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1、房企必须知道的几种房地产融资渠道 作为一种集资本、技术、管理于一体的密集型投资行为，房地产项目开发所占用的资金量是非常庞大的。融资渠道便成为房地产产业链稳步发展首先要解决的问题。然而，房地产开发项目、环节以及房地产公司都有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资渠道进行分析，以确定最优的融资结构。投融界 ()作为中国最专业的投融资信息服务商，将通过本篇文章与广大投资人、资金方一起探讨房地产项目的融资渠道问题。首先，自有资金是开发商项目开发实力的彰显。企业自有资金在开发商手中能够长期持有，自行支配，灵活使用。同时，必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”，然而，在数量众多的全国房地
2、产企业中，有规模、有实力的企业却只是少数。随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，自有资金的多寡将成为衡量企业竞争实力大小的重要标准。第二，预收房款是房产买卖双方非常受欢迎的一种形式。因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；对于买方而言，只要看好房产前景，便可用少量的资金获得较大的预期增值收益。第三，银行信贷是房产企业融资渠道的主要途径。其具有便捷、实际经济成本较低、财务杠杆作用大，并可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等特点。但在当前形势下，银行贷款的门槛被
3、大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。第四，房地产信托是房地产企业融资的重要手段之一。现阶段，信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，之后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即信托+银行。此外，房地产企业还有建设单位垫资、上市融资、房地产资产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、
4、售后回买及回租、海外融资、融资租赁、项目融资等众多融资渠道和途径。然而，随着房产投资增速的回落，实体经济的持续低迷，各地政府逐步解除限购政策，吹响了救市的号角。据某券商人士透露，监管层拟放开房企发行公司债券的标准，或允许非上市房企发行公司债券。面对这样一政策，有人认为若这一政策得以实施，房企融资渠道将进一步打开，中小房产企业融资难的问题或能一定程度上得到缓解。但是，“目前该政策尚未出台，而且具体的“准入门槛”也没有确定，中小房企能否通过该政策的实施获得有力的融资尚不得而知，增加销售回款依然是房产企业获取资金的王道。”投融界一位资深的投资专家如是说。企业十四种主要融资方式分析比较一、 吸收投资吸
5、收投资的方式融资是指非股份制企业以协议等形式吸收国家、企业、个人和外商等的直接投入的资本，形成企业投入资本的一种筹资方式。投入资本不以股票为媒介，适用于非股份制企业。是非股份制企业筹集股权资本的一种基本方式。在合伙企业中，两个及以上的人员共同出资可以看作为吸收投资而成立。中外合资企业、中外合作企业的成立，亦可看作是吸收中方或外方的投资，获得相应的股权，或者协商的股权。对于有限责任公司，吸收投资便成为吸收股东，但局限于50人以下。对于股份公司来说，发起设立人只能作为共同的投资方，一旦吸收投资，则吸收的投资性质将改变，直接成为发起人;对于募集设立，发起人只认购发行股份的一部分，其余部分向社会公开募
6、集或者特定对象募集吸收投资，从而成立股份公司。当然，以上的合伙企业、中外合资企业、中外合作企业、有限责任公司、股份有限公司及以上形式吸收的直接投资也可以是非股权参与，具体由协议来确定。二、 发行股票股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。三、 银行贷款银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时
7、期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。具体来说，现在银行开展过的为企业融资相关的贷款包括如下五种方式。资产抵押贷款，中小企业将资产抵押给证券公司或商业银行，由相应机构发行等价的资产证券化品种，发券募集的资金由中小企业使用，资产证券化品种可通过专门的市场进行交易。担保基金来源于当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、社会募集的资金、商业银行的资金等。信用担保机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。会员企业向银行借款时，可以由中小企业担保机构予以担保。中小企业还可以向专门开展中介服务的担保公司寻求担保服务。当企业提供不出银行所能接受的担
8、保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。因为与银行相比而言，担保公司对抵押品的要求更为灵活。项目开发贷款，一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中小企业，将会给予积极的信贷支持，以促进企业加快科技成果转化的速度。对与高等院校、科研机构建立稳定项目开发关系或拥有自己研究部门的高科技中小企业，银行除了提供流动资金贷款外，也可办理项目开发贷款。出口创汇贷款，对于生产出口产品的企
