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1、商业地产产开发操操作手册册目录第一部分分、市场场调研66一、调研研总纲661.调研研目的662调研方方法63调研重重点：664调研时时间：66二、调研研内容661目标城城市商业业整体环环境调研研62目标城城市商业业地产环环境调研研73项目用用地情况况分析774消费来来源及辐辐射力调调研75竞争对对手情况况调研886城市政政策法律律环境调调研87调研的的初步结结论88各城市市之间数数据对比比分析88第二部分分、选址址9一、选址址的意义义：9二、集团团选址的的标准：9第三部分分、项目目规划方方案100一、商业业规划1111.商业业规划依依据1112.业态态、功能能及面积积配比规规划1113.主力力
2、店组合合及面积积规划1154.商场场平面布布局规划划18二、建设设规划2241.商家家的要求求252.商场场的外观观设计2273.商场场内部空空间设计计294.主要要配套设设施功能能规划332第四部分分、工程程建设程程序388一、内部部立项研研讨388二、项目目前期筹筹备程序序38三、项目目建设实实施程序序：444四、工程程跟进448五、项目目竣工验验收程序序56六、开发发过程中中具体外外联588第五部分分、销售售预热771I准备期期71一、强势势进驻闪闪亮登场场71二、项目目包装7711.奠基基712.围挡挡713.办公公场所的的筹建772三、营销销策划准准备7771.市场场调查与与分析77
3、72.楼盘盘的标识识773.市场场初级定定位7774.市场场营销策策略的拟拟订7775.宣传传推广方方案的讨讨论和确确认7886.销讲讲夹准备备787.具体体案例:78II蓄水水期988一、招商商981.招商商队伍的的建立9982.市场场调研9993.拜访访沟通9994.行业业划分11005.组织织商户11016.有效效阻击11017.相关关文件与与表格的的制定1101二、宣传传炒作11021.策划划是魂，招招商是体体。10022.会议议营销11023.展示示营销11024.体验验式营销销10335.媒体体整合11036.主流流媒体与与非主流流媒体关关系的平平衡。1103三、价格格制定1104
4、1.基本本价格制制定10042.价格格系数定定价策略略10443.变动动定价策策略10054.价格格策略1106III冲冲刺1006第六部分分、开盘盘1077一、流程程设计紧紧张有序序1077二、人员员安排1107三、气氛氛把握1108四、开盘盘总结1108第七部分分、销售售控制1108一、销控控的目的的10991.为实实现良好好的经济济效益和和社会效效益提供供保障11092.提升升商业地地产项目目整体商商业价值值10993.创造造良好的的经营管管理条件件1099二、销控控原则11101.有利利于商铺铺销售的的原则11102.符合合经营定定位的原原则11103.符合合功能布布局的原原则1110
5、4.有利利于经营营管理的的原则1110三、销控控措施11111.控价价11112.控局局11113.分楼楼层销控控11114.按功功能区销销控11115.按品品类销控控11226.按已已售、未未售区域域销控11127.按投投资者类类型销控控11228.出售售与自营营控制1113第八部分分、商业业地产招招商1113一、招商商的前提提条件11141.市场场定位11142.品牌牌定位1115二、招商商方案的的制定1127三、价格格制定1128四、招商商原则1128五、招商商12991.招商商技巧11292.招商商流程1130六.商装装1300七.布货货陈列1153第九部分分、开业业前期培培训计划划及
