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1、绿城保障房绿城保障房规划设计要点及产品配置指引规划设计要点及产品配置指引第一部分第一部分 前言前言第二部分第二部分 回顾回顾第三部分第三部分 调研与现状调研与现状第四部分第四部分 诉求解析诉求解析第五部分第五部分 规划设计要点规划设计要点第六部分第六部分 产品配置指引产品配置指引第七部分第七部分 成本控制思路成本控制思路第第一部分一部分前前言言“安置房建设项目是绿城的一次历史性安置房建设项目是绿城的一次历史性机遇，是一件可以造福于农民的事情。机遇，是一件可以造福于农民的事情。”宋卫平宋卫平 随着绿城的发展，保障房特别是农民安置房的随着绿城的发展，保障房特别是农民安置房的建设已成为我们工作的一项
2、重要内容。为尊重居住建设已成为我们工作的一项重要内容。为尊重居住者的生活习性者的生活习性,满足各地相应限额需求，同时又满足满足各地相应限额需求，同时又满足绿城品质要求，本次特对保障性住房规划设计要点、绿城品质要求，本次特对保障性住房规划设计要点、配置指引及相关成本进行考虑研究。配置指引及相关成本进行考虑研究。因编制时间有限，本次报告尚有诸多考虑不周因编制时间有限，本次报告尚有诸多考虑不周之处，将于后期逐渐整理补充完善。之处，将于后期逐渐整理补充完善。因保障房类型较多因保障房类型较多(经济适用房、廉租房、公共经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、危旧房改善工租赁房、定向安置房、
3、两限商品房、危旧房改善工程、人才专项房等程、人才专项房等)，地域、生活习性、户型需求以，地域、生活习性、户型需求以及当地的政策要求等均存在差异，考虑绿城现在所及当地的政策要求等均存在差异，考虑绿城现在所涉及的项目以农居拆迁安置类居多，因此本次研究涉及的项目以农居拆迁安置类居多，因此本次研究主要结合绿城现有案例针对农民拆迁安置类保障房主要结合绿城现有案例针对农民拆迁安置类保障房的一些共性需求从规划设计、生活配套等方面进行的一些共性需求从规划设计、生活配套等方面进行探讨，其他区域其他类型待后续涉及再展开研究。探讨，其他区域其他类型待后续涉及再展开研究。第二部分第二部分回顾回顾 自自20052005
4、年年1010月月首首次次介介入入安安置置房房代代建建以以来来，截截至至20122012年年4 4月月3030日日，绿绿城城已已签签约约保保障障房房项项目目4343个个，总总占占地地面面积积323323万万平平方方米米，总总建建筑筑面面积积849849万万平平方方米米，其其中中已已交交付付项项目目总总建建筑筑面面积积112112万万平平方方米米，约约1.21.2万万户户，在在建建、待待建建项项目目总总建建筑筑面面积积737737万万平平方方米。米。绿城保障房项目一览表绿城保障房项目一览表 典型项目如下：典型项目如下：彭埠云河家苑彭埠云河家苑范家天城公寓范家天城公寓红五月嘉苑一区红五月嘉苑一区1
5、1、农民安置房设计回顾、农民安置房设计回顾建华家苑建华家苑青岛理想之城百合花园青岛理想之城百合花园杭州牛田项目杭州牛田项目杭州杭氧农转居安置房杭州杭氧农转居安置房杭州杨公社区杭州杨公社区1 1、农民安置房设计回顾、农民安置房设计回顾瑞安滨海新区瑞安滨海新区第三部分第三部分调研与现状调研与现状3.1调研调研3.2现状现状3.3分析分析3.13.1 调研调研 为本次研究能结合实际加强总结，从而更好地为本次研究能结合实际加强总结，从而更好地指导设计、指引操作，优化今后安置房项目的规指导设计、指引操作，优化今后安置房项目的规划设计管理工作，我们进行了两次调研。划设计管理工作，我们进行了两次调研。调研时
6、间调研时间20122012年年4 4月月1919日、日、20122012年年5 5月月4 4日日调研项目调研项目红红五五月月嘉嘉苑苑一一区区、建建华华家家苑苑、杨杨公公江江岸岸邻邻里、范家天城公寓、紫薇公寓里、范家天城公寓、紫薇公寓调研方法调研方法问卷、访谈、测量、记录等问卷、访谈、测量、记录等调研关键词调研关键词居住者需求、物管、规划、商业、配套居住者需求、物管、规划、商业、配套3.1 3.1 调研调研过程组织过程组织3.1 3.1 调研调研过程组织过程组织 居民调查问卷居民调查问卷 居民问卷调研报告纲要居民问卷调研报告纲要3.1 3.1 调研调研过程组织过程组织3.1 3.1 调研调研成果
