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1、泓域/老年人沟通训练器具项目投资评估与管理计划老年人沟通训练器具项目投资评估与管理计划xx（集团）有限公司目录一、 项目基本情况4二、 公司简介9三、 软技术评估10四、 工程设计方案评估12五、 原材料供应条件评估13六、 燃料、动力供应条件评估17七、 项目劳动保护与安全防护条件评估19八、 项目建设环境影响评估21九、 项目投资环境评估概述28十、 项目投资宏观环境评估38十一、 符合国家产业政策和行业发展战略48十二、 符合经济发展的中长期战略规划49十三、 投资项目市场预测的种类51十四、 投资项目市场预测原理52十五、 建设规模的确定方法53十六、 项目建设规模的概念56十七、 经
2、济效益及财务分析57营业收入、税金及附加和增值税估算表58综合总成本费用估算表59利润及利润分配表61项目投资现金流量表63借款还本付息计划表66十八、 投资计划方案67建设投资估算表69建设期利息估算表69流动资金估算表71总投资及构成一览表72项目投资计划与资金筹措一览表73一、 项目基本情况（一）项目承办单位名称xx（集团）有限公司（二）项目联系人向xx（三）项目建设单位概况公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公
3、司以负责任的方式为消费者提供符合法律规定与标准要求的产品。在提供产品的过程中，综合考虑其对消费者的影响，确保产品安全。积极与消费者沟通，向消费者公开产品安全风险评估结果，努力维护消费者合法权益。公司加大科技创新力度，持续推进产品升级，为行业提供先进适用的解决方案，为社会提供安全、可靠、优质的产品和服务。公司将依法合规作为新形势下实现高质量发展的基本保障，坚持合规是底线、合规高于经济利益的理念，确立了合规管理的战略定位，进一步明确了全面合规管理责任。公司不断强化重大决策、重大事项的合规论证审查，加强合规风险防控，确保依法管理、合规经营。严格贯彻落实国家法律法规和政府监管要求，重点领域合规管理不断
4、强化，各部门分工负责、齐抓共管、协同联动的大合规管理格局逐步建立，广大员工合规意识普遍增强，合规文化氛围更加浓厚。公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 （四）项目实施的可行性1、不断提升技术研发实力是巩固行业地位的必要措施公司长期积累已取得了较丰富的研发成果。随着研究领域的不断扩大，公司产品不断往精密化、智能化方向发展，投资项目的建设，将支持公司在相关领域投入更多的人力、物力和财力，进一步提升
5、公司研发实力，加快产品开发速度，持续优化产品结构，满足行业发展和市场竞争的需求，巩固并增强公司在行业内的优势竞争地位，为建设国际一流的研发平台提供充实保障。2、公司行业地位突出，项目具备实施基础公司自成立之日起就专注于行业领域，已形成了包括自主研发、品牌、质量、管理等在内的一系列核心竞争优势，行业地位突出，为项目的实施提供了良好的条件。在生产方面，公司拥有良好生产管理基础，并且拥有国际先进的生产、检测设备；在技术研发方面，公司系国家高新技术企业，拥有省级企业技术中心，并与科研院所、高校保持着长期的合作关系，已形成了完善的研发体系和创新机制，具备进一步升级改造的条件；在营销网络建设方面，公司通过
6、多年发展已建立了良好的营销服务体系，营销网络拓展具备可复制性。推进养老服务体系建设，强化政府保基本兜底线职能，促进资源均衡配置，确保基本养老服务保障到位。大力发展普惠型养老服务，充分调动社会力量积极性，为人民群众提供方便可及、价格可负担、质量有保障的养老服务。（五）项目建设选址及建设规模项目选址位于xxx，占地面积约57.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。项目建筑面积61445.61，其中：主体工程41347.80，仓储工程8198.88，行政办公及生活服务设施7622.79，公共工程4276.14。（六）项目总投资
