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1、全产业链主题商业街街定全产业链主题商业街街定位策划方案位策划方案项目概况万科四季广场坐落于连接市区与红谷滩新区的空港经济区境内。依托百万平米的高端现代商业街，与国际医院、重点中小学、星级酒店、高尔夫球场等构成完备的生活配套设施体系。坐拥60万平米的碧波湖并与SM红谷滩第一城、新燕莎奥特莱斯共同构成了空港经济区的顶级商业街。同时汇聚28万平米四大主题商业街（运动、美食、婚庆、儿童）以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街项目四至：东至环河东路，南至东四道。西至中环东路，北至东二道。规划用地面积：37.8万平总建筑面积：51.1万
2、平商业街部分建筑面积：28万平商业街类型：街区式（呈带状、组团式分布）项目概况 项目区位目区位图以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街SWOT分析优势：1、商业街体量比较大2、带状、组团式布局适应发展潮流机会：机会：1、南昌总体规划向东发展的大格局2、南昌进一步城市化的历史性机遇3、转型升级带来的超越机遇劣劣势：1、区域内人口密度低2、交通设施不完善挑挑战：1、商业街不是很成熟2、周边竞争对手实力较强（新燕莎奥特莱斯、SM红谷滩第一城）以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商
3、商商商业业街街街街核心次级辅助核心商业街目前常住人口不足15万如何服务好次级商业街？辅助商业街的范围大小取决于项目本身吸力的大小。商业街分析以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街竞争分析1、奥特莱斯、奥特莱斯奥特莱斯本身特有的商业街模式对传统的商业街地产本身就是一种冲击，而且奥特莱斯本身具有连锁规模优势、多年积淀的品牌优势及产品本身的价格优势。相关数据：500多品牌，330个独立店铺国际品牌：60%国内品牌：30%服务配套：10%建筑面积：8.8万平2000多停车位以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心
4、的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街竞争分析2、SM红谷谷滩第一城第一城项目内含SM百货、大型超市、3D球幕影院、主题商店、餐饮、SM科技馆、童乐世界、美体健身、IT卖场和包括银行、书店在内的其它功能服务区，涵盖购物、美食、休闲、娱乐、文化等众多业态。相关数据：建筑面积54万平，一个14万平停车楼，连同地面课满足8000辆车同时停放。注：预计2015年开业目前已启动招商。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街定位思路万科万科四季广四季广场体体验式式主主题式式综合合式式一站式一站式以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核
5、心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街定位思路定位思路定位思路2：错位位经营、与与新新燕燕莎莎奥奥特特莱莱斯斯、SM红谷谷滩第第一一城城共共同同营造造区区域商域商业街的影响力。街的影响力。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街B区最区最终主主题定位定位-浪漫之都浪漫之都浪浪漫漫之之都都浪漫的浪漫的转角角婚姻殿堂婚姻殿堂约会圣地会圣地浪漫的年浪漫的年轮浪漫的追浪漫的追忆浪漫之都-从相遇相知（相亲会）到热恋、到婚姻、再到浪漫的时间见证最后到浪漫的追忆这样一个“浪漫”的全过程。同时引入浪漫相关的
6、全产业链，打造“浪漫文化”的主题商业街，形成集聚效应。并以“浪漫之都”为品牌进行全渠道营销推广，让人们在谈到浪漫时首先想到的即是浪漫之都。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街从电影转角遇到浪漫中得到的启发，主要是向人们传达了在“浪漫之都”可以找到自己人生的伴侣，达到想恋浪漫就到浪漫的转角来的效果。我们可以通过在此组织类似“海天盛筵”、“相亲会”等各种形式来进一步的推动“约会”功能的实现，营造出对“约会”这个目标群体的强大吸力。浪漫的转角以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题
7、商商商商业业街街街街约会圣地亦是“浪漫之都”的重要一环，营造出只要来到此地，在“他或她”的心里就能够明白对方内心真正的想法、真正想要表白的内容，可谓是此处无声胜有声。约会圣地以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街婚姻殿堂是最容易理解的，在经过了相遇相知及热恋之后，彼此牵手走入婚姻的殿堂。不论你想要什么类型的婚礼，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服务。婚姻殿堂以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街 婚姻殿堂以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全