9、业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。无形资产质押贷款，依据中华人民共和国担保法的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。票据贴现融资，指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在我国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况(销售合同)来贷款。企业收到票据至票据到期兑现之日，
10、往往是少则几十天，多则300天，资金在这段时间处于闲置状态。企业如果能充分利用票据贴现融资，远比申请贷款手续简便，而且融资成本很低。票据贴现只需带上相应的票据到银行办理有关手续即可，一般在几个营业日内就能办妥。四、 民间借款民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。民间借贷是一种直接融资渠道，银行借贷则是一种间接融资渠道。民间借贷是民间资本的一种投资渠道，是民间金融的一种形式。根据合同法第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限
11、制借款利率的规定”。同时根据最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见的有关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。但实质上，据笔者获悉，就是民间所说的高利贷，远远不止这个水平，据2010年6月3日CCTV-2经济半小时报道的黑心高利贷整垮常德10多家房产开发商，留下一堆烂尾楼，就能明白，远远超出规定的四倍，甚至是四十倍。民间资本在中国的东南部比较发达，地下钱庄比较发达，屡禁不止，从另一方也满足了企业的需求，一旦经济好转，也将会带动企业的发展。五、 发行债券企业债券，也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示
12、发债企业和投资人之间是一种债权债务关系。债券持有人不参与企业的经营管理，但有权按期收回约定的本息。在企业破产清算时，债权人优先于股东享有对企业剩余财产的索取权。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为二至三年。市场上一般大型企业发债较多。中小型企业如果有盈利较高的项目、资金需求量较大，可以采用这种方式融资。关健要解决债券的包销、利息支付、如期偿还等具体问题。2008年，金融危机，股市萎靡不振，债券市场异常火爆。六、 融资租赁融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步
13、，有着十分明显的作用。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。此外，还有租赁与补偿贸易相结合、租赁与加工装配相结合、租赁与包销相结合等多种租赁形式。融资租赁业务为企业技术改造开辟了一条新的融资渠道，采取融资融物相结合的新形式，提高了生产设备和技术的引进速度，还可以节约资金使用，提高资金利用率。七、 金融租赁金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。设备使用厂家看中某种设备后，即可委托金融租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付企业使用。当企业在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。对于资金缺乏的企业来说，金融租赁不失
14、为加速投资、扩大生产的好办法;就某些产品积压的企业来说，金融租赁不失为促进销售、拓展市场的好手段。通过金融租赁，企业可用少量资金取得所需的先进技术设备，可以边生产、边还租金。八、 典当融资典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。典当融资与银行贷款相比，成本高、规模小、信用度要求、灵活便捷。典当行对客户没有信用要求，只注重典当物品是否货真价实，可动产与不动产均可作为质押。典当物品起点低，千元、百元的物品都可抵押。典当行更注重对个人客户和中小企业服务。典当贷款手续十分简便，大多立等可取，即使是不动产抵押，也比银行要便捷许多。典当行对客户贷款用途没有要求，客户资金使用
15、自由。周而复始，大大提高了资金使用率。九、 商业信用商业信用融资是指企业之间在买卖商品时，以商品形式提供的借贷活动，是经济活动中的一种最普遍的债权债务关系。商业信用的存在对于扩大生产和促进流通起到了十分积极的作用，但不可避免的也存在着一些消极的影响。商业信用融资方式包括应付账款融资、商业票据融资及预收货款融资。对于融资企业而言，应付帐款意味着放弃了现金交易的折扣，同时还需要负担一定的成本，因为往往付款越早，折扣越多;商业票据融资，也就是企业在延期付款交易时开具的债权债务票据。对于一些财力和声誉良好的企业，其发行的商业票据可以直接从货币市场上筹集到短期货币资金;预收货款融资，这是买方向卖方提供的