7、及资金构成1、项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资21124.84万元，其中：建设投资15777.29万元，占项目总投资的74.69%；建设期利息440.69万元，占项目总投资的2.09%；流动资金4906.86万元，占项目总投资的23.23%。2、建设投资构成本期项目建设投资15777.29万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用13389.54万元，工程建设其他费用2089.12万元，预备费298.63万元。（七）资金筹措方案本期项目总投资21124.84万元，其中申请银行长期贷款8993.66万元，其余部分由
8、企业自筹。（八）项目预期经济效益规划目标1、营业收入（SP）：45500.00万元。2、综合总成本费用（TC）：35621.59万元。3、净利润（NP）：7235.91万元。4、全部投资回收期（Pt）：5.55年。5、财务内部收益率：26.14%。6、财务净现值：15157.13万元。（九）项目建设进度规划本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，本期项目建设期限规划24个月。（十）项目综合评价主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积38000.00约57.00亩1.1总建筑面积61445.61容积率1.621.2基底面积23560.00建筑系数62.00%1.3投
9、资强度万元/亩262.252总投资万元21124.842.1建设投资万元15777.292.1.1工程费用万元13389.542.1.2工程建设其他费用万元2089.122.1.3预备费万元298.632.2建设期利息万元440.692.3流动资金万元4906.863资金筹措万元21124.843.1自筹资金万元12131.183.2银行贷款万元8993.664营业收入万元45500.00正常运营年份5总成本费用万元35621.596利润总额万元9647.887净利润万元7235.918所得税万元2411.979增值税万元1921.1010税金及附加万元230.5311纳税总额万元4563.6
10、012工业增加值万元15341.5713盈亏平衡点万元14353.48产值14回收期年5.55含建设期24个月15财务内部收益率26.14%所得税后16财务净现值万元15157.13所得税后二、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xx（集团）有限公司2、法定代表人：向xx3、注册资本：750万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2014-4-27、营业期限：2014-4-2至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介公司将依法合规作为新形势下实现高质量发展的基本保障，坚持合规是底线、合规高于经济利益的理念，确立了合
11、规管理的战略定位，进一步明确了全面合规管理责任。公司不断强化重大决策、重大事项的合规论证审查，加强合规风险防控，确保依法管理、合规经营。严格贯彻落实国家法律法规和政府监管要求，重点领域合规管理不断强化，各部门分工负责、齐抓共管、协同联动的大合规管理格局逐步建立，广大员工合规意识普遍增强，合规文化氛围更加浓厚。公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目标。 三、 软技术评估（一）软技术评估的含义随着经济活
12、动中的软技术交流越来越频繁，软技术转让活动也变得十分普遍，而软技术评估就是为了使软技术能够以合理的价格转让或引进，并提高项目的整体效益的活动。软技术的转让活动主要包括工业产权的技术转让（如专利权、商标权）、技术服务性的转让（如工程合同、技术援助等）、销售方面的软技术转让（如专门营销）等。一方面，通过国际上软技术的转让，我国能够得到并掌握先进的手段，从而推广到经济建设中去，推动了国民经济的发展。另一方面，对软件技术的引进及其评估也会提高项目的整体效益。因此，在项目评估中加强对软技术转让的评估工作，具有重要的现实意义。（二）软技术评估的特点软技术评估相较于硬件技术而言具有一定难度，这是由软技术本身
