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1、绪引自驾游最早兴起于 19 世纪的美国，后流行西方发达国家。最初人们把周末开车出游叫“Sunday drive”，发展到后来成为“Drive Travel”。1898 年，由欧美 17 个俱乐部于卢森堡创建的国际旅游联盟就是一个代表全世界汽车驾驶组织和旅游俱乐部的非营利性的民间协会.特别是美国，每年约有 1/2 的家庭自驾车旅游一次，自驾车旅游对美国旅游市场的发展起到了不可估量的作用.现在自驾车旅游已实现在全球范围内的流行，并渐成为当地景点经济发展的生力军.随着国民收入的不断增长，交通设施的不断完善及私家车的大幅度覆盖，旅游市场上活跃着“离家出走”的自驾游观念。在追求个性化的旅游诉求之下，旅游
2、方式正从“跟团游、“纯玩游”过渡到别具一格的自驾游.自驾游在选择对象、参与程序和体验自由等方面给旅游者提供充裕的伸缩空间，其本身的自由化、个性化、灵活性、舒适性、选择性、季节性等内在特点,与传统的参团方式相比,极具特点与魅力.主打“景在变，家未变”新颖理念的自驾游项目，以追求“幕天席地”的新潮心态充分迎合广大崇尚野外游乐的客群，其强烈的时尚感与自由度吸引着越来越多的消费者热情践行，方便、随意、快捷等优点已使自驾游成为旅游市场上的夺目焦点，并产生巨大经济效益.本人从事生态旅游策划多年，拥有“世界婚恋主题公园”、“婚恋酒店”、“婚恋商城”的自主知识文化产权及全案策划，现正注册“任我行自驾游俱乐部”
3、。在调研国内众多自驾游营地的项目投资与经营管理过程中，创新策划出自驾游营地升级版项目-“东方伊甸园露营度假村”计划书,期望抛砖能引玉,能供投资家们参考为谢。本案由爱博投资公司全程策划及经营管理一、市场环境分析一）、自驾车营地建设是旅游供给侧改革重要节点今年以来，政府相关部门开始制定对策，强化用地供应与规划管理,确保自驾车营地建设运营，并加快制定自驾车房车营地建设规划和建设标准。今年的政府工作报告突出自驾车营地建设意蕴深远。这既有旅游需求方面的原因，也有旅游供给方面的原因。它与人们生活方式变化有关,也与全域旅游、旅游公共服务体系有关,是旅游供给侧改革的一个重要节点.体现人们生活方式变迁要求,也是
4、旅游需求驱动使然。到去年为止，我国已连续 7 年成为全球第一大汽车产销国。汽车保有量的增加改变了人们对旅行社组团与公共交通工具的依赖，可以更加自由出游.越来越多的民众加入旅游大军中。据蚂蜂窝旅行网全球自由行报告 2015,自由行已成为国人最主要旅游方式，市场增速达全球 3 倍。一旦带薪休假制度全面落实,人们的出游欲望将更趋强烈。麦肯锡报告预测，到 2020 年中国的汽车普及率有望达到 15%.这意味着，我国汽车销量潜在年增幅将达10%至 11%。在这种情况下，自驾出游对于大众化旅游时代具有特别重要的意义。驴妈妈最新发布的2016 年自驾游十大趋势报告称,80 后、90 后作为自驾游主力军，领导
5、着旅游新时尚发展。房车自驾、定制自驾将成为旅游新风尚.这些都预示旅游消费质的变化与人们生活方式重大变革,而与这种新的生活方式相伴随的自驾车营地建设，自然成为关注的焦点.强调自驾车营地建设是旅游供给侧改革的体现。就全国而言，旅游公共产品有效供给不足和公共服务能力不强，是旅游业发展的突出难题。国家今年要启动一批“十三五”规划重大项目，完成铁路投资 8000 亿元以上、公路投资 1.65 万亿元。从增加旅游公共产品有效供给看，政府公共财力投入有限，需要确立优15先发展领域.自驾车营地作为自驾游的配套服务体系首当其冲受到重视，与自驾旅游市场受到高度关注有关,更是与营地体系建设正在成为新型旅游公共服务载
