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1、二00七年度工作总结及二00八年度工作设想张家港市土地储备中心二OO七年度工作总结2007年度，我中心在市委、市政府的正确领导下，在相关部门的大力配合协调下，紧紧围绕经济发展和城市建设大局，拓展城市土地经营，盘活城市土地资产，克服了工作量大、任务繁重、人员偏少等困难，锐意进取、开拓创新，认真履行工作职责，较好地完成了各项工作任务。一、开拓创新，锐意进取，在土地收购储备、拆迁整理、出让交易等方面取得了新突破今年以来，我中心的各项工作面临的矛盾和难题比较突出：一是国家对土地、房地产方面调控政策逐步到位，建设用地及农用地转用指标紧缺；二是城市、集体房屋拆迁安置政策调整，导致储备地块拆迁滞缓，影响市区
2、土地正常出让，造成储备资金紧缺；三是工业用地实施招拍挂，实施过程正在探索中，遇到的新问题、新矛盾有待解决。针对这些突出的矛盾和难题，我中心开拓进取，锐意创新，围绕市委、市政府年初确定的目标任务，环环紧扣，一着不让，在“收购储备、拆迁安置、土地交易、资金运作”四方面取得了较好的成效。1、抓住重点，深挖潜力，土地储备总量有所增加。本年度我中心抓住老城改造和新区建设这两个重点，对上多争取，对内多挖潜，努力扩大新征储备用地，着力收购储备老城区存量土地，促使土地储备量有所增加。目前我中心储备的土地有1822亩，比去年增加111亩。今年收购储备土地1368.5亩，比去年增加20.3亩，储备成本为4.8亿，
3、其中市区储备土地297亩，储备成本为11054万元，每亩储备成本为37.22万元；乡镇储备土地1071亩，储备成本为37041万元，每亩储备成本为34.58万元。为了能全面完成土地储备量计划，我中心采取了扎实有力的措施：一是积极争取新增用地指标。全市新增用地指标相当紧张，在市政府领导和相关部门的支持下，解决了储备用地和农用地转用指标306亩，扩大了土地储备量；二是认真贯彻落实市委、市政府“退二进三”的战略。着力推动城（镇）区范围内企业的搬迁，实现“退企还城”。全年共收购企业18家，其中市区7家，乡镇11家，面积738亩，收购金额为46093万元；三是执行城市建设的总体规划。对老城区进行改造，充
4、分提升城市形象，对新城区进行开发建设，促进城市框架的进一步完善。根据市政府领导的要求，我中心安排骨干力量，对涉及小城河改造的地块进行全面了解摸底调查，并向市里递交了小城河改造建议方案，得到了市领导的充分肯定；四是认真排查可储备土地的资源。先后对老交通局及老华昌集团周边拟储备地块的调查摸底工作，将摸底情况整理上报市政府，为市政府对该些地块的规划建设提供基础依据；五是指导各镇做好年度土地储备计划，帮助做好相关地块的储备工作，确保全市土地储备工作有序开展。2、精心安排，严格规范，着力推行和谐拆迁今年上半年，由于我市拆迁政策的调整，被拆迁户期望值较高，以及少数地块手续上存在瑕疵，导致全市拆迁进度滞缓，
5、我中心储备地块上的民房拆迁同样受到影响。下半年市政府对拆迁政策作了进一步调整后，我中心积极主动与市动迁办、杨舍镇政府、相关拆迁公司进行沟通，使相关储备地块的拆迁工作有所推进。全年共拆除各类房屋及附着物27407平方米，主要分布在市区振丰新村、花鸟市场等4个地块和乐余、南丰等乡镇4个地块，涉及拆迁居民住宅340户。市区拟建商务中心和加油站地块，涉及72户房的拆迁，拆迁手续办理完备，目前正在推进。完成了市区大包巷地块和原交通大酒店等地块共231户、480套拆迁定销房的安置工作；完成了15个地块上旧房屋拆房工程的招标工作，招标总额1600多万元。同时，还完成了14户预拆迁安置工作，共支付预拆迁补偿金