6、制度度1588一.培训训目的：1599二.培训训范围：1599三.培训训时间：1599四.培训训场地：1599五.培训训师资：1599六.培训训负责人人:1600七.培训训形式：1600八.培训训方式：1600九.培训训内容：1600十.培训训的考核核1611十一、培培训制度度：1661十二.培培训管理理人员各各岗位职职责1662十三.培培训费用用1633十四.培培训设施施1633十五.培培训的组组织：1163十六.培培训相关关管理条条例1663十七.培培训教材材：1665第十部分分、试营营业营销销策划2220一、试营营业的起起源和重重要性2220二、试营营业的意意义2221三、营销销规划22
7、21四、试营营业突出出主题的的重要性性及方法法2300五、试营营业活动动人员分分工2331六、试营营业商品品陈列2232七、试营营业政府府领导的的邀请2233八、开业业运营模模拟方案案2344第十一部部分、开开业2449一.业前前蓄势：2499二.开业业强势：2500三.业后后营销：2500四.营销销阶段划划分：2251五.整体体活动描描述：2251开业整体体方案2251开业庆典典篇2554开业演出出篇2558开业促销销篇2559营销活动动方案2262第十二部部分、财财务2664一、财务务部门组组织架构构的搭建建2655二、公司司成立初初期相关关财务手手续的办办理26661.办理理验资手手续2
8、6662.办理理税务登登记证22673.办理理开户许许可证22684.办理理贷款卡卡2688三、融资资2700四、项目目的税务务筹划2271五、项目目的销售售2711六、项目目建设过过程中的的财务管管理2772附件2773第一部分分、市场场调研一、调研研总纲1.调研研目的通过对行行业的发发展现状状、城市市商业总总况、消消费承载载与来源源、市场场资源依依托、可可比类拟拟竞争业业态现状状等调研研，以客客观的市市场研判判为依据据，提出出可行的的市场定定位分析析，为项项目的实实施与招招商销售售提供有有利依据据。2调研方方法2.1实实地考察察2.2地地毯式拜拜访2.3抽抽样访谈谈2.4问问卷调研研3调研
9、重重点：3.1基基础资料料及数据据收集（附表一、二、三、四）3.2市市场需求求分析3.3市市场空隙隙点、市市场差异异与可执执行层面面4调研时时间：XXXXX年XXX月XXX日XXXXX年XXX月XXX日二、调研研内容1目标城城市商业业整体环环境调研研1.1城城市社会会环境1.1.1自然然环境（如如地理、地地势、行行政区划划分，气气候条件件等）；1.1.2人口口环境（调调研城市市近年人人口变动动对比分分析及形形成原因因）；（附表五）1.2地地区或城城市的经经济特性性（国民民经济产产业结构构和主导导产业），包包括收入入、消费费结构及及经济发发展规模模、趋势势、速度度和效益益。1.2.1地区区生产总
10、总值分析析（附表六）1.2.2社会会固定资资产投资资及社会会消费品品零售总总额近年年状况对对比分析析（附表七）1.2.3地区区或城市市的居民民收入情情况、消消费结构构和消费费水平。人均收收入情况况分析（附表八）消费水水平与消消费结构构情况统统计与分分析（附附表九）恩格尔尔系数恩格尔系系数=食食品消费费额/人人均消费费支出根据联合合国粮农农组织标标准，恩恩格尔系系数：在在59%以上的的为贫困困；500%-599%的为为温饱；40%-50%的为小小康； 30%-40%的为富富裕；小小于300%的为为最富裕裕。2目标城城市商业业地产环环境调研研2.1商商圈分布布、商业业的构成成（市场场与商业业街区）
11、与与消费者者来源。2.2现现有市场场的名称称、经营营年限、经经营形式式、经营营定位、优优势品类类。（附附表十）2.3现现有市场场的规模模、区域域影响力力、区域域排名、改改扩建空空间。2.4地地区或城城市房地地产开发发、房地地产平均均价位。（附表十一）3项目用用地情况况分析3.1城城市未来来发展方方向3.2项项目地块块自身情情况（附附表十二二）3.3项项目周边边交通状状况。3.4项项目所在在地区的的经济结结构、人人口及其其基础设设施情况况等。3.5项项目周边边的商业业设施氛氛围。3.6本本项目可可比市场场，现经经营投资资户对房房地产的的环境、功功能、格格局、售售后服务务的意见见及对我我们项目目的