6、体有关。-自驾车营地建设与全域旅游相结合.倡导全域旅游势必引发从单一景点景区建设管理到综合目的地统筹发展转变。全域旅游要求拆除景点景区管理围墙,推进公共服务一体化，实现产品营销与目的地推广的有效结合.从西方汽车营地发展来看，营地提供的服务从最初的汽车加油补给、出租帐篷等发展到餐饮、住宿、设备租赁、各种户外活动等,服务项目不断扩展提升，服务种类日益丰富多彩， 为游客提供食、住、行、游、购、娱等全面的服务.随着全域旅游的推进，交通、景点与营地的结合日益密切，旅游公共服务载体发生变化.一些自驾车营地是重要的交通节点，也是关键的中转环节，有利于多种旅游交通游览方式的便捷转换。一些地方还把营地建成休闲旅
7、游综合目的地，从而构成区域旅游巨大的吸引力。二）、我国汽车露营地运营现状投资主体多元化汽车露营地是一个投入资金较大的项目,少则几百万，也只能建设一个中小型的汽车露营地，加之土地购买或租赁的高额费用，营地日常运营费用等，旅游景区、县乡政府部门等通常采用招标的方式寻求开发商，合资兴建汽车露营地。而作为房车俱乐部或自驾车俱乐部等为了方便会员活动，展示自己的产品，形成产品、服务、销售网络，也会与旅游景区、相关政府部门合作，开发连锁化经营的汽车露营地。于是就出现了我国汽车露营地投资主体多元化的特征.综合开营率不高目前我国的汽车营地存在开营率不高的问题。例如一个中等规模 50 营位的汽车露营地，如果综合开
8、营率为 50%，减去各项综合支出，此营地年度收益率为 12%（如果开营率达到 80%以上则收益率可达到 30以上)。对于当前汽车营地的综合开营率不高问题，有多方原因造成，这也是阻碍我国目前房车营地发展滞后的主要原因，例如我国带薪假期未真正实施，休闲旅游的理念和观念未深入人心，乡村住宿、青年旅馆价格低廉,快捷酒店网络发达,以及汽车露营地自身的旅游资源、产品、经营管理、营销等处于初级开发和服务不足等都有很大关系。三)、国外自驾车旅游地发展经验总结种类多样、特色各异的个性吸引为前提在考虑营地的各种配套和设施之前，首先要从旅游者出游目的的角度出发，如果在营地与营地的竞争中，我们依靠何种吸引取悦游客选择
9、自己，首当其冲决绝的是旅游吸引物。在美国,自驾车营地按照依托资源景观类型的不同，被分为乡村营地、湖畔营地、海滨营地、山地营地、林区营地、沙漠营地等。多元化的经营运作方式在经营模式上，O2O 已经作为一种强大的手段在营地宣传推广中占有越来越重要的角色.从运作模式来看，私营与公共相结合、单店与连锁穿插的方式较为广泛.如 1962 年商人戴夫？杜林首创美国营地，在 1963 年夏天，杜林和其他两名合伙人借鉴假日连锁酒店特许经营的管理模式，在全美建立起第一个露营地的连锁体系，到 1982 年，营地数量一度接近 900 个，曾经在美国资本市场上市。多样化、人性化的服务系统与其他旅游方式有同性特点的是旅游
10、营地同样强调多样化、人性化的服务体系建设。在美国，多数自驾车营地对车型没有严格的限制；设立儿童游乐园;对残疾人等特别关注，建设专区；很多营地还为游客提供友善的宠物服务，专门为宠物建立的游乐场也会为那些爱好宠物的露营者提供很多的方便，当然还包括车辆维修、设备租赁、提供保险、餐饮住宿、休闲度假到户外活动的一体化服务。完善的标准化管理体系根据旅游者的大众需求,国外综合性标准营地一般分为几大区域:生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等.美国为了规范自驾车营地市场的发展,将自驾车旅游营地划分为一级旅游营地、二级旅游营地、三级旅游营地、四季旅游营地，整体模式与国内星级酒店的管理体系标准化、功能与服务标准化、
11、监督评估系统标注化雷同。严格的生态环保系统设置国外强调建设生态的或环境友好型的自驾游营地并采用立法形式明确最小程度破坏自然环境的责任。如，迪斯尼营地刚刚进行的改造大工程,为了有效地保护当地的动植物,首先彻底调查和记录地形、地貌和当地的动植物情况；使开发的面积尽可能小.在建设营地时，除了主要公路可用沥青铺设外，其余次要的公路和辅助性的小路均用石砾铺设;用多孔渗水性材料和环境友好型建筑方法，使用节能型建筑设施， 最大化地安装人性化的现代设备,使营地保持它原始的自然风貌，如美国 Seibt 沙漠型营地的绿化做得很好，全部采用滴灌式浇水、人工生态清草.游客在这样的营地上与当地的动植物达到和谐共存的境界