16、商业信用，是卖方的一种短期资金来源，信用形式应用非常有限，仅限于市场紧缺商品、买方急需或必需商品、生产周期较长且投入较大的建筑业、重型制造等。使用商业信用融资的前提条件需要具备一定商业信用基础;其次必须让合作方也能收益;最后务必谨慎使用“商业信用”。商业信用融资的优点是筹资便利、筹资成本低以及限制条件少。但商业信用融资的缺点也不能小视，期限较短、筹资数额较小、有时成本较高。十、 留存收益留存收益筹资是指企业将留存收益转化为投资的过程，将企业生产经营所实现的净收益留在企业，而不作为股利分配给股东，其实质为原股东对企业追加投资。留存收益筹资渠道包括盈余公积、未分配利润。留存收益筹资的优点是不发生实
17、际的现金支出，不同于负债筹资，不必支付定期的利息，也不同于股票筹资，不必支付股利，同时还免去了与负债、权益筹资相关的手续费、发行费等开支。但是这种方式存在机会成本，即股东将资金投放于其他项目上的必要报酬率。保持企业举债能力，留存收益实质上属于股东权益的一部分，可以作为企业对外举债的基础。先利用这部分资金筹资，减少了企业对外部资金的需求，当企业遇到盈利率很高的项目时，再向外部筹资，而不会因企业的债务已达到较高的水平而难以筹到资金。企业的控制权不受影响，增加发行股票，原股东的控制权分散;发行债券或增加负债，债权人可能对企业施加限制性条件。而采用留存收益筹资则不会存在此类问题。缺点是期间限制，必须经
18、过一定时期的积累才可能拥有一定数量的留存收益，从而使企业难以在短期内获得扩大再生产所需资金;其次与股利政策的权衡，如果留存收益过高，现金股利过少，则可能影响企业的形象，并给今后进一步的筹资增加困难。利用留存收益筹资须要考虑公司的股利政策，不能随意变动。留存收益是企业资金的一项重要来源，它实际上是股东对企业进行追加投资，股东对这部分投资与以前缴给企业的股本一样，也要求有一定的报酬。留存收益的成本计算与普通股基本相同，但不用考虑筹资费用。普通股股利固定：留存收益筹资成本=每年固定股利/普通股筹资金额X100%。普通股股利逐年固定增长：留存收益筹资成本=第一年预期股利/普通股筹资金额X100%+ 股
19、利年增长率。十一、 认股权证认股权证融资是指在某一时间以内以特定价格购买普通股的相对长期的期权。特定价格也称为执行价格，即普通股与认股权证相关或特定时期内购买看涨期权的价格。公司发行认股权证融资，其所涉及的认股权证是独立流通的和不可赎回的，因而对公司的影响也与发行可转换债券不同。认股权证融资的优点，发行认股权证具有融资成本低，改善公司未来资本结构，这与可转换证券融资相似。不同之处在于认股权证的执行增加的是公司的权益资本，而不改变其负债。认股权证融资的缺点，认股权证融资也有稀释股权以及当股价大幅度上升时，导致认股权证成本过高等不利方面。认股权证对公司资本结构的影响，认股权证的认股权被行使后，投资
20、者在一定期限内以约定的认购价格购人了规定比例的股票。对上市公司而言，股东权益资本随之增加。在认股权行使前后，一定时期内，公司债权资本保持不变，随着股东权益资本的增加，公司资本结构中股权资本与债权资本之比增大，资产负债率降低。在公司资本结构中债权资本比例过高时，可以通过认股权证的行使优化企业的资本结构。认股权证对公司每股收益的稀释效应，每股收益是投资者评价上市公司经营业绩、公司价值的重要财务指标。公司扩大股权投资的直接影响是发行公司再扩股瞬间每股收益被稀释。稀释到一定程度，股价会调整并引发下跌，影响公司的业绩表现。十二、 可转换债券可转换债券是可转换公司债券的简称，又简称可转债。它是一种可以在特
21、定时间、按特定条件转换为普通股票的特殊企业债券。可转换债券兼具债券和股票的特征。公司发行的含有转换特征的债券。在招募说明中发行人承诺根据转换价格在一定时间内可将债券转换为公司普通股。转换特征为公司所发行债券的一项义务。可转换债券的优点为普通股所不具备的固定收益和一般债券不具备的升值潜力。可转换债券具有债权和期权的双重特性。可转换债券兼有债券和股票的特征，具有以下三个特点：一是债权性。与其他债券一样，可转换债券也有规定的利率和期限，投资者可以选择持有债券到期，收取本息;二是股权性。可转换债券在转换成股票之前是纯粹的债券，但在转换成股票之后，原债券持有人就由债券人变成了公司的股东，可参与企业的经营
22、决策和红利分配，这也在一定程度上会影响公司的股本结构;三是可转换性。可转换性是可转换债券的重要标志，债券持有人可以按约定的条件将债券转换成股票。转股权是投资者享有的、一般债券所没有的选择权。可转换债券在发行时就明确约定，债券持有人可按照发行时约定的价格将债券转换成公司的普通股票。如果债券持有人不想转换，则可以继续持有债券，直到偿还期满时收取本金和利息，或者在流通市场出售变现。如果持有人看好发债公司股票增值潜力，在宽限期之后可以行使转换权，按照预定转换价格将债券转换成为股票，发债公司不得拒绝。正因为具有可转换性，可转换债券利率一般低于普通公司债券利率，企业发行可转换债券可以降低筹资成本。可转换债
23、券具有双重选择权的特征。一方面，投资者可自行选择是否转股，并为此承担转债利率较低的机会成本;另一方面，转债发行人拥有是否实施赎回条款的选择权，并为此要支付比没有赎回条款的转债更高的利率。双重选择权是可转换公司债券最主要的金融特征，它的存在使投资者和发行人的风险、收益限定在一定的范围以内，并可以利用这一特点对股票进行套期保值，获得更加确定的收益。十三、 职工集资中小企业可以根据公司资产实际，将净资产作为股份划分，采取MBO(管理层持股)、ESO(员工持股)及向特定的股东发售股份的方式募集资金，并实现股份的多元化。职工集资在90年初期，基本上成为中国解决资金问题的一大法宝。十四、 产权交易产权交易在国内方兴未艾，各地都设立了股权、资产交易的中介市常产权交易比较规范，对出售的资产、股权均有相应的价格评估体系，交易方式基本市场化。中小科技企业为了解决资金紧缺，可将部份股权专利(无形资产)及有形资产在产权交易所挂牌，既可以解决企业内部资金紧缺，增加现金流;又可以为进一步的资本市场运作打好基础。