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1、 现代房地产企业精细化管理/顶层设计及深度策划 目 录作者简介介：崔建建福目 录录1第1章 编制制管理体体制1221.1 两级管管理体制制121.2 团队建建设1221.3 组织构构架和管管理133第2章 现代房房地产企企业房产产管理应应遵循的的原则1152.1 成本控控制1552.1.1“财大不不能气粗粗”152.1.2 实实施“小气管管理”152.1.3 省省小钱，算算大账1152.1.4 把把握品牌牌与利润润之间的的关系1162.1.5 全全面控制制成本1162.2 建立现现代企业业制度1172.2.1 从从“人治”到“法治”过渡1772.2.2 董董事长是是创造公公司变革革的绝对对动力
2、1172.2.3 管管理制度度一大堆堆并不代代表管理理水平高高182.2.4 有有效监控控的基础础上进行行有效授授权1882.2.5 制制度养廉廉182.2.6 好好的制度度下组建建强有力力的执行行力团队队182.3 强化计计划和目目标管理理192.3.1 现现代房地地产企业业房产的的改革必必须强化化，实行行目标管管理1992.3.2 不不能因局局限性而而否定目目标管理理192.3.3 现现代房地地产企业业房产计计划、目目标管理理实施基基本流程程202.3.4 建建立全面面预算管管理系统统202.3.5 计计划目标标管理中中定性和和定量相相结合的的原则2212.3.6 董董事长管管计划外外，职
3、业业经理人人管计划划内2112.3.7 设设立CEEO办，作作用之一一在于监监督与防防范，将将“死后认认尸”变成“事先先防范”212.4 现代房房地产企企业人外外交、合合作礼节节之道2222.4.1 对对客户或或其他合合作伙伴伴的过度度维权行行为不能能一味退退让2222.4.2 诚诚信经营营222.4.3 实实事求是是，慎重重承诺，不不夸大宣宣传2332.4.4 建建立危机机预警和和处理系系统2332.4.5 客客户服务务系统2232.5 人力资资源管理理与房地地产实际际业务结结合2332.5.1 房房地产人人才供不不应求2232.5.2 现现代房地地产企业业房产人人力资源源管理新新定位224
4、2.5.3 现现代房地地产企业业房产人人力资源源管理体体系在房房产运作作体系中中的位置置242.5.4 现现代房地地产企业业房产急急需建立立科学、公公平的薪薪酬和绩绩效考核核系统2252.5.5 现现代房地地产企业业房产最最优秀的的人才标标准2552.6 重调研研，把握握客观市市场，提提倡创新新252.6.1 现现代房地地产企业业房产的的生存之之道2662.6.2 创创新2662.6.3 现现代房地地产企业业房产不不能成为为艺术家家的家园园262.6.4 设设立“设计部部”262.6.5 重重视调研研262.7 循序渐渐进、平平稳过渡渡、推进进改革不能能有拔苗苗助长的的急躁心心理277第3章
5、现代代房地产产企业房房产企业业文化2283.1 概论2283.2 现代房房地产企企业文化化精神2283.3 现代房房地产企企业人的的自律精精神2993.3.1 决决策层的的自律精精神2993.3.2 管管理层自自律精神神293.3.3 执执行层（员员工）的的自律精精神2993.4 现代房房地产企企业房产产企业文文化建设设阶段3303.5 现代房房地产企企业房产产企业文文化建设设内部具具体推进进战术3303.5.1 建建立企业业文化必必须具备备的条件件303.5.2 现现代房地地产企业业房产企企业文化化内部具具体推进进战术331第4章 现代代房地产产企业房房产人事事管理3324.1 总则3324
6、.1.1 准准则3224.1.2 权权力和义义务3224.1.3 考考评3224.1.4 管管理规范范334.1.5 培培养3334.2 现代房房地产企企业房产产人才招招聘3444.3 现代房房地产企企业房产产人力资资源开发发364.3.1 培培训制度度364.4 现代房房地产企企业房地地产企业业的考核核384.4.1 考考核办法法384.4.2 指指标设立立的要求求394.4.3 考考核关系系404.4.4 考考核指标标的权重重404.4.5 考考核形式式404.4.6 考考核程序序404.5 现代房房地产企企业房产产薪酬管管理4224.5.1 原原则4224.5.3 薪薪酬体系系434.5