12、，这样的营地才是可持续的.四)安吉开发自驾游基地的得天独厚条件地理位置优越：安吉县区域条件更加优越，地处长三角经济圈的几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点，属于两大经济圈交汇的紧密型城市，是长三角最具投资价值县之一。生态环境一流：安吉县生态环境优美宜居，境内七山一水二分田，层峦叠嶂、翠竹绵延,被誉为气净、水净、土净的三净之地”，植被覆盖率 75%，森林覆盖率 71，是国家首个生态县、全国生态文明建设试点县、全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城和国家可持续发展实验区，是全国联合国人居奖唯一获得县.生态特产丰富：安吉县特色产业发展迅猛。三大特色产业”竹业、茶业和椅业” 构成安吉的三张名片.
13、以及众多生态农业产品旅游资源众多：安吉县休闲旅游篷勃发展，是全省首批旅游经济综合改革试点示范县、长三角首选乡村休闲旅游目的地，被评为中国最佳生态旅游县。辖区内有国际儿童主题公园“凯蒂猫游乐园及众多旅游景点拟有最佳基地:中南百草原（中南百草园）景区是国家AAAA 级旅游景区，先后获得了国家级青少年户外体育活动营地、全国十大休闲农庄、全国野生动物保护科普教育基地等众多荣誉，目前已列入国家 5A 级景区培育名单。中南百草原占地 5600 亩，拥有森林、草原、湿地、竹海、野生动物等生态资源以及餐饮、会议、住宿、娱乐、养生、拓展等众多产品,农业、林业、生态、体育、科普等与旅游完美结合，成为以植物世界、动
14、物世界和运动世界为三大主题的综合性旅游景区，游客量连续 6 年突破百万人次，是长三角地区发展创新迅速, 深受游客欢迎的十大景区之一。这种得天独厚的自然条件与项目设施无疑是建设露营度假村的最佳基地,园区内虽然已有开展露营活动，但不具有特色化、品牌化与市场化。如果在园区内建立特色化露营度假村，将会相得益彰，尽善尽美。五）、自驾游基地发展趋势1、自驾游营地产品模式将从起步阶段的“经济普及型”为主，过渡到与“标准舒适型”及“豪华定制型”并重的格局；将从“被动接受型向“主动参与型、从“小型自助型向“大型互动型”、从“大众娱乐型”向“个性定制型趋势发展,如探险、挑战类、场景再现、角色扮演等活动成最新时尚2
15、、自驾游营地的服务和产品将掀起“创新”热流：一是观念的创新、二是管理的创新、三是产品的创新、四是产业的创新；创新是旅游发展的根本，也是中国旅游业寻求突破和跨越的关键。3、汽车自驾游基地建设和规模将迅速扩大，并形成“竞争国际化、经营连锁化、服务系统化、建设标准化、管理规范化的局面。4、国内汽车自驾游将在大城市和东部地区全面快速发展，在西北、西南地区重点发展并成为全国自驾游的热点、亮点。5、自驾车跨国旅游和国外自驾车来华跨国旅游将成为时尚。总的来说,出于调整产业经济结构、满足市民休闲消费需求的考虑，露营基 地建设正处于一个良好的发展机遇期.二、项目总体构想一)、开发基本思路1、充分利用景区已具备的
16、区位优势、交通优势、资源优势、品牌优势，结合现有用地、环境及水、电、气、暖、排污、交通、消防、治安等基础配套设施，改建或增设汽车自驾游服务项目，同时考虑营地规模与整体需求相适应。2、营地的设施、设备投资重点,主要是出入口、道路、停车场、帐篷露营地、可移动式简易木屋、少量房车露营地（国外游客、房车租赁或企业展销等需要 )、独立烧烤区、供水、供电、排污接口、淋浴室、洗手间、接待管理服务中心（可在现有游客中心的基础上加以改造)和小型超市.还需建设生态餐店（风味餐厅）、酒吧(咖啡厅）、多功能广场中心、帐篷酒店、婚纱摄影基地、拓展基地等。3、除满足现有自驾游、露宿宿营地服务的需要,还应兼顾今后房车旅游发