12、接受受程度。3.7风风险预测测（项目目资源的的SWOOT分析析）。4消费来来源及辐辐射力调调研2.4.1消费费来源调调研（现现有商场场消费群群体的类类型、来来源、消消费目的的与消费费习惯）2.4.2消费费需求力力调研（现现有商场场消费量量、消费费方式、消消费频率率）2.4.3主要要宣传媒媒体调研研（附表十三三）5竞争对对手情况况调研5.1竞竞争及潜潜在竞争争者的实实力和经经营管理理优劣调调研（附附表十四四）5.2竞竞争者价价格的调调研和定定价情况况的研究究5.3对对竞争对对手营销销策略6城市政政策法律律环境调调研（附附表十五五）7调研的的初步结结论结合上述述分析，得得出初步步市场调调研结论论。
13、8各城市市之间数数据对比比分析（附表十六、十七）8.1城城市整体体环境对对比分析析8.1.1地区区生产总总值：8.1.2全社社会固定定资产投投资：8.1.3社会会消费品品零售总总额：8.1.4城市市居民人人均可支支配收入入： 8.2城城市基本本状况对对比分析析8.2.1房屋屋施工、竣竣工面积积： 8.2.2商业业、住宅宅销售均均价： 8.2.3全市市人口与与城区人人口： 8.2.4全市市面积与与城区面面积： 8.3居居民消费费水平和和消费结结构情况况对比分分析8.3.1城市市居民人人均消费费支出： 8.3.2食品品消费支支出占比比：8.3.3服饰饰消费支支出占比比：8.3.4交通通通讯消消费支
14、出出占比： 8.3.5年娱娱教服务务消费支支出占比比： 8.4城城市居民民投资取取向对比比8.5城城市商铺铺租金价价格对比比分析8.6商商业用地地土地价价格与税税收等相相关政策策对比8.7城城市产业业导向对对比分析析8.8城城市投资资利与弊弊对比分分析第二部分分、选址址一、选址址的意义义：随着集团团商业地地产业务务不断扩扩张，相相对统一一的开发发模式就就显得极极为重要要。从全全国的情情况看土土地储备备应该是是一个先先行指数数，企业业不是有有一块土土地就够够了，在在保持企企业连续续发展的的过程中中，土地地储备会会起到重重要的作作用。对对于一个个大的开开发企业业来讲，需需要保持持品牌的的延续性性和
15、市场场的占有有率，就就必须保保持在市市场有不不断的供供给，也也就是要要今年储储备明年年、后年年、大后后年的土土地，因因此土地地储备的的第一步步关键因因素就是是选址。在在商业地地产业中中有一句句名言：“项目成成功的第第一条件件是选址址，第二二条件也也是选址址。”现代大大型商业业地产的的选址，必必须同时时具备三三个条件件：一是是地理位位置能代代表城市市商业发发展的新新趋势；二是交交通便利利；三是是必须拥拥有相当当数量的的中高收收入的消消费群体体。 选选址就是是商业地地产项目目位置的的选择、确确定和评评估，这这对于开开发商来来说是非非常重要要。同时时，商业业地产项项目的空空间位置置也是形形成差别别化
16、甚至至垄断经经营的重重要条件件。二、集团团选址的的标准：本着深耕耕吉林的的发展方方针战略略，在吉吉林省各各地级城城市进行行商业地地产项目目开发（主主要以通通化、松松原、四四平、延延吉为主主要目标标城市）。集团选址址标准为为：1.城市市整体环环境1.11 城城市常住住人口：50万万以上。1.2 城市市年GDDP在4400亿亿元以上上，人均均GDPP达1550000元。1.3 城市市全社会会年固定定资产投投资2000亿元元以上。1.4 年社社会消费费品零售售总额1180亿亿元以上上。1.5 城镇镇居民人人均年可可支配收收入1220000元以上上。1.6 年人人均消费费支出550000元以上上。1.
