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1、张宵云国有土地使用权的张宵云国有土地使用权的流转湖北定稿流转湖北定稿一、土地法律服务市场的拓展河北新业律师事务所河北新业律师事务所海陆空式的营销模式讲课：一半律师能上台出书：法规汇编合作期刊：从订名片、不干胶、印章做流程图、程序图、归纳总结图表客户三级维护体系寄读者制作纪念品礼物包装自行设计河北新业律师事务所河北新业律师事务所土地的所有制形式及供地方式图公有制公有制（两种所有制形式）（两种所有制形式）国有土地所有权（国务院）集体土地所有权（集体组织或村委会）划拨出让出租作价入股或出资授权经营占用审批基础设施用地农村宅基地公共配套村委会、小学、诊所等河北新业律师事务所河北新业律师事务所国有土地的
2、二级市场集体土地不能进入市场交易集体土地不能进入市场交易国有土地国有土地的市场的市场划拨划拨出让出让出租出租作价入股作价入股出资出资授权授权经营经营转让转让（审批）（审批）转让转让（审核）（审核）租赁租赁转让转让转让转让土地不能买卖，只能依法取得和转让。紫色部分是一级市场，特点是政府是“售方”。二级市场还有作价入股或出资、租赁、抵押、典当等。绿色部分是二级市场，特点是土地使用权人是“售方”。河北新业律师事务所河北新业律师事务所二、国有划拨土地使用权律师操作实务河北新业律师事务所河北新业律师事务所（一）划拨土地使用权的几个特点无期限性 无偿性（福利性）使用范围的法定性流转的严格限制性市场管理严格
3、性河北新业律师事务所河北新业律师事务所1、划拨土地使用权的无期限性（1）划拨土地使用权是无期限的（2）特例：有些划拨土地使用权是有期限的国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第八条？：划拨用地住宅小区有业主转让后，是有期限的，是划拨地还是出让地？河北新业律师事务所河北新业律师事务所2、划拨土地使用权的无偿性（1）支付成本价的划拨用地绝大多数的划拨用地都要支付成本价。（2）不支付成本的划拨用地（少有登记）道路、市政府所属的公园地价的构成河北新业律师事务所河北新业律师事务所全地价成本价政府收益图：土地全地价土地取得成本政府收益土地征收土地拆迁储备补偿（单一）土地储备的内容河北新业律师事务所河北新
4、业律师事务所全地价全地价（土地出让总价）（土地出让总价）成本价成本价政府收益政府收益征收集体土地补偿征收集体土地补偿拆迁补偿安置拆迁补偿安置（前期开发或一级开发）（前期开发或一级开发）收购储备补偿收购储备补偿政府纯收益政府纯收益政府规定资资金政府规定资资金农业开发基金农业开发基金向省级以上政府向省级以上政府上交的出让收益上交的出让收益城镇廉租住房城镇廉租住房保障基金保障基金出让业务费出让业务费社会保障费用社会保障费用被征地农民保险被征地农民保险风险基金风险基金河北新业律师事务所河北新业律师事务所3、使用范围的法定性（按划拨用地目录供地）（1）律师业务中常见的划拨用地项目：城中村改造、经济适用房
5、、职工集资建房（2）划拨用地取决于投资性质，而非投资项目例证：驾校和一些培训中心，学校和医院是否以划拨方式供地。（3）凡可以通过划拨方式取得土地的都可以协议出让的方式取得（4）划拨用地的范围呈逐渐缩小的趋势（立法动态）（5）项目人对划拨用地的取舍河北新业律师事务所河北新业律师事务所4、流转的严格限制性审批：公开转让；出租；合作开发等以及净地与在建工程的转让划拨土地审批的是出让方案5、严格的市场管理土地使用权收回的情形河北新业律师事务所河北新业律师事务所（二）划拨土地使用权转让的几个实务问题河北新业律师事务所河北新业律师事务所1、划拨土地使用权的转让审批先行2、划拨土地公开转让的变通路径划拨土地
