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1、房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座所得税汇算清缴申报讲座 财税律师财税律师 李利威李利威 TEL:13604067853TEL:13604067853讲座内容讲座内容一、新房地产企业所得税处理办法一、新房地产企业所得税处理办法1 1、新、新3131号文的出台背景号文的出台背景2 2、新、新3131号文总体框架号文总体框架3 3、新旧、新旧3131号文的比较分析及逐条解读号文的比较分析及逐条解读二、房地产企业所得税汇算清缴二、房地产企业所得税汇算清缴1 1、新纳税申报表
2、总体特征分析、新纳税申报表总体特征分析2 2、新纳税申报表填写技巧、新纳税申报表填写技巧新新3131号文出台背景号文出台背景 2001年年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知税管理问题的通知(国税发国税发2001142号号)2003年年国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知通知(国税发国税发200383号号)2006年年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知问题的通知(国税发国税发200631号号)(旧旧3
3、1号文号文)2009年年房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发国税发200931号文号文)(新新31号文号文)新新3131号文框架号文框架第一章第一章 总则总则 (共共4 4条条)本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理 (共共6 6条条)本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章第三章成本费用扣除的税务处理成本费用扣除的税务处理(共共1414条条)本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范,同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、
4、利息支出等的税务处理。新新3131号文框架号文框架 第四章第四章计税成本的核算计税成本的核算 (共共1111条条)本章主要对计税成本的核算进行规范,首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法,特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。第五章第五章特定事项的税务处理特定事项的税务处理(共共2 2条条)本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。新31号文逐条解读和对比分析 第一条第一条根据根据中华人民共和国企业所得税中华人民共和国企业所得税法法及其实施条例、及其实施条例、中华人民共和国税收征收中华人民共和国税收征收管理法管理法及其实施细则等有
5、关税收法律、行政法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定规的规定,制定本办法。制定本办法。解读解读:原31号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例;新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的中华人民共和国企业所得税法及实施条例,以及税收征管法。提示提示:本文件是实体和程序的统一,既包括如何缴纳企业所得税,又包括程序性问题。第二条第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业发经营业务的企业(以下简称企业以下简称企业)。解读:“新31号”较“旧31号”适用范围 新31号文 原31号文 扩大 内资、外资均有效 内资企业 缩小 只针对房地产企业
6、适用范围为房地产 企业、临时从事房地 产的企业和参与房地 产项目的企业 第第三三条条 企企业业房房地地产产开开发发经经营营业业务务包包括括土土地地的的开开发发,建建造造、销销售售住住宅宅、商商业业用用房房以以及及其其他他建建筑筑物物、附附着着物物、配配套套设设施施等等开开发发产产品品。除除土土地地开开发发之之外外,其其他他开开发发产产品品符符合合下下列列条条件件之之一一的的,应应视视为为已已经经完完工工:(:(一一)开开发发产产品品竣竣工工证证明明材材料料已已报报房房地地产产管管理理部部门门备备案案。(二二)开开发发产产品品已已开开始始投投入入使使用。用。(三三)开发产品已取得了初始产权证明开
7、发产品已取得了初始产权证明。解读解读:1、完工条件(除土地外):竣工、使用、产权孰早的原则。(与原31号文相同)2、各种开发产品的种类,包括土地、住宅、商业用房、其他建筑物、附着物、配套设施等。3、土地开发的完工条件未明确。4、未修改完工标准。参考第32条。第四条第四条 企业出现企业出现中华人民共和国税收征收管理中华人民共和国税收征收管理法法第三十五条规定的情形第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范并逐步规范,同时按同时按中华人民共和国税收征收管中华人民共和国税收征收管理法理法等
8、税收法律、行政法规的规定进行处理等税收法律、行政法规的规定进行处理,但但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。征收、管理。解读解读:1、房地产开发企业不允许核定征收企业所得税;2、税收征收管理法第三十五条 中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为:“纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;(五)发
9、生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;(六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”第五条第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定应按规定全部确认为销售收入全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业
10、之外未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项可作为代收代缴款项进行管理。进行管理。解读:1.代收款项的处理:(1)企业所得税:(2)营业税(3)土地增值税2.如何区分什么是代收费用？第六条第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地房地产预售合同产预售合同所取得的收入所取得的收入,应确认为销售收入的实现应确认为销售收入的实现,具具体按以下规定确认体按以下规定确认:(一一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际应于实际收讫价款或取得索取价款凭据收讫价款
11、或取得索取价款凭据(权利权利)之日之日,确认收入的实确认收入的实现。现。(二二)采取分期收款方式销售开发产品的采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的的,在实际付款日确认收入的实现。在实际付款日确认收入的实现。(三三)采取银行按揭方式销售开发产品的采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协应按销售合同或协议约定的价款确定收入额议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认其首付款应于实际收到日确认收入的实现收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入余款
12、在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。的实现。(四四)采取委托方式销售开发产品的采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入应按以下原则确认收入的实现的实现:1 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的、采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。日确认收入的实现。2 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的、采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购属于企业与购买方签订销售合同或协议买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方或企业、受托方、购