13、具备的特点决定的。首先，同硬件技术相比，软技术具有无形性，看不见也摸不着，这就导致交易的双方往往对其估价相差很大，也给两方协商谈判增加了难度；其次，软技术转让普遍具有不等价交换的特点，即其计价不取决于它的成本，而是取决于它能给使用者带来的收益，即软技术使用方实施该项技术后所能取得的总利润额。但与此同时，软技术所能提供的经济效益往往具有很大的不确定性，这主要是因为软技术往往还不太成熟，其使用效果难以单独计量，必须和其他资源一起使用才能发挥作用。这种不确定性也增加了软技术转让定价的难度。（三）软技术评估的内容软技术评估包括专利权评估、专有技术评估、技术帮助评估、商誉标准评估、特种经营权评估、版权转
14、让评估、计算机软件评估、集成电路布图设计评估及土地使用权评估。项目建设生产活动的进行，不仅要靠各种专业技术和设备支持，还要靠各种工程设计方案来保证项目工程的建设。具体而言，对工程设计方案的评估主要包括三个步骤：对总平面布置方案的评估、建筑工程方案的评估及对施工组织总设计的评估。四、 工程设计方案评估（一）总平面布置方案评估总平面布置是指建设场地内各功能区之间、各建筑物之间及各种通道之间的平面位置关系。总平面布置方案的设计要综合考虑生产工艺流程、交通运输条件及施工和管理等因素。在对总平面布置方案进行评估时，我们重点考虑以下内容：（1）要满足生产工艺的要求，保证工艺流程顺畅，使用方便；（2）符合土
15、地管理、城市规划及环境保护的要求，对散发粉尘、水雾、酸雾、有害气体的厂房、仓库、储罐或堆场，应布置在常年最小频率风向的上风侧；（3）布置紧凑，满足场内外运输的要求，考察运输路线的走向是否符合最短距离原则：（4）注意节约用地、节约投资、经济合理，尽量考虑多层厂房和联合厂房等合并建筑，在考虑后期发展余地时，要避免过早占用大片土地。（二）具体工程设计方案评估在评估论证工程总体布局合理性的基础上，我们需要对每项工程的设计方案的合理性进行评估。工程设计方案一般包括如下内容：（1）地基工程，如对项目建设场地的平整、地基的处理等；（2）一般土建工程，一般包括厂房、仓库、生活服务设施的建筑物工程，矿井、铁路、
16、水塔等构筑物工程，各种设备基础工程，水利工程及其他特殊工程；（3）管道工程，如蒸汽、煤气等的管道工程；（4）卫生工程，主要是指排水工程、采暖工程和通风工程等；（5）电气及照明工程，包括线路架设工程、照明线路的安装工程等。（三）施工组织总设计评估施工组织总设计师对工程从施工准备开始，经过工程施工、设备安装，直到试生产的整个施工过程的规划与组织安排。其基本内容主要由四个部分组成：施工方案、施工进度计划、建设材料供应计划、施工总平面图。对施工组织设计的分析与评估的目的，主要是确保工程建设建立在切实可行的基础上，保证项目按期、保质、保量地完成。五、 原材料供应条件评估项目在生产建设期内只有得到足够稳定
17、的原材料供应，方能正常运行。由于原材料的有限性及原材料费用在成本中占有较大比重，为使项目取得较好的经济效益，项目必须合理选择原材料利用途径。原材料主要包括项目建设施工所需的建筑材料和项目生产经营所需的原料材料、半成品等。不同类型的投资项目，所需的原材料品种和规格千差万别，而且每一个投资项目的原材料需求也是多种多样的。如果将一个项目所需的全部原材料都进行分析评估，其工作量必定是相当大的。在项目评估中我们只要选择其中主要或关键性的原材料进行分析评估就可以了，通常是根据项目产品的类型、性质对原材料的要求，从原材料的数量、质量、价格及运输条件等方面加以评估。（一）原材料利用途径的评价对原材料进行合理而
18、有效的利用，可降低产品成本，提高经济效益。（1）审查和分析对原材料是否进行了预处理。原材料经过预处理后，可以提纯并取得精料，从而提高原材料利用水平，相应提高产品质量。（2）审查和分析是否对原材料进行了综合利用或回收利用。在工业生产过程中，企业利用某种原材料生产出主产品的同时，一些材料被当作废弃物丢掉。随着科技的发展和进步，我们应对这些废弃物进行综合利用，在获得多种产品、提高资源利用率的同时，也有利于保护环境。（二）原材料供应条件评价1、对项目所需原材料的种类、数量、质量、规模的评价不同项目所需原材料不尽相同，我们应根据项目产品的性质，确定所需原材料的种类、数量，进而再分析原材料的质量和规格；在
