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1、福州文化创意园（仓山）项目策划建议书一、什么是文化创意园： “创意产业”最初定义为“源于个体创造力、技能和才华的活动，而通过知识产权的生成和取用，这些活动可以发挥创造财富和就业的潜力”。指特别倚重个人创意、技巧及才华创造财富和就业能力的知识密集型行业。包括休闲游戏软件、电视与广播、出版、表演艺术、音乐、电影与录音带、时尚设计、工艺、广告、建筑、时装设计、软件、古董等13个行业。创意产业的产值在世界各发达国家国内生产总值中的比值越来越高，它以高于传统产业2-4倍的速度增长着，目前世界创意产业每天创造的产值高达220亿美元。1997年，英国最早提出了“创意产业”这个概念，创意产业开始在国际上兴起，
2、并逐渐形成现代产业发展中的一个亮点。在国内，上海的创意园区发展是整个创意产业的先驱，假如从1999年苏州河畔的“四行仓库”改造算起，已有10年的发展史。继2005年4月首批18家创意产业集聚区挂牌之后，至今在全国各地已经洪水般的出现了各类型多样化达的创意园区，给各地的创意产业与经济都带来了前所为有的腾飞。二、项目的宏观环境经济状况分析：1、福建文化产业发展将驶入快车道，迎来更加明媚的春天。从有关部门获悉，省委办公厅、省政府办公厅3009年4月26日前出台的关于加快发展文化产业的意见，结合我省实际明确提出了我省重点发展十大文化产业，并对每一产业作出了中长期规划。支持福州厦门泉州成为创意城市、支持
3、创意园的建设，将使得福建文化产业在更完善的政策环境中快步前行，不断满足人民群众精神文化需求，推动经济增长，提高海峡西岸经济区综合竞争力。根据意见，到2020年，我省文化产业增长速度明显高于国民经济增长速度，总体实力进入全国前列。2、本项目位处福建省会城市福州市的文化城区仓山区大学文化区域，区域众多的综合性大学、职业学院等高校林立：宏观环境很适合本项目策划主旨：争取成为福州市的文化创意园，实现“文化创意在仓山”。3、立足项目所在区域，发挥区域自身优势，与各院校合作，开发创意产业，鼓励扶持学生参与，尤其是职教学院和师大美院的老师自己主导第二职业，建设实践与发展的平台，为创造创意产业基地打下基础。二
4、、项目定位分析：（参考现有的一些成功项目的，多取各项目的优势，我们要做的是综合类的创意园）1、福建省文化创意发展重点：以涵盖产业高端环节的“文化创意设计”为龙头，重点发展制造业设计创意、文化传媒创意、文化艺术创作、文化传统与文物保护、数字服务文化创意、建筑文化创意、咨询策划创意和休闲消费创意等八大领域。以福州、厦门、泉州等沿海中心城市为文化创意产业发展的重点区域，逐步完善文化创意研发设计、产品生产、推广销售等文化创意产业链。形成一批具有较大影响力的文化创意产业集聚区和中介机构，培养一批国内外知名的设计师，及具有较强竞争力和影响力的文化创意龙头企业。 2、加强闽台文化产业交流与合作 ：推动闽台文
5、化产业对接；鼓励台商来闽投资文化产业，建立生产基地、地区总部、研发及营销中心等3、咨询策划创意与咨询策划相关的创意设计，包括市场调查、保险咨询、会展策划等。4、整合高等院校、文化企业、社会机构教育培训资源，逐步形成一批具有影响的教学和培训基地，开展文化产业相关人才的教育和培训工作。具有一定规模，从事文化产业行业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地。5、重点建设涵盖创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、工艺美术、文化旅游、传媒印刷等文化产业的孵化和培育中心，形成一批具有一定规模的特色文化产业集聚区，平均产值规模达到国内先进水平。6、目前可以依托项目周遍的文化氛围，拟定项目的规划为福
6、州第一家以动漫、影视、会展、出版、建筑与装饰设计、广告与传媒、摄影与绘画、教育与培训等创意产业为支撑，集多功能为一体，融合餐饮、旅游等商业元素，建筑风格独特的标志性创意产业集聚区。无污染噪音，大开间写字楼格局，宽敞而空灵，任您随意切割重构，是实现梦想，创造财富的“梦工场三、项目功能：1、创意园区将以创意产业为基础，将优势企业、政府政策、社区资源和高校资源共同融合，精心打造优雅的商务环境，庭院式的办公环境，舒适的洽谈休闲区域，创造一般写字楼、格子间不具备的创意元素，并为入园企业提供齐全的配套设施，完善的后勤服务，提供优惠政策、管理咨询、风险投资、国际交流、科技顾问等功能，免除了创意企业的后顾之忧
7、，充分发挥创意产业的集聚效应，相互沟通，相互影响，形成创意的良好氛围和创新合力，并以点带面，逐步推进仓山学院区沿线创意产业带的形成。这部分是作为项目的重要部分，分割介绍核心招商目标与辅助目标，可以参考现有的一些创意园来借鉴一些功能定位，加入我们自己的一些商家元素与特色元素；2、目前创意产业园将以网络信息技术服务、影视、传媒、设计、教育培训企业为主，包括个性化印刷品在线设计、电子商务、建筑装修设计、服装设计、影视制作、摄影、工艺品、展览展示等产业链，拥有从专业杂志、电子商务、网络技术服务、物流贸易等相对齐全的配套与辅助服务行业集群。3、关于文化创意产业园的政策支持（一）对授牌的文化创意产业园，优
