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1、浅谈资产浅谈资产(zchn)(zchn)管理管理BOMA中国课程学习(xux)分享第一页，共47页。一、资产管理(gunl)概念介绍为房地产增加为房地产增加(zngji)(zngji)价值！价值！第二页，共47页。为机构投资(tu z)的规则投资指导政策：投资指导政策：透明度透明度 保守主义保守主义 低风险低风险 与期待的支出所匹配的投资水平与期待的支出所匹配的投资水平降低降低(jingd)(jingd)风险的方式：风险的方式：尽职调查尽职调查 分析分析 战略性商业计划战略性商业计划第三页，共47页。资产管理概念(ginin)介绍与房地产相关的一些风险与房地产相关的一些风险:运营（收益可能没有
2、期待的那么多）运营（收益可能没有期待的那么多）租赁租赁(zln)(zln)（租赁（租赁(zln)(zln)目标可能受市场影响）目标可能受市场影响）资金支出（补充投资的程度可能会被低估）资金支出（补充投资的程度可能会被低估）流动性（万一房地产卖不出去）流动性（万一房地产卖不出去）债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）债务（一些物业会给所有者多余的债务，比如说环境风险）第四页，共47页。理解(lji)基点投投资资债债券券的的收收益益可可能能比比投投资资商商业业地地产产的的收收益益高高/低低200200个个基基点点，但投资债券的风险相对但投资债券的风险相对(xingdu)(xingdu
3、)较低，能带来更高的净回报。较低，能带来更高的净回报。基点：基点：一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。一个基点等于万分之一，一个百分比变化等于一百个基点。债债券券收收益益率率涨涨了了0.05%0.05%，相相当当于于增增加加了了5050基基点点，利利率率增增加加了了1%1%，相当于增加，相当于增加100100基点。基点。第五页，共47页。房地产投资影响(yngxing)因素商业地产评估商业地产评估(pn)(pn)：第六页，共47页。二、资产(zchn)管理定义管理管理(gunl)(gunl)种类：种类：设备管理设备管理(gunl)(gunl)经理经理 物业管理物业管理(gunl
4、)(gunl)经理经理 租赁管理租赁管理(gunl)(gunl)经理经理 资产管理资产管理(gunl)(gunl)经理经理第七页，共47页。房地产行业(hngy)专业人士眼里的资产管理设备管理：设备管理：根根据据国国际际设设施施管管理理协协会会（IFMAIFMA）的的定定义义为为“一一项项包包含含多多项项行行为为的的职职业业，整整合合人人、地地点点、过过程程和和科科技技来来确确定定已已建立建立(jinl)(jinl)的环境的功能。的环境的功能。”负责建筑运营负责建筑运营机械、电力、安全等机械、电力、安全等第八页，共47页。房地产行业专业人士眼里的资产(zchn)管理物业管理：物业管理：管管理理
5、一一座座建建筑筑的的运运营营(ynyng)(ynyng)开开销销并且负责租户的安康，包括租约管理。并且负责租户的安康，包括租约管理。物业维护质量物业维护质量 一一座座维维护护好好的的建建筑筑比比一一座座维维护护差差的的建建筑更保值！筑更保值！第九页，共47页。房地产行业专业人士眼里的资产(zchn)管理租赁管理：租赁管理：致力于收入的产生。致力于收入的产生。负负责责为为任任何何一一块块空空场场地地(chngd)(chngd)招招租，为租户租约续租。租，为租户租约续租。租租赁赁管管理理经经理理负负责责收收入入，物物业业管管理理经理负责开销：经理负责开销：收入收入-支出支出=利润利润第十页，共47
6、页。房地产行业(hngy)专业人士眼里的资产管理资产管理：资产管理：把把每每一一座座建建筑筑(jinzh)(jinzh)当当做做一一门门生意来运作。生意来运作。负负责责确确保保收收入入最最大大化化，开开销销最最小小化。化。第十一页，共47页。资产管理(gunl)流程概述第十二页，共47页。资产管理(gunl)流程概述第十三页，共47页。资产管理流程(lichng)概述第十四页，共47页。资产(zchn)管理经理的责任资产管理经理对谁负责？资产管理经理对谁负责？对对利利润润(lrn)/(lrn)/底底线线负负责责，对对一一座座建建筑筑的的收收入入和和开开销销做做出出贡献的所有人负责。贡献的所有人