19、认真研究原材料的物理性能和化学性能的基础上，审查和分析原材料的质量和规格是否符合需要；对可以利用多种原材料生产的产品，则应进行技术经济分析比较，选用经济合理的原材料。原材料供应的数量要满足项目生产能力的需要。在评估时，我们应根据项目设计生产能力、选用的工艺设备估算所需原材料的数量，并分析原材料在加工过程中所发生的不可避免的损失。原材料的质量要适应生产工艺要求，满足项目产品设计功能的需要。原材料质量性能有物理性能、机械性能、化学性能、电磁性能等表现形式，其质量性能直接影响投资项目的生产工艺、产品质量的资源利用程度。比如，煤炭是火力发电的重要原料，但是不同地点、不同矿井开采的煤炭的化学成分含量、热
20、值是不相同的，这对火电厂的技术、经济代价、环境等都有直接影响。为了保证物尽其用，在进行评估时，我们要注意分析特定项目对各种投入物在质量和性能特征上的各种要求，保证满足项目产品设计功能的要求。另外，为保证项目产品的连续生产，我们应重视材料存储地的建设。特别是在投入物的来源和运输容易发生困难，以至影响连续生产的情况下，这个问题更显得重要。在原材料供应条件中要包括原材料的技术规格、供应规格和合理的储备量，并计算出仓储设施的费用和仓储费用。2、对原材料需求量与供给量的评估我们要根据年生产量和每个单位消耗原材料的数量核算原材料的需求量，进而分析评估市场原材料的供给量。同时分析供应渠道和采购方式，最后评价
21、项目所需原材料的可靠性和保证程度。项目所需原材料可从多渠道获得，从市场采购的原材料供应量、质量均不可靠，而且价格变动大，风险大。而把原材料的生产或种植企业作为项目的附属单位，则风险小，且供应量和质量均可保证，价格合理稳定。对于国内市场没有或生产不了的原材料，我们要评价国外市场的供应量。原材料的供应，首先要立足于国内。如果必须从国外进口，则应对需要进口的原材料和其他投入物进行说明。进口原材料一定要注意供应的稳定性和运输环节，一旦国外供应来源有变化时我们需采取应变措施，并预测用国产原材料替代的前景。此外，对需要生产试验的原材料，我们应按需要分别进行不同阶段的生产试验，以选择工艺生产方法，确定技术参
22、数和消耗指标，测定产品质量，取得主要设备选型等各项数据，并对试验目的、试验名称和试验要求、需要试验的理由、试验方法和试验结果等相关问题进行说明。原材料的价格及其变动趋势是影响项目产品成本和项目经济效益的关键因素。不同质量、不同来源的原材料，其价格是不一样的。通常情况下，主要原材料的价格及其来源的可靠保证，对项目的技术可行性、经济合理性及合理经济规模的确定都有决定性影响。分析基本材料的价格，依据过去价格变动趋势预测未来的变化，估计材料供应价格弹性和互补性，是确立项目经济性的关键。通过技术经济分析认证，选择更适用的材料或物美价廉的代用品，是保证资源优化利用的重要途径。六、 燃料、动力供应条件评估燃
23、料和动力是项目建设与正常生产中极其重要的物质条件和保证。燃料主要包括煤、石油和天然气等；动力主要包括电、水、压缩空气、蒸汽、氧气及各种惰性气体。燃料、动力供应条件评估主要包括以下内容：（1）分析和评价燃料供应条件项目所需燃料的需求量能否得到满足，首先要依据产品生产过程、成本、质量、区域环境对所用燃料的要求，选择燃料种类。其次要分析燃料供应政策、供应数量、质量、来源及供应方式。如果是消耗大宗燃料的项目，我们还要落实燃料的运输及储存设施，合理选择燃料供应来源和品种、数量、质量及运输和仓储条件等。至于选择何种燃料比较合理，主要应分析所选燃料对生产布局、生产过程、产品成本、产品质量及环保等的影响情况。
24、（2）要计算项目生产和建设所需用水量、供水价格对成本的影响，分析项目对水源和水质的要求；分析是否有节水的循环设施、污水净化设施，并估算水源、供水泵站及管网等供水设施的费用。我们主要分析项目生产建设过程中的原料用水、工业用水、锅炉用水、冷却用水和生活用水等的用水量、水质要求、水源地及其供应设施和条件。（3）分析和评价供电条件。电力是工业生产的主要动力，对于耗电量大而又要求连续生产的工业项目（如轧钢项目），我们需要分析估算项目最大用电量、高峰负荷、备用量、供电来源，要按生产工艺要求计算日耗电量、年耗电量及对产品成本的影响，还需计算变电所、输电线路及自备电厂的功率及其投资，要尽可能保证动力供应的稳定