7、总述成果总述 两次调研对已建、已交付安置房项目的不同年龄两次调研对已建、已交付安置房项目的不同年龄层次居住者、物管人员、社区管理人员、商业经营户、层次居住者、物管人员、社区管理人员、商业经营户、周边路人等随机选择进行采访，共访问周边路人等随机选择进行采访，共访问3636位，回收问位，回收问卷卷1616份。份。通过现场访谈与数据整理，对居住通过现场访谈与数据整理，对居住者生活习性、者生活习性、所处区位、配套设置、物管情况进行分析后发现所处区位、配套设置、物管情况进行分析后发现，需，需求关注点主要集中在：求关注点主要集中在：集聚空间、活动场地、集中晾集聚空间、活动场地、集中晾晒、服务设施、架空层、
8、商铺面积、物业管理等晒、服务设施、架空层、商铺面积、物业管理等。以下针对现状与使用者特点做简单分析。以下针对现状与使用者特点做简单分析。约约25%25%的的中中老老年年受受访访者者仍仍保保留留农农村村生生活活的的部部分分习习惯惯，但但经经济济较较发发达达地地区区新新农农村村和和8080后后使使用用者者则则对对居居住环境有较高要求与较强的改善愿景。住环境有较高要求与较强的改善愿景。3.3.2 2 现状现状居民保留农民习性居民保留农民习性 居民喜欢在小区入口与单元入口处闲聚娱乐。居民喜欢在小区入口与单元入口处闲聚娱乐。3.2 3.2 现状现状居民保留农民习性居民保留农民习性 坡屋顶难以安放太阳能热
9、水器坡屋顶难以安放太阳能热水器3.2 3.2 现状现状太阳能需求难以满足太阳能需求难以满足 现状安置房中私自搭建严重。现状安置房中私自搭建严重。露台私建乱搭露台私建乱搭阳台私建乱搭阳台私建乱搭3.2 3.2 现状现状后期使用影响立面后期使用影响立面 玻玻璃璃栏栏板板难难以以遮遮挡挡阳台杂物。阳台杂物。3.2 3.2 现状现状后期使用影响立面后期使用影响立面 交付使用后居民随意安装防盗窗且形式不统一。交付使用后居民随意安装防盗窗且形式不统一。3.2 3.2 现状现状后期使用影响立面后期使用影响立面其他安置房小区内未考虑园路高差，只能在其他安置房小区内未考虑园路高差，只能在交付后重新加做坡道。交付
10、后重新加做坡道。3.2 3.2 现状现状小区设计不够人性化小区设计不够人性化3.2 3.2 现状现状小区配套不足小区配套不足 约约87.5%87.5%的受访者有集中晾晒场地需求，但小区均的受访者有集中晾晒场地需求，但小区均未设置，居民固有生活习惯造成随意晾晒影响景观。未设置，居民固有生活习惯造成随意晾晒影响景观。87.5%3.2 3.2 现状现状小区配套不足小区配套不足 小区垃圾收集点设置不足，建筑垃圾与生活垃圾小区垃圾收集点设置不足，建筑垃圾与生活垃圾随意丢弃。随意丢弃。3.2 3.2 现状现状缺乏储藏空间缺乏储藏空间 小区杂物堆积，清理难度大。小区杂物堆积，清理难度大。约约75%75%以以
11、上上受受访访居居民民为为留留守守老老人人与与孩孩童童，针针对对性性的服务配套比较缺乏。的服务配套比较缺乏。3.3.2 2 现状现状针对性配套缺乏针对性配套缺乏75%环境环境成都龙泉驿项目成都龙泉驿项目3.2 3.2 现状现状大环境配套不全大环境配套不全 70%70%以以上上的的受受访访者者对对配配套套非非常常关关注注，但但因因区区位位关关系周边配套大多不足。系周边配套大多不足。所所有有的的物物管管人人员员均均反反映映物物业业管管理理费费低低廉廉且且难难以以收取，物业管理执行与后期经营维持困难。收取，物业管理执行与后期经营维持困难。3.3.2 2 现状现状物业管理困难物业管理困难 机动车无视道路
12、绿化随意停放机动车无视道路绿化随意停放3.3.2 2 现状现状物业管理困难物业管理困难3 3.3.3 分析分析生活习性需求汇总生活习性需求汇总 聚集场所聚集场所 用用于于休休闲闲聚聚集集、下下棋棋打打牌牌、儿儿童童活活动动、衣衣服服晾晾晒晒、婚婚丧祭祀等。丧祭祀等。辅助设施辅助设施 配置公厕、杂物储存、垃圾收集点等。配置公厕、杂物储存、垃圾收集点等。架空层架空层 便于雨雪天活动；便于雨雪天活动；预预留留部部分分空空间间，将将来来可可用用于于设设置置综综合合服服务务功功能能、增增加加经营功能补贴物业收入。经营功能补贴物业收入。社区商业社区商业 丰富的基本生活小商业网点。丰富的基本生活小商业网点。