7、负责。物业管理经理物业管理经理 租赁管理经理租赁管理经理 估价师估价师 工程师工程师 咨询师咨询师第十五页，共47页。三、房地产业(fn d chn y)把每座建筑视为一个单独的产业把每座建筑视为一个单独的产业 赚取利润赚取利润 市场市场/销量销量 地点地点 租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同租赁管理经理、物业管理经理等在一座建筑里不同(b tn)(b tn)的扮演角色的扮演角色第十六页，共47页。房地产行业(hngy)专业人士的角色收入收入 -租赁管理经理的角色租赁管理经理的角色寻寻找找建建筑筑物物空空闲闲房房屋屋的的承承租租人人以以产产生生收收入入（了了解解这这座座建建筑筑的特色
8、、与其他建筑相比的竞争优势）的特色、与其他建筑相比的竞争优势）管管理理建建筑筑所所使使用用的的第第三三方方经经纪纪人人（和和中中介介圈圈子子(qun(qun zi)zi)保持良好关系）保持良好关系）负责续租（定期与承租人保持联系）负责续租（定期与承租人保持联系）寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！寻找一个新承租人的成本将是保持现有这个的四倍！第十七页，共47页。房地产行业(hngy)专业人士的角色开销开销 -物业管理经理的角色物业管理经理的角色管管理理营营业业费费用用（怎怎样样(znyng)(znyng)管管理一座建筑才能使承租人过得舒服）理一座建筑才能使承租人过得舒服）负负责责租租
9、约约管管理理与与承承租租人人的的关关系系（确确保保承承租租人人遵遵守守所所有有租租约约上上的的条条款款还还要要与承租人保持良好的工作关系）与承租人保持良好的工作关系）项项目目管管理理（管管理理给给建建筑筑进进行行维维修修的的维维护护部部分分和和外外聘聘服服务务单单位位等等，完完成成任任务并把开控制在预算内）务并把开控制在预算内）第十八页，共47页。项目(xingm)资本项目资本项目资本 通过资产项目增加资产价值通过资产项目增加资产价值 有有时时候候一一些些重重大大的的费费用用，如如房房屋屋的的维维修修费费或或对对大大堂堂(dtng)(dtng)整体翻修，需要完成才能保证建筑的价值。整体翻修，需
10、要完成才能保证建筑的价值。第十九页，共47页。房地产行业(hngy)专业人士的角色底线底线 -资产管理经理的角色资产管理经理的角色最重要的是增加价值最重要的是增加价值一一座座建建筑筑(jinzh)(jinzh)里里的的所所有有事事物物不不是是增增加加就就是是减减少少这这座座建建筑筑(jinzh)(jinzh)的的价价值值资产管理经理应该表现的像业主一样资产管理经理应该表现的像业主一样资资产产管管理理经经理理的的主主要要责责任任是是让让建建筑筑(jinzh)(jinzh)产生利润产生利润第二十页，共47页。四、投资(tu z)原理房地产业与股票和债券如何相比较房地产业与股票和债券如何相比较资产种
11、类资产种类 股票股票 债券债券 债债券券和和股股票票都都是是证证券券(zhngqun)(zhngqun)，区区别别在在于于股股票票持持有有者者在在公公司司有有股股权权，而而债债券券持持有有者者在在公公司司里里有有债债权权人人的的股股份份。债债券券通通常有一个规定的到期日，而股票可能一直未清偿。常有一个规定的到期日，而股票可能一直未清偿。房地产房地产 被持有或出租的建筑物被持有或出租的建筑物/地块。地块。第二十一页，共47页。投资原理(yunl)-估值方法计算价值的方法计算价值的方法 成成本本法法 （计计算算它它建建立立时时候候的的成成本本，或或替替换换成成本）本）市市场场对对比比法法 （同同样
12、样一一座座城城市市里里其其他他建建筑筑在在过过去半年左右卖出的每平米的价钱）去半年左右卖出的每平米的价钱）收收入入资资本本化化法法 （假假设设一一座座建建筑筑的的价价值值最最大大程程度度受受到到了了租租金金收收入入的的决决定定，如如能能计计算算这这座座建建筑筑的的租租金金收收入入/现现金金流流，就就能能得得到到一一个个(y(y)更更加实际的价值计算方法）加实际的价值计算方法）第二十二页，共47页。从长远(chngyun)眼光看房地产业收入收入/现金流现金流 收收入入/现现金金流流 （投投资资者者应应该该确确保保收收回回投投资资的的本本金金，确确保保投投资能获得稳定的收入或现金）资能获得稳定的收