17、7 城市市规划重重视第三三产业。1.8 未来来两年内内政府领领导不涉涉及到大大范围换换届。1.9 该城城市有明明显的支支柱产业业。1.100 政政府给予予的优惠惠政策不不低于同同类级别别的商业业项目。1.111 城城市房地地产行业业年开发发量1000万以上，竣竣工量550万以上。1.122 住住宅地产产均价在在20000元/以上上，商业业地产均均价在440000元/以上。2.项目目地块条条件2.1 地块块要求：净地、55通一平平。2.2 地块块面积：商住总总体面积积35-50万万，商商业用地地面积110万左右。2.3 项目目位置符符合城市市未来发发展方向向。2.4 项目目用地永永久性供供电和动
18、动力电达达到项目目标准。2.5 项目目供热条条件能够够不连接接市政热热力管道道集中供供热，可可自行解解决。2.6 项目目用地通通讯（有有线电视视、电话话、网络络）有地地下管道道。2.7 距市市中心车车程不超超过155-200分钟。2.8 项目目周边经经停公交交线路不不少于55条。2.9 项目目可视性性佳（550米以以外易见见），临临街面宽宽度不低低于2000米。2.100 项项目地块块要求规规整。2.111 项项目商业业开发地地块至少少比邻一一条城市市主干道道(双向向6车道道)或两两条交通通次主干干道（双双向4车车道）交交汇处，没没有立交交桥、河河流、山山川等明明显阻碍碍物。2.122 距距项
19、目11.5公公里无经经营面积积超过5500000的的同类业业态为佳佳。第三部分分、项目目规划方方案随着国民民经济的的发展壮壮大，居居民生活活水平的的不断提提高，休休闲、餐餐饮、购购物、娱娱乐、商商务、文文化等功功能业态态相结合合的“一站式式主题购购物中心心”正逐渐渐被人们们所青睐睐。顺应应这种新新的消费费潮流，近近年来，单单体商业业地产项项目从几几万平方方米发展展到几十十万平方方米，从从单栋建建筑形态态发展到到多栋建建筑群落落。虽然然开发形形势火热热，但商商业地产产项目搁搁浅或开开业后运运营困难难的现象象时有发生生。这就就要求我我们在实实际操作作中，须须充分考考虑商业业地产定定位、业业态组合合
20、、设施施规划的的商业属属性，商商业属性性是项目目开发的的根本点点，贯穿穿项目开开发、设设计、建建设、运运营的每每个过程程与环节节。 我们将商商业地产产规划总总结为商商业规划划、建设设规划、商商业运营营管理模模式规划划三大部部分：一、商业业规划商业规划划是通过过前期大大量详细细而周密密的市场调研对项目目进行可可行性分分析，确确定项目目综合定位位、业态态组合及功功能设定定、主力力店设置等。市场场调查和和可行性性分析是是这一阶段段工作的的基础，确确定定位位、业态态及功能能设定是是这一阶段段的设计计目标。综合定位位是在项项目市调调及可行行性分析析的基础础上回答答项目“是是什么、做做什么、如如何做”的的
21、问题。要要对项目目科学定定位，首首先要对对项目进进行科学学的分析析，分析析项目自自身及资资源条件件。主要方方式是对对项目进进行SWWOT分分析，而而后对项项目进行行战略定定位（确确定项目目整体开开发规划划思路与与目的）、业态态定位、功能定定位、主题定定位 、形形象定位位、目标客客户定位位、目标标消费群群体定位位、商圈圈定位等等。1.商业业规划依依据1.1市市场调查查项目的规规划设计计须依据据市场调调查得出出定位结结论，需需各专业业人士运运用技术术手段，营营销推广广策略来来共同完完成。对对项目本本身的业业态选择择、组合合、分布布和面积积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和
22、楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。1.2商商家需求求在考虑商商家需求求时，着着重看重主力力店的需需求。对对于主力力店来说说，其业业态规模模、功能能流程、规规划设计计等都是是由自己己来确定定，不同同的连锁锁主力店店有自己己不同的的功能要要求，这这些要求求与设计计是由商商家决定定的，我我们须事事先与相相关意向向店家进进行沟通通，不可可盲目的的自行规划划设计。否否则，如如与商家家要求大大相径庭庭，就只只能增加加前期不不必要的的成本浪费费和后期期的招商商难度。1.3消消费者需需求设计规划划必须富富有时代代感以满满足市场场需求，同同时又满满足