13、3 3.3.3 分析分析聚集场所需求聚集场所需求玩耍休憩玩耍休憩集聚聊天集聚聊天儿童活动儿童活动小型聚会小型聚会3 3.3.3 分析分析辅助设施需求辅助设施需求公共厕所公共厕所杂物储存杂物储存垃圾房垃圾房垃圾收集点垃圾收集点3 3.3.3 分析分析架空层需求架空层需求娱乐聚集娱乐聚集宣传展示宣传展示活动交流活动交流运动锻炼运动锻炼望江家园望江家园都市水乡都市水乡3.3 3.3 分析分析周边商业配套需求周边商业配套需求第四部分、诉求解析第四部分、诉求解析4.1农民诉求农民诉求4.2政府诉求政府诉求4.3绿城诉求绿城诉求4.4物业诉求物业诉求集体记忆，邻里关系集体记忆，邻里关系 4.1 4.1 农
14、民诉求农民诉求生活习惯，讲求便利生活习惯，讲求便利4.1 4.1 农民诉求农民诉求民风民俗，娱乐休闲民风民俗，娱乐休闲4.1 4.1 农民诉求农民诉求4.2 4.2 政府诉求政府诉求进度要求，严格按时进度要求，严格按时投资控制，预算决算投资控制，预算决算杭州市区二O一一年保障性住房建设计划和居住区及保障性住房配套设施建设计划的通知品质保证，讲求稳定品质保证，讲求稳定平等均衡，便于分配平等均衡，便于分配4.2 4.2 政府诉求政府诉求配置商业，收入贴补配置商业，收入贴补4.2 4.2 政府诉求政府诉求体现传统，文脉传承体现传统，文脉传承4.2 4.2 政府诉求政府诉求4.3 4.3 绿城诉求绿城
15、诉求引导使用者生活习惯，帮助农民向城市居民转化引导使用者生活习惯，帮助农民向城市居民转化原住区原住区 新社区新社区“要做全国一流的安置房要做全国一流的安置房”4.3 4.3 绿城诉求绿城诉求易于维护，降低后期维护成本易于维护，降低后期维护成本便于管理，减少物管难度便于管理，减少物管难度正常运营，增设经营用房正常运营，增设经营用房4.4 4.4 物业物业诉求诉求第五部分第五部分规划设计要点分析规划设计要点分析5.1空间形态空间形态5.2交通组织交通组织5.3景观设计原则景观设计原则5.4界面设计界面设计经过上述诉求分析及比对，可以发现保障房经过上述诉求分析及比对，可以发现保障房具有比较鲜明的自身
16、特点，为更好地引导保障房具有比较鲜明的自身特点，为更好地引导保障房居住者的生活习惯，其规划建筑设计及工程营造居住者的生活习惯，其规划建筑设计及工程营造标准可向商品房标准靠拢，下面主要对其规划设标准可向商品房标准靠拢，下面主要对其规划设计基本要点进行分类阐述。计基本要点进行分类阐述。5.1 5.1 空间形态空间形态对比对比 强调轴线对称关系强调轴线对称关系 围绕中心景观布置围绕中心景观布置 强调组团空间仪式感强调组团空间仪式感 建筑排布点板结合建筑排布点板结合 规划结构规划结构 商品房商品房 保障房保障房 保证轴线对称关系保证轴线对称关系 中心景观尺度适宜中心景观尺度适宜 注重组团空间实用性注重
17、组团空间实用性 建筑形态总体一致建筑形态总体一致商品房：强调轴线和中心景观。商品房：强调轴线和中心景观。组团景观组团景观组团景观组团景观中心中心绿地绿地泳池泳池76m89m5.1 5.1 空间形态空间形态对比对比5.1 5.1 空间形态空间形态对比对比保障房：加强组团景观，实现景观均好性。保障房：加强组团景观，实现景观均好性。组团景观组团景观组团景观组团景观中中心心景景观观45m组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观组团景观 组团空间组团空间5.1 5.1 空间形态空间形态对比对比 商品房商品房 保障房保障房 仪式感为主仪式感为主 亲和性为主亲和性为主 组团节点组团节点5.1
18、 5.1 空间形态空间形态对比对比 观赏性为主观赏性为主 实用性为主实用性为主 商品房商品房 保障房保障房 活动意向活动意向5.1 5.1 空间形态空间形态对比对比 商品房商品房 保障房保障房 高雅为主高雅为主 通俗为主通俗为主5.1 5.1 空间形态空间形态分析分析是难以割舍的记忆是难以割舍的记忆是举行各种仪式的地方是举行各种仪式的地方是对外交通最重要的出入口是对外交通最重要的出入口 村口村口5.1 5.1 空间形态空间形态小区入口小区入口建议建议增加聚集场所增加聚集场所在小区入口处合理布置停留、休憩空间；在小区入口处合理布置停留、休憩空间；避免视线干扰，合理控制人流流线，通过引导进行隔离避