25、性；调查分析项目所在地区的电力供应情况及能否保证项目生产建设的稳定用电，还应对建设变电站、高压输电线路和自备电厂的可能性和可行性进行分析并做出结论。（4）分析和评价其他动力供应条件。在评估时，我们要对产品生产中所需的其他动力（如蒸汽、煤气等）的总需要量进行测算，并分析其对产品成本的影响，分析自备设施投资、规模及设备选型、管网布置的合理性；对项目生产建设中所需的压缩空气、蒸汽、氧气、情性气体在分析需求数量、质量的基础上，着重研究其生产方法、供应方式或协作配合要求等。七、 项目劳动保护与安全防护条件评估对环境污染的考察不应局限于项目对项目以外的对象造成的污染，项目内部的环境污染问题也应得到重视。因
26、此，为了控制项目的内部环境，企业要遵照劳动部门和消防部门的有关法规及规范，制订必要的劳动与安全防护方案，进行劳动保护与安全防护。（一）劳动保护条件评估在对项目的劳动保护条件进行评估时，我们主要审查和分析企业制订的劳动保护方案是否符合标准。以下是劳动保护方案应包括的内容：（1）说明生产过程中产生的粉尘和毒气的成分、性质、浓度，并分析对人体可能造的影响，并说明国家规定该粉尘和毒气排放的标准，从而判断哪些粉尘和毒气属应治理的，指出重点治理内容。（2）要确定采用什么新工艺、新技术、新设备，如防尘设备、密封操作设备等，减少或消灭粉尘和毒气的产生，并达到国家规定的排放标准。凡是从国外引进成套技术设备，在生
27、产使用中产生尘毒危害的，必须同时引进或由国内制造相应配套的防尘防毒技术装备，这些技术装备若由国内配套制造，必须纳入计划，落实生产单位，与主体工种同时安装和投产使用。（3）拟建项目的外协项目在加工过程中产生尘毒问题的，要同主体项目同时制订治理方案，不得将尘毒问题不加治理而转嫁给其他企业。投资项目的尘毒治理必须与主体工程同时设计、审批，同时施工，同时验收，并同时投入使用。（二）安全防护条件评估在对项目的劳动保护条件进行评估时，我们主要审查和分析其制订的劳动保护方案是否符合标准。以下是劳动保护方案应包括的内容：（1）应列明生产中使用和生产的易燃易爆物品的名称、数量、性质（燃点、闪点、爆炸极限）和安全
28、要求；明确需要防治的主要物品的名称，并将其作为防护的重点对象。（2）专设易燃易爆物品仓库、自动控温装置、自动灭火装置等，并建立必要的消防站、消防供水系统、消防通信、消防用车等。对项目生产建设中容易产生可燃性气体或液体的工序应设置仪器仪表控制系统，以便在爆炸极限前及时报警，消除爆炸危险。对有放射性污染的项目应审查分析项目是否采取防护设施，如设置防护门、防护屏等，以避免或减少放射性污染对人体和环境的危害。（3）对采用的新材料、新设备、新工艺，必须了解其火灾危险性的特点，并采取相应的消防安全措施。审查分析项目的有关防腐部分是否按有关规定要求采取措施进行防腐，以提高项目的使用寿命。（4）厂房、仓库、车
29、间的距离要符合安全距离的要求，应按照安全防火的规定或规范，分析项目的耐火等级、防火间距等是否达到有关要求，对易爆工段进行隔绝或保持一定的安全距离等。建筑设计需符合国家关于建筑设计防火规范的规定。投资项目一般不应在9级以上地震强度区建设，对在地震区建设的项目应采取抗震措施，保证建筑物在发生79级地震时不发生倒塌。八、 项目建设环境影响评估环境问题已经成为当前人类社会面临的最严重的问题之一，关系经济社会是否能够持续健康发展。目前，许多工业发达国家已经将环境保护措施由事后处理型升级到事前预防型。我国自2002年首次将环境影响评估纳入法律体系，已经不断顾发和修订了多部相关法律法规，至今，我国已形成比较
30、完整的建设项目环境影响法律法规体系。环境影响评估是管理环境的一种有效手段。由于企业和政府进行的生产建设活动不可避免地会对环境造成不同程度的破坏，我们需要在这些生产建设活动开始前对其可能产生的影响及消除、减缓这些不良影响的措施有效性进行分析、预测、评价及跟踪监测，最大限度地保证环境污染影响最小化。（一）环境影响评估程序对投资项目的环境影响进行评估时，我们应按照如下步骤依次展开：（1）分析投资项目可能造成环境污染的因素；（2）分析投资项目可能对环境造成的影响；（3）评估投资项目预计采取的环境保护措施；（4）分析投资项目环境影响的经济损益；（5）编制环境影响报告书。（二）投资项目环境污染因素从环境污