7、.4 薪薪酬元素素434.6 现代房房地产企企业房产产员工激激励4444.6.1 物物质激励励444.6.2 感感情激励励454.6.3 危危机激励励454.6.4 纪纪律激励励464.6.5 行行为激励励464.6.6 适适时激励励464.6.7 关关联激励励464.6.8 产产权激励励47第5章 现代代房地产产企业行行政办公公管理4485.1 概述4485.1.1 忠忠于职守守485.1.2 严严守机密密485.2 常务计计划管理理495.2.1 做做好预算算和预测测495.2.2 设设定目标标495.2.3 检检查资源源495.2.4 制制定行动动方案4495.2.5 确确定进程程505
8、.3 办公室室综合管管理5005.3.1 办办公的基基本要求求505.3.2 办办公室管管理方式式515.4 会议管管理5115.4.1 综综述5115.4.2 会会议控制制管理5525.4.3 会会议前、中中、后概概要5225.5 现代房房地产企企业行政政规章制制度管理理535.5.1 企业的的制度化化管理5535.5.2 企企业制度度化管理理的作用用535.5.3 企企业制度度化管理理的内容容545.6 行政规规章制度度建设5545.6.1 行行政规章章制度建建设原则则545.6.2 行行政规章章制度的的制定555第6章 财务务管理制制度5776.1 总则5576.2 公司财财务管理理体系
9、5576.2.1 公公司财务务机构层层次及岗岗位设置置：5886.2.2 公公司领导导人会计计工作的的领导职职责5886.2.3 财财务总监监的领导导职责5586.2.4 财财务中心心的职责责586.2.5 财财务总监监的职责责权限5586.2.6 会会计主管管的职责责586.2.7 财财务主管管职责及及范围5596.2.8 财财务中心心和其他他职能部部门的关关系5996.3 会计计人员岗岗位责任任制5996.3.1 会会计人员员的职责责596.3.2 会会计人员员的权限限596.3.3 会会计人员员应当正正确履行行职责和和行使国国家赋予予的权限限606.4 账务处处理程序序制度6606.4.
10、1 会会计核算算的组织织形式6606.4.2 会会计科目目的设置置和使用用616.4.3 会会计凭证证的要求求、格式式、审核核要求6616.4.4 凭凭证传递递程序6616.4.5 会会计核算算的方法法616.4.6 会会计账簿簿616.4.7 会会计报告告626.5 内部牵牵制制度度626.5.1 收收款员与与会计的的相互制制约6226.5.2 会会计与出出纳的相相互制约约626.5.3 财财务人员员工作交交接事项项636.6 稽核制制度6336.6.1 岗岗位职责责636.6.2 工工作职责责636.7 原始记记录管理理制度6646.7.1 原原始记录录的内容容主要包包括原始始凭证和和记账
11、凭凭证6446.7.2 原原始记录录填制方方法的基基本要求求646.7.3 原原始记录录的格式式656.7.4 原原始记录录的审核核656.7.5 原原始记录录填制人人的责任任656.7.6 原原始记录录的管理理、传递递、汇集集656.8 预算管管理制度度666.8.1 全全面预算算的内容容666.8.2 预预算编制制的程序序和方法法666.8.3 预预算的执执行6666.8.4 预预算执行行的考核核676.9 财产清清查制度度676.9.1 财财产清查查的范围围676.9.2 财财产清查查的组织织676.9.3财产产清查的的期限和和方法6676.9.4 对对发现问问题的处处理方法法686.1