19、免视线干扰，合理控制人流流线，通过引导进行隔离入口动入口动线线视线视线灌木遮挡灌木遮挡入口集聚空间入口集聚空间入口入口入口集聚入口集聚空间空间凉亭凉亭公告栏公告栏报刊亭报刊亭电子滚动屏电子滚动屏入口车行入口车行灌木灌木动线方向动线方向动线方向动线方向入口景观入口景观廊道廊道廊道廊道5.1 5.1 空间形态空间形态单元入口单元入口建议建议增加聚集场所增加聚集场所应在单元入口处增加可停留的休憩空应在单元入口处增加可停留的休憩空间间,如固定座椅等。如固定座椅等。条件允许下设室外泳池。条件允许下设室外泳池。造型规整，兼顾安全美观，适度控制面积：泳池水域面造型规整，兼顾安全美观，适度控制面积：泳池水域面
20、积积400400。相关配套设于对应一层，设备配套建议设于地下室。相关配套设于对应一层，设备配套建议设于地下室。核心景观核心景观5.1 5.1 空间形态空间形态核心景观区核心景观区建议建议 应在核心景应在核心景观区局部架空。观区局部架空。架空层选址架空层选址5.1 5.1 空间形态空间形态架空层架空层建议建议架空层设置要求架空层设置要求充分利用架空空间，合理引导，避免私人占用；充分利用架空空间，合理引导，避免私人占用；加强景观渗透，进入便捷性。加强景观渗透，进入便捷性。5.1 5.1 空间形态空间形态架空层架空层建议建议 屋屋顶顶设设置置太太阳阳能能的的需需求性求性 建建议议如如有有需需要要可可
21、考考虑虑阳阳台栏板结合太阳能板设置。台栏板结合太阳能板设置。5.1 5.1 空间形态空间形态空间造型建议空间造型建议 减减少少顶顶部部造造型型退退进进，防止后期搭建。防止后期搭建。建建议议取取消消较较大大尺尺度度进进退退，保持使用后立面效果。保持使用后立面效果。5.1 5.1 空间形态空间形态空间造型建议空间造型建议 采用遮挡性阳台栏板采用遮挡性阳台栏板5.1 5.1 空间形态空间形态空间造型建议空间造型建议遮挡阳台的凌乱感，满足北方地区气候条件。遮挡阳台的凌乱感，满足北方地区气候条件。建议设计时考虑封阳台；建议设计时考虑封阳台；结合立面效果考虑统一形式的防盗窗。结合立面效果考虑统一形式的防盗
22、窗。5.1 5.1 空间形态空间形态空间造型建议空间造型建议5.2 5.2 交通组织交通组织入口管理入口管理 结合小区规模及实际出入条件适当设置主次结合小区规模及实际出入条件适当设置主次入口个数，方便物业管理。入口个数，方便物业管理。红五月红五月嘉苑一区嘉苑一区建华建华家苑家苑杨公杨公江岸邻里江岸邻里范家范家天城公寓天城公寓紫薇紫薇公寓公寓用地面积用地面积（m m2 2）305373053741995419955649156491685368533367633676交通系统交通系统组织组织人车分流人车分流局部人车局部人车混行混行人车混流人车混流人车分流人车分流人车分流人车分流小区小区出入口出入
23、口2 2个个2 2个个3 3个个(2(2个正常个正常使用使用)1 1个个4 4个个(3(3个正常个正常使用使用)项目名称项目名称类型类型 常见小区入口常见小区入口5.2 5.2 交通组织交通组织小区入口小区入口1 1、常见平面图、常见平面图2 2、入口、入口人行道车行道人行道绿化带绿化带岗亭岗亭5.2 5.2 交通组织交通组织小区入口小区入口 小区入口优化小区入口优化1.1.增加非机动车道，采用软性桩或色彩、文字区隔；增加非机动车道，采用软性桩或色彩、文字区隔；2.2.非机动车道以减速丘形式区别速度控制。非机动车道以减速丘形式区别速度控制。平面图优化方案平面图优化方案 增加尺度适宜的聚合空间；
24、增加尺度适宜的聚合空间；2 2灌木宅前路5.2 5.2 交通组织交通组织单元入口单元入口1 1 通过植栽和道牙的合理布置有效控制车辆通行。通过植栽和道牙的合理布置有效控制车辆通行。余姚兰墅桥公寓余姚兰墅桥公寓5.2 5.2 交通组织交通组织交通流线交通流线地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口车行流线车行流线人行流线人行流线园区中心园区中心 在条件允许时应全园区人车分流；在条件允许时应全园区人车分流；在确有困难时应保证园区中心能做到人车分流。在确有困难时应保证园区中心能做到人车分流。红五月红五月嘉苑一区嘉苑一区建华建华家苑家苑杨公杨公江岸江岸邻里邻
