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1、 Copyrights by By Maosong Mao,2007All rights reserved HuaQiao University华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松第七章第七章 房地产产品规划房地产产品规划【内容提要内容提要】本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，本章围绕房地产产品规划，介绍了房地产产品规划的构成，特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观特别分析了策划中应掌握的建筑风格的设计、房地产项目景观设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生设计、户型的设计、小区会所的设计、小区智能化的设计、生态住宅的设计等基本知识。态住
2、宅的设计等基本知识。【重点掌握重点掌握】在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、在房地产策划应掌握的建筑风格、户型设计的基本概念、各种户型优缺点分析。各种户型优缺点分析。第七章第七章 房地产产品规划房地产产品规划 1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计3.3.房地产项目景观设计房地产项目景观设计4.4.户型的设计户型的设计5.5.小区会所的设计小区会所的设计6.6.小区智能化的设计小区智能化的设计7.7.生态住宅的设计生态住宅的设计 1.1 1.1 房地产产品规划的构成房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：房地产的
3、产品规划可以通过以下两个方面来理解：一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸一是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等等。体功能规划等等。它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先它是产品最基本的要素，不但是客户在购房时最为关心、最先考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否考虑选择的条件之一，更是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。成功的最为关键的一环。二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活
4、或工作需要的各二是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置。洁等等各个方面的最基本功能配置。1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述 1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述 1.2 1.2 房地产产品规划的策略房地产产品规划的策略 产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合产品规划应该和目标顾客群定位（目标市场）相吻合 产品规划还应该顺应和引导消费时尚产品规划还应该顺应和引导消费时尚 产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应
5、对产品规划应该兼顾实际销售的需要注意恰当的应对 第七章第七章 房地产产品规划房地产产品规划 1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计3.3.房地产项目景观设计房地产项目景观设计4.4.户型的设计户型的设计5.5.小区会所的设计小区会所的设计6.6.小区智能化的设计小区智能化的设计7.7.生态住宅的设计生态住宅的设计 2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计 2.1 2.1 建筑风格的重要性建筑风格的重要性 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计 2.1 2.1
6、建筑风格的重要性建筑风格的重要性 风格对住宅开发具有重要意义：风格对住宅开发具有重要意义：从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果，一是美观，二是识别；是识别；从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意从发展商的角度来说，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的；义的；对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，获得精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。标客户的心理特征相符