23、消费费者的感感受和兴兴趣，激激发消费费者更深深层次的的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。2.业态态、功能及及面积配配比规划划独具中中国特色色的概念念式SHHOPPPINGG MAALL业业态，这种业业态是一一个无顾顾客层次次限制、集集中了多多种零售售业态和和服务设设施的多多功能综综合体，它它具有生生态化的的“一站式式、多功功能、休休闲性”特点,服务务功能齐齐全，不不仅满足足购物需需要，而而且也满满足休闲闲、娱乐乐、文化化、观光光和餐饮饮等需求求。因此此，在进进行业态态组合时时，经营营品项要要考虑吃吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。在租售售方式上上，现在
24、在我们普普遍采用用的是把把铺位出出售给中中小投资资者、出出租给零零售商的的方法，这这在资金金回流方方面是很很重要的的。地产产后期的的运营管管理营造造商圈氛氛围及号号召力，汇汇聚商业业客流所所带来的的巨大升升值空间间是相当当可观的的。以我们们省内地地级市人人口规模模、消费费水平和和购买力力现状来来看，我我们预打打造一个个单体商商业房地地产项目目，建筑筑面积最最好控制制在100-12万万左右右。营业业面积规规划按占占比500%-655%计算算，其购购物功能能的规模模宜占总总体营业业面积的的60%-800%之间间，层数数控制在在3层以以下（原原则上为为一层，也也可根据据实际情情况设地地下一层层，轻钢
25、钢结构）。以以下我们们对总建建面积为为10万万的商商业楼盘盘作规划划，营业业面积以以总建的的60%计算，（ 6万），如如楼体为为三层建建筑，则则每层可可规划的的营业面面积为22万。2.1主主题百货货日用生生活馆2.1.1区域域规划面面积：44万，占占总体面面积400%。 百货店店作为本本项目的的核心主主力店，其其强大的的聚客功功能可极大的的带动楼楼层整体体人气和和客流的的合理流流动，延延长顾客客在楼层层停留的的时间。2.1.2经营营方式：租赁赁式经营营2.1.3物业业产权：物业分分零销售售产权（为为便于整整体布局局的规划划及日后后管理，全全部采用用投资形形式，也也可根据据实际出出售情况况，划出
26、出部分铺铺位做自自营），110年返返租，物物业整体体租赁给给经营主力力店及次次主力店店或最小小单位经经营户。 2.1.4收益益方式：收取固固定租金金；通过百百货经营营提升物物业价值值，实现现物业升升值。 2.2专专业店家居居建材馆馆2.2.1区域域规划面面积：33.5万，占总总体面积积35%。符合项目目业态定定位要求求，是项目目主要的的购物功功能之一一，满足足一站式式购物的的需求。2.2.2经营营方式：租赁式式经营2.2.3物业业产权：销售部部分产权权（为便便于整体体布局的的规划及及日后管管理，全全部采用用投资形形式，也也可根据据实际出出售情况况，划出出部分铺铺位做自自营），110年返返租，物
27、物业整体体租赁给给经营主力力店及次次主力店店或最小小单位经经营户。2.2.4收益益方式：产权权销售，实实现房地地产收益益； 租租赁，收收取固定定租金并并实现物物业升值值，进行行资本运运作。 2.3服服务功能能区美食食、娱乐乐、室内内公园 2.3.1区域域位置及及规划面面积：占占据整个个顶层，规规划面积积：2.5万万，占占总体面面积255%。构构成独具具中国特特色的“SHOOPPIING MALLL”；为顾客客提供方方便、快快捷、全全面的服服务；有效地地与其它它业态共共享人流流。 2.3.2经营营方式：租赁式式经营2.3.3物业业产权：自主产产权2.3.4收益益方式：收取固固定租金金；通过经经营