25、里范家范家天城公天城公寓寓紫薇紫薇公寓公寓宅间路宅间路(m)(m)2 22 22.52.52 22 2组团路组团路(m)(m)4 45 54 4-4 4小区路小区路(m)(m)5 5.5.57 76 6-设置要求：设置要求：1.1.宅间路为宅间路为2m2m；2.2.组团路组团路4-5m4-5m；3.3.小区级道路应考虑单侧停车，宽度要求小区级道路应考虑单侧停车，宽度要求7.5m7.5m。5.2 5.2 交通组织交通组织道路分级道路分级类型类型项目名称项目名称 主车行道应选用沥青，组团路和宅间路选用简单主车行道应选用沥青，组团路和宅间路选用简单铺装，根据道路宽度及位置略有变化。铺装，根据道路宽度
26、及位置略有变化。5.2 5.2 交通组织交通组织道路分级道路分级1 1、合理并就近布置地面停车、合理并就近布置地面停车;2 2、小小区区级级道道路路宽宽度度要要求求7.5m7.5m，考考虑虑单单侧侧停车增加地面车位。停车增加地面车位。5.2 5.2 交通组织交通组织停车管理停车管理建议：建议：建议：建议：1 1、地下车库设计应增加采光井以节能；、地下车库设计应增加采光井以节能；5.2 5.2 交通组织交通组织地下室地下室 2 2、控制地下单个车位的面积，提高排布经济性；、控制地下单个车位的面积，提高排布经济性；3 3、可利用主楼下部有效空间设置储藏室；、可利用主楼下部有效空间设置储藏室；5.2
27、 5.2 交通组织交通组织停车管理停车管理4 4、非机动车库应设置每户一个或可刷卡计量、非机动车库应设置每户一个或可刷卡计量的电动车充电位置。的电动车充电位置。规划设计时应考虑自行车车库雨篷的设计，防规划设计时应考虑自行车车库雨篷的设计，防止雨雪天气对台阶和坡道的影响。止雨雪天气对台阶和坡道的影响。5.2 5.2 交通组织交通组织车库入口车库入口 非机动车地下车库的设计应考虑农用三轮车和电非机动车地下车库的设计应考虑农用三轮车和电动车的推行。动车的推行。5.2 5.2 交通组织交通组织车库入口车库入口宽度宽度2M-2.5M2M-2.5M坡度坡度20-25%20-25%平台的宽度应便于平台的宽度
28、应便于农用三轮车的转弯。农用三轮车的转弯。推坡道推坡道5.2 5.2 交通组织交通组织无障碍设施无障碍设施 1 1、整合小区内场地高差、整合小区内场地高差,结合景观考虑无障碍设施结合景观考虑无障碍设施;2 2、入口门厅等应结合景观设置无障碍设施；、入口门厅等应结合景观设置无障碍设施；3 3、根据居民特点适当考虑人性化设施。、根据居民特点适当考虑人性化设施。5.3 5.3 景观设计原则景观设计原则 从从以以上上分分析析可可得得出出，规规划划设设计计对对于于社社区区中中心心景景观观、组组团团景景观观、宅宅间间景景观观及及入入口口景景观观的的一一般般指指导导性性原原则则如如下：下：1 1、社区总体布
29、局应讲求均好性；、社区总体布局应讲求均好性；2 2、建议减少水景比例，有条件可设室外泳池；、建议减少水景比例，有条件可设室外泳池；3 3、核心景观应对架空层有较好渗透；、核心景观应对架空层有较好渗透；4 4、应对交通流线形成有效导向性；、应对交通流线形成有效导向性；5 5、建筑南侧不设大乔木。、建筑南侧不设大乔木。在在此此原原则则基基础础上上，我我们们对对景景观观节节点点、单单元元入入口口及及消防车道的做法提出如下优化意见：消防车道的做法提出如下优化意见：5.3 5.3 景观设计原则景观设计原则节点建议节点建议1 1、景观节点应加强参与性与实用性；、景观节点应加强参与性与实用性；增加休憩设施增
30、加休憩设施2 2、减少名贵树种及大乔木，尺度亲和；、减少名贵树种及大乔木，尺度亲和；5.3 5.3 景观设计建议景观设计建议节点建议节点建议H=1-1.2WW3 3、应加强停留空间的设置。、应加强停留空间的设置。5.3 5.3 景观设计原则景观设计原则节点建议节点建议5.3 5.3 景观设计原则景观设计原则消防车道建议消防车道建议 1 1、消防车道应考虑景观效果做面层复合利用；、消防车道应考虑景观效果做面层复合利用；2 2、可适当考虑与休憩活动空间组合运用。、可适当考虑与休憩活动空间组合运用。5.3 5.3 景观设计原则景观设计原则消防登高面建议消防登高面建议消防登高场地可与活动、晾晒场地等合
