标人一一般性概概况物业业管理公公司成立立于 年，隶隶属（集集团）有有限公司司，是国国家级资质质的物业业管理企企业，注注册资本本 万万元人民民币，管管理面积积已超过过 万平平方米。公司先后后通过IISO990011质量管管
15、理体系系、ISSO1440011环境管管理体系系、OHHSASS180001职职业健康康安全管管理体系系、是档档案管理理级的企企业。我们的服服务理念念：物业让让您更满满意。我们的服服务追求求：成为为业户的的好保姆姆、好管管家、好好朋友。二、 企业情况况一览表表企业名称称物业业管理有有限公司司法定代表表人工商注册册号企业成立立时间注册地址址联系地址址联系电话话/传真真企业性质质企业隶属属关系或或股东分支机构构/子公公司/与分支机机构的性性质隶属属关系、地地址/企业规模模注册资本本 万万元人民民币、从从业人数数在编 人人、劳务务工 人人。最近三所所牵涉的的主要诉诉讼案件件(有或或无)如如有，是是何
16、类案案件，结结论如何何20033年：物业业管理纠纠纷案件件胜诉、物业管理纠纷案件胜诉；2004年：物业管理纠纷案件胜诉、物业管理纠纷案件胜诉；2005年：物业管理纠纷案件被告履行相应义务后撤诉结案、物业管理纠纷案件胜诉、物业管理纠纷案件调解结案，履行相应义务。三、 财务状况况表资产和负负债状况况（万元元）注册资本本总资产流动资产产长期资产产长期负债债短期负债债股份组成成情况股东名称称（单位位或个人人）所占股份份比例（集集团）有有限公司司房产产发展有有限公司司开户银行行银行名称称地址联系电话话相关要求求文件：（1） 提供企业业最新的的资产负负债表、损损益表、现现金流量量表、会会计报表表、补充充资
17、料（复复印件）；（2） 其他可证证明企业业财务实实力和真真实性的的文件，如如年度审审计报告告等。注：上述述文件资资料，需需加盖相相关单位位公章并并需由被被授权力力人签字字。四、 投标人资资格声明明1、 名称及概概况投标人名名称：物业业管理有有限公司司总部地址址： 电话号码码：传真号码码：电子信箱箱：成立和/或注册册日期：实收资本本：近期资产产负债表表（到220044年122月311日）长期资产产：流动资产产：长期负债债：短期负债债净值值：主要负责责人姓名名（可选选填）：2、近三三年主要要业绩明明细表（见见附页）3、有关关开户银银行的名名称和地地址名称地址4、投标标人所属属的集团团公司（如如果有
18、的的话）5、 其他情况况兹证明上上述声明明是真实实、正确确，并提提供了全全部能提提供的资资料和数数据，我我们同意意遵照贵贵方的要要求出示示有关证证明文件件。投标人名名称：物业业管理有有限公司司被授权人人签字：被授权人人的职务务： 日期期： 电话话号码：传真真号码：电子子信箱：公公章：拟派现场场项目经经理资格格声明项目名称称：广场号楼项项目（）投标人名名称：物业业管理有有限公司司姓名主要业绩绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗岗位工作作时间联系电话话投标人公公章：投标人代代表签字字：日期：拟派项目目主要管管理人员员、工程程技术人人员情况况表序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号号简历1投
19、资企业业总经理理大专2管理处经经理助理理大学本科科/经济济师3业户服务务部主管管大专4设备主管管大专/助助理工程程师5设备主管管高中/助助理工程程师注：在填填写时，如如本表格格不够可可按相同同格式自自行增加加。投标人公公章：投标人代代表签字字：日期：第三章 前期期介入服服务与接接管验收收及入住住管理方方案一、 前期介入入服务要使今后后的物业业管理顺顺利进行行，物业业管理的的前期介介入将会会起到至至关重要要的作用用，若我我方中标标，将根根据委托托方物业业施工进进度的实实际情况况，对“广场场号楼楼项目（）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理
20、工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划划设计阶阶段 对于规规划设计计，物业业管理前前期顾问问人员需需要参与与小区规规划设计计方案的的讨论，从从管理的的角度审审视规划划设计方方案是否否合理，力力求使小小区的设设计方便便日后的的物业管管理工作作。l 监控和消消控中心心的设置置；l 小区人车车分流的的设计；l 公共照明明开关设设置位置置；l 公共照明明开关开开闭形式式；l 物业管理理用房的的位置设设计；l 小区垃圾圾房的设设置；l 公共洗手手间的设设置；l 信报箱的的设立；l 公共告示示栏的配配置；l 家用空调调穿墙孔孔和室外外机座位位置的预预留；l 。2、建设设施工阶阶段 建设过过程中，物物业管理理