7、。2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计 2.1 2.1 建筑风格的重要性建筑风格的重要性 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 2.2.1 2.2.1 按国家（民族）和地区分按国家（民族）和地区分 欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃欧陆风格，粉红色外墙、白色线条、通花栏杆、外飘窗台、绿色玻璃窗；窗；岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽；岭南风格，特点是多坡檐、屋顶、立柱，且错落有致，色调清丽；地中海式风格，主要体现在两个部位：一是屋顶，如设立挑板、棚架地中海式风格，主要体现在两个部位：一
8、是屋顶，如设立挑板、棚架等，二是配套设施之景观设计，使之具有等，二是配套设施之景观设计，使之具有“地中海式气息地中海式气息”；澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情；澳洲风格，色彩清新、立面处理简洁流畅，具热带滨海风情；新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统新加坡风格，具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息，它并没有一个统一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为一的模式，与马来文化、印尼文化等有通融之处，所以可以称之为“东南东南亚风格亚风格”；日本风格日本风格 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.2 2.2.2 按建筑物的类型分
9、按建筑物的类型分 住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑住宅建筑风格、别墅建筑风格、写字楼建筑风格、商业建筑风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大风格、宗教建筑风格、其他公共（如学校、博物馆、政府办公大楼）建筑风格等楼）建筑风格等 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （
10、5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 约公元前约公元前800800年至公元年至公元300300年年古希腊的建筑艺术，则是欧洲建筑艺术的源泉与宝库。古希腊建筑风古希腊的建筑艺术，则是欧洲建筑艺术的源泉与宝库。古希腊建筑风格的特点主要是和谐、完美、崇高。而古希腊的神庙建筑则是这些风格特格的特点主要是和谐、完美、崇高。而古希腊的神庙建筑则是这些风格特点的集中体现者，古希腊的点的集中体现者，古希腊的“柱式柱式”，这种规范和风格的特点是，追求建，这种规范和风格的特点是，追求建
11、筑的檐部（包括额枋、檐壁、檐口）及柱子（柱础、柱身、柱头）的严格筑的檐部（包括额枋、檐壁、檐口）及柱子（柱础、柱身、柱头）的严格和谐的比例和以人为尺度的造型格式。和谐的比例和以人为尺度的造型格式。2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现
12、代主义风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 约公元前约公元前300300年至公元年至公元365365年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术年，罗马建筑风格正是欧洲建筑艺术的重要渊源。的重要渊源。古罗马的建筑艺术：是古希腊建筑艺术的继承和发展。在屋顶古罗马的建筑艺术：是古希腊建筑艺术的继承和发展。在屋顶造型方面，出现了在古希腊建筑中很难见到的造型方面，出现了在古希腊建筑中很难见到的“穹拱穹拱”屋顶。正是屋顶。正是这种这种“穹拱穹拱”屋顶，成为了古罗马建筑，特别是房屋类建筑与古希屋顶，成为了古罗马建筑，特别是房屋类建筑与古希腊房屋类建筑最明显的区别。以腊房屋类建筑最明显的区别。以“圆圆”为主的
13、风格，是典型的古罗为主的风格，是典型的古罗马建筑的特点。马建筑的特点。2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 公元公元400400年至年至14001400年，封建领主经济占统
14、治地位，城堡式建筑年，封建领主经济占统治地位，城堡式建筑盛行盛行 。2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 公元公元14201420至至15501550年，建筑从经验走向科学化，