12、00 财务务收支审审批制度度686.111 成本本核算制制度6996.111.1 成本核核算对象象706.111.2 成本核核算的方方法7006.111.3 成本核核算的程程序7006.111.4 成本分分析7006.122 财务务分析制制度7116.122.1 财务分分析的主主要目标标716.122.2 财务分分析的主主要内容容716.122.3 财务分分析的具具体方法法716.122.4 财务分分析报告告编写771第7章 现代代房地产产企业房房产资本本运作7737.1 现代房房地产企企业房产产资产运运作实操操思路7737.1.1 现现代房地地产企业业将从生生产经营营逐步向向资产经经营过渡渡
13、，实现现企业管管理模式式的整体体创新7737.1.2 资资产经营营的主要要方式和和途径7737.2 现代房房地产企企业房产产投融资资决策7747.2.1 投投资流程程：7447.2.2 投投资风险险及其防防范7447.2.3 融融资决策策767.3 现代房房地产企企业房地地产项目目投资操操作流程程767.3.1 投投资运作作流程：767.3.2 把把握投资资时机要要点7887.4 现代房房地产企企业房产产项目融融资与资资金战略略管理8807.4.1 拓拓展融资资渠道8807.4.2 现现代房地地产企业业房产银银企合作作模式8807.4.3 信信贷运作作实操策策略8117.4.4 现现代房地地产
14、企业业房产资资金筹措措方案中中的资金金流通模模型8337.4.5 现现代房地地产企业业房产资资金运作作及风险险回避8847.4.6 现现代房地地产企业业资金投投入及回回笼技巧巧847.5 现代房房地产企企业房产产资金管管理程序序857.5.1 制制定左右右决策的的财务管管理体系系857.5.2 现现代房地地产企业业房产资资金策划划的“空手道道”867.5.3 提提高现代代房地产产企业财财务管理理水平的的诀窍8877.6 现代房房地产企企业房产产资金回回笼与控控制8887.6.1 资资金回笼笼的实战战方案8887.6.2 利利润预算算管理8887.6.3 编编制有效效的回笼笼计划8897.7 现
15、代房房地产企企业房产产风险控控制8997.7.1 风风险管理理897.7.2 房房地产阶阶段性风风险控制制模式9927.8 现代房房地产企企业房产产成本控控制9447.8.1 现现代房地地产企业业房地产产项目开开发成本本全过程程策略9947.8.3 成成本控制制的具体体操作流流程9557.9 现代房房地产企企业房产产税费减减免实操操977.9.1 税税费高的的原因9977.9.2 抓抓住减税税费带来来的无限限商机997第8章 现代代房地产产企业房房产项目目操作9988.1 编制现现代房地地产企业业房产企企业及项项目运营营总流程程998.2 地产投投资运作作盈利模模式与策策略9998.3 项目选
16、选择10008.3.1 项项目选择择的内容容10008.3.2 项项目选择择的程序序10008.4 土地使使用权的的获取11038.4.1 土土地使用用权的获获取方式式10338.4.2 合合作建设设和补地地价10078.4.3 现现代房地地产企业业房产土土地资源源获取渠渠道10088.5 现代房房地产企企业房产产市场调调研10088.5.1 市市场调研研的重要要性10088.5.2 市市场调研研的主要要类型11088.5.3 房房地产市市场调查查的主要要方式11098.5.4 房房地产市市场调查查的步骤骤和程序序11008.5.5 调调查问卷卷的设计计11118.6 现代房房地产企企业房产产
17、项目的的市场细细分与定定位11128.6.1 房房地产项项目定位位的准则则11228.6.2 房房地产项项目的市市场细分分11228.6.3 目目标市场场11228.6.4 塑塑造产品品差别化化的途径径11338.6.5 房房地产市市场定位位策略11138.7 现代房房地产企企业房产产开发项项目的规规划设计计思路11148.7.1 住住宅项目目规划设设计思路路11668.7.2 商商业项目目规划设设计思路路11668.8 现代房房地产企企业房产产工程监监理招标标11778.8.1 开开发工程程招投标标概述11178.8.2 开开发工程程监理招招标11188.8.3 开开发工程程施工招招标111