28、提升升物业价价值，实实现物业业升值，进行资资本运营营。2.4租租售比例例测算2.4.1拟建建三层假以总建建面积为为10万万，土土地价格格5500元/，项目目占地面面积为66.7万万，建建安成本本为15500元元/。我我们来测测算出售售占比是是多少可可以收回回成本。原始投资资 = 购地地成本 + 建建安成本本 = 5550元元/ 6770000 + 15500元元/ 10000000 = 336855万元 + 1150000万元元 = 1186885万元元 1.87亿亿元如平均330000元/： 11.877亿元30000元/=662333310万万 1000% = 662% 335000元/：
29、 11.877亿元35000元/=553422910万万 1000% = 553% 440000元/： 11.877亿元40000元/=446755010万万 1000% = 447% 445000元/： 11.877亿元45000元/=441555610万万 1000% = 442% 550000元/： 11.877亿元50000元/=337400010万万 1000% = 337% 555000元/： 11.877亿元55000元/=334000010万万 1000% = 334% 660000元/： 11.877亿元60000元/=331166710万万 1000% = 331% 665
30、000元/： 11.877亿元65000元/=228766910万万 1000% = 229% 770000元/： 11.877亿元70000元/=226711410万万 1000% = 227% 775000元/： 11.877亿元75000元/=224933310万万 1000% = 225% 880000元/： 11.877亿元80000元/=223377510万万 1000% = 223% 885000元/： 11.877亿元85000元/=222000010万万 1000% = 222%2.4.2拟建建一层假以总建建面积为为10万万，土土地价格格5500元/，项目目占地面面积为114
31、万，建安安成本为为10000元/。我我们来测测算出售售占比是是多少可可以收回回成本。原始投资资 = 购地地成本 + 建建安成本本 = 5550元元/ 14400000 + 110000元/ 10000000 = 777000万元 + 1100000万元元 = 1177000万元元 1.77亿亿元如平均330000元/： 11.77亿元30000元/=59000010万 1000% = 559%35000元/： 11.77亿元35000元/=50557110万 1000% = 551% 40000元/： 11.77亿元40000元/=44255010万 1000% =44 % 45000元/：
32、11.77亿元45000元/=39333310万 1000% =399 % 50000元/： 11.77亿元50000元/=35440010万 1000% =355% 55000元/： 11.77亿元55000元/=32118210万 1000% =322% 60000元/： 11.77亿元60000元/=29550010万 1000% =300 % 65000元/： 11.77亿元65000元/=27223110万 1000% =277% 70000元/： 11.77亿元70000元/=25228610万 1000% =255 % 75000元/： 11.77亿元75000元/=236600
33、10万 1000% =233 % 80000元/： 11.77亿元80000元/=22112510万 1000% =22 % 85000元/： 11.77亿元85000元/=20882410万 1000% =211 %2.4.3结合合我们以以往开店店的经验验及实际际数据，建建议：以上数据据显示，结结合地级级城市实实际经济济情况，无无论项目目拟建为为一层还还是三层层，其售售价在445000元/-60000元元/，销销售面积积控制在在30%以内较较为合适适。注：以上上功能规规划、租租售面积积占比测测算等在在项目实实际运作作中，还还须视实实际情况况加以变变动，这这里只是是假以总总建为110万的项目目
