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1、房地产住宅批量精装修的房地产住宅批量精装修的设计与工程管理设计与工程管理 分析分析一、精装修住宅发展概况（一）、精装修住宅的发展趋势与现状 1、随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修交楼已经是大势所趋。更好地满足了消费者“重装饰轻装修”的消费理念，是城市房地产的新亮点。2 2、批量精装修不仅能提高施工质量，降低造价和采购等成本，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修标准化、工业化生产，这对房地产业的健康、持续发展是非常重要的。3 3、然而，在现阶段，虽然商品住宅带装修已经成为趋势，但在许多地区，无论是开发商还是装修施工单位，都还普遍缺乏基本的管理经验，对批量精装修了解
2、和认识都相对滞后。对设计团队，工程管理团队，施工企业，后期物业服务都有更高的要求。4、精装房为开发商提高新的利润增长点和品牌价值二精装修住宅的产品的设计定位（一）设计前期精装修的市场分析1、产品装修层次的定位：简单装修，全装修，公寓式精装修2、楼盘项目区域位的定位3、客户人群的市场定位分析4、设计风格，消费和装修档次、生活方式的市场定位，多种方案和档次供 客户选择（二）市场精装修现状1、毛坯住房不断的取消，装修规范不断的扩大.2.设计错误频出，不断和结构，水电，燃气，消防，给排水，暖通，后期设备安装不断打架，设计变更不断，需要建筑设计，室内设计与施工技术服务前期整合到一起,同时进行，保证三个“
3、同时”。3.不同专业图纸矛盾频出，相互制约配合不到位。4.施工过程中监管不到位，质量频出，工序安排错误，交叉严重。成品保护不到位交付后问题不断。5.管理团队和施工企业资源和经验不足，现场协调混乱。精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供几个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于初期实施的企业尽可能从小户型开始，积累经验并不断改进管理方法。对于别墅类的
4、高档楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（三）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位 三、精装修住宅的设计范围及设计方法（一）、精装修住宅的设计范围设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的顶面、地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、镜前灯
5、、淋雨器、梳妆镜、排气扇、灯具，毛巾架、手纸盒、浴巾架等。这里需要重点提出的是橱柜的设计，橱柜设计关系到厨房所有的电器设备，给排水点位，电器点位控制十分重要。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。（二）、住宅公共部分空间的精装修1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计，装饰吊顶设计要充分考虑与吊顶内的管道、设备、线路等衔接，避免造成设计缺陷造成装饰美
6、观无法实现。3、消防疏散楼梯的装修设计栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计（三）、精装修住宅的设计流程产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计 工作团队策划师策划师规划师规划师建筑师建筑师规划师规划师建筑师建筑师室内设计师室内设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师建筑师建筑师结构师结构师水电工程师水电工程师设备工程师设备工程师园林设计师园林设计师弱电工程师弱电工程师室内设计师室内设计师 精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原建筑设计的脱节。施工时问题就全部暴漏出来，到处
7、变更和死症。关键节点（四）、精装修住宅的设计方法1、客户分析、产品定位确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。3、在施工图阶段与设备专业的对接卫生间与厨房设备使用和安装空间要充分与给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。（五）、精装修住宅部品的主要分类与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、
8、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（卫生间所有设备安装和使用考虑全面）4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。（六）、住宅精装修设计实施阶段的经验提示，户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位
9、（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具和设备布置图！不得相互制约并影响使用和安装功能四、精装修住宅实施阶段1、成本预算和设计部门配合，设计图纸并不能完全展现施工内容，部分配套设备需要在设计与预算沟通，尽可能把预算做到细致。2、施工前期准备，如前期材料和设备样品确认到位，安装设备价格的确认，施工单位实力资质审查等，边施工边确认样品给施工带来诸多弊病。3、土建移交和各个分包单位，各个工序之间的移交，责任和成品保护划分明确。4、过程管理与质量控制，把施工质量和缺陷控制在过程中，避免施工结束后检查质量整改返工，或者造成死症无法整改。5、成品的保护6、后期移交客户服务经验