31、染的影响对象来看，环境污染主要分为自然环境污染和社会环境污染两个方面。自然环境污染主要是指人类社会生活对空气、土壤、河流和森林等自然资源形成的不可改变或有害的破坏；而社会环境污染主要是指人类社会活动形成的城市膨胀、交通拥挤、垃圾堆积等影响人类健康发展的问题。1、自然环境污染在投资项目的建设、生产及后续经营的整个生命周期内都有可能造成环境污染，总体来看大部分都是对自然环境造成的污染。（1）投资项目建成以后在生产过程中投入物带来的环境污染。投资项目建成投产后，只有投入物料才能进行生产，而投入的物料会对周围环境产生污染和影响。比如有毒或易爆的投入物，在没有密封和安全设施的情况下，投料过程可能会污染自
32、然环境；再比如一些危险投入物在存放过程中可能存在不安全的隐患，导致环境污染。（2）投资项目建成以后生产期间所用能源导致的污染。一般工业项目的生产都会使用矿物能源，如煤、石油、天然气等，这些能源在燃烧过程中会产生大量硫的氧化物、気的氧化物、经类、一氧化碳和颗粒粉尘等污染物。它们除危害人类呼吸系统外，还以酸雨形式返回地面，影响生物生长。（3）投资项目建成以后在生产过程中直接排放“三废”（废水、废气、废渣）造成的污染。废水是工业生产过程中的液态排放物。例如，造纸工业、化学工业、电子工业等排放的废水，都含有一种或多种对人体和其他生物有害的物质。废气是工业生产过程中的气态排放物。废气污染主要指大气环境受
33、到有害气体破坏，从而影响人类活动。尽管大气环境本身有一定的净化能力，但是当排放的气体污染物的数量和浓度超过了大气的净化能力时，就会对人类活动和生物生存带来不利影响。废渣包括矿山的废弃开采物、炉渣、粉煤灰等。废渣的大量排放除直接影响排放地区人们的生活环境外，有些废渣污染物随河流、雨水冲刷渗入土壤，会造成更大范围的污染。（4）投资项目建成以后其产出物对环境的污染。一些工业产品在使用过程中或使用之后会对环境产生不利的影响或污染，比如某些化肥和农药，在使用时若不遵守使用规则，会对环境产生不良影响。再比如电器产品在其使用价值丧失之后，都会对环境造成一定的污染。（5）投资项目建成以后生产、管理人员生活对环
34、境造成的生活污染。项目建成投产必然要提供生产、管理人员的生活场所，而生活垃圾可能成为环境污染的重要污染源。2、社会环境污染（1）投资项目建成以后生产期间产生的噪声污染和光污染。投资项目的生产过程常常伴随着噪音和光电污染，比如重型机器所产生的瞬间或者连续的机器轰鸣声，发光物对环境的光刺激等。噪声和光污染现在已越来越引起人们的重视，其对人类的危害也是不容忽视的。（2）投资项目建设期间对厂址所在地造成的不良影响。一些工业投资项目要在建设过程中利用一定的土地进行建厂，这个过程不仅需要改变建厂地址的地形地貌，对自然环境造成影响，还可能破坏附近居民的生活环境。另外，投资带来的地区经济布局的改变也会给人们的
35、生存带来很多潜在的影响。（三）投资项目预计采取的环境保护措施评估环境保护措施评估应首先从拟建项目的实际情况出发，收集项目所在地有关地形、气候、农业生产和城市规划等基础资料，根据项目涉及污染物的实际排放情况，分析项目对空气、水质、土壤等自然环境的影响。了解可能产生的环境污染程度，然后对为消除和减轻这些影响，使其达到国家环境质量标准要求而采取的环境保护措施进行分析评估。在评估时，我们应着重分析评价这些环保措施是否能达到环境保护的目的。具体内容如下：1、审查环境影响报告书对环境影响报告书的审查，可以从三个方面着手：一是审查可行性研究阶段是否全面分析了项目建设对周围环境产生的影响，是否形成环境报告书；
36、二是审查环境影响报告书是否经过环保部门批准；三是审查环境影响报告书中是否提出了具体的治理对策，特别是对生产过程中产生的污染源是否提出了科学可靠的控制方案。审查分析可行性研究报告的附件中是否有环境影响评价报告书和各级环保部门的审查意见。2、审查治理方案对治理方案的审查，可从两方面着手：一是审查对投入物、燃料和原材料的使用是否安排处理措施；二是审查设计任务书中的治理措施是否合理可靠，经治理的各种污染物的排放量是否低于国家环保部门规定的排放量，全面分析项目对环境的影响，并提出治理对策。在分析产生污染的种类、可能污染的范围及程度的基础上，对治理对策进行评估。尤其要注意为防止生产过程污染而进行的治理项目