6、435.5万元。按照市长办公会议要求，我中心还完成了梁丰生态园西侧10KV工业用电线路的迁移改造，并对东环路220KV、新汽车站周边地块110KV高压线及东渡大厦南侧的10KV线路进行迁移改造，按照与供电公司合同约定，目前工程已进入立杆挂线阶段。在旧房屋拆除工作中，我们针对拆房单位整体素质差、市场杂乱，在招标过程中容易引发拆房单位之间串标和不正当竞争的状况，今年下半年，我中心经过与有关主管和监督部门多次协商，对旧房屋拆除工程的招标工作进行了改革，采用了更为公平合理“有效标平均值加系数”的招标方式。对招标对象首先进行资格审查，然后在公证机关的公证下现场进行面对面报价，在产生合理报价平均值、加调整
7、系数后，高于并且最接近合理报价的竞标者为中标人。经过几个地块旧房拆除的招标实施，参加竞标的单位普遍认为，经改革后的旧房屋工程招标办法公开、公平 、合理，摒弃了过去招标工作中存在的一些弊端，让人心服口服，效果良好。3、着力公正，全面公开，土地出让交易坚持“阳光”操作为创建良好的土地市场运营环境，我中心紧紧围绕“公平、公正、公开”的宗旨，切实加强交易全过程的控制，使土地出让程序得到了进一步的规范。一是经营性用地交易日趋规范。2007年度，我市共交易土地41宗，总面积为1813.5亩，成交总价28.1亿元，土地收益21.7亿元（其中暨阳湖地块与城区新区地块拆迁安置补偿费尚未结算，收益中含开发成本和拆
8、迁安置补偿费）。其中市区挂牌拍卖6宗，面积为676亩，土地成交价为18.15亿元，土地收益为15.85亿元；乡镇挂牌拍卖35宗，面积为1137亩，土地成交价为9.93亿元，土地收益为5.90亿元。2月份推出的暨阳湖区2007-A01号地块，是全市历年来出让土地面积最大的一宗，面积为343亩，经过激烈的竞拍，最终于314万元/亩成交，成交总价高达10.77亿元，创下了张家港市单块土地出让金额总数的新高。二是工业用地招拍挂顺利开展。工业用地招拍挂是一个全新的课题，我中心与国土局一起共同探索，形成有发改委、环保、规划、国资等相关部门参加的会办制度，通过会办核准产业门类、投资强度等相关指标。今年通过公
9、开挂牌、拍卖了39宗工业用地，共1690.94亩，涉及到9个产业门类，共计成交价2.97亿元。三是催缴拖欠土地出让金的力度加大。自去年我中心与市国土资源局联合发了关于对拍卖、挂牌成交地块限期办理用地手续，缴纳土地出让金的通知后，取得了一定的成效，本年度我们进一步采取新措施，在对开发商进行书面催缴与定期公布应收滞纳金的基础上，规定未能按土地出让合同按期交纳出让金的开发商将被禁止参加下一块地的竞买，促使开发商如期上缴出让金，取得了显著效果，至目前为止，除个别地块特殊情况外，我中心基本上已无逾期欠缴土地出让金的现象，真正体现了社会公平原则。4、强化监管，大力筹措，统筹安排好资金我中心严格执行预算外资
10、金收支二条线管理制度，及时足额上交土地出让金及相关资金，规范土地收储、出让保证金、成本、业务费、土地收益的核算；严格执行国务院颁布的现金管理暂行条例和人民银行颁布的支付结算办法进行各项业务的银行结算。随着土地储备规模的不断扩大和土地收购成本的不断增大，土地储备资金的需求量也日益增加，针对资金缺口大，周转紧的问题，我们采取了一系列措施保证资金的及时到位，保障重点地块、项目的资金正常运作：一是对全年资金分配、利用作整体统筹安排，使全盘资金能有序运作，全年共收预算外资金42.46亿元，上交市政府土地收益2亿元；二是充分利用银行的授信资金，增大贷款的规模，目前我中心向农业银行等贷款6.1亿元；三是加大