10、教训：经验教训：根据公司的成本控制要求，精装修住宅的技术准备工作很重要，前期所有的预算和样板必须完全做到位后能够全面的评估出预算和施工中的缺陷，才开始进行预算招标。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。样板房施工完全确认后，交给施工单位去参照大面积施工了。如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。最好在施工开始前做好充分的准备或者确认方能开工。五、精装修住宅的施工管理五、精装修住宅的施工管理 对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先
11、进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题1、做好区域划分 2、做好原施工图与装修设计的技术对接。充分考虑细部收口的做法，防止小细节的设计与施工缺陷。为后期业主交房带来不必要的麻烦。3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关
12、系，合理安排工序。避免工序交叉，造成大量的成品破坏。如工队和工序从上到下流水线作业，才能保证工期和进度。4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作:强调：除装修单位自验、甲方及主管部门在施工中每个工序施工过程中都要验收。保证施工工艺达标防止偷工减料事件的发生。(三)施工流程：准备阶段的工作内容1、施工单位进场，熟悉现场情况2、图纸会审。3、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。4、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。5、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。6、总包方对发现的问题进
13、行整改。（四）、精装修的进度计划控制：1、项目发展整体计划2、装修与主体工程之间的衔接计划3、主体工程与装修工程的并行计划4、批量装修的总进度计划5、单栋的施工计划6、单套的施工计划7、以周为单位的施工计划8、详细的每个工队，每道工序，材料进场时间工期的计划安排影响进度计划的关键因素：1、场地移交，交叉作业时工作面得提供。2、甲方供应材料，甲方分包项目施工进度3、木工、泥水工作进度4、通水、通电的时间5、垂直运输6、阶段性整改与全面整改的时间、力度A：当泥水绝大部分工作已经完成，吊顶乳胶漆，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余
14、工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗和破坏的对象。为此，需要控制所有的出入口，对户型进行上锁移交控制。（五）施工要点：施工流程：整改、验收移交阶段1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。2、甲方、监理组织大检查，包括公共部分的检查。3、竣工验收。4、验收后进一步的整改。5、安排要业主交房的前期所有准备工作。验收主要内
15、容一：验水1、闭水试验：在楼上和验收楼层的卫生间、厨房、阳台用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持2448小时后查看：（1）、地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）、不应有水从厨厕渗到厅房墙面、墙角；（3）、上层住户的厨厕、阳台的水不应渗到下层的天花（特别要检查天花灯座、竖管周围）（4）、屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入得痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）。2、存水试验：闭水试验结束后，提起地漏上的沙袋将水放掉，水放完之后还有存水，说明地面坡度不够，需要整改地面。3、给排水试验：查看厨房、卫生间排水是否通畅，所有地漏是否有防臭功能。4、其它：给排水管之间
16、的接驳处是否有渗水，尤其是胶管接驳部位，所有水喉出水是否正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好。重点：这些工作最好在施工过程中进行，厨房卫生间墙地砖结束后，及进行二次的闭水和打压试验，等到设备安装后做会造成更大的损失。验收主要内容二：验电1、插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电。此时拉下总开关的插座回路开关，指示灯灭，频繁测试几次证明开关回路接线良好，插座安全。2、开关箱：各分路开关应有明显的标识，如果没有或者不明确，要立即纠正。开关应安装牢固，每个都要用力晃动检查，如果发现松动，应立即紧固或者更换，否则日后使用中会出现不良打火现象，会造成更大的危险。要检查漏电
17、保护开关是否灵敏。4、检查弱电系统：检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。检查有线电视、电话、宽带是否工作正常。5、检查机电设备：如果精装修住宅配备有空调、新风机、热水器等机电设备，需要检测这些机电设备是否正常工作。验收主要内容三：墙砖空鼓问题 验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。B、墙砖要泡
18、水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。C、每个阶段墙地砖施工结束后及进行空鼓检查与整改，未后期安装做准备，避免竣工时检查维修整改带来大量不便和材料色差。门边、门头位置尤其要防止空鼓。在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。瓷砖踢脚线常常空鼓和乳胶漆脱落和壁纸发霉，原因之一是腻子刮得太低，应避免。产品设计与施工存在的问题案例分析厨房和卫生间一般为单扇门，门打开后遮挡橱柜或者卫生间的洁具或者面盆。2.厨房的墙跺宽度不够，造成橱柜和门套碰撞或者橱柜施工不到标准宽度2.未考