18、88.8.4 设设备与材材料购置置的招标标11998.8.5 开开发工程程勘察与与设计招招标11198.9 现代房房地产企企业房产产竣工验验收和交交付使用用许可制制度12208.9.1 主主管部门门和验收收条件11208.9.2 竣竣工验收收程序和和方法11208.9.3 工工程质量量监督机机构责任任及法律律责任11218.9.4 新新建住宅宅交付使使用许可可制度主主要内容容12118.9.5 现现代房地地产企业业物业交交接与管管理12238.100 现代代房地产产企业房房产市场场定价思思路12248.100.1 定价的的程序和和步骤11248.100.2 定价目目标12248.100.3 定
19、价策策略12248.100.4 定价方方法12258.100.5 均价的的确定11258.100.6 垂直价价差12258.100.7 水平价价差12258.100.8 付款方方式：一一次性付付款、银银行按揭揭、分期期付款。1258.100.9 价格调调整策略略12558.111 现代代房地产产企业房房产市场场推广与与营销渠渠道12268.111.1 市场推推广概述述12668.111.2 广告推推广12278.111.3 活动推推广12288.111.4 关系推推广与人人员推广广12888.111.5 营销渠渠道12298.122 现代代房地产产企业房房产销售售执行与与控制11298.122
20、.1 房地产产营销11298.122.2 房地产产营销组组织概述述12998.122.3 现代房房地产企企业房地地产营销销组织设设计过程程13118.122.4 现代房房地产企企业房地地产营销销控制的的基本程程序13328.122.5 现代房房地产企企业房地地产营销销控制方方法13328.122.6 现代房房地产企企业房地地产销售售管理1133第9章 现代代房地产产企业房房产运作作机制11359.1 现代房房地产企企业房地地产开发发经营战战略组织织形式11359.1.1 项项目管理理特征和和组织结结构13359.1.2 房房地产企企业战略略合作的的组织形形式13359.2 现代房房地产企企业房
21、产产成功基基因破解解13669.2.1 房房地产企企业的生生物钟11369.2.2 现现代房地地产企业业房产薄薄弱环节节强化措措施13369.2.3 造造就优秀秀现代房房地产企企业房产产的自我我完善机机制13369.2.4 现现代房地地产企业业房产组组织管理理模式11369.2.5 造造就成现现代房地地产企业业房产企企业的三三大法宝宝13889.2.6 现现代房地地产企业业房产计计划管理理工作基基本步骤骤：13389.3 现代房房地产企企业房地地产组织织设计实实操13389.3.1 开开发企业业的人员员和组织织机构11389.3.2 现现代房地地产企业业房产经经营者的的基本素素质要求求1399
22、9.3.3 企企业组织织结构的的现状及及组织设设计13399.3.4 房房地产企企业组织织设计的的基本步步骤14409.4 现代房房地产企企业房产产期初运运作模式式14009.4.1 期期初运行行程序设设计14409.4.2 营营造期初初发展架架构14409.4.3 现现代房地地产企业业房产起起初阶段段核心理理念破解解14009.4.4 取取得成功功隐性资资源的优优化配置置模式11419.4.5 未未来发展展战略11419.5 现代房房地产企企业产权权体制、人人力资源源等核心心管理制制度14419.5.1 现现代房地地产企业业人力资资源管理理的突破破模式11419.5.2 现现代房地地产企业业
23、房产拓拓宽营销销管理的的基本策策略14429.5.3 现现代房地地产企业业房产管管理价值值观的经经营模式式14339.6 现代房房地产企企业房产产培训实实操14439.7 现代房房地产企企业房产产企业家家的自我我提升机机制14439.7.1 现现代房地地产企业业决胜市市场的关关键14439.7.2 现现代房地地产企业业房地产产企业家家迈向成成功的价价值理念念突破11449.7.3 房房地产企企业家业业务谈判判技巧11449.7.4 把把企业家家引向深深渊的五五个陷阱阱14449.8 现代房房地产企企业房产产经理人人培训手手册14449.8.1 职职业经理理是现代代房地产产企业经经营管理理的骨干
