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1、温州龙湾区财富东方营销温州龙湾区财富东方营销服务提案服务提案一、项目概况一、项目概况1、项目位置：、项目位置：位于龙湾区行政中心城市核心区，北靠永宁西路，东依高新大道。2、用地面积、用地面积：28.74亩（19160平方米）3、容积率、容积率：3.24、总建筑面积、总建筑面积：67242平方米，其中办公建筑面积43771平方米，一二层商业建筑面积近10000平方米，机动停车位361个，地下室面积约1.32万 m2 项目区位图项目区位图（1）、区行政中心大楼）、区行政中心大楼（2）、温州银行大厦）、温州银行大厦（3）、区文化中心）、区文化中心（4）、四星级万康酒店）、四星级万康酒店（5）、财富东
2、方）、财富东方1234 5行政中心实景行政中心实景文化中心实景文化中心实景龙城华府龙城华府物业类型：住宅物业类型：住宅楼盘地址：龙湾行政中心区，南靠永宁路，北临永中路，东楼盘地址：龙湾行政中心区，南靠永宁路，北临永中路，东与灵昆大道相接与灵昆大道相接用地面积：用地面积：15893建筑面积：地上建筑面积建筑面积：地上建筑面积39585，地下室，地下室12288售楼热线：售楼热线：86967888/76969088售楼地址：龙湾城市中心区永宁西路售楼地址：龙湾城市中心区永宁西路开开 发发 商：温州恒嘉房地产开发有限公司商：温州恒嘉房地产开发有限公司装修：装修：毛坯毛坯开盘日期：开盘日期：2008年
3、下半年年下半年价格：价格：14000元元/平方米平方米 销售情况：仅推出一幢销售情况：仅推出一幢二、周边项目二、周边项目万康锦绣城万康锦绣城总用地面积总用地面积：82481,总建筑面积总建筑面积：126247平方米，由16幢小高层和一个幼儿园及一个小学围合而成开开 发发 商商：温州万康房地产开发有限公司停停 车车 位位：261个 温州银行龙湾大楼温州银行龙湾大楼用地面积用地面积：5637平方米建筑面积建筑面积：地上建筑面积18010平方米，地下实建筑面积4408平方米，总投资1.3亿，是温州银行成立十周年以来的第一个自建工程，是一个充分体现银行金融特点的多元化的现代写字楼建筑。三、三、SWOT
4、简析简析 （一）优势（一）优势1、龙湾区作为温州大都市由“滨江城市”向“滨海城市”拓展的主战场，副城核心区地段价值优越。2、距离机场数公里，瓯海大道也使主城车程仅10几分钟，交通便捷。3、城市核心区行政中心、文化中心、金融中心等基础设施建设好，环境优美。（二）劣势（二）劣势1、作为行政中心新区形成旺盛人气需要时间积累，目前还较冷清。2、区域支柱产业目前尚难以支撑专业写字楼经济的发展。（三）、机会（三）、机会 1、随着龙湾核心城区渐成规模，银行、保险、IT、通讯等中心分支机构也必将升级，将带来较大量的写字楼市场需求。2、汽车时代的消费观念给予项目商业部分较大的拓展空间。3、龙湾核心城区的建设日益
5、完善也必然使项目逐步升温。4、龙湾区强大的经济购买力使项目具备更大的操作空间。（四）、威胁（四）、威胁 1、目前房地产市场低迷，投资者信心受挫影响到项目推广。2、项目必然面对包括市中心其他写字楼项目竞争。四、营销构想四、营销构想 财富东方项目作为副城中心区项目优势明显，营销推广中如能结合商务中心推广特点，整合优势，突出形象，应该说是大有潜力可挖的。（一）联合强势品牌，形成领袖标杆（一）联合强势品牌，形成领袖标杆 商务中心不同于住宅，除了地段、建筑等，进驻企业在一定程度代表着项目的价值。本项目地段如果放在龙湾区城市核心区来说应该说是具备地标特征的。如果能够在项目推广前期即有针对性引进一些强势企业
6、，形成强势联盟，那么在这些龙头客户的带动作用下，项目必然可以成为区域的商务标杆。由于温州市场特殊性，前期的招商合作在温州并不为人所种，在目前市场不景气同时又是在一个写字楼市场新区域。联合强势品牌势在必行，相信也能取得不错效应。（二）写字楼、商铺（二）写字楼、商铺 互动联赢互动联赢 裙楼商铺招商直接关系到整体项目的形象，二者在推广中应考虑互动联赢，互相促进。商铺招商考虑与写字楼招商并行不悖。（三）、多种渠道（三）、多种渠道 主动出击主动出击 客户资源直销是写字楼重要的营销手段。渠道营销实效性强，有利于精准锁定客户。主动出击策略可针对目标客户进行：1）客户资源直销；2）点式营销策略；3）DM直邮等