13、入或现金）资本增值资本增值 房房地地产产的的价价值值来来自自于于租租金金收收入入，我我们们假假设设因因为为市市场场需需求求的的原原因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增加。因租金一直上涨，那么房地产的价值在将来确实会一直增加。通货膨胀通货膨胀 避免通货膨胀损失的套期保值。避免通货膨胀损失的套期保值。房房地地产产趋趋向向于于对对抗抗通通货货膨膨胀胀，因因为为产产生生(chnshng)(chnshng)的的租租金金总总是是和和市市场场水水平平持持平平。因因此此，如如果果通通货货膨膨胀胀导导致致的的租租金金上上涨涨，建筑的价值将也会上升，而且投资本金的价值也会上涨。建筑的价值将也会上升，
14、而且投资本金的价值也会上涨。第二十三页，共47页。房地产业中不同形式(xngsh)的产权所有权类型：所有权类型：个人个人 合伙人关系和合资公司合伙人关系和合资公司 公司公司 养老基金养老基金(jjn)(jjn)保险公司保险公司 房地产投资信托公司（房地产投资信托公司（REITSREITS）投投资资者者可可以以在在股股票票市市场场上上房房地地产产投投资资信信托托公公司司的的股股票票，房房地地产产投投资资信信托托公公司司的的价价值值以以天天来来计计算算，就就跟跟股股票票一一样样。与与房房地地产产开开发发公公司司最最大大的的区区别别在在于于，房房地地产产投投资资信信托托公公司司所所赚赚取取的的大大部
15、分利润以红利的形式回报给投资者。部分利润以红利的形式回报给投资者。第二十四页，共47页。整体(zhngt)投资组合策略形成一个商业计划形成一个商业计划 执行摘要执行摘要 地域地域 目录目录 业绩指标业绩指标 价值价值 绝对回报绝对回报 使命使命 开发开发 远景远景 账面价值收益账面价值收益 战战略略计计划划 资资本本支支出出(zhch)(zhch)预算预算 关键措施关键措施 闲置闲置 运运营营计计划划 （租租赁赁、物物业业管管理理、资资产产管管理理出出售售物物业业、收收购购物业、物业开发）物业、物业开发）目目标标和和主主要要表表现现指指标标 （投投资资多多样样化化：核核心心资资产产/非非核核心
16、心资资产）产）财产类型财产类型 （办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他）（办公楼、零售、工业、住宅、地面租金、其他）租户挽留租户挽留第二十五页，共47页。资产(zchn)管理战略资产管理战略（资产管理战略（AMSAMS）报告）报告 基基础础资资产产辨辨别别、投投资资策策略略、营营业业战战略略、资资产产管管理理经经理理和和投投资组合管理者的许可资组合管理者的许可(xk)(xk)成熟周期分析成熟周期分析 计计算算相相对对于于市市场场租租金金而而言言，你你的的建建筑筑租租金金大大概概处处于于一一个个什什么位置。么位置。第二十六页，共47页。六、估价(gji)专业人士估价专业人士估价内部估价师内部
17、估价师在在北北美美最最好好用用的的一一个个(y(y)方方法法是是在在每每三三个个月月（一一年年三三次次）做一次内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。做一次内部估价，在第四次找一位外部估价师来做。第二十七页，共47页。七、财务(ciw)基准行业数据行业数据 在在北北美美，可可以以通通过过全全国国不不动动产产信信托托委委员员会会（NCREIFNCREIF）和和投投资资物物业业资资料料库库（IPDIPD）找找到到行行业业数数据据，他他们们发发布布的的报报告告会会表表明明他们成员投资组合中财产的回报率。他们成员投资组合中财产的回报率。数数据据对对一一位位资资产产管管理理经经理理来来说说有有很很大大用
18、用处处，他他们们可可以以用用这这些些数数据据按按照照资资产产分分类类（办办公公楼楼、零零售售(ln(ln shu)shu)等等）和和分分布布地区来衡量资产表现的好坏。地区来衡量资产表现的好坏。第二十八页，共47页。八、资本化率和融资(rn z)资本化率资本化率 资资本本化化率率是是一一项项资资产产的的净净营营业业收收入入与与它它的的资资金金成成本本（买买入入这这项项资资产产的原始价钱）或当前市场的原始价钱）或当前市场(shchng)(shchng)价值的比率。价值的比率。在在房房地地产产中中，如如果果想想要要计计算算一一座座建建筑筑的的价价值值，只只需需知知道道它它的的租租金金收收入入和和现现