13、买方三方共同签订销售合同或协议的共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方则应按买断价格计算的价款于收到受托方已
14、销开发产品清单之日确认收入的实现。已销开发产品清单之日确认收入的实现。3 3、采取基价、采取基价(保底价保底价)并实行超基价双方分成方式委托销并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现
15、发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方企业按规定支付受托方的分成额的分成额,不得直接从销售收入中减除不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协如果销售合同或协议约定的价格低于基价的议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。收入的实现。4 4、采
16、取包销方式委托销售开发产品的、采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销期内可根据包销合同的有关约定包销合同的有关约定,参照上述参照上述1 1至至3 3项规定确认收入的实项规定确认收入的实现现;包销期满后尚未出售的开发产品包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。解读解读:1、正式签订房地产销售合同或房地产预售合同后取得的收入,应确认销售收入。房地产销售合同属于法律规定的要式合同,必须签订书面合同交易才生效。因此,该条将所有合法有效的销售房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围。
17、2、同原31号文件四种销售方式的规定完全相同。3、取消了原31号文件中对清单的规定,但前面四种方式仍以清单为依据。提示提示:必要的话仍需要准备清单的相关资料,做到有备无患。问:根据国税发200931号文,第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工,可售面积是120平方米,总价是100万,采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止,仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还 是36平方米？答:根据国税发200931号文第六条第(三)款规定,如果采取按揭方式销售房地产,应按照合同的约定确定收入。一般情况下,首付
18、和银行应同时进行,即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距,也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以,上述可售面积应按120米计算。第七条第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为资产等行为,应视同销售应视同销售,于开发产品所有权或使于开发产品所有权或使用权转移用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入或于实际取得利益权利时确认收入(或或利润利润)的实现。确认收入的实现。确认收
19、入(或利润或利润)的方法和顺序为的方法和顺序为:(一一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定市场销售价格确定;(二二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定允价值确定;(三三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于本利润率不得低于15%,15%,具体比例由主管税务机关具体比例由主管税务机关确定。确定。解读解读:1.注意与第二十四条对照使用。2.本条取消了自产自用需要视同销售的规定,同企业所得税法实施条例第25条、国税函(200
20、8)828号文件一脉相承。旧31号文件规定,内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售,外资企业的国税函(2005)970号文件则规定,外资企业自产自用属于内部处置资产,不用视同销售收入。新31号文基本上延续了外资企业的税收政策。3.确认收入(或利润)的方法参照税收征管法实施细则第五十五条的内容,同原31号文保持一致。新31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的情况下,此处仍保持15%的成本利润率,偏高。第第八八条条 企企业业销销售售未未完完工工开开发发产产品品的的计计税税毛毛利利率率由由各各省省、自自治治、直直辖辖市市国国家家税税务务局局、地地方方税税务务局局按按下下列规定进行确定列规
21、定进行确定:(一一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于不得低于1515。(二二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得不得低于低于10%10%。(三三)开发项目位于其他地区的开发项目位于其他地区的,不得低于不得低于5%5%(四四)属于经济适用房、限价房和危改房的属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低不得低于于3%3%。解读解读:1、与旧31号文相比,前三项计税毛利率分别下降了5个百分点,利好消息。2、与原31号文比较,在经济适用房后增加了
22、“限价房”和“危改房”两类,但未对这三类房屋进行定义和限定。提示提示:是否属于经济适用房、限价房和危改房,必须要有政府批文,在手续没有批下来之前就进行预售的,税务部门将按照正常的房屋销售对待。第九条第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入企业销售未完工开发产品取得的收入,应应先按预计计税毛利率分季先按预计计税毛利率分季(或月或月)计算出预计毛利计算出预计毛利额额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计同时将其实际毛利额
23、与其对应的预计毛利额之间的差额毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。报告以及税务机关需要的其他相关资料。解读解读:1、“计税毛利率”2、预售收入的营业税及附加、土地增值税在企业所得税纳税申报表中的填列 3、在年度纳税申报时,须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关
24、资料。4、新31号文删除了鉴定报告的具体要求,但原31号文中的内容要求仍有参考意义 第十条第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前地产初始登记、取得产权证前,与承租人签订租赁与承租人签订租赁预约协议的预约协议的,自开发产品交付承租人使用之日起自开发产品交付承租人使用之日起,出出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。解读解读:1、删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规定;2、注意租金税务上确认收入的原则,同会计确认的原则不一致,可能产生暂时性差异;第十一条第十一条 企业在进行成本、费
25、用的核算与扣除时企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。解读解读:成本费用的税务处理要区分二组概念:期间费用和开发产品计税成本 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 第十二条第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。按规定扣除。解读解读:国家税务总局所得税在线答疑国家税务总局所得税在线答疑(2