7、。（四）、包装导入（四）、包装导入 主题推广主题推广 目前项目包装尚未跟进，项目主题形象还是模糊，结合项目的前期招商，推广中可整合资源优势，通过强化包装，突出项目优势，做到孔雀开屏，吸引受众。五、主体定位五、主体定位 写字楼定位一般参照政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。结合地区经济我们做过一定的市场定位方向试测。（一）行业写字楼方向测试（一）行业写字楼方向测试（1）五金水暖国际商务中心：一二楼为品牌展示中心，主楼为商务办公区。考虑这一方向主要是基于龙湾区五金水暖业经济基础支撑。通过行业龙头及行业协会人士走访，结果表明龙湾区五金水暖尚不能支撑起比较高端商务写
8、字楼经济。一方面已有五金水暖城在兴建，同时作为相对低端的五金水暖基地产销结合对于写字楼商务办公要求并不高。现有水暖洁具市场实景图现有水暖洁具市场实景图（2）眼镜贸易大厦）眼镜贸易大厦：商业部分为眼镜市场，主楼为以眼镜贸易为主的商务办公。商业部分为眼镜市场，主楼为以眼镜贸易为主的商务办公。作为主要眼镜产地，温州没有眼镜市场、眼镜行业大厦这一直成为眼镜行业一大憾事。眼镜行内人士都认为眼镜市场、行业大厦在温州是必须的，但对于本项目地段不认同。温州的各个写字楼几乎都有外贸公司在做眼镜境内外业务，如果在龙湾做必须要政府的强力扶持，另外长期的市场培植必然使开发商资金回笼缓慢，从而带来风险。地区经济新行业专
9、业性写字楼定位初步测试表明，作为一个新区又是未来城市核心区写字楼专业化之路是很困难。作为一个新兴区域本项目定位应考虑整体区域升级未来趋势。（二）、主体定位（二）、主体定位 滨海核心区滨海核心区 国际商务港国际商务港 强化项目的龙湾城区的核心位置，强化温州滨海城市的未来价值，吸引城市整体升级带来的众多商务伙伴分享未来广阔空间。（三）客群定位（三）客群定位1、写字楼主流客群：（1）金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表）金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表 作为一个正在形成的副城核心城区，主流客户群体依然是金融型客户群体，以银行、证券、保险、基金为代表。随着龙湾核心城区渐成规模，
10、金融系统中心分支机构也必将升级（温州商业银行大厦已经开始建设已经显露出这一趋势）。该类型客户相对均具有较大规模，个体需求量大。（2）商务创富型客户群体）商务创富型客户群体，以商贸、信息、IT、网络、通讯等为代表，同样存在环境升级的需求，会有较大的挖掘空间。（3）投资客群）投资客群：温州投资客永远有着敏锐的经济嗅觉，只要我们挖掘中项目的价值，就必然会有看重项目潜力的投资客跟进。2、商业定位：作为新兴区域的商业，特别是大面积商业，它的价值是随着成功运营几何级提升的。因此本商业客群定位考虑进驻和购买两大块。（1）商业进驻客群）商业进驻客群：本项目商业招商应结合汽车时代消费特点，针对需要商业空间大、停
11、车便捷、目的性消费商家商业空间大、停车便捷、目的性消费商家进驻。可考虑大型品牌家电城、家具城等，同时一楼底商也可考虑金融、通信类的经营中心，如移动、联通、电信营业厅等。（2）销售客群）销售客群：温州区域看重项目商业价值的投资人群。以招商带动销售是最适宜的。六、服务内容六、服务内容第一部分：市场研究第一部分：市场研究1、温州写字楼市场分析1）写字楼供应量与销售量2）写字楼平均销售价格及动态走势3）竞争对手：项目临近区域及周边相关项目或与定位相同但区域不同的相似楼盘，包括规模、规划、工期、形态、房型配比/面积、单价/总价、车位、环境、内部配套设施等4）区位优势、市政、交通与公建配套等第二部分：概念
12、性定位及初步规划建议或修正第二部分：概念性定位及初步规划建议或修正1、项目目定位1）产品概念定位2）市场形象定位3）目标客户群定位4）名称定位5）项目核心推广理念/口号定位2、项目评估1）SWOT分析2）市场契机分析3）风险与对策4）项目卖点提炼总结 第三部分：营销策划第三部分：营销策划1.总体营销推广建议2.企划设计3.预热期摸底及客户积累方案4.SP活动方案5.立体化营销执行方案6.预热期、开盘活动方案7.销售培训第四部分：销售执行第四部分：销售执行第五部分：结案报告第五部分：结案报告七、合作方式七、合作方式 在项目定位能够明确的情况下，更重要的是执行。我们非常希望能够为贵公司服务，有信心通过整合行内人才资源组成精干的项目小组配合贵公司把项目操作好。1.合作形式合作形式 总策划代理。2.费用收取费用收取1）策划顾问费：2）代理佣金 销售按实际销售额收取1%代理佣金，招商按月租金收取招商佣金。烽火营销 2009年3月结束结束