24、干力量11449.8.2 成成功职业业经理人人培训的的操作步步骤14459.8.3 编编制现代代房地产产企业房房产成功功职业经经理人的的培训手手册14459.8.4 设设计最佳佳培训实实例调查查表14459.8.5 设设计现代代房地产产企业房房产成功功经理人人培训实实践调查查问卷1146第十章 现代代房地产产企业房房产品牌牌战略114710.11 现代代房地产产企业房房产品牌牌战略基基础144710.11.1 品牌竞竞争144710.11.2 开发价价值链分分析与企企业品牌牌创建114710.11.3 现代房房地产企企业房地地产品牌牌的文化化价值注注入144810.11.4 实施品品牌战略略的
25、理念念与成功功因素114810.22 现代代房地产产企业房房产品牌牌运营策策略144810.22.1 房地产产品牌运运营的目目标144910.22.2 现代房房地产企企业房地地产品牌牌设计、创创造144910.22.3 现代房房地产企企业房地地产品牌牌运营流流程155010.22.4 现代房房地产企企业房地地产品牌牌运营基基本策略略150010.22.5 注意房房地产品品牌运营营的十大大误区115010.33 现代代房地产产企业房房产楼盘盘包装115110.33.1 楼盘包包装战略略功能解解析155110.33.2 楼盘包包装整体体策略设设计155110.33.3 楼盘包包装具体体任务1152
26、10.33.4 入住工工地前期期阶段楼楼盘包装装策略115210.33.5 施工阶阶段楼盘盘包装策策略155210.33.6 预售阶阶段楼盘盘包装策策略155210.33.7 收尾阶阶段楼盘盘包装策策略155210.44 现代代房地产产企业房房产卖场场氛围强强化技术术153310.44.1 以鲜明明的主题题赢取楼楼盘胜利利153310.44.2 确定楼楼盘主题题的个个关键步步骤155310.44.3 创造楼楼盘主题题的核心心策略115310.44.4 将主题题变为买买家整体体印象115310.44.5 从形象象到推广广的全局局主题实实现155310.55 现代代房地产产企业房房产品牌牌策略专专
27、业操作作154410.55.1 构成房房地产品品牌的因因素分析析154410.55.2 铸造品品牌的战战术演练练155510.55.3 全程参参与房地地产品牌牌实施115610.55.4 品牌的的动态发发展模式式156610.55.5 动态品品牌价值值管理模模式155610.55.6 创新品品牌经营营模式1156第11章章 现现代房地地产企业业房产市市场竞争争与建立立领先地地位的战战略155711.11 现代代房地产产企业房房产的战战略观念念157711.11.1 核心能能力观念念157711.11.2 竞争到到合作115711.11.3 现代房房地产企企业房产产战略与与企业文文化155711
28、.11.4 现代房房地产企企业房产产战略与与企业信信息化115811.22 现代代房地产产企业房房产整合合操作模模式155811.22.1 识别房房地产成成功的模模式155811.22.2 现代房房地产企企业房产产不败的的解决方方案155811.22.3 打赢各各场战役役取得最最终胜利利158811.22.4 面对复复杂的系系统优势势158811.22.5 现代房房地产企企业房产产全新流流程设计计159911.33 现代代房地产产企业市市场竞争争之道115911.33.1 开发项项目的市市场定位位159911.33.2 开发项项目市场场定位的的基本原原则155911.33.3 开发项项目市场场
