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1、写字楼运营管理精讲写字楼运营管理精讲资产管理资产管理目标目标资产资产保值保值&增值增值写字楼运营管理写字楼运营管理提高租金收入提高租金收入服务品质不断提升服务品质不断提升优化租户结构优化租户结构设备设施提升改造设备设施提升改造树立品牌形象树立品牌形象保值增值保值增值保值增值保值增值写字楼运营管理写字楼运营管理写字楼运营管理写字楼运营管理集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户客户维护维护租赁管理租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理租租 赁赁 管管 理理1租赁管理租赁管理全面了解市场动态、竞品分析、基础数全面了解市场动态、竞品分析、基础数
2、据收集、建立数据库据收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定项目的准确的市场信息将帮助我们确定项目的租金定位租金定位实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整项目的营销策略项目的营销策略租赁管理租赁管理市场调研市场调研租赁管理租赁管理市场调研市场调研市场调研表日期：2014-11编号编号区域区域项目项目可租面积可租面积/最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/月月/M2/M2）成交价成交价（不含）（不含）（元（元/月月/M2/M2）物业管理费物业管理费（元（元/月月/M2/M2）交房标准交房标准停车位数停车位数量量（个）（个）停车费
3、停车费（元（元/月月/个）个）1CBD及周边 金地中心A座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边 金地中心B座 可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边 华贸中心可出租面积/近期成交32吊顶 白墙 网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边 世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边 中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744固定1500非固定 5元/小时6CBD及周边 远洋光
4、华国际 可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边 汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700 固定1200 非固定6元/小时租赁管理租赁管理市场调研市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层合同 租金（元/月/m2)租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型(租/售)行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新租软件-2014Q4M11三元桥太阳宫大厦北京
5、绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000-24536-天元港-新租金融-市场成交信息市场成交信息租赁管理租赁管理市场调研市场调研年份年份 2014F2015F2016F2017F2018F2019F2020F可租赁新增供给可租赁新增供给(平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量净吸纳量(平方米平方米)90,00017,00016,
6、00074,000102,000240,000246,000空置率空置率6%5%7%14%15%20%19%全市租金全市租金(人民币人民币/平方米平方米/月月)350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率租金增长率0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租赁管理租赁管理市场调研市场调研租赁管理租赁管理市场推广市场推广1销售展厅销售展厅l 样板间l 位置l 布局2销售工具销售工具l 内部l 外部3市场活动市场活动l 面向客户l 面向代
7、理租赁管理租赁管理市场推广市场推广租赁管理租赁管理租赁策略租赁策略租赁租赁策略策略控制销售节奏控制销售节奏价格体系制定价格体系制定新租新租/续租策略续租策略租区分配租区分配客户定位客户定位代理公司的管理代理公司的管理租赁策略租赁策略新租新租租赁策略租赁策略新租新租进度数量数量面积面积租金租金成交谈判跟进来访制表日期：客户进度月报表客户进度月报表租赁策略租赁策略续租续租续租续租不续租不续租 如何识别如何识别“主力主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。租赁策略租赁策略续租策略续租策略450450450450-1200-1200150015
8、0015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400租赁策略租赁策略续租策略续租策略 正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1 选择正确的代理公司（口碑、品质）2 公平对待，明确佣金支付规则3 销控管理4 不同级层的沟通和联系5租赁策略租赁策略代理公司的管理代理公司的管理单一租户承租面积单一租户承租面积佣金比例佣金比例2000以下（Gross)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月
9、1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日-*年*月*日租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策Q：上述佣金政策反应的信息？A:Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A:租赁策略租赁策略代理公司的佣金政策代理公司的佣金政策 租约到期状态租约到期状态FL#高区高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM
10、 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 数据总出租面积 34561.32空置面积 155.43已出租面积 34405.89空置面积百分比 0.04%已出租面积百分比 99.96%FL#低区低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 24
11、7.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 图例 租户数量 面积（）到期百分比 空置面积*1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%201
12、7年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%租赁管理租赁管理租约管理租约管理FL#FL#低区低区 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sq
13、M 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2 2393.97sqM 232sqM 万通国际 1 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL#FL#高区高区 28281530.35sqM 27271530.35sqM 262625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sq
14、M 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六个月以上到期客户三个月内到期客户六个月内到期客户空置 六个月内到期客户状态六个月内到期客户状态租赁管理租赁管理租约管理租约管理租赁管理租赁管理租约管理租约管理行业类别行业类别 租户数量租户数量（个）（个）租赁面积租赁面积（）（）占比占比（%）平均有效租金平均有效租金（元（元/月月/）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84
15、003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400租赁管理租赁管理租户结构优化租户结构优化1关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增值税）税改增值税）2租户资质的审核租户资质的审核3高押金高押金4严格把控合同拆分严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险名称变更，降低违约风险5重点关注租金支付异常的租户重点关注租金支付异常的租户租赁管理租赁管理风险防范风险防范客客 户户 维维 护护2客户维护客户维护满意度
16、满意度目的目的忠诚度忠诚度各职能部门全程全方位服务客户维护客户维护客户维护客户维护客户拜访客户拜访客户拜访客户拜访对象对象目的目的跟进跟进时间时间/频次频次客户维护客户维护满意度调查满意度调查客户维护客户维护满意度调查满意度调查市场阻力系数6%x 1061%x 30.33忠诚度TRI*M 市场阻力指数高低代表的意义口碑好1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品,价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意,但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实追随61%2012:60%2012:31%2012
17、:8%2012:1%2012:0.5亚洲区标准：42%基数 90亚洲区标准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%大堂及电梯厅等公共区域空调电梯保洁安保工程部提供的服务楼宇外部环境停车场公关工作客户服务客户维护客户维护满意度调查满意度调查 依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预 期，则忠诚度将大幅提升。期，则忠诚度将大幅提升。客户维护客户维护满意度调查满意度调查客户维护客户维护投诉处理投诉处理专业的、反应迅速的团队时效性举办活动的举办活动的原则原则及及要点要点明确目的明确目的面对群体面对群体年度预算年度预算123
18、客户维护客户维护客户活动客户活动经营的最佳实践经营的最佳实践3经营的最佳实践经营的最佳实践提升楼宇品质提升楼宇品质植树植树活动活动相亲相亲活动活动 一纸回收 节电 垃圾分类减量 意见采集爬楼爬楼比赛比赛行政行政下午茶下午茶绿楼绿楼行动行动高端客高端客户答谢户答谢经营的最佳实践经营的最佳实践客户活动客户活动 感恩回馈情感维系情感维系客户活动客户活动爬爬楼楼比比赛赛高高端端客客户户答答谢谢消消防防演演习习一一纸纸回回收收“光盘光盘”行动行动消防消防演习演习咖啡厅专咖啡厅专属优惠属优惠倡导节约增强客户的安全防范意识及自救常识。业主让利经营的最佳实践经营的最佳实践其他活动其他活动租租户很很满意意43
19、谢谢44进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边
20、乘凉。孩子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有
21、母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅结束