19、行市场行市场(shchng)(shchng)资本化率即可。资本化率即可。第二十九页，共47页。收益率和并购(bn u)实践收益率（资本化率）和并购实践收益率（资本化率）和并购实践 比比如如我我们们有有笔笔钱钱要要投投资资(tu(tu z)z)，我我们们选选择择把把钱钱存存入入银银行行，来来赚赚取取最最低低的的利利率率3.25%3.25%，或或者者我我们们也也可可以以投投资资(tu(tu z)z)在在房房地产上。地产上。房房地地产产的的资资本本化化率率在在一一年年6%6%到到7%7%之之间间徘徘徊徊。因因此此保保证证的的3.25%3.25%的的利利率率与与期期望望的的6.5%6.5%资资本本化化
20、率率之之间间的的差差别别由由一一些些因因素素构构成，其中之一就是风险。成，其中之一就是风险。了了解解这这个个之之后后，寻寻找找购购入入建建筑筑的的资资产产管管理理经经理理就就知知道道了了他他需需要要找找到到回回报报率率至至少少在在6.5%6.5%的的建建筑筑再再能能买买，因因为为这这样样才才能能使使投投资资(tu z)(tu z)有意义。有意义。第三十页，共47页。投资(tu z)实践和融资实践投资实践投资实践-保险公司保险公司 保保险险公公司司必必须须赚赚取取最最低低的的回回报报率率，才才能能在在将将来来某某一一时时间间点点有足够的现金来偿还债务。有足够的现金来偿还债务。融资实践融资实践-银
21、行银行 银银行行业业在在多多种种方方式式上上支支持持房房地地产产开开发发，他他们们提提供供(tgng)(tgng)短期和长期的融资。短期和长期的融资。短期融资叫做：短期融资叫做：建筑融资建筑融资 过度融资过度融资 夹层融资夹层融资第三十一页，共47页。九、并购(bn u)理解房地产如何被买下理解房地产如何被买下 一一位位资资产产(zchn)(zchn)管管理理经经理理买买一一座座建建筑筑，需需要要的的技技能能包包括括市场分析、战略思维、建筑价值估算和谈判。市场分析、战略思维、建筑价值估算和谈判。团队的组成：团队的组成：第三十二页，共47页。十、财产(cichn)处置理解房地产如何被卖出理解房地
22、产如何被卖出 资产管理经理要记住资产管理经理要记住(j zh)(j zh)：不要爱上你的房地产！：不要爱上你的房地产！房房地地产产是是一一项项投投资资，与与任任何何投投资资一一样样，它它将将在在合合适适的的时时候候被买入或卖出。被买入或卖出。第三十三页，共47页。卖出房地产的步骤(bzhu)市场分析市场分析建筑分析建筑分析经纪人提议经纪人提议附条件的报价提交附条件的报价提交尽职调查尽职调查合理的信息的例子合理的信息的例子(l zi)(l zi)最终报价最终报价资产转让资产转让第三十四页，共47页。十一(ShY)、物业发展项目分析项目分析资产管理经理资产管理经理(jngl)(jngl)需要知道：
23、需要知道：预预估估建建筑筑成成本本-项项目目全全部部成成本本是是多多少少？直直到到项项目目完完成成，你你能能看看到的建筑成本都在哪里？到的建筑成本都在哪里？建建筑筑期期-这这个个项项目目要要进进行行多多久久？在在将将来来的的某某个个时时候候你你期期望望的的市市场是哪里？场是哪里？市市场场条条件件-在在建建筑筑期期最最后后，买买卖卖和和租租赁赁房房产产的的预预期期是是什什么么？在在那个时候还将会有市场需求吗那个时候还将会有市场需求吗?职员以及经过训练的人员的可利用性。职员以及经过训练的人员的可利用性。一一旦旦经经济济模模型型建建立立起起来来，资资产产管管理理经经理理(jngl)(jngl)通通常
24、常需需要要让让它它经过一个投资委员会或者公司里一些其他权威的审核和通过。经过一个投资委员会或者公司里一些其他权威的审核和通过。组成团队组成团队第三十五页，共47页。物业开发(kif)过程中每一位专业人士的角色建筑师和设计师建筑师和设计师工程顾问（机械、电气、结构、环境等）工程顾问（机械、电气、结构、环境等）建筑管理者和项目建筑管理者和项目(xingm)(xingm)管理者管理者租赁顾问租赁顾问物业管理经理物业管理经理承包商承包商资产管理经理资产管理经理第三十六页，共47页。十二(sh r)、管理团队租租赁赁功功能能以以及及它它如如何何对对资资产产管管理理经经理理的的成成功功(chnggng)(