34、进行相相关说明明。2.5.项目定定位与规规划上的的风险规规避在项目定定位与规规划上可可能出现现的问题题：定位不不清晰；功能能的分布布不合理理；业种种的组合合比例与与组合情情况不合合理；经经营主题题不明确确等，为了了避免问问题出现现，在此此阶段的的工作要要注意以以下几个个方面：2.5.1项目目的定位位来源于于对市场场的充分分了解，所所以必须须进行详详细的市市场调研研分析，（包包括市场场概况与与消费者者行为、需需求的调调查，区区位经济济状况，区区位市场场的未来来发展规规划，行行业的发发展潮流流与趋势势等），通过过详细的的市场调调研分析析，从而而确定目目标消费费群体及及主力消消费群体体，以达达为项目
35、目的开发发进行明明确定位位。2.5.2在市市场调研研中对于于调研的的信息来来源，抽抽样样本本，信息息的类型型，数据据处理办办法等都都要做到到真实、准准确、科科学、客客观以确确保调研研结果的的真实性性、科学学性、客客观性。2.5.3定位位来源于于市场调调研分析析的结果果，而规规划设计计则必须须依据定定位进行行。由于于市场的的发展速速度极快快，所以以在规划划设计时时首先满满足目前前的市场场需求的的情况同同时，要要做到适适当的超超前，以以顺应市市场的发发展；在在规划设设计时要要明确其其经营主主题。2.5.4作为为商业规划，其其业种的的规划组组合设计计尤其重重要，每每个业种种在整体体商业中中所在的的比
36、例与与所处的的位置都都要通过过仔细的的、精心心的设计计，以达达到每个个业种之之间能相相互补充充，相互互推动而而不是相相互进行行激烈的的竞争。2.5.5在业业种组合合的过程程中，每每个业种种的消费费者层次次不能相相差太远远，但也也不能完完全重叠，这这样会造造成目标标客层的分分散，从从而对于于日后整个个项目的经经营不利利。3.主力力店组合合及面积积规划一个成功功的主力力店进驻驻，将为为项目带带来巨大大的品牌牌效应，减减少招商商成本，缩缩短招商商时间，使使项目尽尽快地进进入经营营轨道。同同时，主主力店的的引进，可以帮助提升整个项目的价值。3.1主主力店的的面积占占比成功的商商业结构构研究表表明：在在
37、一个正正常运营营的商业业项目中中，主力力店所占占的比例例应为总总体经营营面积的的30%-500%。主主力店面面积越大大（高于于50%），所所占比例例就越高高，则商商业经营营的结构构越稳定定，但整整体租金金收入却却较少；相反主主力店面面积越小小（低于于30%），所所占比例例就越少少，则商商业经营营的可变变性越大大，但预预期来自自经营散散户的租租金收入入却相对对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。3.2主主力店类类型3.2.1现代代百货主主力店国商商、大商商、上海海百联、新新
38、天地等等。3.2.2家居居建材主主力店月星星、居然然之家、红红星美凯凯龙、蓝蓝景丽家家、吉盛盛伟邦、好百年等。3.2.3家居居建材超超市百安居居、东方方家园、家德宝等。3.2.4日用用品超市市家乐乐福，沃沃尔玛、华华联、美美廉美、物物美、麦麦得隆、大大福源等等。3.2.5专业业店独立专专业店：ITAAT、海海澜之家家等；连连锁专业业店：屈屈臣氏（属属专业护护理店）、国国美、苏苏宁、肯肯德基、麦麦当劳、加加州牛肉肉面、斗斗牛士牛牛排、上上岛咖啡啡、星巴巴克。3.2.6品牌牌专卖店店报喜喜鸟、雅雅戈尔、七七匹狼、庄庄吉、劲劲霸、红红蜻蜓、百百丽、菲菲姿、哥哥弟、歌歌莉娅、埃埃古、森森马、卡卡马、T
39、TOTOO、科勒勒、皇朝朝家具、芝芝华仕等等。3.2.7功能能店休闲娱娱乐：影影院、咖咖啡吧、茶茶吧、球球馆、电电玩、游游乐设施施等；配配套功能能店：美美容护理理、洗车车行、洗洗浴、快快捷酒店店等。3.2.8美食食店成品：老昌、阿阿满、中中之杰等等；中高高档餐饮饮：大宅宅门、灶灶王爷、牛牛扒店、东东方饺子子王、米米锅店等等；快餐餐、特色色小吃：一般针针对内部部员工、快快速流动动人员等等。3.2.9医药药连锁店店吉林林健康万万家、深深圳美信信、珠海海济生、北北京金象象、广西西嘉进等等。3.3主主力店的的招商3.3.1吸引引主力店店的因素素3.3.1.11合理的的定位与与之相呼呼应。3.3.1.2