8、先推荐申报国家和省文化主管部门组织的各类文化创意产业园的评选。（二）进入产业园区的文化企业、机构和项目，优先享受国家、福建省和福州市、仓山区有关发展文化产业的各项扶持政策。（三）对文化创意产业园内重点规划的建设项目，符合建设条件的，给予优先安排和政策支持。（四）对文化创意产业园内引进社会投资建设项目，涉及申请用地的，优先采用公开招标、拍卖或挂牌方式公开供应土地。鼓励文化企业以短期租赁方式使用土地，鼓励文化企业租用现有物业从事文化产业经营。公益性文化设施建设和相关配套设施项目，可全部或部分免缴各项工程的二类费用。（五）鼓励文化创意产业园区对创新文化项目进行投资。经专家委员会和专业投资机构评定通过
9、的创新文化项目，从文化产业专项资金中给予一定的补贴。（六）支持文化创意产业园招商引资，积极引导和吸引行业内龙头企业及配套企业进入文化创意产业园。（七）鼓励支持文化创意产业园自行制定优惠政策，拿出一部分政府扶持资金支持入驻企业、创新文化项目和出口文化产品。（八）建立政府绿色通道，对文化创意产业园在人才引进、子女就学、工商注册登记等方面，给予政策支持。（九）鼓励园区入驻企业按规定申报上级有关部门组织的科技成果申报、项目资助和各种奖励。获得国家、江苏省文化产业发展专项资金资助并重点扶持的文化创意产业园，可参照相应的资助标准，由市文化产业专项资金给予适当的配套资助。四、项目可行性分析: 1、项目竞争分
10、析：政府的是否支持与扶持、本地区有同质化的产品、项目的周边文化环境因素、项目的体量大小都影响到本项目的可发展前景；（一）福州尚无此类创意园成立，尤其是仓山文化区不可能有这种的租金和建筑面积条件的用地；使得本项目具有独特的可持续发展与延伸；也有利于吸引从事创意产业和与创意产业相关的企业入驻，其中需要一些知名的大公司，或一些品牌企业，但大部分仍以设计、广告、媒体制作等中小企业或个人工作室为主，如：艺术设计：平面广告设计广告、建筑设计、装修设计公司，文化推广：中外文化传播交流公司、影视制作拍摄等等 ，咨询策划创意与咨询策划相关的创意设计，包括品牌包装、形象推广、市场调查、保险咨询、会展策划等；后期随
11、着挂牌创意产业集聚区数量的不断增多，创意产业园区的定位也将更多元化，对于中小企业主来说，可选择的余地也将更大，商机更多。 （二）园区采用酒店式服务与管理方式，园区是否是24小时经营，也是一个较为重要的因素。因为24小时不分时间段的经营，就会为吸引来自不同时段的客源，也是和创意人士得的生活和工作方式。 （三）招揽名家入驻，使“与名家一起工作”推动企业、机构、个人工作室入驻园区，最终将办公地园区发挥集聚功能吸引多为艺术设计、动漫设计、文化推广等方面的创意公司入驻。 2、 本项目创意园区的优势（一）交通优势 由老厂房、老建筑改建而成的创意产业园区，大多位于福州城市的文化人口集中区，公共交通便利，靠近
12、城市二环线，且大都比较靠近主干道路边，场区公共场地面积较大，适合停放车辆的位置也较多，交通便捷是其最大优势。 （二）租金相对低廉 这些在原有基础上改建的创意产业园区，由于建设改建成本相对较低，因此租金相对于同等区域内的写字楼要低很多。 （三）文化产业氛围浓厚 艺术企业、文化企业、时尚媒体、创意制作企业、广告公司、时尚餐饮娱乐等这些与创意行业相关的企业，汇集的一起势必会形成一种产业的集聚性，还能为这些相关企业之间创造一种上下合作的可能性。 （四）税收优惠政策 目前，创意产业园区得到了各地政府的大力支持，因此大部分园区对于企业的入驻上都会有相关的税收优惠政策，部分园区对于在园区内注册的公司，还会联
13、合所在区域街道，在常规税收优惠上，另外有些地区政府还增加一些对于总部企业的优惠政策，使得更多的企业愿意投身创意园区。（五）空间自由分割度大大部分创意产业园区都在旧厂房的基础上进行翻新而成的，因此在空间上有着商务办公楼不可比拟的优势。5、6米的层高，很深的进深，开阔的公共空间，入驻企业可根据自己的特色，在几百平方米内自由分割空间。五、项目经济分析1、收入模式分析租金物管费政府扶持补贴餐饮等相关服务配套服务活动及衍生服务类：影视、拍摄、旅游、展览展示等收入2、项目的投资与回报的估算：（可以从简单的硬件改造投入，必要政府政策的公关投入与包装、宣传推广投入等三方面来估算，回报收入以租金、补贴与增值业务来估算）1、改造推广费用投入测算：建筑改造工程，要求个性化，有创意，体现创意园区的概念，地域标志性，改造场区，建设公共区域的景观，停车及服务配套设施。创意园区的申请与政府的扶持政策，需要协调政府的关系，出台有利招商与针对创意园区的政策创意园区的整体形象包装与推广，招商的推广，活动及媒体宣传的费用2、租金回报估算：由几部分组成，面积从30平方米200平方米不等，以酒吧、咖啡馆、餐饮、画廊等业态为主。其中，1楼租金为2530元/平方米/月，2楼租金为20元/平方米/月，物业管理费为5-10元/平方米/月。