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1、昆明产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析昆明产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析昆明房地产板块特点及区域成交价格对比昆明过往重点酒店公寓及产权酒店项目案例昆明目前在售或即将销售的产权酒店项目小结昆明城市功能片区北市区中心区东市区西市区南市区北市区发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区-发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区发展限制区形成以体育休闲、旅游度假
2、、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域昆明楼盘板块分布/板块住宅西市区：昆明的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区中心区东市区西市区南市区中心区：昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业
3、进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：东市区随着大量工业园区的开发以及随着昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为昆明城市新中心。三环的“圈层”效应城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着
4、以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（2007年“451”格局）房价（2012年“67915”格局）三环外区域逼近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房价曾经的“451“格局就是依据一环和二环所分的三个区间形成的。昆明三环的建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑2012年“67915”格局，
5、仅仅用了五年。昆明楼市中的三环“圈层效应”效应5呈贡新城板块：别墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片区（官渡区）别墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片区（西山区）别墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安宁板块别墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片区（五华区）别墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44东片区（盘龙区）别墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，
6、价格基本遵循昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。由于三环以及骨干高速公路的的修成通车，使得楼盘开发逐渐向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。昆明楼市板块分布解读昆明产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析昆明房地产板块特点及区域成交价格对比昆明过往重点酒店公寓及产权酒店项目案例昆明目前在售或即将销售的产权酒店项目小结昆明“公寓式酒店”分布情况 昆明过往“公寓式酒店”集中分布在市中心一环内及北京路沿线。开发商：昆明城建房地产开发股份有限公司占地：450亩建面：32万产品：一期悦椿产权式酒店，二期海景酒店公寓、海景别墅 户型：49-226平米项目状态：二期酒店公寓及别墅在售 所在区域：
7、玉溪澄江抚仙湖旅游度假区内销售价格：2008年6月，一期悦椿产权式酒店销售，均价7200元/平；2010年二期产品销售，酒店公寓均价10000元/平，精装别墅2.5万/平 电话：0877-6715555昆明产权式公寓酒店典型案例湖畔圣水昆明产权式公寓酒店典型案例湖畔圣水湖畔圣水于2008年6月第一正式对外销售，推出产品为4060共计1300多套的高层度假公寓，开盘均价7200元/，仅售出300余套。2010年5月，在湖畔圣水项目正式引入国际级高端度假酒店品牌悦椿度假酒店，以产权式公寓酒店的面貌，9800元/的均价进行第二次开盘，并承诺购房者可享受每年6.8%的固定回报、30%的酒店经营利润分成