15、不断冲破学院式、城堡年，建筑从经验走向科学化，不断冲破学院式、城堡式的封闭。式的封闭。文艺复兴建筑最明显的特征是扬弃了中世纪时期的哥特式建筑风格，文艺复兴建筑最明显的特征是扬弃了中世纪时期的哥特式建筑风格，而在宗教和世俗建筑上重新采用古希腊罗马时期的柱式构图要素。而在宗教和世俗建筑上重新采用古希腊罗马时期的柱式构图要素。以上四类可称为古典主义建筑风格以上四类可称为古典主义建筑风格 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑
16、风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 这一风格曾三度出现，最早一次是这一风格曾三度出现，最早一次是17501750至至18801880，他是欧洲古典主义的，他是欧洲古典主义的最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另最后一个阶段，其特点是体量宏伟，柱式运用严谨，而且很少用装饰。另一次出现在一次出现在1900-19201900-1920年，带有一定的复古特征。第三次
17、出现在年，带有一定的复古特征。第三次出现在19821982年，年，其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格其主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势，这一风格在当今世界各国颇为流行。在当今世界各国颇为流行。2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建
18、筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型
19、 2.2.3 2.2.3 按照历史发展流派分按照历史发展流派分 （1 1）古希腊建筑风格）古希腊建筑风格 （2 2）古罗马建筑风格）古罗马建筑风格 （3 3）欧洲中世纪建筑风格）欧洲中世纪建筑风格 （4 4）文艺复兴建筑风格）文艺复兴建筑风格 （5 5）新古典主义建筑风格）新古典主义建筑风格 （6 6）现代主义建筑）现代主义建筑 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 （7 7）后现代主义风格后现代主义风格 亦称亦称“后现代派后现代派”，19801980年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中年开始出现。这一风格的建筑在建筑设计中重新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义重
20、新引进了装饰花纹和色彩，以折衷的方式借鉴不同的时期具有历史意义的局部，但不复古。的局部，但不复古。“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通过非传统的方法组合传统部件通过非传统的方法组合传统部件”。2.1 2.1 建筑风格的重要性建筑风格的重要性 2.2 2.2 建筑风格的类型建筑风格的类型 2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计 2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 北方风格北方风格 西北风格西北风格 江南风格江南风格 岭南风格岭南风格 西南风格西南风格 藏族风格藏族风
21、格 蒙古族风格蒙古族风格 维吾尔族风格维吾尔族风格2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 北方风格北方风格 集中在淮河以北至黑龙江以南的广大平原地区。组群方整规则，庭院集中在淮河以北至黑龙江以南的广大平原地区。组群方整规则，庭院较大，但尺度合宜；建筑造型起伏不大，屋身低平，屋顶曲线平缓；多用较大，但尺度合宜；建筑造型起伏不大，屋身低平，屋顶曲线平缓；多用砖瓦，木结构用料较大，装修比较简单。总的风格是开朗大度。砖瓦，木结构用料较大，装修比较简单。总的风格是开朗大度。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 西北风格西北风格 集中在黄河以西至甘肃、宁夏的黄土高原地区。院落
22、的封闭性很强，集中在黄河以西至甘肃、宁夏的黄土高原地区。院落的封闭性很强，屋身低矮，屋顶坡度低缓，还有相当多的建筑使用平顶。很少使用砖瓦，屋身低矮，屋顶坡度低缓，还有相当多的建筑使用平顶。很少使用砖瓦，多用土坯或夯土墙，木装修更简单。这个地区还常有窑洞建筑，除靠崖凿多用土坯或夯土墙，木装修更简单。这个地区还常有窑洞建筑，除靠崖凿窑外，还有地坑窑、平地发券窑。总的风格是质朴敦厚。但在回族聚居地窑外，还有地坑窑、平地发券窑。总的风格是质朴敦厚。但在回族聚居地建有许多清真寺，它们体量高大，屋顶陡峻建有许多清真寺，它们体量高大，屋顶陡峻,装修华丽装修华丽,色彩浓重，与一般色彩浓重，与一般民间建筑有明显