17、展，可设置较大容量的房车预留用地,并预留上下水、煤气、电源接口.所有预留接口必须按国际房车营地的相关标准与房车所带设备的接口配套，或配置转换设备。 4、尽快加入全国性的汽车自驾游服务网络，利于营区建设的现代化、标准化， 经营服务的系统化、网络化，产品营销的权威化、品牌化.5、以全国汽车自驾游基地标准（草案）为例：有针对性地提出自驾游接待站概念。该接待站要有专门的接待用房、必备的互联网及终端设备、相应的信息采集功能、用于紧急联络的通畅的通讯工具、简单实用的车辆维修和救援设备、必备的医疗急救用品。除去这些硬件条件外，接待站还要配备专职咨询接待人员，负责解答自驾车游客可能提出的一切问题，尤其还要配备
18、三名以上专业培训的专职自驾游管理人员. 二）、项目建设规划1、规划原则：（1） 营地规划要注重市场导向的启示和引导，顺势而为，适度超前，建设完善的“可持续发展的多元化、国际化、标准化、集约化”的经营管理模式.（2） 营地规划要注重地域条件的限制和可能，应充分考虑和满足“风水格局适宜、自然资源优越、人文景观丰富、安全隐患小、生态风险少、发展空间大、环境优美、交通便利、相对独立、管理便捷”等基本要求。（3） 营地规划要注重经济效益的分析和研究，充分利用景区或区外周边优势项目和设施，结合自身特点，扬长避短、互补配套，不搞重复建设和同质化竞争.（4） 营地规划要注重生态环境的保护和规范，在项目开发、设
19、计和建设过程中，始终坚持“环境保护优先”的原则，最大限度地减少露营活动过程中汽车产生的废气、废物、噪声，以及游客不负责任的行为引起的空气污染、水污染等； 严格控制营地建设所造成的地形、地貌的破坏和生物多样性的减少；使用再生水灌溉营区绿化；充分利用太阳能等可再生无污染能源；加强对露营者环保意识教育，提倡露营者自我环保约束意识.（5） 营地规划要注重人性化的细节和设计,充分尊重和保护残疾人、老年人、幼儿的需求和权益；设置无障碍通道、盲道、特殊人群专用卫生间、淋浴间等设施；卫生设施要适度远离露营区，宜控制在15-90 米距离内；既要考虑公共空间的可达共享，又要尊重专属空间的私密保护.（6） 营地规划
20、要注重安全性的保障和监控，既要做好防风、防火、防电、防水、防污染、防等安全规范措施，又要调整修正可预见的易引发误会、矛盾、争执的设计失误；要建立健全安全保护设施的长效机制；消防通道、紧急疏散通道的设计应严格按国家规范执行；消防器材应按每 50 个营位配备 1 个的比例设置；儿童游乐场应远离主要车行干道，保持周边视野开阔，应布置在管理中心直视范围内;露营区、儿童活动区绿化,不得选用有毒、带刺、带尖,以及易引起过敏的植物，如漆树、夹竹桃、凤尾兰、构骨等，以免造成直接伤害；在运动场、活动场不宜栽植大量飞毛、落果的树木,如杨柳、银杏（雌铢)、悬铃木、构树等， 以防诱发身体不适、间接伤害。（7） 营地规
21、划要注重地方性的保持和提升，充分尊重和保护地域文化习俗和历史人文景观；坚持绿化品种以乡土化为主，科学论证，大胆引进优良品种， 改良、提高、丰富植物的生态多样性、经济性和观赏性；尽量利用场地现有的材料资源，科学规划、物尽其用。(8)营地规划要注重艺术化的品味和升华 ,要以大景观的理念，统领总体的“空间布局、视觉形态、风格形式、色彩造型、材质肌理、公共艺术、小品标识” 等的规划控制；应重点把握“营区入口、围墙、营位、绿化、铺装、灯光、设施、建筑等节点的艺术化处理方案。(9）营地规划要注重个性化的发挥和创新，坚持差异化、独特性设计，打造营区新品牌、新模式,塑造、培养营区核心竞争力.2、具体规划及投资
22、预算：按照我国自驾游经营的实际情况出发，本项目在传统意义上的自驾游营地规项200项200良（覆盖率 50%）（覆盖率 50%)施工工期月12施工工期月12正常划上进行了升级换代，把自驾游营地与特色旅游项目相结合,既保留了传统自驾游营地作为旅游供应侧的功能,又充分打造自身主题与特色，变配角为主角，使之成为某一个区域内的特色化旅游项目。这样彼此拉动，使经营利率成倍提升。汽车自驾游营地建设主要强调自然、自由、自助、简易、便捷的模式，而在此基础上设置个性化旅游项目也要与之相匹配,。现以 100 亩用地为前提条件， 我们按同时满足 10 辆大中型房车（或观光旅游巴士）、250 辆自驾车、1000 人规模