19、虑隔断和洁具门造成碰撞或者洁具与隔断过近造成使用不方便，设计时要充分的考虑卫生间的设备尺寸以及使用时所需要的空间。3.阳台宽度过小造成后期钻孔设备无法在墙体上打孔4.施工时充分考虑设备与电气点位的关系，避免打架。燃气表与下水管道过近，造成无法包下水立管。墙砖施工前不要装燃气表避免贴墙砖造成二次拆除和损坏丢失。强调：燃气表和暖气片墙砖贴完前不要安装。5.挂机位置影响空调使用效果和空调管线楼影响美。7.暖气分水器位置不统一，为后期装饰带来困难。一般设计在入户门口。6.厨房阳台门连窗未考虑墙跺并且有下水管道在窗户旁边，给包下水管道带来施工弊端。五、住宅精装修施工的成品保护（1）、装修施工范围内的成品
20、保护（2）、总包方施工范围内容的成品保护（3）、分包专业的成品保护（4）、交叉作业过程中的成品、半成品保护参见成品保护附件（3）、厨房卫生间漏水防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工，施工完成后做闭水试验，验收合格立即做好成品保护，防止后期泥工施工时破坏防水。部品部品木地板责任方责任方地板安装单位负责保护材料的铺设，装修单位负责维护。标准做标准做法法地板施工单位自检无安装质量问题、并经监理单位验收合格后，由地板施工单位将地板表面打扫干净，满铺地板防潮保护膜。周边和衔接部位用胶带纸封闭；保洁要保洁要求求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用
21、湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面部品部品地砖责任方责任方装修单位标准做标准做法法地砖铺贴完成后及时清除地砖表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用专用填缝剂将拼缝填满、擦顺；清洁完毕，用适宜尺寸的干净彩条布满铺在地砖表面上，必须确保完全覆盖。在彩条布交接处及转角处，需用胶带固定；保洁要保洁要求求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主部品部品橱柜责任方责任方橱柜安装单位负责材料铺设，装修单位负责维护。标准做
22、标准做法法橱柜安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要保洁要求求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品浴缸责任方责任方装修单位标准做法标准做法浴缸的五金配件（下水地漏盖、花洒等）一般在移交验收前一周安装，过早安装会给产品保护和防盗带来不便；浴缸安装结束、验收合格后方可进行下道工序施工（如瓷砖收边、浴缸保护）；采用浴缸进场报装所有的细木工板覆盖在浴缸上面，周边用美纹纸和瓷砖粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。部品部品洗手
23、台盆责任方责任方装修单位标准做法标准做法台盆安装完成、将台面污染清除后即时用防潮膜满铺保护，周边用美术纸和墙面瓷砖与橱柜粘贴牢固保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品马桶责任方责任方装修单位标准做法标准做法注意保留原包装物，安装完成后用原包装直接包裹马桶，不得在保护纸壳上面堆放材料，或把保护纸壳移作他用保洁要求保洁要求不得用铲刀、钢丝球等铲擦马桶。不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。部品部品浴室镜子责任方责任方装修单位标准做标准做法法安装完成后，进行清洁，然后用泡沫板或纸板护膜满贴保护，用美术纸进行粘贴固定；保洁要保洁要求求不得用铲刀
24、、钢丝球等铲洗，不得使用腐蚀性清洁剂，用清水湿润的干净棉布轻擦即可。部品部品开关插座责任方责任方装修单位标准做标准做法法面板安装中避免工具对面板表面造成划痕。面板安装完成、对表面污染进行清除后，用美纹纸满包保护。保洁要保洁要求求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品住户电箱责任方责任方装修单位标准做法标准做法装修总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用胶带粘贴牢固，防止污染保洁要求保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可？部品部品五金件责任方责任方装修单位标准做法标准做法安装完成、验收合格后，用原包装物包裹保
25、护。保洁要求保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触五金件表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可部品部品楼梯栏杆扶手责任方责任方装修单位标准做法标准做法装修总包进场后，将楼梯栏杆扶手转角部位用3厚珍珠棉包裹3层，防止运输装修材料时碰伤保洁要求保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可部品部品瓷砖阳角责任方责任方装修单位标准做法标准做法墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将45度拼角缝隙填满、擦顺。墙砖镶贴完成、验收合格后第三日用质地稍硬一点的板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，防止施工过程中碰撞砖角。保洁要求保洁要求在清洁瓷砖类产品时
26、禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，更不能用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。部品部品电梯轿厢责任责任方方装修单位标准标准做法做法验收合格后清除石材拼缝及拼角部位的垃圾杂物，用干净棉布清除石材表面灰尘。用适宜尺寸的成品瓦楞纸板拆成门套形状，用胶带固定在外侧瓷砖上。应在转角部位用稍硬板条加强保护，防止材料进出电梯时损坏石材；电梯轿箱安装调试完成、经专业验收机构验收合格后，在监理单位的主持下，移交给装饰总包单位，由装饰总包单位使用原专用保护膜满贴，在此基础上用6厘夹板满封，进一步强化保护效果；由装饰总包单位指派持有电梯驾驶操作证的专人操作电梯。细部整改对电梯部位影响较小，需要保持轿箱内清洁卫生、不超载、材料袋装即可。保洁保洁要求要求保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。