6、可以在自用期间协议出让，出让后再行转让，就可避开招拍挂（55号令）。3、出让金的缴纳主体立法：1990年的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定与城市房地产管理法规定不一致。解决途径：应当适用城市房地产管理法的规定，由受让方缴纳出让金。河北新业律师事务所河北新业律师事务所4、划拨土地使用权净地和在建工程的转让（1）法定的严格条件：划拨土地的房地产转让，地上要有房产且有房产证，还必须经过政府审批和招拍挂，这样才能进行转让。（2）在建工程转让，法律规定是不可以，但实务操作中有转让的情况。河北新业律师事务所河北新业律师事务所5、划拨土地使用权的划转划拨土地使用权转让时的收回不存地补偿1、完成转让程
7、序2、划拨用地决定书3、直接办理土地证储备的收回要补偿行政处罚收回不 补偿河北新业律师事务所河北新业律师事务所6、划拨土地使用权作价入股房地产法第 28条：依法取得的土地使用权可以作价入股、合资、合作开发房地产。作价入股与转让？作价入股成为变相转让的路径7、划拨土地使用权合作开发河北新业律师事务所河北新业律师事务所8、划拨土地使用权转让时，地价的交纳1）补交地价的标准：（基准地价的40%、划拨用地的权益价，市场价的40%、标定地价40%）国有土地使用权协议出让规范：市场评估价划拨用地权益价2）交纳的主体3）交纳的节点4）此出让金与彼出让金的不同5）转让合同中地价的构成要特别注意！河北新业律师事
8、务所河北新业律师事务所9、转让时，不能办理出让的情形（政府收益）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。10、划拨用地决定书与准予转让的决定书11、法院执行的问题和主持拍卖(2004)民一终字第46号2006年最高法给安徽省高院答复，不行。借债务为名转让河北新业律师事务所河北新业律师事务所12、企业用地如果目的是开发不要变更登记保全措施：抵押，裁判，收购13、要不要规划条件14、公开转让万象：15、划拨用地只要易主就会产生补交出让金河北新业律
9、师事务所河北新业律师事务所（三）划拨土地使用权收购补偿1、纳入拆迁程序的补偿按照全地价进行补偿（划拨土地房地产拆迁补偿）2、单一产权的收购储备按照全地价的60%进行河北新业律师事务所河北新业律师事务所三、国有出让土地使用权律师操作实务河北新业律师事务所河北新业律师事务所（一）协议出让与转让出让：除了必须公开出让的，均可以协议出让项目确定供地方式时，要首选的方式。最高年限收回退出让金？河北新业律师事务所河北新业律师事务所出让使用权的转让1、土地使用权转让合同的效力付清出让金、投资达到25%、取得土地证是不是土地转让合同的生效条件。（最高法院（2004）民一终字第46号判例）2、净地转让的路径与司
10、法分歧最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发20045号）3、25%以上投资比例、及投资比例的认定河北新业律师事务所河北新业律师事务所（二）公开出让1、招拍挂中，引导当事人选用招投标或者是邀请招投标，对于大型综合项目可以考虑邀请招投标的方式。2、房地产调控新政有关土地公开出让新模式：（1）双向竞价：向上竞地价向下竞房价（只能通过招投标程序完成）。（2）一次竞价：通过挂牌程序完成。河北新业律师事务所河北新业律师事务所3、土地预申请制度（勾地）依据：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）在招拍挂之前，向土地部门申请用地，推动
11、该地块的招拍挂。4、报名人的主体资格自然人参加招拍挂出具承诺书，承诺在3个月内成立房地产开发公司5、联合招投标利用他人资质进行联合招投标，避免了资质限制。河北新业律师事务所河北新业律师事务所（三）08版的国有建设用地使用权出让合同1、将大量行政管理和行政处罚的内容植入到合同中1）、工业用地投资强度、开竣工时间等2）、交地标准3）、按照规划条件开发4）、小区物权（公建部分）归属2、交地标准（毛地与净地）3、延期付款的违约金是法定的河北新业律师事务所河北新业律师事务所张霄云名片石家庄市广安大街36号B座2708室13483130000031185266198QQ：583795989邮箱：河北新业律师事务所河北新业律师事务所结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！36