23、（含观光旅游巴士所引客流）的露营生活、休闲娱乐、服务保障的建设需要进行规划.其建设项目规划及投资预算如下：基础建设内容单位投资特色建设内容（平米） （万元)单位(平米）投资(万元）备注露营房车（或观光巴士）位停车场600030100010含建筑装饰、设备等汽建房规划及投资预算表（万元)管理（接待）中心1500300(每车 100 平米）花海帐篷营地80050多功能广场2000200竹屋、树屋营地60030烧烤场地30015鸳鸯温泉营地1500200便利店16020小木屋依恋营地1500100洗手间30020热汽球营地1000100淋浴间15010诺亚方舟水上营地5000200洗衣间10015伊
24、甸园生态餐厅1500300医疗室1008帐篷酒店营地3000100车、摩托车、自行车保自驾游俱乐部设在管理养维修及租赁站30015商务中心10接待中心门头、路牌、围栏灯光电系统项30丘比特音乐酒吧咖啡(茶）厅20050道路（简易)500030拓展营地100040安防环卫保障系统项10情趣激荡营地150050宣传标识系统项15垂钓营地100010绿化绿化综合用地32420综合用地37200估算生态环保评价优良生态环保评价良合计918合计2368一次性土地购置费700 万总投资3986 万元3、重点个性化项目规划说明：(1)、多功能广场规划： 广场中央搭建声光电多媒体舞台，每天按时段编制演绎各种民
25、俗节目；举办各种汽车、房车、亲子露营大会；推广各种主题晚会；推广互动交谊酒会；播放露营电影；空闲时段也可进行多彩风筝放飞活动。（2)、花海帐篷营地规划：花海帐篷营地就是把露营帐篷设置在煽情的“花海” 中，如薰衣草花园、玫瑰花园、郁金香花园、梅花园、菊花园、油菜花园等等 , 幕天席地,月朗星稀，花香醉人，浪漫满篷。还要作好防雨、防风、防潮、防暑、防虫蛇、防盗、防暴力侵害等安全防护及便利措施.(3）、竹屋、树屋营地规划：充分利用营地里的花草、树木、竹林编制成各种个 性化的竹屋、树屋.与周围环境浑然一体。（4） 、小木屋营地规划:小木屋的设计制作要求要精雅，舒适与周围环境充分融合,有小巧别墅的风情，
26、且可拆卸、可移动。（5） 、伊甸园营地规划:伊甸园营地是专门为追求“回归原始、冲击野趣的夫妻、情侣而设计的露营地，设有露天温泉、情侣双人树藤秋千、风情帐篷，特色吊床,打造天人合一、户外野情的伊甸天堂。(6）热汽球营地规划:与专业热汽球制作公司或操作团队合作在自驾游营地设置 热汽球环游风景区特别项目，让山川大地，尽收眼底,超越梦想,自由飘飞（7）、诺亚方舟水上营地规划：打造风帆型状的带“榻榻米”水上帐篷船,让露营者在湖中即可悠闲划船舒情也可在船上漂移露营。 (8）、帐篷酒店营地规划：帐篷酒店也是帐篷中的“别墅”是普通帐篷的豪华升级版，是为野奢一族量身打造的，充分满足高端户外旅游消费.(9）、安全
27、舒适的帐篷营地规划:即使是普通帐篷营地也要体现专业化与人性化， 如要普通帐篷营区住起来又舒适又安全又方便，则要做好防水（潮)、防风、防虫(蛇）、防暴，防干扰，又要有光电、网络及移动厕所.（10） 、伊甸园生态餐厅规划： 生态餐厅是汇集（招商）全国各地原生态特色食品，坚持食材原产原地化、烹饪工艺原创化、现场调制新鲜化、就餐环境生态化为特色，让旅游消费在一个地方能品尝来自全国的原汁原味的地方特色饮食。（11） 、自驾游俱乐部规划：自驾游在体验方便、快捷、自由的轻奢主义中，为自驾游者提供景点（线路)信息咨询、自驾游活动策划、自驾游车辆租赁、自驾游导游、车辆保障服务、管家式营地接待等多位一体化的“自驾
28、游俱乐部”就应营而生。它不仅能为自驾游者提供专业、便捷、个性化服务，更可充当“旅行社 功能为自驾游基地提供 O2O 线上线下推广服务（俱乐部具体运作略). (12）、婚纱摄影基地规划： 如果场景合适而资金又宽裕的话，最好能在露营地设置婚纱摄影基地（兼露营营地），设置各种经典的婚恋摄影选景构型与洋溢浪漫主义情怀的景观,呈现出如“地中海风情、“欧陆风格、“威尼斯风格”“时尚韩风”等不同国家的艺术情调，让情侣花最少的钱拍遍整个世界。同时打造婚纱摄影精英团队，拓展婚恋摄影机构加盟合作推广,为当地及周边情侣提供全程婚纱摄影服务或婚纱摄影场景租赁。抢夺婚恋旅游市场这块大蛋糕.4、项目定位策划 ：（1） 、