26、009(2009年年4 4月月2424日日)根据31号文规定,企业销售未完工产品取得收入,应计算出预计毛利额计入当其应该纳税所得额。同时,企业在计算缴纳当期所得税时,可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。第十三条第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。进行处理。第十四条第十四条 已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公
27、式计算位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定确定:可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本成本对象总成本对象总可售面积可售面积已销开发产品的计税成本已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积可可售面积单位工程成本售面积单位工程成本解读解读:先确定成本对象,后在某一成本对象内进行分摊。提示提示:千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。第十五条第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包包括共用部位、共用设施设备
28、括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用修理等实际发生的维修费用,准予在当期据实扣除。准予在当期据实扣除。解读:维修的责任问题 提示:应由乙方承担的维修或者质保期内的责任或者由保险公司承担的责任划分。第第十十六六条条 企企业业将将已已计计入入销销售售收收入入的的共共用用部部位位、共共用用设设施施设设备备维维修修基基金金按按规规定定移移交交给给有有关关部部门门、单单位位的的,应于移交时扣除。应于移交时扣除。解解读读:删除旧31号文中“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除”的规定,与第5条和第31条第3款相对应。第十七条第十七条 企业在开发区
29、内建造的会所、物业管企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施园等配套设施,按以下规定进行处理按以下规定进行处理:(一一)属于非营利性且产权属于全体业主的属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿或无偿赠与地方政府、公用事业单位的赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共可将其视为公共配套设施配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。定进行处理。(二二)属于营利性的属于营利性的,或产权归企业所有的或产权归企业所有的,或未明确或未明确产权归属的产权归属的,或无偿赠
30、与地方政府、公用事业单位或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造其他一律按建造开发产品进行处理。开发产品进行处理。解读:1、公建配套设施,分为三类:作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。作为开发产品。作为单独的成本对象,要同销售收入相配比,未销售前不得扣除成本。自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。2、法律障碍:如何确定产权属于全体业主(目前业主委员会不是一个法律主体),无法取得产权证。第十八条第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、企
31、业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本医疗设施应单独核算成本,其中其中,由企业与国家有由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交完工后有偿移交的的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。整当期应纳税所得额。解读解读:案例:某企业建造一个学校,耗资300万元,建成后无偿移交给国家,国家给予补偿100万元,该学校为三个成本对象服务,按说应当对(300-100=200万元)在三个成本对象间作为
32、公共配套设施进行分摊,税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除,实际上是对企业的一种优惠处理。第十九条第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的企业采取银行按揭方式销售开发产品的,凡凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发其销售开发产品时向银行提供的保证金产品时向银行提供的保证金(担保金担保金)不得从销售收入不得从销售收入中减除中减除,也不得作为费用在当期税前扣除也不得作为费用在当期税前扣除,但实际发生但实际发生损失时可据实扣除。损失时可据实扣除。解读解读:1、业主断供不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。2、为购买方提供的按揭担保,允许在
33、所得税前扣除。第二十条第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的企业委托境外机构销售开发产品的,其其支付境外机构的销售费用支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费含佣金或手续费)不超不超过委托销售收入过委托销售收入10%10%的部分的部分,准予据实扣除。准予据实扣除。解读解读:1、向境外支付的销售佣金不得超过10%的比例限制。(延续国税发【2001】242号文件第八条和国税发【1999】第242号第二条的规定)2、外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务,不用代扣代缴营业税。第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理:(一一)企业为建造开发产品借入资金而发生
34、的符合税收企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用规定的借款费用,可按企业会计准则的规定进行归集可按企业会计准则的规定进行归集和分配和分配,其中属于财务费用性质的借款费用其中属于财务费用性质的借款费用,可直接在可直接在税前扣除。税前扣除。(二二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理使用借款
35、的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。利息准予在税前扣除。解读解读:1、较旧31号文的说法有变化,突出了会计准则的重要性。2、较统借统贷的国税函2002837号更宽松。3、银行转贷不属于“资本弱化”的行为。第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失形成的损失,可作为财产损失按有关规定在税前扣可作为财产损失按有关规定在税前扣除。除。解读解读:1、删除旧31号文中关于土地闲置费的规定。但参照第27条第1款,仍可在土地征用及拆迁中核算。2、规定了无偿收回的情况,低价收回以及土地上有建筑物的情况,没有规定。第二十三条第二十三条 企业开发产品企业开发产品(以
36、成本对象为计量单以成本对象为计量单位位)整体报废或毁损整体报废或毁损,其净损失按有关规定审核确其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。认后准予在税前扣除。解读解读:1、明确了整体报废,未规定部分报废。2、明确了需要按规定进行审核。第二十四条第二十四条 企业开发产品转为自用的企业开发产品转为自用的,其实际使其实际使用时间累计未超过用时间累计未超过1212个月又销售的个月又销售的,不得在税前扣不得在税前扣除折旧费用。除折旧费用。解读解读:1、自产自用不用视同销售,但对计提折旧规定了限制性条款 2、实质重于形式原则 第二十五条第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开计税成本是指企业在开发、建造
37、开发产品发产品(包括固定资产包括固定资产,下同下同)过程中所发生的按照过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。的各项费用。解读解读:计税成本概念中包括了建造固定资产。第二十六条第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下对象的确定原则如下:(一一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的,应作应作为独立的计税成本对象进行成