40、2与之相相匹配的的业态组组合。3.3.1.33建筑设设计、建建造指标标一定要要满足。层层高、进进深、柱柱距、荷荷载、广广告位等等，天然然气、上上下水的的预留，这这些因素素决定了了主力店店能否进进入，这这和价格格没有关关系。3.3.1.44专业的的商业团团队（不不妨借助助中介机机构）。3.3.1.55价格和和付款方方式：招招大品牌牌，要放放弃一些些近期的的利益，包包括价格格要有足足够的吸吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。3.3.2主力力店招商商分布列列表（供供参考）：序号功能项目目功能类型型内容1零售设施施核心主力力店百货、综综合超市市等辅助主力力店时装、电电器、家家居、书书店、音音像店
41、等等各类专专业店配套辅助助店不同地区区商品特特色店2文化娱乐乐设施核心主力力店动感影院院、科技技展览等等辅助主力力店儿童乐园园、体育育场馆等等配套辅助助店艺术摄影影、旅行行社、网网吧、酒酒吧、书书店等3餐饮设施施核心主力力店中餐、咖咖啡西餐餐、美食食广场等等辅助主力力店快餐类、风风味小吃吃类等配套服务务设施宾馆、写写字楼、银银行、邮邮局、诊诊所、美美容美发发、停车车场、汽汽车养护护等3.3.3主力力店招商商实行定定制式操操作在产品规规划、设设计阶段段要与主主力店商商家见面面，要把把他们设设计的要要求拿过过来。沃沃尔玛、家家乐福、乐乐购、百百安居、欧欧尚、易易初莲花花等大型型主力店店的引进进是招
42、商商工作中中的重中中之重。另另一方面面，这些些大卖场场也非常常看好中中国的市市场，这这些商家家在选址址标准上上有很多多要求，并并且很多多标准可可能与项项目原来来的规划划有很大大的出入入，需要要修改规规划设计计。据此此，我们们需在项项目初期期就与相相关的意意向主力力店进行行沟通，事事先根据据主力店店的需求求量身订订做3.3.4招租租主力店店的利弊弊分析3.3.4.11利益：很强的的集客能能力；具有成成熟、良良好的品品牌形象象，对于于提升商商业地产产的形象象有很大大作用；进驻之之后，我我们可以以进行长长期的持持有，也也可以进进行带租租约的销销售，使使经营进进可攻，退退可守；对一些些小的商商家和品品
43、牌有明明显的带带动作用用，这点点也是称称其为主主力店的的主要原原因；很强的的广告效效应，自自身的品品牌拉动动、集客客能力，投投放质量量很高的的广告，都都对商业业项目有有很强的的广告效效用。3.3.4.22弊端：对租赁赁价位的的要求很很低；会签订订很苛刻刻的条款款，比如如排他性性的条款款，家乐乐福进驻驻后就不不再要有有超市进进入了，国国美电器器进入后后就不再再需要苏苏宁电器器进入了了；管理本本身很成成熟，在在后期营营运的时时候，想想纳入到到整个项项目管理理中很困困难，因因为它有有自己的的个性，有有自己的的管理方方式，实实际整体体的运营营中，特特别是在在后期营营运，与与我们磨磨合难度度比较大大，对
44、后后期管理理者的操操作要求求也比较较高；防防范法律律的风险险，越是是成熟的的主力店店，比如如沃尔玛玛、家乐乐福、麦麦德隆，包括括国美电电器，这这种成熟熟的商场场租赁合合同非常常厚，有有几百条条条款来来制约我我们，给给它自己己的经营营腾出空空间。在在这方面面我们的的一些承承诺，包包括合同同中的一一些条款款，如果果没有达达到要求求，主力力店往往往会用法法律的手手段讨公公道。3.3.5主力力店招商商中风险险的规避避3.3.5.11主力店店与个性性店并存存正面的效效应是：主力店店的强大大集客功功能将会会辐射到到在同一一屋檐下下的个性性店，从从而提升升整个商商场的经经营业绩绩，达到到双赢。负面的效效应是：主力店店与个性性店所经经营的商商品或目目标顾客客容易出出现重迭迭，最终终造成恶恶性竞争争，削弱弱整体效效益。规避思路路：项目目在招商商时，我我们先根根据自身身的项目目定位和和发展战战略，对对需要引引进的主主力店先先设计一一个科学学兼容的的框架，理理想状态态当然是是把主力力店当作作一个“大型”的个性性店，能能清楚地地与其