23、的不同。民间建筑有明显的不同。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 江南风格江南风格 集中在长江中下游的河网地区。组群比较密集，庭院比较狭窄。城镇集中在长江中下游的河网地区。组群比较密集，庭院比较狭窄。城镇中大型组群（大住宅、会馆、店铺、寺庙、祠堂等）很多，而且带有楼房；中大型组群（大住宅、会馆、店铺、寺庙、祠堂等）很多，而且带有楼房；小型建筑（一般住宅、店铺）自由灵活。屋顶坡度陡峻，翼角高翘，装修小型建筑（一般住宅、店铺）自由灵活。屋顶坡度陡峻，翼角高翘，装修精致富丽，雕刻彩绘很多。总的风格是秀丽灵巧。精致富丽，雕刻彩绘很多。总的风格是秀丽灵巧。2.3 2.3 中国的地方建筑
24、风格中国的地方建筑风格 岭南风格岭南风格 集中在珠江流域山岳丘陵地区。建筑平面比较规整，庭院很小，房屋集中在珠江流域山岳丘陵地区。建筑平面比较规整，庭院很小，房屋高大，门窗狭窄，多有封火山墙，屋顶坡度陡峻，翼角起翘更大。城镇村高大，门窗狭窄，多有封火山墙，屋顶坡度陡峻，翼角起翘更大。城镇村落中建筑密集，封闭性很强。装修、雕刻、彩绘富丽繁复，手法精细。总落中建筑密集，封闭性很强。装修、雕刻、彩绘富丽繁复，手法精细。总的风格是轻盈细腻。的风格是轻盈细腻。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 西南风格西南风格 集中在西南山区，有相当一部分是壮、傣、瑶、苗等民族聚居的地区。集中在西南山
25、区，有相当一部分是壮、傣、瑶、苗等民族聚居的地区。多利用山坡建房，为下层架空的干栏式建筑。平面和外形相当自由，很少多利用山坡建房，为下层架空的干栏式建筑。平面和外形相当自由，很少成组群出现。梁柱等结构构件外露，只用板壁或编席作为维护屏障。屋面成组群出现。梁柱等结构构件外露，只用板壁或编席作为维护屏障。屋面曲线柔和，拖出很长，出檐深远，上铺木瓦或草秸。不太讲究装饰。总的曲线柔和，拖出很长，出檐深远，上铺木瓦或草秸。不太讲究装饰。总的风格是自由灵活。其中云南南部傣族佛寺空间巨大风格是自由灵活。其中云南南部傣族佛寺空间巨大,装饰富丽装饰富丽,佛塔造型与佛塔造型与缅甸类似，民族风格非常鲜明。缅甸类似，
26、民族风格非常鲜明。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 藏族风格藏族风格 集中在西藏、青海、甘南、川北等藏族聚居的广大草原山区。牧民多集中在西藏、青海、甘南、川北等藏族聚居的广大草原山区。牧民多居褐色长方形帐篷。村落居民住碉房，多为居褐色长方形帐篷。村落居民住碉房，多为2 23 3层小天井式木结构建筑，层小天井式木结构建筑，外面包砌石墙，墙壁收分很大，上面为平屋顶。石墙上的门窗狭小，窗外外面包砌石墙，墙壁收分很大，上面为平屋顶。石墙上的门窗狭小，窗外刷黑色梯形窗套，顶部檐端加装饰线条，极富表现力。喇嘛寺庙很多，都刷黑色梯形窗套，顶部檐端加装饰线条，极富表现力。喇嘛寺庙很多，都建
27、在高地上，体量高大，色彩强烈，同样使用厚墙、平顶，重点部位突出建在高地上，体量高大，色彩强烈，同样使用厚墙、平顶，重点部位突出少量坡顶。总的风格是坚实厚重。少量坡顶。总的风格是坚实厚重。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 蒙古族风格蒙古族风格 集中在蒙古族聚居的草原地区。牧民居住圆形毡包（蒙古包），贵族集中在蒙古族聚居的草原地区。牧民居住圆形毡包（蒙古包），贵族的大毡包直径可达的大毡包直径可达1010余米，内有立柱，装饰华丽。喇嘛庙集中体现了蒙古余米，内有立柱，装饰华丽。喇嘛庙集中体现了蒙古族建筑的风格，它来源于藏族喇嘛庙原型，又吸收了临近地区回族、汉族族建筑的风格，它来源于
28、藏族喇嘛庙原型，又吸收了临近地区回族、汉族建筑艺术手法，既厚重又华丽。建筑艺术手法，既厚重又华丽。2.3 2.3 中国的地方建筑风格中国的地方建筑风格 维吾尔族风格维吾尔族风格 集中在新疆维吾尔族居住区。建集中在新疆维吾尔族居住区。建筑外部完全封闭，全用平屋顶，内部筑外部完全封闭，全用平屋顶，内部庭院尺度亲切，平面布局自由，并有庭院尺度亲切，平面布局自由，并有绿化点缀。房间前有宽敞的外廊，室绿化点缀。房间前有宽敞的外廊，室内外有细致的彩色木雕和石膏花饰。内外有细致的彩色木雕和石膏花饰。总的风格是外部朴素单调，内部灵活总的风格是外部朴素单调，内部灵活精致。维吾尔族的清真寺和教长陵园精致。维吾尔族
29、的清真寺和教长陵园是建筑艺术最集中的地方，体量巨大，是建筑艺术最集中的地方，体量巨大，塔楼高耸，砖雕、木雕、石膏花饰富塔楼高耸，砖雕、木雕、石膏花饰富丽精致。还多用拱券结构，富有曲线丽精致。还多用拱券结构，富有曲线韵律。韵律。第七章第七章 房地产产品规划房地产产品规划 1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计3.3.房地产项目景观设计房地产项目景观设计4.4.户型的设计户型的设计5.5.小区会所的设计小区会所的设计6.6.小区智能化的设计小区智能化的设计7.7.生态住宅的设计生态住宅的设计 3.3.房地产项目景观设计房地产项目景观设计 住区园林化应力求创