29、定位中中存在的的主要问问题155911.33.4 加强开开发项目目市场定定位工作作的对策策160011.33.5 市场调调研在房房地产中中的运用用160011.44 现代代房地产产企业房房产可比比竞争对对手的分分析166011.44.1 如何培培养核心心竞争力力160011.44.2 掌控核核心竞争争力166011.44.3 学习就就是竞争争动力源源160011.55 现代代房地产产企业房房产竞争争力的提提升166111.55.1 提高现现代房地地产企业业竞争力力的六个个关键转转变166111.55.2 设计竞竞争性企企业的运运行机制制161111.55.3 现代房房地产企企业竞争争优势提提升
30、的“两力”161111.66 现代代房地产产企业房房产联合合竞争战战略166211.66.1 伙伴合合作关系系的具体体操作手手法166211.66.2 企业联联合的实实战过程程162211.66.3 不同战战术组合合162211.66.4 房地产产联合带带来市场场利润模模式166311.77 现代代房地产产企业决决策层面面临的五五大课题题164411.88 快速速进入西西部实战战模式116411.99 现代代房地产产企业房房产产业业化经营营164411.99.1 导致房房地产业业转型的的要素分分析166411.99.2 住宅产产业化战战略流程程设计116511.99.3 现代房房地产企企业住宅
31、宅产业化化行动战战略166511.110 现现代房地地产企业业房产中中介战略略165511.110.11 中介介企业战战略实施施的制约约因素116511.110.22 中介介企业战战略实施施的基础础165511.111 现现代房地地产企业业房产与与代理商商的双赢赢165511.111.11 选择择代理公公司的标标准166511.111.22 选择择物业代代理的程程序设计计166611.111.33 中介介代理给给开发商商带来的的利润增增收166611.111.44 选择择营销推推广合作作方的管管理办法法1666第12章章 现现代房地地产企业业房产客客户管理理167712.11 现代代房地产产企
32、业房房产服务务战略模模式166712.11.1 服务战战略选择择167712.11.2全全程服务务流程设设计166712.11.3 追求服服务质量量的若干干原则116712.11.4 顾客满满意战略略的两大大陷阱116812.11.5 保持高高顾客满满意率的的操作模模式166812.22 现代代房地产产企业房房产投诉诉应对策策略实操操168812.22.1 透视投投诉现象象168812.22.2 投诉处处理基本本模式116812.22.3服服务差错错化险为为夷的诀诀窍1668第13章章 现现代房地地产企业业房产相相关制度度政策116913.11 管理理控制政政策166913.22 质量量管理和
33、和质量保保证体系系169913.33 全面面预算控控制177013.44 成本本控制117013.55 危机机管理117013.66 现代代房地产产企业组组织管理理170013.66.1 基本原原则177013.66.2 高层组组织管理理171113.66.3 决策原原则177113.77 现代代房地产产企业房房产审计计监查制制度177213.88 工作作制度117313.88.1 督导制制度177313.88.2 奖惩制制度177413.88.3 会议制制度177513.88.4 保密制制度177613.88.5 合同签签订制度度1777第1章 编制制管理体体制1.1 两级管管理体制制改革管
34、理理体制就就是要建建立起以以董事（总总裁）办办为主体体，董、总总（总经经理）两两级管理理的管理理体制及及其运行行机制，明明确两者者的责、权权、利关关系，充充分发挥挥二级管管理在企企业运作作中的主主体作用用。按照分工工管理、协协调配合合的原则则，在两两级管理理体制下下：第一、董董事长对对内主抓抓：财务务、高层层用人、监监察审计计；重点点放在战战略研究究、对外外高层战战略关系系之建立立，以及及融资、公公共关系系的建立立等。第二、总总裁或总总裁办：代表董董事长行行使宏观观管理职职能，主主要发挥挥目标制制定、总总体组织织与协调调、监督督与评估估、规划划与调研研作用；进行战战略调研研，对公公司战略略进行