11、对出让地块拖欠的出让金催缴力度，使资金能按时进帐，今年累计催缴出让金4.51亿元，提高资金的周转率；四是加强了与暨阳湖、城投公司的资金衔接，基本保障两个封闭运作区土地出让收益资金的及时到位，2007年共累计划给暨阳湖公司7.41亿元，城西新区建设资金专户5.12亿元；五是通过对收购成本评估、地块推出时机等的科学管理来降低土地储备成本，提高土地收益；六是切实保障拆迁安置资金的及时到位，防止因资金短缺问题而影响社会稳定。二、狠抓管理，提高效率，机关作风建设上呈现出新面貌为适应土地储备交易的新形势，我中心本着创建和谐社会的宗旨，不断完善土地储备交易工作的管理制度，健全拆迁安置体制，正确处理好土地储备
12、、拆迁、交易全过程与城市经济、城市规划、招商引资、社会稳定和公共事业之间的关系，加强部门沟通，建立协作机制，真正实现了城市土地的统一规划、统一开发、统一建设、统一管理。1、以完善内部管理为抓手，进一步转变工作作风。我中心今年以来继续狠抓内部规章制度的落实，并且针对土地储备交易中出现的新情况、新问题，不断完善修改各项制度。对土地储备交易计划的制订及发文、土地出让金的催缴、拆房工程的招标等均作了新的规定，确保了土地储备工作的与时俱进。另外，我中心落实市委黄钦书记在全市机关作风建设大会的讲话精神，找差距，重整改，注实效，实现了作风纪律和精神面貌的新转变，尤其注重赴实地进行调查研究，掌握第一手资料。2
13、、以加强部门沟通为纽带，进一步提高工作效率。针对土地储备交易工作涉及面广、业务量大、政策性强的特点，我中心在向上多争取的同时，积极加强与相关部门沟通，取得他们的支持与帮助，提高工作效率。年初经市政府批准的二00七年度土地储备交易计划以市政府发文的形式下发至各乡镇及相关单位，保证了计划执行的权威性。特别是我中心坚持各个地块公告前的会办制度，在与相关部门商讨土地价格、出让条件的过程中，进一步密切与国土、规划、绿化、监察等部门的联系。同时我们还经常向相关部门通报工作进展情况，加强沟通协调，减少矛盾。我中心保持与市城投公司、拆迁户所在镇、村及各相关部门之间的密切协作，取得各方支持与理解，从而加快拆迁房
14、的安置工作，达到事半功倍的效果。譬如在大包巷的分房工作中，我中心工作人员在市动迁办、杨舍镇政府、拆迁公司以及被拆迁户所在村的大力协助下，使得原计划三天完成的457套定销房的分房任务，一天就顺利结束。3、以加强业务技术培训为手段，进一步提升人员素质。我中心积极引导全体工作人员树立“终身学习”和“工作学习化，学习工作化”的理念，营造浓郁的学习氛围，加强了对业务骨干的培养。一是组织了业务人员外出培训，提高业务能力和开拓视野，及时了解全国土地储备交易的动态。中心先后组织工作人员参加“土地收购储备政策分析与运作实务”等外出培训交流，有针对性地学习了土地收购储备的运作机制及资金运作管理与使用等知识，并与全
15、国同行进行了交流，了解了全国同行业的基本情况；二是加强中心内部的业务交流学习，开展了形式多样的业务培训，提高了整体业务水平；三是鼓励工作人员参加各种函授学习，提高工作人员整体素质，对能通过自学取得相应证书的同志给予相应奖励，提高了大家的学习积极性。今年我中心有两位同志在完成二个月的考前培训后，于10月份参加了同济大学MPA的入学考试。四是加强了对优秀青年的培养和吸收。本年度把一名年轻业务科长吸收进了党员队伍，一名科长提为主任助理，二位年轻同志参加了机关工委组织的党的基础知识培训。三、树立正气，勤政廉政，在文明单位创建上采取了新举措今年以来，我中心以坚决抵制商业贿赂为重点，着力开展文明单位创建活