30、新各具特色住区园林化应力求创新各具特色 住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩 住区园林应与方便人际交往相结合住区园林应与方便人际交往相结合 利用改造自然景观与人造山水景观相结合利用改造自然景观与人造山水景观相结合 发展立体绿化营造空中景观发展立体绿化营造空中景观 住区绿化与体育活动场地结合住区绿化与体育活动场地结合 住区园林应力求美、静、净、洁住区园林应力求美、静、净、洁 住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担 居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑 景观资源景观资源100100
31、利用利用 第七章第七章 房地产产品规划房地产产品规划 1.1.房地产产品规划概述房地产产品规划概述2.2.建筑风格的设计建筑风格的设计3.3.房地产项目景观设计房地产项目景观设计4.4.户型的设计户型的设计5.5.小区会所的设计小区会所的设计6.6.小区智能化的设计小区智能化的设计7.7.生态住宅的设计生态住宅的设计 4.1 4.1 户型设计的基本流程户型设计的基本流程 4.4.户型的设计户型的设计4.1.1 4.1.1 进行市场调查了解市场需求进行市场调查了解市场需求 目前的户型需求日趋多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求目前的户型需求日趋多样化，市场并无绝对的主导户型。而且户型需求
32、是随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。是随时间、区域而异。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化。4.1.2 4.1.2 确定户型大小确定户型大小 房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？房地产开发中最常见的问题是某个地块适合做大户型还是小户型？最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。最普遍的说法是市中心的户型小的好，郊区户型可以做大。那么，发展商如何确定自己的户型大小呢？那么，发展商如何确定自己的户型大小呢？第一个办法：市场调查。第一个办法：市场调查。第二种办法是：弹性设计方案。第二种办法是：弹性设计方案。户型内部中的弹性设计，留出一两
33、室变成三室四室的可能。销售时甚至户型内部中的弹性设计，留出一两室变成三室四室的可能。销售时甚至可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据可以是无隔墙的大空间，可以提高使用率，到交楼时提供三种选择，根据客户的需求决定如何分隔。客户的需求决定如何分隔。4.1 4.1 户型设计的基本流程户型设计的基本流程 4.4.户型的设计户型的设计4.1.3 4.1.3 配置户型类别配置户型类别 结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？是以三房二
34、厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户型为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？显然需要精心策划。？显然需要精心策划。4.1.4 4.1.4 户型类别分布户型类别分布 我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放错误了位置：面积大、总价高的幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放错误了位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的户型却被放在临近路边
35、噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或有西晒、或是底层方向、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。4.1 4.1 户型设计的基本流程户型设计的基本流程 4.4.户型的设计户型的设计4.1.5 4.1.5 进行功能分区进行功能分区 住宅的使用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的。简言之，一般有住宅的使
36、用功能虽然简单，但却是不能随意混淆的。简言之，一般有如下几个分区：如下几个分区：公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等；秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等；房等；辅助区。供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、辅助区。供以上两部分的辅助支持用，如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。阳台等。在户型的平面设计中要注意以下几点：在户型的平面设计中要注意以下几点：一是动静分开。一是动静分开。二是公私分开。二是公私分开。三是主次分开。三是主