31、并考虑。消防登高场地可与活动、晾晒场地等合并考虑。5.4 5.4 界面设计界面设计围墙与商业围墙与商业 界面分为围墙界面和商业界面界面分为围墙界面和商业界面1 1、围墙界面：、围墙界面：以围墙为主体，由围墙、绿化组成的界面；以围墙为主体，由围墙、绿化组成的界面；2 2、商业界面：、商业界面：以商铺为主体，由商铺、街景、绿化组成的界面。以商铺为主体，由商铺、街景、绿化组成的界面。5.4 5.4 界面设计界面设计目标目标 营造较好水平的城市生活园区营造较好水平的城市生活园区 围墙围墙 商铺商铺5.45.4 界面设计界面设计对比对比普通安置房围墙界面设计普通安置房围墙界面设计5.4 5.4 界面设计
32、界面设计对比对比我们的围墙界面设计我们的围墙界面设计优化建议：优化建议：1 1、适当设置围墙高度；、适当设置围墙高度；2 2、根据景观面设置围墙形式。、根据景观面设置围墙形式。2.4M普通安置房商业界面设计普通安置房商业界面设计5.4 5.4 界面设计界面设计对比对比我们的商业界面设计我们的商业界面设计 5.4 5.4 界面设计界面设计对比对比商业业态建材快餐餐饮理发零售邮局入住初期入住以后业态设置业态设置建议面积建议面积业态设置业态设置建议面积建议面积建材建材60-150m60-150m2 2餐饮餐饮80-200m80-200m2 2小超市小超市60-150m60-150m2 2邮局邮局10
33、0-150m100-150m2 2理发理发50-100m50-100m2 2药店药店80-100m80-100m2 2 以上数据参考以上数据参考城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范、杭州市城市规划公共服杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定务设施基本配套规定及部分调研资料得出。及部分调研资料得出。其它药店5.4 5.4 界面设计界面设计分析分析项目名称项目名称开间开间进深进深层高层高层数层数建华家苑建华家苑6m6m12.6m12.6m3.33.3（2F2F）3.63.6（1F1F）2 2红五月嘉苑红五月嘉苑一区一区6m6m13.2m13.2m3.23.2（2F2F）3.63.6（1F1
34、F）2 2兴隆社区兴隆社区6m6m15.2m15.2m3.63.62 2望江家园望江家园6m6m16m16m3.63.62 2都市水乡都市水乡4m4m12m12m3.63.62 2商铺数据统计表商铺数据统计表5.4 5.4 界面设计界面设计分析分析 农农民民安安置置房房社社区区商商业业业业态态基基本本以以零零售售业业为为主主，宜宜采用较小面积使其增加后期租售的灵活性。采用较小面积使其增加后期租售的灵活性。商铺单元面积建议商铺单元面积建议 开间：开间：4-64-6米米 进深：进深：10-1210-12米米 层数：层数：2 2层层 层高：层高：3.3-3.93.3-3.9米米 面积：面积：5050
35、平方米（平方米（1F1F）100-150100-150平方米（平方米（2F)2F)5.4 5.4 界面设计界面设计建议建议 商铺使用方式建议：商铺使用方式建议：1 1、单开间上下层整体使用，应在商铺内设置楼梯；、单开间上下层整体使用，应在商铺内设置楼梯；单开间商铺二层单开间商铺二层单开间商铺首层单开间商铺首层 5.4 5.4 界面设计界面设计建议建议2 2、单单开开间间上上下下层层分分别别使使用用，应应设设置置独独立立楼楼梯梯间间通通往往上层，方便其统一经营。上层，方便其统一经营。商铺二层商铺二层商铺首层商铺首层5.4 5.4 界面设计界面设计建议建议商铺位于住宅底部且无退进商铺位于住宅底部且
36、无退进灯光、噪音易对住宅造成直接影响。灯光、噪音易对住宅造成直接影响。5.4 5.4 界面设计界面设计商铺与住宅界面关系商铺与住宅界面关系 商铺与住宅衔接（建议选取）商铺与住宅衔接（建议选取）5.4 5.4 界面设计界面设计商铺与住宅界面关系商铺与住宅界面关系灯光、噪音对住宅影响较小。灯光、噪音对住宅影响较小。卷帘门宜用浅色或镂空形式，内置安装。卷帘门宜用浅色或镂空形式，内置安装。5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理 在未设置骑楼的情况下，应设置雨棚。在未设置骑楼的情况下，应设置雨棚。雨棚长度结合商铺开间设置，宽度雨棚长度结合商铺开间设置，宽度1.51.5米。米。5.4 5