35、准准确定位位；同时时组织、协协调战略略顾问团团配合董董事长工工作。第三、各各部门总总经理充充分发挥挥其业务务能力，计计划、组组织、协协调、实实施本部部门工作作，完成成下达指指标。1.2 团队建建设团队是介介于组织织与团体体之间目目前最流流行的一一种合作作方式。其其精髓是是沟通、分分工、合合作、共共同进步步，以形形成一个个目标明明确、有有战斗力力的集体体。地产投资资企业由由于行业业的特殊殊性决定定了对其其团队成成员的高高素质要要求。地地产投资资往往交交易金额额巨大，微微小的差差异都会会给企业业带来巨巨大的损损失。因因此，团团队成员员高素质质是以忠忠诚、敬敬业为前前置条件件的，实实际工作作能力、工
36、工作经验验和学历历是入职职的基本本条件和和标准。 市场竞竞争力是是公司经经济实力力和人才才优势的的综合体体现。公公司的发发展，有有如细胞胞的分裂裂，发展展速度越越快，对对其“养分”人才才的需求求亦越发发强烈。企企业间的的竞争，其其核心是是人才的的竞争，很很多企业业已充分分认识到到人才对对企业的的重要性性和价值值，纷纷纷加大了了对人才才的培养养和保护护力度。因因此，对对企业急急需专业业人才只只有通过过非常规规的手段段来获取取。1.3 组织构构架和管管理“没有规规矩不成成方圆。所所有的工工作顺利利开展的的前提是是必须有有明确的的组织架架构和管管理体系系。在部部门设置置和职责责划分的的时候充充分注意
37、意到各个个板块的的关联性性，避免免相互牵牵制扯皮皮而导致致效率低低甚至工工作无法法开展。各各个相关关联密切切的业务务划归同同一个部部门负责责，等业业务相当当壮大以以后才单单独设立立。各职能责责权描述述：财务务中心：财务核核算与控控制、以以及税收收筹划。融融资中心心：建立立浩瀚融融资体系系，筹建建地产投投资基金金。外联联拓展：项目选选址、战战略伙伴伴的选择择、政府府公关。地地产运营营：项目目调研、投投资分析析以及可可行性论论证及整整合销售售。常务务内控：对各部部门工作作情况进进行控制制、考核核与评估估；同时时作好后后勤保障障工作，倡倡导服务务行政。战战略顾问问团：战战略调研研以及相相关政策策、法
38、律律等的咨咨询与协协助。CCEO办办协助总总裁协调调全盘工工作。外外联拓展展中心与与地产运运营中心心之间保保持工作作的相对对独立，但但又有应应急配合合的机制制。总之：在在企业运运作战略略实施过过程中，应应以权变变的观念念灵活变变通做好好调研、目目标、协协调、组组织、控控制工作作，才能能使战略略得以实实现。说明：第第一、随随着改革革的推进进，形式式的变化化，遵循循权变的的管理观观点，组组织结构构逐渐向向专业化化、项目目职能化化过渡。第二、针针对国内内房产与与发达国国家（如如美国）状状况和现现代房地地产企业业之强项项是资本本运作，而而未做过过房产开开发的情情况下，其其管理模模式将经经历如下下4个过
39、过程： 部分外包包模式：将非核核心业务务部分递递次轮换换外包，以以锤炼团团队，如如开发、营营销策划划、销售售、物管管、施工工等。全能模式式：在投投资买地地、挖坑坑、盖房房、卖房房等过程程中，公公司在某某一个或或多个标标杆项目目统揽市市调、买买地、策策划、设设计、施施工、销销售、物物管等全全部环节节。全部外包包模式：除投融融资、财财务等核核心业务务部之外外的工作作全部外外包，甚甚至包括括公关、人人力资源源外包等等。品牌运营营模式：现代房房地产企企业品牌牌以资源源整合运运作项目目。第三、针针对我国国及成都都本土传传统文化化、风土土人情、人人性特点点，现代代房地产产企业房房产管理理模式有有以下过过程
40、：感情管理理与科学学管理相相结合的的模式：在重视视法制管管理的同同时，重重视人性性、人的的情感因因素；重重视以情情、以理理管理企企业；重重视原则则之外的的“灵活性性”。建立现代代的科学学的企业业管理制制度：表表现为规规范管理理、制度度管理、条条例管理理，严格格按规则则办事，追追求制度度效益，从从而实现现管理的的有序化化和有效效化，并并努力消消除人情情化管理理所带来来的负面面影响。形形成一种种人与人人之间表表现为在在平等的的基础上上的契约约关系，在在此基础础上倡导导个性服服从企业业整体，现现代房地地产企业业成为员员工情感感交流和和满足需需要的重重要场所所，一个个充满和和谐、情情感的现现代房地地产