16、动。在勤政廉政方面，坚持学习先进典型，开展警示教育，做到警钟长鸣，着重深刻剖析发生在身边的案件，尤其是李敏案件，虽然他是离开土地储备中心2年以后才案发的，但所涉及的犯罪事实是发生在土地储备中心。针对此案，我中心全体同志认真剖析，寻找根源，以落实各项监管制度为重点，将勤政廉政思想充分贯彻到每一个工作人员的意识之中。1、狠抓关键环节，坚决抵制商业贿赂。抵制商业贿赂一直都是我们党加强党的执政能力建设和先进性建设的重大任务。我中心领导以身作则，带头执行好中央纪委关于党中央严格禁止利用职权上的便利谋取不正当利益的苦干规定的要求，进一步强化了关键环节的监督管理，企业收购、拆房工程招标、土地拍卖、挂牌须在监
17、察部门和公证处的监督下有序进行；正确处理好与被收购单位、被拆迁人、竞买人及评估机构的关系，坚持做到“五不”：不私下承诺，不单独见面谈业务事宜，不打招呼或暗示，不透露不公开的信息，不接受宴请、礼品、礼金。此外，我中心还在网站及媒体上公布张家港市土地储备中心监督管理和投诉处理制度及监督电话，强化内部约束自制机制，主动接受社会公众的监督，真正做到自觉抵制商业贿赂。2、学习党纪法规，努力做到勤政廉政。为了打造一支政治坚定、作风过硬、人民满意的高素质土地储备队伍，我中心坚持每周二的例行学习，通过认真学习党章及党纪法规，加强党风廉政建设，不断提高工作人员的反腐倡廉意识和过硬的政治素质，全年我中心未有违纪违
18、法的现象发生。上半年全体工作人员对即将施行的物权法进行了认真学习，深刻领会其实质，并结合中心具体业务工作进行了有针对性的讨论，保证新法规实施后相关业务工作能顺利开展。下半年，组织学习了行政机关公务员处分条例，让全体工作人员进一步明白一名国家工作人员哪些事情不能干，及违反后应受的相应处罚。10月份随着举世瞩目的十七大在北京的胜利闭幕，我中心根据市委关于认真学习、贯彻党的十七大精神的通知要求，组织了对十七大会议精神的一系列学习，大大加强了全体工作人员对树立科学发展观和全面建设小康社会的信心和决心。3、精塑中心形象，着力争创文明单位。我中心领导带领全体工作人员严格遵守各项规章制度，争做文明市民，塑造
19、土地储备中心良好的社会形象，引导年轻同志要勇挑重担、敢挑重担，要具有“敢为天下先，甘为孺子牛”的精神，全力把中心打造成团结向上、富有活力的集体。今年年初，中心抽调8人次，积极参加了市万人大巡防活动，为平安张家港建设作出了贡献。4月，中心又积极响应全市扶贫济困献爱心的活动，每人捐赠一件高质量衣物，累计捐赠近1500元人民币。我中心还与明珠社区进行了“结对共建”，使党员干部有机会深入社区、深入基层，在共建和谐社区过程中增强对党的认识。今年年底，我中心领导走进了政风行风热线的直播室，同广大市民就我市土地储备交易工作中的热点问题进行了探讨，加强了交流，起到了良好的社会效果。我中心还组织全体工作人员开展
20、了丰富多彩的文体活动，组队参加了市级机关党工委组织的第一届市级机关运动会，赴双山岛拓展基地进行了拓展训练，有效地增强了整个单位的凝聚力和战斗力。一年来，我中心充分激发每一位干部职工的工作活力，工作人员全身心投入，踏实工作，积极协调配合。正是这样良好的氛围，才使我们取得了较好的成绩，得到了社会的一致好评。回顾一年工作，我们有以下几点体会：一是领导重视，部门配合是搞好工作的关键。土地储备交易工作是一项系统性很强的工作，涉及到方方面面的利益，要顺利开展，离不开市委、市政府的重视与支持。我中心工作遇到困难时，主动向市委、市政府领导进行汇报，取得领导的理解和帮助。另外，我们根据土地储备交易工作的特殊性，