37、次分开。四是干湿、洁污分开。四是干湿、洁污分开。4.1 4.1 户型设计的基本流程户型设计的基本流程 4.4.户型的设计户型的设计4.1.6 4.1.6 进行户型布局进行户型布局 在具体的户型布局上，从客户评价的重要度从高到低次序排列为起居厅、在具体的户型布局上，从客户评价的重要度从高到低次序排列为起居厅、主卧、餐厅、次卧。有专家认为目前在主卧、餐厅、次卧。有专家认为目前在130130140 140 平方米总面积的户型里平方米总面积的户型里设计设计3030平方米的厅比较合适。从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从平方米的厅比较合适。从趋势上看，厅的面积下调，主卧室面积从15151818平方米上
38、调至平方米上调至2525平方米。其中的原因可能是：平方米。其中的原因可能是：客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合客户年轻化，很少在家度过，回家时卧室是常用的空间，需要组合柜、电视、看书的位置，厅的一部分功能转移到卧室中；柜、电视、看书的位置，厅的一部分功能转移到卧室中；社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念；整个社会文明社区设置会所，会所改变了交友一定要在家的概念；整个社会文明程度提高，人的隐私权要求增加。程度提高，人的隐私权要求增加。高标准的住宅内，客厅餐厅可以考虑分开设置。但如果分开后，餐高标准的住宅内，客厅餐厅可以考虑分开设置。但如果分开后，餐厅的光线、通风以
39、及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更像厅的光线、通风以及视野等条件均没有得到改善，或餐厅分离后反而更像扩大的通道，则不如不分开。特别是小型住宅，一个大起居厅的空间感、扩大的通道，则不如不分开。特别是小型住宅，一个大起居厅的空间感、尺度感和生活氛围，更优于两个厅的分设。尺度感和生活氛围，更优于两个厅的分设。4.1 4.1 户型设计的基本流程户型设计的基本流程 4.4.户型的设计户型的设计4.1.7 4.1.7 确定户型构成确定户型构成 户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、平面布局、规划设计等因户型的构成比例受到目标客户群、需求层次、平面布局、规划设计等因素影响。确定户型比例应注意以
40、下原则：素影响。确定户型比例应注意以下原则：户型不宜过杂，战线不宜拉长。不要以为户型较多就能兼容并满足户型不宜过杂，战线不宜拉长。不要以为户型较多就能兼容并满足各种需求，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体各种需求，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。现不出楼宇的档次和形象定位。主力户型如果差异性过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二主力户型如果差异性过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户型，势必拉大购房者层次，给物业管理造成相当厅、一房一厅作为主力户型，势必拉大购房者层次，给物业管理造成相当大的难度。若
41、在整体小区的统一格局下，各分区独立布局，问题可得到缓大的难度。若在整体小区的统一格局下，各分区独立布局，问题可得到缓解。解。具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。每个楼盘必然具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。每个楼盘必然有其预期的目标客户群，针对目标客户群的不同需求特点，细分出各个特有其预期的目标客户群，针对目标客户群的不同需求特点，细分出各个特征群体，然后再根据各个群体的购买力、购买目的、购买心理等因素进行征群体，然后再根据各个群体的购买力、购买目的、购买心理等因素进行研究分析及调查摸底，确定对应的户型具体比例。研究分析及调查摸底，确定对应的户型具体比例。4.4.户型的设
42、计户型的设计4.2 4.2 户型评鉴户型评鉴该户型功能分区混乱，动静空间相互该户型功能分区混乱，动静空间相互交叉，相互干扰。入户走道过长且导交叉，相互干扰。入户走道过长且导向性不强，卧室布局散乱，各置一端，向性不强，卧室布局散乱，各置一端，而且主卧室的门正对客厅，无适当过而且主卧室的门正对客厅，无适当过渡，私密性很差。餐厅位于整个户型渡，私密性很差。餐厅位于整个户型的中部，不仅采光受到局限，形成明的中部，不仅采光受到局限，形成明显的暗厅，而且被走道占用过多，使显的暗厅，而且被走道占用过多，使用不便。书房和次卧离厨房太近，易用不便。书房和次卧离厨房太近，易受干扰，离主卧室又太远，交通路线受干扰，
43、离主卧室又太远，交通路线不简捷。主卫没有天然通风和采光。不简捷。主卫没有天然通风和采光。该户型的该户型的优点优点是平面方正，南北通风是平面方正，南北通风尚可。尚可。三房二厅二卫三房二厅二卫 (116m2)三房二厅二卫三房二厅二卫+阳光花房阳光花房(128.39 m2)无论在采光通风的处理上（如餐厅临阳台并安装落地玻璃门），还是在室内通无论在采光通风的处理上（如餐厅临阳台并安装落地玻璃门），还是在室内通道的安排上，都有细致的处理。在主卧内另设一化妆间也属匠心之笔。北向左侧道的安排上，都有细致的处理。在主卧内另设一化妆间也属匠心之笔。北向左侧次卧在采光上有些不足。次卧在采光上有些不足。入户花园的设