21、前期顾顾问人员员会经常常到现场场了解工工程进度度、施工工情况，逐逐步对物物业的硬硬件增加加了解，对对有些影影响使用用功能的的问题早早发现、早早协调、早早解决，为为今后的的物业管管理工作作奠定良良好的基基础。l 提出设备备的设置置和服务务方面的的改善意意见及设设计遗漏漏工程项项目的建建议；l 分析物业业建造选选料及安安装，改改善设备备使用效效果，减减轻后期期管理的的压力；l 审查有关关工程（包包括绿化化工程）的的优劣，提提供改善善意见；l 提供机电电安装及及能源分分配的有有关专业业技术管管理意见见；l 提供功能能布局或或用料更更改的有有关专业业技术管管理意见见；l 帮助施工工人员做做好对房房屋材
22、质质方面的的保护，以以避免施施工对材材质造成成损伤；l 提前熟悉悉房屋中中的各种种设备和和线路，包包括房屋屋内部结结构、管管线布置置及所用用建材的的性能；l 检查工程程施工进进度（根根据需要要参与建建造期有有关工程程联席会会议和建建筑师定定期碰面面会等）；l 检查前期期工程的的施工质质量，并并就原设设计中不不合理但但又可以以更改的的部分提提出建议议；l 配合设备备安装、管管线布置置，进行行现场监监督，确确保安装装质量；l 提出遗漏漏工程项项目的建建议；l 对小区公公建配套套设施设设备的进进行探讨讨，能够够使公建建配套设设施设备备满足今今后客户户的发展展需要和和贯标（IISO990011、ISS
23、O1440011、OHHSASS180001等等）需要要，减少少投入成成本和今今后的物物业管理理成本。3、竣工工验收阶阶段 物业管管理前期期介入人人员将定定期视察察施工现现场，参参与工程程例会，及及时提出出维护发发展商利利益和保保证施工工质量的的专业意意见和建建议，协协助开发发商做好好使用功功能的验验收，对对各种设设备、管管线都逐逐一检查查。l 参与委托托方的房房屋、设设备、设设施的竣竣工验收收，并建建立验收收档案；l 发现可能能存在的的施工隐隐患，并并列出遗遗漏工程程；l 参与重大大设备的的调试和和验收；l 制订物业业验收流流程；l 指出工程程缺陷，就就改良方方案的可可能性及及费用提提出建议
24、议。4、物业业销售阶阶段 良好的的物业管管理形象象及物业业管理品品牌会吸吸引大量量的购房房者，同同时也有有助于贵贵方树立立企业品品牌形象象和知名名度。因因此，物物业管理理前期介介入人员员将根据据实际情情况，协协助贵方方的物业业销售和和宣传推推广。l 制定合理理的物业业管理收收费标准准，为物物业销售售作好准准备；l 售楼处及及样板房房的保安安、保洁洁指导，规规范服务务，建立立良好的的物业形形象；l 委派物业业专业人人员现场场解答客客户对小小区物业业管理方方面的疑疑问；l 对物业人人员和销销售人员员进行物物业管理理基础培培训工作作；l 提供有关关售楼宣宣传所需需要的物物业管理理资料。二、 项目的接
25、接管验收收 1）物物业的接接管验收收是对新新建物业业竣工验验收的再再验收。 2）依依据国家家建设部部颁布的的房屋屋接管验验收标准准对已已物业进进行以主主体结构构安全和和满足使使用功能能为主要要内容的的再检验验，它是是直接关关系到今今后物业业管理工工作能否否正常开开展的一一个重要要步骤。 3）物物业的接接管验收收不仅包包括主体体建筑、附附属设备备、配套套设施，而而且还包包括道路路、场地地和环境境绿化等等，应特特别重视视对综合合功能的的验收。 a公公司选派派素质好好、业务务精，对对工作认认真负责责的工程程技术人人员参加加验收工工作；b既应应从今后后物业维维护保养养管理的的角度验验收，也也应站在在业
26、户的的立场上上，对物物业进行行严格的的验收，以以维护业业户的合合法权益益；c接管管验收中中若发现现问题，要要明确记记录在案案，约定定期限督督促开发发主体对对存在的的问题加加以解决决，直到到完全合合格；d落实实物业的的保修事事宜。根根据建筑筑工程保保修的有有关规定定，由开开发主体体负责保保修，向向物业管管理公司司交付保保修保证证金，或或由物业业管理公公司负责责保修，开开发主体体一次性性拨付保保修费用用； 6）接接管验收收的作用用 a明明确交接接双方的的责、权权、利关关系 b确确保物业业具备正正常的使使用功能能，充分分维护业业户的利利益 c为为以后的的物业管管理创造造条件：通过物物业的接接管验收收