21、确立了“以规划为先导，以国土为后盾”的理念，加强与相关部门的协作，尤其是国土、规划、城投公司、动迁等部门，通过充分发挥与各部门间的沟通协作，全力突破难点，着力完成各项工作任务。二是把握政策，结合实际是解决难点的前提。土地储备工作政策性强，专业程度高，为确保工作顺利开展，最重要的是要把握政策，吃透政策。在国家不断出台新的土地政策的情况下，我们通过不断的学习与钻研，迅速领会政策的精神，并及早制订出符合政策的相应措施，提前应对可能出现的各种因政策改变而产生的新问题、新情况。在目前转制企业的收购、居改非门面房的拆迁、商用房地产收购等均是我们工作中遇到的难点。一些转制企业由于历史原因转制不彻底而带有了大
22、量的遗留问题，在政府进行地块收购储备时要求一并解决；居改非门面房工商等部门已对其发了经营执照并按规定收取了税金，如按住宅评估拆迁，工作难以进行；商用房地产收购价格高涨，增大了土地成本。诸如此类问题，就要求我们既要严格把握政策，又要结合实际情况，在坚持政策底线的前提下，区别对待，坚持公正、合理的原则，去解决问题，克服难点。三是顾全大局，统筹考虑是推进城市建设的保障。为提高城市的整体形象与风貌，提升城市品位，完善城市功能，中心能顾全大局，服从城市建设的需要和城市规划的要求，将目光放在全局，统筹考虑，知难而上，密切配合政府工作，不因为某些地块的预期收益低，拆迁任务重而回避或放弃收购储备。同时，我中心
23、确立了全市“一盘棋”的储备方式，一方面可以减少旧城改造中的许多盲点与难点，为城市建设“多留惊叹，少留遗憾”；另一方面，完善的城市功能，优越的居住环境可以更大的激发和促进土地升值。当然，我们也清醒地看到，在工作、学习中仍存在着一些不尽人意的地方，如土地储备量与市委、市政府的要求存在一定的差距；在一些地块的拆迁安置完成时间上与市政府要求还有距离；土地储备资金紧张；对开发商拖欠出让金的催缴力度还需进一步加大。所有的这些问题，有些是客观因素所致，有些则是主观因素造成的，但无论哪个因素，都应当在明年引起我们的足够重视，而且应尽快想办法加以应对，使我市土地储备交易工作能在明年更扎实的推进，进而登上一个更新
24、更高的台阶。二00八年度工作设想2008年度，我中心将以建设中国特色社会主义理论指导，进一步解放思想，拓宽思路，深入贯彻十七大精神，落实科学发展观，坚持以人为本，全面建设小康社会，加快城市功能升级，努力促进社会和谐。根据当前的土地市场状况和土地供应整体趋紧的形势，确立2008年度的工作思路、工作重点和主要措施如下：（一）工作思路2008年，国家宏观调控会进一步加强，银根会进一步紧缩，随着物权法的正式实施，土地储备交易工作必将面临新的困难和挑战。因此，全市土地储备、交易工作必须要有一个新思路。1、挖掘潜力，全力盘活存量土地。在今年盘活花鸟市场、振丰新村等老城区存量地块的基础上，2008年要继续在