37、.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理 设计阶段统一考虑店招位置，避免商家自行修改；设计阶段统一考虑店招位置，避免商家自行修改；考虑梁高与吊顶厚度，店招高度建议考虑梁高与吊顶厚度，店招高度建议1.5M1.5M。1.5M5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理 店招位置建议店招位置建议1 1、单个开间上下为同一店铺，应在底层设置店招。、单个开间上下为同一店铺，应在底层设置店招。2 2、单单个个开开间间上上下下为为不不同同店店铺铺，应应在在底底层层和和二二层层各各自自设设置统一形式店招。置统一形式店招。单个开间上下为同
38、一店铺单个开间上下为同一店铺 单个开间上下为不同店铺单个开间上下为不同店铺5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理 灯光设计灯光设计射灯射灯光照度强光照度强颜色单一颜色单一建议用于无光源建议用于无光源店招店招LEDLED灯灯灯光均匀灯光均匀节能但昂贵节能但昂贵多成为店招背景多成为店招背景光源光源高杆灯高杆灯多做为商业辅多做为商业辅助灯光助灯光一般结合商业一般结合商业街道绿化设置街道绿化设置壁灯壁灯光源柔和光源柔和对商铺起到很对商铺起到很好的装饰作用好的装饰作用多用于开间均多用于开间均等的连续商业等的连续商业室外机应结合外立面设置或集中设置于屋顶。室外机应结合外立面设置或集中设置
39、于屋顶。灯光、噪音对住宅影响较小。灯光、噪音对住宅影响较小。5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面处理商铺界面处理 社社区区型型商商业业的的目目标标消消费费客客群群多多数数为为邻邻近近社社区区居居民民，驾车消费相对较少；驾车消费相对较少；建议结合景观设计仅设置地上临时停车。建议结合景观设计仅设置地上临时停车。5.4 5.4 界面设计界面设计商铺停车建议商铺停车建议5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面营造标准建议一商铺界面营造标准建议一 道路道路 绿化绿化 停车停车 步行步行 商铺商铺5.4 5.4 界面设计界面设计商铺界面营造标准建议二商铺界面营造标准建议二 道路道路 停车停车 绿化休憩
40、绿化休憩 步行步行 商铺商铺第六部分、产品配置指引第六部分、产品配置指引6.1服务设施配置指引服务设施配置指引6.2物业管理设置指引物业管理设置指引6.3精装修配置指引精装修配置指引6.4智能化配置指引智能化配置指引6.5小户型研究小户型研究 如如前前文文可可知知，在在农农民民安安置置房房小小区区的的规规划划设设计计方方面面与与普普通通商商品品房房有有很很大大不不同同，本本篇篇主主要要从从产产品品方方面面进进行行分分析析，包包括括居居民民比比较较关关注注的的服服务务设设施施、物物业业管管理理等等。另另外外，作作为为未未来来设设计计发发展展方方向向的的思思索索，我我们们对对精精装装修修、智智能能
41、化化和和户户型型等等方方面面的的设设置置也也做做了了一一定定的研究。的研究。人流聚集处设置人流聚集处设置 如如小小区区入入口口聚聚集集处处、架架空空层层等等处处设设置置，注注意意避避免免使使用用流线与过道流线交叉；流线与过道流线交叉；功能集中设置功能集中设置 视视项项目目类类型型体体量量与与周周边边配配套套情情况况调调整整定定位位，结结合合居居住住者习惯调整各内容比重；者习惯调整各内容比重；考虑独立设置可能考虑独立设置可能 在在经经济济发发达达地地区区可可集集中中配配套套服服务务与与社社区区等等功功能能，考考虑虑独立经营可能，以维持后续的管独立经营可能，以维持后续的管理维护；理维护；加强老人儿
42、童配套加强老人儿童配套 与室与室外活动场地呼应互补；外活动场地呼应互补；6.1 6.1 服务设施配置指引服务设施配置指引设置原则设置原则 特殊需求设置特殊需求设置 白白事事场场所所可可视视居居民民要要求求于于较较僻僻静静处处设设置置，单单独独设设内内外外出出入入口；口；环卫设施设置环卫设施设置 公公厕厕应应结结合合建建筑筑风风格格、景景观观等等统统一一考考虑虑，面面积积不不宜宜过过大大，不宜直接设于住宅正下方；不宜直接设于住宅正下方；垃垃圾圾房房应应符符合合居居民民生生活活习习性性，结结合合景景观观并并为为垃垃圾圾分分类类与与清清运预留空间，适当增加清洗设施。运预留空间，适当增加清洗设施。6.