41、企业业人之家家。第四、220111年经历历国家宏宏观调控控的洗礼礼和房地地产市场场趋于理理性的形形式下，已已进入“大浪淘淘沙”的时代代。房地地产企业业的核心心竞争力力是管理理水平的的提升，从从业者向向综合管管理素质质方向的的提高和和转变。公公司的功功能在于于成为决决策和服服务中心心，成为为管理性性更强的的一个机机构。现现代房地地产企业业房产高高层管理理人的专专业管理理水平、综综合管理理素质迫迫切需要要提高。第2章 现代房地地产企业业房产管管理应遵遵循的原原则2.1 成本控控制现代房地地产企业业房产在在成本控控制方面面要坚持持总体低低调、按按需高调调之中求求实，诚诚信树形形象品牌牌，重视视利润和
42、和成本管管理的重重要性。2.1.1“财大不不能气粗粗”房地产业业是中国国最有前前途的行行业之一一，但已已逐步由由暴利向向微利时时代过渡渡，成本本和利润润管理已已至关重重要。2.1.2 实实施“小气管管理”开源节流流，公司司全体成成员要树树立人人人讲成本本的“小气”氛围。成成本是可可控制的的，这需需要大家家共同参参与，挖挖掘降低低成本的的潜能，树树立良好好的成本本意识，建建立降低低成本的的主动性性，并将将这种节节约意识识运用于于项目开开发的各各个阶段段。首先，董董事长重重视、提提倡以身身作则，建建立良好好的成本本控制系系统。其次，各各部门通通力合作作，共同同控制成成本，如如：策划划部力求求产品定
43、定位准确确，作好好优化设设计工作作，避免免反复修修改，尽尽量减少少设计变变更；工工程部加加强设计计变更和和现场指指令管理理，不随随便压缩缩工期；造价控控制部门门不要局局限于预预算审计计以及与与既定供供应商的的讨价还还价，还还应精通通招投标标与合同同管理，工工程技术术等知识识，尤其其要详细细掌握上上游产业业链条各各供应商商的市场场资源情情况。最后建立立激励机机制、约约束机制制、监督督机制相相互配合合，做到到项目开开发前准准确预算算，施工工过程中中严格控控制开发发成本，工工程结束束时准确确结算。总之，应应以“用一文文及十文文”的思想想贯穿始始终，国国家都在在提倡建建设节约约型社会会，更何何况我们们
44、现代房房地产企企业人、现现代房地地产企业业房产呢呢？这正正是与国国家总体体要求相相适应的的。2.1.3 省省小钱，算算大账“少花钱钱多做事事”固然没没错，但但不能“因小失失大”。必要要的投入入就不能能随意省省掉，假假如将本本需10000万万建设成成本的楼楼盘景观观降到5500万万，就将将破坏楼楼盘整体体景观，影影响整个个楼盘品品质而使使楼盘滞滞销；随随意压低低施工队队利润而而打击其其积极性性，使产产品质量量差而影影响整个个项目等等。现代房地地产企业业需要的的不是貌貌似最会会替老板板当家，对对小钱斤斤斤计较较而极可可能断送送公司前前途的人人；需要要的是“既会算算小帐省省一分钱钱，又会会算大帐帐，
45、用一一文顶十十文”的理财财人才。总之，要要处理好好“小气”与“大气”的关系系。“小气”即要做做到“小处不不可随便便”，比如如：人越越少，公公司机构构越精简简，车辆辆管理越越有效，办办公用品品越节约约越好等等；“大气”则要求求该花钱钱就舍得得花，绝绝不能因因小失大大，不能能因2的小成成本影响响另外998的成本本。2.1.4 把把握品牌牌与利润润之间的的关系企业要有有竞争力力，必备备盈利力力，否则则融资可可能受限限制；利利润最大大化不是是眼前最最大化，不不能只重重视阶段段利润而而忽视持持续利润润，应重重视企业业存在的的价值和和可持续续发展，随随着市场场竞争加加剧，只只有有品品牌的、做做得好的的才会存存活下来来，产生生持续高高利润。所谓“三三流企业业做产品品，二流流企业做做牌子，一一流企业业做标准准”。现代代房地产产企业房房产要做做一流房房地产企企业，不