29、战略定位：顺应旅游业开展趋势,紧跟国家战略调整方向，把握政府扶持机会,加大投 入与创新经营，力争五年内把本项目打造成国内第一连锁品牌并成功上市。（2） 、品牌定位:A 品牌名称：东方伊甸园露营度假村B 品牌主张（观点）：为爱而生C 品牌形象：以爱为主题的原生态个性化度假村D 销售主张（卖点）:品尝原始禁果 畅享爱恋传说E 经营理念：诚信 创新 博爱 共赢F 产品定位:生态化、人文化、体验化、奢享化G 市场定位：一级市场周边城市有车一族及周围景区散客二级市场周边城市自驾游俱乐部及各种旅行社 三级市场-周边城市企业拓展、青少年拓展、露营大会品牌推广、婚恋机构联谊拓展5、项目营销推广：（1） 、广告
30、运动推广(具体方案略）（2） O2O 线下线下推广（具体方案略)（3） 品牌互动（异业联盟）推广(具体方案略）（4） 终端路店及景区推广(具体方案略)（5） 渠道合作代理推广（针对自驾游俱乐部及旅行社作合约式代理推广，具体方案略)（6） 订制服务推广（针对需要拓展或品牌推广的企事业单位作靶向订制推广， 具体方案略）（7） 营业推广：通过项目打包优惠、活动奖励等拉升消费推广（8） 会员制推广:通过会员制锁定长期固定消费群（具体方案略）（9） 网站、微信及社群推广（具体方案略）（10） 主题大型活动推广:如露营音乐节、房车自驾游露营节、婚恋露营嘉年华等大型活动推广(具体方案略）6、项目实施步骤:根
31、据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，自驾游服务项目开发建设过程可划分为三个阶段、五个工作期：即准备、建设、营运三个阶段，具体操作则按不同的工作内容细分为：决策研究与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与正常营运期。五个工作期各自独立，却又相互启承，形成一个完整的工作流程.（1）可行性研究：结合景区建设规划和发展周期需要,投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价.一般可以聘请旅游投资专家， 通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份旅游项目投资预可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告，以作为决策依据。
32、（2)合同签定：由于旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。需要与政府签订配套设施建设（特别是交通、水电等）等合同，确定项目的开发用地和建设用地范围、投资规模、项目开发及经营收益分配等权益.（3）架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度,着手人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部,分别完成以下工作：委托专业机构进行产品策划;委托规划设计单位进行工程项目规划设计；负责项目报批、招商；负责建设准备工作、工程施工管理工作；负责营销策划、开业手续；落实运营必需的人、财、物
33、;提高经济收益和社会效益。（4)产品及运作策划： 项目开发人员应及时研究解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题， 或委托专业公司,提供旅游项目总体策划报告及旅游项目开发运作计划, 同时应编制旅游项目建设可行性研究报告,配合国债申请、政府资金申请、银行融资、投资人及招商引资等方面的工作需要。（5）规划及施工图设计：规划设计是建设开工前的重要工作.项目策划完成后， 或同时聘请专业机构编制修建性详细规划或建设规划。基本程序是：勘察规划设计方案初步设设计施工图设计。改造项目一般要经过业主内部审核。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部