43、1 6.1 服务设施配置标准服务设施配置标准设置原则设置原则 服务设施功能配置建议表服务设施功能配置建议表（以（以1000-20001000-2000户为例）户为例）硬件设施名称硬件设施名称规模规模具体功能具体功能身体健康服务点身体健康服务点3030测体温、量血压、基本诊断测体温、量血压、基本诊断物业管理办公、值物业管理办公、值班等班等按社区规按社区规模和地方模和地方标准配置标准配置社区管理人员日常办公、夜间值班使用社区管理人员日常办公、夜间值班使用社区警务人员日常治安管理、执勤使用社区警务人员日常治安管理、执勤使用物业经营物业经营物业经营或对外租用补贴物管费用物业经营或对外租用补贴物管费用活
44、动中心活动中心200200棋牌、乒乓球、书画阅览、舞蹈健身、少棋牌、乒乓球、书画阅览、舞蹈健身、少儿活动与教育儿活动与教育特殊功能厅特殊功能厅150150用于举办白事、设置灵堂等用于举办白事、设置灵堂等小卖部小卖部5050社区简单必需品供应社区简单必需品供应消监控及设备用房消监控及设备用房按标准要按标准要求设置求设置消控中心及其他设于地面的设备机房消控中心及其他设于地面的设备机房6.1 6.1 服务设施配置标准服务设施配置标准功能配置建议功能配置建议利用架空层设公共活动空间利用架空层设公共活动空间架空层架空层架空层架空层6.1 6.1 服务设施配置标准服务设施配置标准设置建议设置建议6.1 6
45、.1 服务设施配置标准服务设施配置标准设置建议设置建议垃圾收集点与景观结合，分类、清洗、清运措施完善。垃圾收集点与景观结合，分类、清洗、清运措施完善。减减少少出出入入口口个个数数，加加强强封封闭闭式式管管理理，物物业业用用房就近设置，管理区域相对集中；房就近设置，管理区域相对集中；多多个个小小区区建建议议集集中中设设置置物物业业用用房房，降降低低管管理理成成本本，并并考考虑虑建建筑筑物物规规模模、共共用用设设施施设设备备、社社区区建设等因素，划分物业管理区域。建设等因素，划分物业管理区域。6.2 6.2 物业设施配置标准物业设施配置标准设置原则设置原则 物物业业设设施施可可结结合合社社区区活活
46、动动场场所所设设置置，通通过过公公告告栏栏、报刊亭、电子告示屏等增加宣传，降低管理难度；报刊亭、电子告示屏等增加宣传，降低管理难度；6.2 6.2 物业设施配置标准物业设施配置标准设置建议设置建议杭州江干区牛田项目利用裙房设物业与服务用房杭州江干区牛田项目利用裙房设物业与服务用房主入口主入口主入口主入口1F2F物管用房物管用房公建配套公建配套社区用房社区用房设备用房设备用房6.2 6.2 物业设施配置标准物业设施配置标准设置建议设置建议 设计前置设计前置 避避免免在在施施工工图图或或施施工工后后修修改改导导致致延误时间并增加费用。延误时间并增加费用。合理安排工序合理安排工序 可可在在用用户户装
47、装修修完完成成后后再再进进行行公公共共部位装修。部位装修。选材应耐久性好、易于维护选材应耐久性好、易于维护 加强成品保护加强成品保护 装修风格应简洁清爽明亮装修风格应简洁清爽明亮 6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引设置原则设置原则125建筑面积：建筑面积：37M26.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏室内室内126建筑面积：建筑面积：48M2室内室内6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏127建筑面积：建筑面积：48M2室内室内6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏128建筑面积：建筑面积：47M2室内室内6.3 6.
48、3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏129建筑面积：建筑面积：46M2室内室内6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏130建筑面积：建筑面积：58M2室内室内6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏131门厅门厅6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏132公共部位公共部位6.3 6.3 精装修配置指引精装修配置指引案例鉴赏案例鉴赏6.5 6.5 智能化配置指引智能化配置指引设计要点设计要点 保保障障房房智智能能化化系系统统包包括括许许多多子子系系统统，但但基基于于保保障障房房的的特特殊殊性性，同同时时也也考考虑虑到到保
49、保障障房房智智能能化化系系统统的的基本功能选项合格，智能化配置的总原则是：基本功能选项合格，智能化配置的总原则是：实用性、经济性实用性、经济性 此此外外，结结合合日日常常生生活活需需求求，我我们们对对智智能能化化比比较较重重要要的的4 4个个子子系系统统在在保保障障房房中中的的应应用用做做了了较较具具体体的的对对比和建议。比和建议。6.5 6.5 智能化配置指引智能化配置指引功能配置建议功能配置建议信息设施系统信息设施系统通信接入系统电话交换系统信息网络系统综合布线系统有线电视系统公共广播系统信息化应用信息化应用系统系统物业运营管理系统信息服务系统智能卡应用系统信息网络安全管理系统信息导引及发
50、布系统建筑设备管理系统建筑设备管理系统安全技术防范系统安全技术防范系统安全防范综合管理系统入侵报警系统视频安防监控系统可视对讲及出人口控制系统电子巡查管理系统汽车库(场)管理系统机房工程机房工程安防监控中心机房通信接入设备机房有线电视前端设备机房UPS电源机房保障房智能化配置选项表保障房智能化配置选项表6.5 6.5 智能化配置指引智能化配置指引总原则总原则 对标保障房所在区域的商品房配置标准，在对标保障房所在区域的商品房配置标准，在确保系统基本功能的前提下，控制成本，以实用确保系统基本功能的前提下，控制成本，以实用性为主，提高性价比。性为主，提高性价比。4个智能化子系统个智能化子系统视频安防