44、计入户花园的设计是本案最大的亮点，也是本案最大的亮点，也是目前三房设计中，尤是目前三房设计中，尤其在多层的住宅结构中，其在多层的住宅结构中，是比较前卫和新颖的设是比较前卫和新颖的设计理念。室内平面布局计理念。室内平面布局也十分合理，功能分区也十分合理，功能分区明确，明确，三房二厅二卫三房二厅二卫+工人房工人房(110.8 m2)平面布局方正有序，厅平面布局方正有序，厅房、卧室以及厨卫等各功房、卧室以及厨卫等各功能区分区明确，客厅外设能区分区明确，客厅外设花园阳台，视野开阔。主花园阳台，视野开阔。主卧设有大窗台，南卧有外卧设有大窗台，南卧有外凸窗。厨房与工人房之间凸窗。厨房与工人房之间连接一较大
45、工作阳台，并连接一较大工作阳台，并且工人房带有独立卫生间。且工人房带有独立卫生间。入户设有一玄关，有很好入户设有一玄关，有很好的转折过渡空间。该户型的转折过渡空间。该户型不足之处是整体朝向朝北，不足之处是整体朝向朝北，不太适合北方地域的生活不太适合北方地域的生活习惯，而且公用卫生间位习惯，而且公用卫生间位置过于深入，使用起来略置过于深入，使用起来略感不便。感不便。三房二厅二卫三房二厅二卫(115m2)入户门居中，使双厅自然分区。入户门居中，使双厅自然分区。双向操作厨房配弧型角窗是一大亮双向操作厨房配弧型角窗是一大亮点，自然、通风、采光俱佳。南、点，自然、通风、采光俱佳。南、北双阳台的通透设计也
46、保证了略显北双阳台的通透设计也保证了略显狭长的大厅光线充足。弧型外飘窗狭长的大厅光线充足。弧型外飘窗是主卧的出彩之处，而独立的储物是主卧的出彩之处，而独立的储物间设计也符合现代消费的习惯。该间设计也符合现代消费的习惯。该户型最大的问题是两个卫生间的通户型最大的问题是两个卫生间的通风问题，因为位置正在整个户型平风问题，因为位置正在整个户型平面的中央，如果没有专门的通风管面的中央，如果没有专门的通风管道和设施，很不利于卫生间健康环道和设施，很不利于卫生间健康环境的维持。此外主卧室正对客厅，境的维持。此外主卧室正对客厅，主人私密性将大受影响。入户门离主人私密性将大受影响。入户门离厨房较远，要穿越整个
47、餐厅，实际厨房较远，要穿越整个餐厅，实际生活中不太方便。而且入口及主卧生活中不太方便。而且入口及主卧室存在空间浪费的问题。室存在空间浪费的问题。三房二厅一卫三房二厅一卫(105.48 m2)该户型间隔方正，南北朝向，该户型间隔方正，南北朝向，采光通风俱佳。通过错层结构，采光通风俱佳。通过错层结构，使两间卧室与公共活动空间分使两间卧室与公共活动空间分开，达到动静分离，厨房靠近开，达到动静分离，厨房靠近入户门，主卧室设有大飘窗。入户门，主卧室设有大飘窗。客厅带有阳台。但也存在一些客厅带有阳台。但也存在一些问题：一是三房中有二间朝北，问题：一是三房中有二间朝北，这种户型在北方地区可能不太这种户型在北
48、方地区可能不太受欢迎，并且有一间卧室紧挨受欢迎，并且有一间卧室紧挨餐厅，难免经常会受到油烟袭餐厅，难免经常会受到油烟袭扰；二是主卧没有带独立卫生扰；二是主卧没有带独立卫生间，总是有一些美中不足；三间，总是有一些美中不足；三是餐厅处于南北通道之中，行是餐厅处于南北通道之中，行走动线不畅。走动线不畅。三房二厅二卫三房二厅二卫(132.74 m2)这是一套设计颇为合理的这是一套设计颇为合理的三房二厅二卫住房，功能分区三房二厅二卫住房，功能分区合理，动静、洁污分离。短进合理，动静、洁污分离。短进深，南北通透，双阳台，三个深，南北通透，双阳台，三个飘窗，餐厅靠近北方阳台，全飘窗，餐厅靠近北方阳台，全明设
49、计，采光通风充足。错层明设计，采光通风充足。错层设计将公共空间与休息区分离，设计将公共空间与休息区分离，秘密性强，空间功能区隔明显，秘密性强，空间功能区隔明显，客卫分离式卫生间设计，实现客卫分离式卫生间设计，实现了干湿分离。不足之处是：餐了干湿分离。不足之处是：餐厅与客厅之间有一块区域显得厅与客厅之间有一块区域显得有些浪费，北向卧室与主卧门有些浪费，北向卧室与主卧门口口“门冲门冲”。三房二厅二卫三房二厅二卫(128.67 m2)这是时下颇为流行的大进深板这是时下颇为流行的大进深板状三房二厅二卫的户型。动静、干状三房二厅二卫的户型。动静、干湿、洁污分离，客厅、餐厅、厨房湿、洁污分离，客厅、餐厅、
50、厨房均在北方，整体分区、布局比较合均在北方，整体分区、布局比较合理，客厅相对独立，宽敞大气，三理，客厅相对独立，宽敞大气，三个卧室朝南，三个阳台提升了入住个卧室朝南，三个阳台提升了入住的舒适性。该户型不足之处在于主的舒适性。该户型不足之处在于主卫是卫是“暗卫暗卫”，没有开窗。二是靠，没有开窗。二是靠西边的卧室采光略显不足，三是客西边的卧室采光略显不足，三是客卫无法实现干湿分离，并且开门紧卫无法实现干湿分离，并且开门紧挨厨房门口。挨厨房门口。三房二厅二卫三房二厅二卫(103.96 m2)这是与前一户型近似的这是与前一户型近似的一个户型，三房朝南，动静一个户型，三房朝南，动静分离。虽然面积比分离。