34、门办理用地规划许可证, 方可委托专业机构进行旅游项目设计，后续工作较为繁琐，暂不讨论。（6)审批事项办理推进：前期重要工作之一,就是通过政府的各项审批。其中， 发改委立项,可行性研究报告审批,规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请 ;规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等。（7）资金运作与招商引资：信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资，或引入战略投资人， 以扩大公司资本金.对于项目的附属工程，如景区的接待设施和
35、服务设施，可拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人,如房车租赁、游乐设施、便利店等子项目，进行合作或独立投资。（8)建设准备与工程管理:在施工开始前,项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金,确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方 ,监督、控制工程进度与质量,保证工程按设计要求和合同要求完成。项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用.（9）开业运作：项目工程竣工前,还应进行筹集营运资金；招聘培训员工;采购生
36、产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度等工作.验收通过后， 应办理旅游经营许可证、营业执照,到税务、物价及其它相关部门办理开业手续； 配置培训人力资源；完善旅游标识系统、卫生系统(厕所、垃圾箱、排污等）、安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等；建立营销队伍,理清渠道， 展开品牌推广、开展活动促销等。基础项目单位(个)日收入（元）特色项目单位（个）日收入（元）备 注露营房车（或观光巴士)位停车场车位250免费10免费洗手间3免费热汽球营地 帐位(50）热汽球旅游体验人次30150240015000括号的数据为本服务项目 最多可接待数量而单位格的数字是每三、项目投资收益(每车 1
37、00 平米)接待中心（客房床位）501000花海帐篷营地帐位（50）303600多功能广场营帐位（80）201200竹屋、树屋营帐位(40）252500烧烤场地烤位（100)505000鸳鸯温泉营地帐位(60）408000便利店2000小木屋依恋营地帐位（50）305400淋浴间2免费诺亚方舟水上露营船位（30）203000天评估实际接待的数洗衣间11000伊甸园生态餐厅接待人次（1200）80064000量医疗室1免费酒店帐篷营地帐位(10)63600汽车、摩托车、自行车保养维修及租赁站11000情趣激荡营帐位（50）303600门头、路牌、围栏场内广告收入1000丘比特音乐酒吧、咖啡（茶)厅消费人次(100）505000垂钓营地钓位人次（50）500拓展营地拓展人次（500）1002000日收入合计12700日收入合计118100月收入总计392。4 万元年收入总计4708。8 万元月利润205.35 万元年利润2464.2 万元注：餐饮（含烧烤)、酒吧、咖啡（茶水）的纯利率为 40；热汽球因与人合作分营业收入的 50%;其它项目平均纯利率为 75%(纯利中已除去了折旧费与税收），另外特产销售与婚纱摄影未计入营业收入四、项目土地策划：租赁为主(80以上）、购置为辅（20%以内）,具体方案略。 五、项目风险策划（略）