27、，一方方面使工工程质量量达到要要求，减减少日常常管理过过程中的的维修、养养护工作作量。另另一方面面根据接接管有关关物业的的文件资资料，可可以摸清清掌握物物业的性性能与特特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，有有利于计计划安排排好各项项管理，为为以后的的物业管管理创造造了条件件。三、入伙伙（住）管管理方案案l 提示业主主在入伙伙前明白白办理入入伙手续续时应带带的文件件资料及及准备工工作，以以免办理理手续时时徒劳往往返。l 为业主办办理入伙伙手续时时，应程程序顺畅畅，手续续完善，票票据正规规。l 即时完成成入伙注注记。l 受理代办办服务手手续齐全全、收费费合理、守守时守约约、保证证质量。1、业主
28、主入伙流流程 1）业业主向售售房单位位/发展展商办理理售房手手续后，签签订售房房合同并并开出入入伙通知知书。2）凭售售房合同同与入伙伙通知书书到物业业管理公公司办理理入伙手手续。 3）物物业管理理公司在在审核资资料无误误后，向向业主介介绍物业业管理服服务情况况、收费费情况；代发展展商与业业主签订订使用用公约。6）若业业主验房房发现并并提出质质量问题题，经确确认，填填写返修修表送交交发展商商，管理理处应协协助发展展商对房房屋进行行整改后后，请业业主再次次验房。7）如需需二次装装修的，需需到物业业管理公公司办理理装修手手续。8）业户户入伙流流程图如如图所示示。 2、租租赁住户户入住流流程 1）签签
29、订租租赁意向向书，并并交付定定金。如如一次看看中房子子的可直直接签署署租赁合合同。 2）签签订租租赁合同同书。合合同应附附有管管理公约约等有有关附件件。 3）由由物业管管理公司司工作人人员带业业户到现现场验收收房屋，如如发现有有房屋质质量问题题的，由由物业管管理公司司通知工工程队整整改。 4）整整改后或或验收房房屋没问问题，业业户就同同物业管管理公司司签验收收单，并并从物业业管理公公司领取取房屋钥钥匙。 5）交交付押金金和首期期租金。 6）如如需二次次装修的的，需到到物业管管理公司司办理装装修手续续。3、 入入伙作业业标准l 入伙接待待工作应应做到耐耐心、细细心、百百问不厌厌。l 入伙各项项资
30、料齐齐全，记记录规范范完整，按按户建立立业户档档案。l 入伙各项项收费正正确，做做到日结结月清、帐帐表相符符。l 特约服务务手续齐齐全，收收费合理理，守时时守约，保保证质量量。l 内部手册册登记及及时，即即时完成成注记。l 入伙按户户汇总，次次月5日日前全部部归档。4、入伙伙作业规规程l 由房产发发展商或或物业管管理部门门向业户户发出入入伙通知知书。l 业户携带带购房合合同书、入入伙通知知书、入入伙手续续书前往往指定地地点办理理手续。l 业户到管管理处签签收入伙伙资料，付付清物业业管理费费用。l 由指定的的业户服服务人员员和维修修技术人人员陪同同业户验验房，抄抄录水电电表底数数并共同同确认。l
31、 业户验房房后若提提出质量量问题，填填质量返返修表，管管理处加加签意见见后，由由管理处处协助发发展商进进行工程程质量问问题的返返修工作作。l 如发展商商或施工工单位将将工程质质量问题题委托物物业管理理公司返返修时，双双方须签签字确认认。l 业户验房房确认后后领取钥钥匙，办办理签收收手续。5、入伙伙作业检检查规范范为了保证证广场场号楼楼项目（）入入伙工作作正常有有序，管管理处经经理负责责对入伙伙工作的的各个环环节进行行检查以以保证工工作规范范和服务务质量。 1）集集中入伙伙时管理理处经理理每天巡巡视各个个接待环环节，发发现问题题，分析析原因予予以解决决。每月月4次抽抽查入伙伙资料、记记录，发发现
32、不符符合作业业要求，用用书面通通知相关关人员整整改，对对确属运运作上的的不完善善处，经经分析后后开具纠纠正/预预防措施施通知单单加以落落实完善善。 2）正正常情况况入伙阶阶段，管管理处经经理每月月一次抽抽查入伙伙工作资资料，收收费情况况、记录录情况及及归档情情况，发发现问题题应以不不合格项项发书面面通知并并整改。入伙通通知书女士先先生： 您好!您所认认购的弄弄号室的商商品房，日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下： 一、我我公司拟拟定于年年月日至月日，集集中办理理入伙手手续。您您可在回回执中选选定具体体入伙日日期前来来办理，并并在收到到本通知知后一周周内将回回执寄回回我公司司。如您您不能按按时前来来，在年年月日后，请请到销售售中心办办理入伙伙手续（法法定节假假日休息息，恕不不受理）。 二、集集中入伙伙办理地地址： 三、办办理时间间：上午午 至至 ，下下午 至 。 四、集集中入伙伙期间，我我公司有有关部门门和物业业管理