8、及每年14天的免费入住时间。4个月内所有积压房源全部售罄。项目定位：集人文、生态、环保为一体的大型休闲度假项目项目资源：抚仙湖旅游度假区及250亩湿地公园项目配套：精致酒店、高层海景公寓、阳光公寓、别墅、民俗商业街和湿地公园等产权酒店管理公司：悦椿酒店返租比例：年6.7%回报，租期5年；业主福利：每年20天免费居住；售价低、总价低：二期产权酒店在售均价9800万/平，59-78平产品，总价60-80万之间总价：60-80万；湖畔圣水目前在售产权式酒店产权酒店核心卖点：客房：1300套公寓式酒店客房，18栋湖景VILLA，54间精致湖景客房及28间湖景度假别墅配套：1个120人中型会议厅及三个小
9、型会议厅大型湿地公园、悦椿SPA、悦椿阁精品店9个不同主题的餐饮休闲场所及棋牌室、电子游戏机室、儿童乐园、健身室、网球场、篮球、沙滩排球、室内外游泳池、按摩室、桑拿浴室、日光浴场等休闲场所。2010年6月试运营，当时其公寓式酒店客房价格为600元/间/晚；目前执行价格：昆明产权式公寓酒店典型案例湖畔圣水悦椿酒店经营情况户型标间湖景套房面积41平米160-400价格477元/间/晚690-1840元/套/晚据了解悦椿酒店正式运营后，经营效果并不理想，标准间客房单价从600元/间/晚直降到470元/间/晚。业主方云南城建股份不论酒店经营的好坏，每年还必须向购房者支付6.8%的投资回报，据内部人士透
10、露，城建股份目前倍感压力。2011年10月，据了解，湖畔圣水三期房源开盘时，悦榕集团不愿再接管新的产权式房源，以避免业主方对其经营有过多干预，而城建股份也倍感每年6.8%的投资回报率压力，因此湖畔圣水三期不带投资回报，销售情况非常惨淡。昆明产权式公寓酒店典型案例湖畔圣水开发商：云南中炬房地产开发经营有限公司项目地址：官渡区民航路与关兴南巷交界处项目规划：酒店式公寓占地面积：6498.21平米建筑面积：22654.2平米建筑风格：现代销售时间：2009年5月户数：336户，30平-75平项目为昆明民航路与关兴南巷交界地段的标志性建筑。昆明产权式公寓酒店典型案例上海沙龙3期上海沙龙于2009年5月
11、全国房地产市场最低迷的时候开盘销售。5500元/平售价，20-40万/套的低总价，一抢而空。在营销推广时，上海沙龙以产权式公寓酒店作为核心卖点，承诺购房者按每年不低于总房价8%的租金返租，返租期为5年。此举对于项目销售起到了积大的推动作用，使上海沙龙在市场低迷的时候完成了开盘即售罄的佳绩。昆明产权式公寓酒店典型案例上海沙龙3期承诺：以产权式公寓酒店为核心锚点，以酒店式公寓标准赠送精装修及全套家具家电，并承诺每年不低于8%的租金回报，租约5年。到项目竣工交房的时候，开发商中炬地产并未按销售时承诺客户的每年不低于总房价8%的租金进行返租，而是以一私人名义来与购买者签订返租协议，返租租金低于8%的比
12、例，还要求购房者不得进行房屋验收，由签订返租协议的人来验收。如果购房者不同意返租，开发商则不赠送精装修及家具家电。该项目在购房者的维权过程中，产权式公寓酒店未能开业，最终改造成为商住办公楼。昆明产权式公寓酒店典型案例上海沙龙3期问题：开发商未按承诺的8%租金进行返租，后业主维权，产权酒店未能开业，转为商住办公楼。昆明产权酒店及酒店公寓过往发展及案例分析昆明房地产板块特点及区域成交价格对比昆明过往重点酒店公寓及产权酒店项目案例昆明目前在售或即将销售的产权酒店项目小结 开发商：昆明高顺置业有限公司 产权：40年 户型：50-90平米，主力户型60平米户数：2梯19户，18层，共324户项目状态：2
13、012年4月8日开盘 所在区域：昆明东南板块销售价格：8200/平方米（带精装）项目地址：昆明市珥季路(世纪城东门)电话：0871-7350888高顺铭都产权精品酒店昆明市区目前在售产权式酒店处在金源片区世纪城商圈，周边配套成熟；业主购买后每月返租1600元，每年递增100元。最少租期为5年，按10年最长租期计算共可返租32.88万；项目SOHO办公定位，经营灵活多变；项目主力户型总价50万左右，60平*8200，10年返租比例为60%左右，平均年返租6%；目前仍剩余少量现房公寓。高顺铭都产权精品酒店昆明市区目前在售产权式酒店产权酒店核心卖点：开发商：石林泉源房地产开发有限公司占地：687亩建
14、面：37万产权公寓：260套 产权：40年 户型：68.5-89.5平米项目状态：联排别墅，产权式公寓认筹 所在区域：石林旅游度假区销售价格：精装产权公寓6200/平方米，联排别墅7000/平方米，独栋别墅10000/平项目地址：石林旅游服务区西区九石阿公路 电话：0871-7718808彩云天地昆明周边景区目前在售产权式酒店品牌开发商张江置业开发；石林旅游景区；周边配套：五星级温泉度假酒店、高尔夫球场、会议中心、别墅区；返租比例：年7%回报，租期至少5年；业主福利：每年可入住15天；低总价：产权酒店总价在40-55万之间；彩云天地产权酒店核心卖点：昆明周边景区目前在售产权式酒店 开发商：云南