8、核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街浪漫之都记载了“浪漫”的全程，但并不代表执子之手后就对彼此失去吸引力。我们的最低要求是在结婚纪念日或者彼此之间有特殊意义的日子里要想到来“浪漫之都”。浪漫的年轮以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街浪漫的追忆版块诉求的对象是失恋群体、再婚及黄昏恋群体，回忆甜蜜的过去、憧憬美好的未来。浪漫的追忆以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街项目简介婚庆产业链可称得上完备，然而在这里“婚庆”仅仅是一部分而已，因为我们
9、打造的是浪漫中心。你可以在这里许愿、可以执子之手悠闲散步、也可以在这里找到人生的伴侣甚至还可以让你走出婚姻失败的阴影。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街行业剖析 婚婚姻姻仅仅是是浪浪漫漫长跑跑过程程中中的的一一个个缩影影，但但就就是是这个个缩影影在在经过了了几几十十年年的的发展展之之后后已已经形形成成了了庞大大的的产业链条条。它它包包括括婚婚礼礼策策划划、婚婚纱摄影影、婚婚宴宴、婚婚礼礼化化妆、婚婚车出出租租、婚婚纱礼礼服服、MV设计拍拍摄、蜜蜜月月旅旅游游、珠珠宝宝首首饰、家家电家家居居、床床上上用用品品汽汽车、房房地
10、地产等等等等。但但婚婚庆行行业的的集集中中度度非非常常低低，行行业寡寡头还未未出出现。地地产是是产业的的空空间载体体，相相信信谁能能够更更好好的的与与产业相相融融合合，谁就会在未来成就会在未来成为行行业的寡的寡头。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街用它用它用它用它们们塑造独一无二的塑造独一无二的塑造独一无二的塑造独一无二的浪漫之都浪漫之都浪漫之都浪漫之都以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街浪漫迷浪漫迷宫许愿愿长廊廊浪漫神雕塑浪漫神雕塑情情调广广场以以
11、以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街魔法钟楼许愿池浪漫柱浪漫墙以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街B区的核心意义以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街ABCDE主题核心区辐射线过渡区从区位上来讲B区在5个组团当中完全可做为核心区来规划，前期可以做为浪漫之都的起步区，A区、C区可设定为B区配套的区域（定位为个性餐饮、娱乐、儿童）D区做为提升整体的重点区域起到衔接（商业街及住宅）及提升整体的
12、作用，E区做为本项目与SM项目的过度区域。B区的核心意义以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街教堂处于B区，教堂做为以“浪漫”为主题的核心元素，它的落位具有画龙点睛之功效。同时B区周围公共空间最多，在将来可用作构建围绕主题的功能单元。BB区招商策略探讨以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街B区做为浪漫之都的核心区其重要性可谓是举足轻重。B区招商应以定向招商为主，采用对重点客户逐一击破、互相牵制进入的做法。根据二八法则筛选出行业内20%的重点客户并实行定向招
13、商的做法进行。推荐品牌推荐品牌同喜堂MerrymeIDo花海阁洛斯国际蕾蒂斯B区业态配比业态种类建议比例零售50-60%娱乐5-10%服务30-40%其它5%皮草生活馆家居生活馆黄金珠宝首饰婚纱礼服及相关其它相关零售业态业态配比的着重点主要是租金的配比的着重点主要是租金的贡献率及区域本身的活力献率及区域本身的活力以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街盈利模式分析利润来源备注租金收入因为本项目只租不售所以短期内租金成为最直接的收入来源。增值服务定期举办一些活动，例如（鹊桥会）等增加收入。其它租金增值或REITs以以以以“浪漫浪
14、漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街B区辅助业态以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街皮草生活馆兽王皮草生活王皮草生活馆兽王皮草生活馆占地面积5000多平米，集生产、会展、销售于一体。产品覆盖服装、鞋帽及配饰等，日均销售额保持在20-30万元。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街中国辛集国际皮革城调研以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业
15、街街街街辛辛集集国国际皮皮革革城城“一一城城十十个个中中心心”项目目，规划划占占地地5000亩，建建筑筑面面积469万万平平米米，总投投资168亿。包包括括：“名名品品购物物中中心心”、“原原辅料料交交易易中中心心”、“品品牌牌材材料料交交易易中中心心”、“品品牌牌产品品制制造造中中心心”、“电子子商商务中中心心”、“研研发设计检测中中心心”、“商商务接接待待中中心心”、“生生皮皮交交易易中中心心”、“国国际物物流流配配送送中中心心”、“国国际会会展展中中心心”、“文文化化旅旅游游中中心心”，现“名名品品购物物中中心心”一一期期已已全部入全部入驻，二期入，二期入驻已接近已接近85%。以以以以“