37、与建设的配套设施，是否做到了与主体工程同时设计、同时施工和同时投产。分析评价治理后能否达到有关标准要求。项目在规划治理措施时，必须保证各种污染物的排放量低于国家环保部门规定允许的最大排放量。在评估时，以国家颁发的有关标准作为依据，检测项目的治理是否达到这些标准要求的限度。对于国家尚未颁发标准的一些行业，则应根据项目的具体情况，分析其对环境造成的污染程度，并结合国家关于环境质量的一些标准，如大气环境质量标准、城市噪音标准等，来判断该项目的污染治理措施是否符合环境保护的要求。项目只有符合环保要求，才能进行建设。3、审查总投资与总设计对总投资的审查，看是否包括了环保工程的相关投资，是否单独列项，来源
38、有无保证。对总设计的审查，看是否坚持了环保工程与主体工程同时设计、同时施工、同时使用的方针。分析评价投入环保工程的资金有无保证、是否落实。应贯彻环保工程与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的方针，以达到控制环境污染和恶化的目的。4、分析项目环境影响的经济损益建设项目本身会对环境造成影响，因此必须采取合适的环境保护措施，但与此同时，环境保护措施的采取又会对项目本身的经济效益产生影响。治理标准既要符合排放物不危害环境的要求，同时又要考虑治理投资的效益问题。治理费用并非越大越好，如果治理费用超出了项目可获得的经济效益，项目就不具备可行性。因此，应从项目社会效益、经济效益、环境效益相统一的角度综
39、合评估项目的可行性，在治理环境所获成效和所付出的经济代价之间进行对比和衡量，尽量用有限的资金获取最大效益。（四）编制环境影响报告书根据中华人民共和国环境影响评价法的规定，环境影响评价报告书的内容主要包括以下几个方面：（1）建设项目概况；（2）建设项目周围环境现状；（3）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；（4）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；（5）建设项目对环境影响的经济损益分析；（6）对建设项目实施环境监测的建议；（7）环境影响评价的结论。九、 项目投资环境评估概述（一）项目投资环境概念投资环境是指投资经营者面对的客观条件，这些客观条件是影响和制约项目投资活动全过程的各种外
40、部条件和内部条件的总和。不管是国际投资还是国内投资，投资环境会对投资效果产生很大的影响，会直接影响投资结果。对投资者来说，必须考察各国各地区不同的投资环境，把资金投向处在有利的环境的项目。对欢迎外来投资的国家和地区来说，要创造良好的投资环境，吸引各方面投资，以解决资金不足的困难，繁荣本国、本地经济。投资环境是投资项目实现的重要保障和基本条件，投资环境分为投资的宏观环境和投资的微观环境，最初主要表现为一定的物质条件，包括投资所在地的自然地理环境及基础设施等。随着世界经济一体化的迅速发展，各国都在争取更多的外来投资以加速经济的迅速发展，因此制定了鼓励投资的各种政策，在经济、制度、法律文化等方面不断
41、提供各种优惠条件，以吸引各类的投资。目前，学术界对于投资环境的定义并没有形成统一的看法。对于我国现阶段国情而言，投资环境是伴随着中国改革开放的不断深入发展而逐步出现的，国内学者对投资环境概念的研究仍然有较大的分歧。目前，国内学者对于投资环境的定义主要有以下几种：1、投资地对资本的吸收能力角度投资环境是指一个地区吸收外来资本和消化外来资本的能力，并且会对资本增值带来影响的所有组成因素的集合体，包括国际和国内、区内和区外的自然、社会、经济、科技、文化、法律、政策等。2、投资环境构成的系统性角度投资环境是指投资项目能够得到有效经营的外部环境，是一个复合的有机整体和系统。投资环境作为一个有机整体和系统