38、本核算为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售不能对外经营销售的的,可先作为过渡性成本对象进行归集可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。本摊入能够对外经营销售的成本对象。(二二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目品结构类型没有明显差异的群体开发的项目,可作为一个可作为一个成本对象进行核算。成本对象进行核算。(三三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立,且具有且具有不同使用功能时不同使用功
39、能时,可以作为独立的成本对象进行核算可以作为独立的成本对象进行核算(四四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进应分别作为成本对象进行核算。行核算。(五五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进要分别作为成本对象进行核算。行核算。(六六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开
40、发的开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备并报主管税务机关备案。成本对象一经确定案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆不能随意更改或相互混淆,如确需如确需改变成本对象的改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。应征得主管税务机关同意。解读解读:成本对象定义:是费用承担者,并规定用6种方法来划分不同的成本对象。第二十七条第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下开发产品计税成本支出的内容如下:(一一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开土地征用费及拆迁补偿费
41、。指为取得土地开发使用权发使用权(或开发权或开发权)而发生的各项费用而发生的各项费用,主要包括主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。补偿费、危房补偿费等。(二二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研
42、究、筹建、质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。场地通平等前期费用。(三三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。项目安装工程费等。(四四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费供电、供气、排污、排洪、通讯、照明
43、等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(五五)公共配套设施费公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的非营利性的,且产权属于全体业主的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。政府公用事业单位的公共配套设施支出。(六六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、
44、修支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。房摊销以及项目营销设施建造费等。解读解读:1、规定了计税成本对象的开支内容。提示:园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施,因此税法未规定必须按照建筑面积对园林进行分摊,除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外,可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。2、营销设施(比如售楼处)的建造费要计入开发间接费用。提示:不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用,而是要计入开发成本
45、。第二十八条第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下企业计税成本核算的一般程序如下:(一一)对当期实际发生的各项支出对当期实际发生的各项支出,按其性质、经济按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类用途及发生的地点、时间区进行整理、归类,并将并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。费用和待摊费用进行计量与确认。(二二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直
46、接成本、间接费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。对象。(三三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配品、未销开发产品和固定资产进行分配,其中应由已销开其中应由已销开发产品负担的部分发产品负担的部分,在当期纳税申报时进行扣除在当期纳税申报时进行扣除,未销开发未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除产品应负担的成本费用待其
47、实际销售时再予扣除(四四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的其计税成本进行结算。其中属于开发产品的,应按可售面应按可售面积计算其单位工程成本积计算其单位工程成本,据此再计算已销开发产品计税成据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本成本,准予在当期扣除准予在当期扣除,未销开发产品计税成本待其实际销未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。售时再予扣除。(五五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本
48、费对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用用,应按分别建立明细台帐应按分别建立明细台帐,待开发产品完工后再予结算。待开发产品完工后再予结算。解读解读:七大步骤:1、在开工前合理的划分成本对象(6种划分的原则)。2、归集开发成本3、分配共同成本(四种分配方法)。4、确定完工标准(三种完工标准)5、单位工程成本。6、计算销售成本。7、后续成本的二次调整。第二十九条第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中造成本法进行计量与核算。其中,应计入开发产品应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象成本中的费用属于直接成本和能
49、够分清成本对象的间接成本的间接成本,直接计入成本对象直接计入成本对象,共同成本和不能共同成本和不能分清负担对象的间接成本分清负担对象的间接成本,应按受益的原则和配比应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象的原则分配至各成本对象,具体分配方法可按以下具体分配方法可按以下规定选择其一规定选择其一:(一一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.1.一次性开发的一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。成本对象占地总面积的比例
50、进行分配。2.2.分期开发的分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。占地面积。(二二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面