16、浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街调研研结论：开店率：90%日均客流：1000人（调研期为皮草皮革产品的销售淡季）旺季日均客流在13000人左右。皮革城整体广告年投入：4000万左右。人均消费率：95%辛集皮草产品品类比较齐全，产品覆盖鞋帽、箱包、皮件、服装等。品牌云集：芭而妮、第一夫人、东明、阿玛尼、凯撒等近千个一线及二三线品牌.皮革城周边工厂比较集中，产业链相对较齐全。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街通过对商户、皮革城运营商、品牌工厂主、当地政府官员及
17、消费者的调研后发现信息渠道不畅、销售渠道单一、管理力度不足等原因共同致使专业市场的集客能力正在大大弱化，工厂主（或品牌方）正在逐步走出专业市场的“简单集聚”，步入全国范围内的以自营或加盟等形式为主的“品牌生活馆”道路。成成 长 路路 线 家居生活馆美克美克美家生活美家生活馆以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街珠宝首饰CartierTiffanyARTINI周大福周大福VanCleef&ArpelsDeBeersMontblancMontblanclovelove谢瑞麟瑞麟以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心
18、的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街婚婚庆相关服相关服务以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街风险分析行行业风险竞争争风险经营风险风险行行业风险：全产业链主题商业街的最典型风险就是行业本身，商业街载体会随着行业自身的发展而起伏。但婚庆行业在中国还处于发展期（行业集中度非常低）同时中国已经放开单独二胎政策并且婚庆也只是“浪漫之都”一部分而已，所以行业风险的指数比较低。竞争争风险：在国内目前没有出现规模以上的针对浪漫的产业链主题商业街，所以这为我们提供了树立行业竞争门槛的广阔空间。经营风险：是指整个策划、招商
19、、运营过程中遇到的风险，所以必须组建专业化的团队才能大大降低此风险。以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街借鉴案例洛杉洛杉矶城市步道（城市步道（city walk）城市步道着眼于功能性的购物广场，以电影文化为主题。通过招牌、建筑小品等将“主题”完美的展现出来。在这里人们可以找到紧扣“主题”的相关产品。美国美国City Walk主主题式街区式街区以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街借鉴案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业
20、链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街 日本的日本的“豪斯登堡豪斯登堡”豪斯登堡位于长崎大村湾中，占地152公顷，面积比东京迪斯尼乐园还要大两倍，是亚洲最大的休闲度假主题公园。整个园区的规划以荷兰女王在海牙的宫殿为蓝本，具有浓郁的欧洲风情。拥有6000米的人工运河、11座博物馆、13处娱乐设施、70家购物中心、44家餐厅、4家酒店，其中四星等以上的游点有洪水来袭冒险馆、诺亚剧场、大海体验馆及仿荷兰女王居住宫殿所建的豪斯登堡宫殿，是不可错过的景点。游客可以乘坐运河游艇、古典出租车、巴士，拜访河边一站又一站的惊喜，逛累了还可到露天咖啡座小憩、找个最佳角度欣赏精心设计的表演、游行，或到尤特莱美食街
21、的各国风味美食餐厅大快朵颐一番。日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街日日本本豪豪斯斯登登堡堡位位置置图日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街豪斯登堡泰迪熊博物豪斯登堡泰迪熊博物馆豪斯登堡游艇豪斯登堡游艇码头日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街豪斯登堡商豪斯登堡商业街街街街日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核
22、心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街豪豪斯斯登登堡堡的的教教堂堂及及浪浪漫漫许愿愿树日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街集市街食品一条街日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街荷兰皇宫（每年荷兰国王会派特使与游客交流）皇家园林（此处是最佳摄影点）日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街集集市市内内外外景景日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街文文艺演出演出日本豪斯登堡案例以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街火炬火炬1:1战舰以以以以“浪漫浪漫浪漫浪漫”为为核心的全核心的全核心的全核心的全产业链产业链主主主主题题商商商商业业街街街街祝愿万科祝愿万科“浪浪漫之都漫之都”的大的大旗插遍神州旗插遍神州大地！大地！结束结束