42、，是由若干个子系统构成，具有一定的层次。其是在一段时间内，地区所拥有的影响和决定投资系统正常健康运行，并且取得各种预期收益的主观和客观因素的集合体。3、投资环境存在的外部条件角度国内有关学者认为投资环境是投资者进行投资所必需的外部条件，主要是由投资的硬环境和投资的软环境组成。硬环境主要是指投资地区的基础设施建设的状况、地区资源环境条件等，是吸引外来资金进行投资的必要条件。软环境是指投资地区的政治、法律、文化、政策、政府为人民服务的水平等，是构成政府对外投资的充分条件。4.影响投资环境的因素角度从影响投资环境的因素角度看，投资环境是指影响和制约投资活动的一切因素的总和。这些因素主要包括政治、经济
43、、文化、自然、社会等多方面的因素，投资环境就是由这些因素组成的有机整体，它们相互影响，相互制约。总而言之，投资环境是决定投资项目能否正常进行的客观条件，对项目的影响是基础性的。影响和决定投资环境的因素有很多，主要包括社会政治因素、市场因素、资源因素、交通运输及通信因素、资金因素、劳动力因素、经营管理水平等。通常情况下，一个国家政局稳定，国泰民安，市场机制健全，价格体系在合理范围之内，投资风险较小。所在地区正处于开发阶段、交通方便并且具有资源优势，通常能为项目的建设发展提供一个良好的环境。而在那些交通闭塞、劳动力成本高，不具有资源和资金优势的地区进行的投资项目，投资者要承担更高的生产经营成本，面
44、临更大的投资风险。（二）投资环境特征1、系统性投资环境主要指影响和制约投资活动的一切因素的总和，这些因素之间相互协调，相互作用，形成一个完整的投资环境系统。这是一个统一的整体，在这个统一的投资系统中，任何因素的变化都会对投资项目产生重大的影响，不管这个因素是自然的、经济的还是政治的，均起到“牵一发而动全身”的作用。由于投资环境具有系统性，那么投资者应在投资项目的总目标下，依据投资环境的各要素之间的关系进行综合的分析评价，进而做出决策。投资环境的系统性说明环境中各个因素之间是相互连接、相互作用、相互依赖、互为条件的，单一因素的改变会对投资环境整体情况产生影响。因此，我们在进行投资环境的考察评估时
45、要综合地看问题，不能单孤立地评估环境对投资项目的影响。2、动态性随着经济社会的发展，投资环境的内涵也在不断地延伸和扩展，所包含的范围也，越来越广泛。因此，我们说投资环境是一个动态开放的系统，随着经济社会的发展而变化，我们在进行投资项目环境评估时的内容和重点也要做出相应的改变。早期的投资者在进行投资时主要考虑所投资地区的廉价劳动力和丰富的自然资源，而现在的投资者在考虑这些因素的同时也开始思考该地区的基础设施条件、社会经济发展水平。而对于国外投资而言，政局的稳定性及政策的连续性是进行投资时所要考虑的首要因素。3、相对性相对性是用来评价投资环境优劣程度的一个相对的概念，是以国与国之间或地区与地区之间
46、的横向对比作为参照的。在评估一个地方的投资环境时我们不能孤立地研究所在环境，要与其他国家或地区进行比较。（三）项目投资环境分类1、按照投资环境表现形式的不同，我们把投资环境划分为硬投资环境和软投资环境硬投资环境是指那些具有物质形态的各种影响投资活动的因素的总和，即看得见、摸得着的各种要素的总和，一般指与该投资项目相关的交通运输、通信设施等条件，以及为生产建设、生活服务等提供条件的第三产业的发展状况。软投资环境是指不具有物质形态的各种影响投资活动的因素的总和，即影响投资项目的各种人际环境的因素，主要包括地区吸引投资的政策、措施，当地政府对投资的支持力度及为人民服务的水平，科技文化的发展程度，概括
47、起来就是经济环境、社会文化环境、政策及法制环境、生态环境等因素。2、按照投资项目与投资环境的关系，我们把投资环境划分为狭义投资环境和广义投资环境该类投资环境的划分主要是根据投资环境中包含因素的多少。狭义的投资环境主要是指经济环境，包括一个国家或者地区的经济发展水平、经济体制、经济发展模式和市场发育程度等，具体来说就是项目建设环境、经营环境、社会基础设施环境等。相较于狭义的投资环境，广义的投资环境包含的范围更广，除了狭义投资环境之外还包含自然环境、社会环境、政治环境等。它是由与投资项目相关的直接或间接的诸多环境因素共同构成的。自然环境主要是指所在区域地理位置、自然条件和自然资源等。社会环境是指人类生存及活动范围内的社会物质、精神条件的总和，主要包括社会整体的文化教育水平和传统的风俗习惯等。政治环境是各种不同因素的综合反映，主要用来评价政局是否稳定、政策是否具有连续性，以及是否存在国家与国家之间的地