25、老城区挖掘潜力，以华昌集团整体搬迁为契机，加快对职中路以东的范庄地块实施收购储备；同时配合市区“退二进三”的战略，抓紧对两棉公司、原交通局周边区域等地块的收购工作。2、控制总量，有计划的推出交易地块。按照房产市场销售量、开发商建设量，来有计划的推出交易地块，形成销售、开发、推地的梯度结构。编制全年的土地交易量，市区住宅用地量控制在800亩左右，并且做到成熟一块，推出一块。控制市区周边的土地交易量，确定各镇的土地交易指标，年中原则上不得增加指标。3、对上争取，解决待拆迁地块的用地指标。目前东横河南侧地块等400多亩区域急待拆迁，以配合市政府的下一步开发建设，但该些地块土地指标尚未解决。因此，积极
26、对上争取，将土地指标落实到位，是下一阶段的重点任务。4、着力清缴，遏制拖欠土地出让金的行为。2008年要继续贯彻执行我中心与国土资源局联合下发的关于拍卖、挂牌成交地块限期办理用地年限，缴纳土地出让金的通知要求，进一步加大催缴土地出让金的力度，做到不出现无正当理由拖欠的现象。（二）、工作重点1、认真编制土地储备、交易计划。根据张家港市的总体规划，实行城乡联动，进一步加强对各镇土地储备数量的控制。立足实际，适度超前，认真编制土地储备、交易计划。11月份，我中心通过对市区和各镇区的调研摸底，初步编制出了土地储备、交易的计划，全市2008年拟储备约5748亩，储备成本约29亿元；拟出让土地3116亩，
27、出让金总额约38亿元。接下来我们将进一步审核并上报市委、市政府，待批准后发文到各镇（区）按计划实施。2、进一步加大土地收购储备力度。进一步增加储备土地的数量，是确保土地储备资金的一个重要手段，也是提高城市土地资源再分配调控能力的主要方法。2008年市区拟收购存量土地1500亩左右，包括两棉公司、原交通局周边区域等地块。3、规范有序推出交易地块。2008年度我中心拟完成市区原“七一”厂地块、原化肥厂等地块共约400亩；城西新区约400亩；暨阳湖生态园约200亩的出让工作以及相关社会公益性用地的出让，以保证我市城市建设工作的顺利进行，促使房地产市场健康有序的发展。4、拆迁安置工作人性化推进。要按照
28、新的政策法规实施合法拆迁，按照程序规范拆迁，按照公开、公平、公正的原则进行阳光拆迁。2008年围绕市政府城市建设年度工作计划，我中心拟完成商务中心地块、乳品厂地块、城西煤场地块、城东3号等地块250多户的拆迁工作。5、进一步加强财务管理工作。围绕资金监管规范运作，中心要加强财务管理运作，合理降低成本，加大对拖欠资金的催缴力度，提高资金的到位率和利用率，保证地块储备工作可以顺利进行。6、进一步抓好制度建设。加强中心档案管理工作，充分落实各项管理制度，加大党风廉政建设力度，积极培养青年党员，加强业务培训，通过中心党支部和工会平台来提高中心全体工作人员的向心力和凝聚力，营建“学习型”机关，打造一支作
29、风正、业务精、服务好的土地储备交易队伍，树立良好的中心形象。（三）主要措施为使2008年度工作得以顺利开展，我中心按照市政府提出的相关要求，结合目前的实际情况，制订以下几点主要措施：1、进一步加强自身建设。一是抓学习，提升工作人员整体素质；二是抓班子建设，提高领导管理能力；三是抓队伍建设，凝聚团队力量；四是抓制度建设，完善业务流程；五是抓廉政建设，牢筑抵御商业贿赂的思想防线。2、进一步加强对外沟通。一是做好与上级部门的联系，获得他们的支持与重视，从而顺利有序地开展工作；二是进一步密切与国土、规划、城建、动迁办等职能部门的联系，加强相互之间的沟通协调，从而提高工作效率；三是加强与服务群体的联系，全面提升服务水平与服务质量。3、进一步加强监督管理。一方面完善考核机制，细化中心内部具体考核办法，使工作人员的行为有章可循，奖惩有规可依；另一方面完善监督机制，规范工作人员言行，自觉接受社会各界的监督。 二00七年十一月二十八日