15、园通房地产占地：18000亩建面：2200万产权酒店：330套 产权：40年 户型：50-100平米项目状态：“紫藤轩”精装产权酒店公寓及别墅在售 所在区域：石林旅游度假区销售价格：酒店公寓13000/平方米，别墅10000/平项目地址：石林旅游服务区售票处对面 电话：0871-7718888御云林目前在售产权式酒店项目定位：休闲、度假、运动、商务、会谈等旅游商务集一体的商旅综合地产项目.石林旅游景区；周边配套：五星酒店、四星酒店、狂欢之都商业中心，国际会议中心，大型商业，景区商业、别墅、企业公馆及54洞喀斯特地貌高尔夫球场；“紫藤轩”精装产权酒店公寓物业管理：美国太平洋棕榈酒店管理公司进行服
16、务管理 返租比例：年8%回报，第一年从房款中扣除，租期3年，共24%收益；业主福利：赠予高尔夫球会终身会籍球卡两张；总价：65-130万；御云林目前在售产权式酒店产权酒店核心卖点：开发商：昆明龙恒置业占地：2300亩建面：14000平（一期产权式酒店）产权酒店：207套 产权：40年 户型：40-126平米（6层）项目状态：沁园1期龙腾苑森林温泉SPA产权式酒店在售 所在区域：富民县大营镇销售价格：2010年10月开盘价7000元/平，现阶段9300元/平 电话：0871-3618555沁园一期昆明周边景区目前在售产权式酒店项目定位：休闲、度假、居住为一体的大型旅游综合体项目项目资源：万亩原始
17、森林覆盖，项目区域内80%的森林覆盖率；项目配套：超五星级酒店、马术俱乐部、红酒庄、多功能会议中心、亲子农田、垂钓中心、果林、葡萄园、薰衣草花海、水景餐厅、山地车公园、无边际泳池、亲子戏水池等温泉SPA产权酒店管理公司：锦江国际返租比例：年6.8%回报，租期10年，共68%收益；业主福利：每年30天免费居住；售价低、总价低：2010年10月开盘价为7000元/平，现阶段为9300元/平，总价30-100万之间总价：30-100万；沁园一期目前在售产权式酒店产权酒店核心卖点：昆明产权酒店运营模式分析产权酒店类型项目名称产品面积(平)销售单价（元/平）销售总价(元/套)核心竞争力销售情况固定收益型
18、高顺铭都产权精品酒店50-90（主力户型60）820040-72万低总价：核心50万/套；固定月返租：1600元/月返租，年递增100元/月，无须月供。最少租期为5年，按10年最长租期计算共可返租32.88万，平均回报率60%；昆明成熟商圈、配套成熟；可SOHO办公。2012年4月开盘，328套产权酒店，目前省少量余房。彩云天地68-89620040-55万旅游地产规划及操作模式；五星级温泉度假酒店定位；低总价、单价：总价50万左右，单价6200元；偏高回报：7%年回报，5年，15天/年免费入住。暂未开盘御云林50-1001300060-130万旅游地产规划及操作模式；54洞喀斯特地貌高尔夫球
19、场；美国太平洋棕榈酒店管理公司进行服务管理；年8%回报，第一年从房款中扣除，租期3年，共24%收益；赠予高尔夫球会终身会籍球卡两张。暂未开盘沁园一期40-1267000（一期），现阶段930030-100万旅游地产规划及操作模式；温泉SPA产权酒店定位；年6.8%回报，租期10年，共68%收益；业主30天/年免费居住。部分在售昆明市区内产权式公寓酒店市场开发商在房地产项目销售阶段为争取更高利润和更快回款，承诺每年给予客户优厚的回报进行返租来经营公寓式酒店，在昆明返租的比例一般为6%8%，租期一般为510年。除固定的返租收益外，还承诺给予客户一定比例的酒店经营利润分成。而在项目建成之后，市场信誉
20、度较好的品牌开发商（城建股份）背负了沉重的返租租金，即使是国际知名的品牌酒店管理公司（悦榕集团）也难在项目运营前期就能实现盈利。而中小型开发商则抛弃企业信誉于不顾，欺骗消费者。5-10%回报承诺及盈利分成，使得开发商及酒店面临较大财务压力；大开发商不得已背负，小开发商有的选择背弃承诺，客户则异常谨慎。昆明市区内产权式公寓酒店市场产权式销售，返租经营的公寓式酒店在昆明的发展并不太好。产权式公寓酒店作为投资回报率很高的物业形式，受到投资者的青睐。但近年来频繁发生的产权酒店诈骗案不得不引起投资客的重视。从数年前的“淳安千岛湖”、“西安英吉利酒店”诈骗案件，到2012年昆明本土的春城阳光“千诺产权式酒
21、店诈骗案”，都使投资者蒙受巨大的损失。如何选择产权式投资酒店，使承诺回报得到保障，是客户首要担心的问题。选择知名开发商以及物业位置进行评估，都是目前客户保护自己的手段之一。近几年频频爆发的产权酒店违约案件，重创了一大部分客户对于产权酒店的信心。承诺回报是否能够兑现，是客户担心的首要问题。为大型旅游地产项目的一部分，前期配套投入巨大，以及后期旅游地产项目运营，使得开发商既有销售变现的需求，也有收回返租经营的需求，在国内大型旅游地产项目中比较常见。产权酒店产品与别墅区配合为一期开发，皆处于景观面最好的位置，用于项目展示及后期经营。旅游地产长周期开发、完善配套、知名酒店管理公司、超额回报、总价控制、客户本身的度假需求等一系列条件，使得此类产权式酒店已经不仅仅陷于纯投资的范畴，对旅游地产比较亲睐的客户较有吸引力。旅游地产长周期开发、配套资源、景观优势及客户度假需求，使得此类产品已经脱离了单纯的投资收益范畴，已纳入了对整个旅游项目开发体系及估值范畴之中，故对部分投资客户较有吸引力。昆明周边景区产权式酒店市场完