25、chnggng)至至关关重要重要 承租方不再续约的成本承租方不再续约的成本 使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动使用一份常规报告来跟踪你的租赁管理经理的活动 使用一个租赁情况图使用一个租赁情况图 未用空间清单未用空间清单 资产比较分析资产比较分析物物业业管管理理经经理理功功能能以以及及它它如如何何对对资资产产管管理理经经理理的的成成功功(chnggng)(chnggng)至关重要至关重要不再续约的成本不再续约的成本与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具与物业管理经理和租赁管理经理所使用的工具BOMABOMA中国的卓越项目证明中国的卓越项目证明第三十七页，共47页。十三、增加价值-计算
26、每一次租约如何(rh)增加建筑的价值理解净效率理解净效率 实实际际的的租租金金，在在考考虑虑到到出出租租特特许许权权和和其其他他像像租租约约佣佣金金一一样样的成本以后。的成本以后。除除了了对对简简单单租租赁赁率率的的扣扣除除外外，更更加加富富有有经经验验的的资资产产管管理理经经理理计计算算一一段段时时间间内内（三三到到五五年年）租租约约的的全全部部价价值值，并并且且以以现现在在的的状状态态打打折折。换换句句话话说说，三三年年后后租租约约的的价价值值相相当当于于多多少少人人民民币币就是就是(jish)(jish)现在的价值。现在的价值。在在这这个个时时候候，你你可可以以把把现现在在的的条条件件下
27、下这这个个租租约约的的价价值值与与这这座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。座建筑每平方米多少人民币的价值相对比。第三十八页，共47页。资本(zbn)支出及其在增加一座建筑价值中所扮演的角色当当一一座座建建筑筑需需要要在在某某个个方方面面修修缮缮或或变变得得现现代代化化，这这将将通通常常会会需需要要资资本本支支出出，因因为为投投资资的的长长期期性性，这这个个支支出出不不会会直直接接算算作作一一项项营业费用。营业费用。建建筑筑的的质质量量会会随随着着时时间间而而下下降降，如如果果你你没没有有(mi(mi yu)yu)一一个个适适当的预防维护计划的话，建筑质量的下降更快。当的预防维护计划的话，建筑
28、质量的下降更快。为为让让建建筑筑在在市市场场上上保保持持竞竞争争力力，需需要要不不停停的的评评估估资资金金成成本本，这这是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。是以这项资金成本能够带来的经济利益为基础的。第三十九页，共47页。十四、赎回(sh hu)策略丧失抵押权赎回战略丧失抵押权赎回战略 定义：定义：丧丧失失抵抵押押品品赎赎回回权权是是一一个个特特定定的的法法律律流流程程，又又称称取取消消抵抵押押品品赎赎回回权权。指指借借款款人人因因还还款款违违约约而而失失去去赎赎回回抵抵押押品品的的权权利利。贷贷款款机机构构根根据据规规定定的的法法律律程程序序获获得得相相关关房房产产抵抵押押品品所所有
29、有权权或或房房产产抵抵押品出售以抵消借款人欠债。押品出售以抵消借款人欠债。通通俗俗(tn(tn s)s)来来说说，以以上上说说明明如如果果这这项项资资产产是是借借方方用用来来做做贷款担保物的，那么贷方将收回资产。贷款担保物的，那么贷方将收回资产。1.1.理解所有者的经济目标。理解所有者的经济目标。2.2.为资产做一份建筑评估报告（为资产做一份建筑评估报告（BARBAR）3.3.为这项资产开发一份资产管理战略（为这项资产开发一份资产管理战略（AMSAMS）4.4.发现并实施所有的增值措施，与资产的战略发展保持一致。发现并实施所有的增值措施，与资产的战略发展保持一致。第四十页，共47页。十五、整体
30、(zhngt)汇总理理解解建建筑筑和和市市场场中中所所有有不不同同元元素素(yun(yun s)s)在在一一起起如如何何为为资资产产管管理理带带来来价价值值我们在这项课程的开始，强调了资产管理经理要把建筑当作生意来看待。我们在这项课程的开始，强调了资产管理经理要把建筑当作生意来看待。我我们们谈谈论论了了生生意意的的不不同同因因素素。收收益益、支支出出、利利润润，利利润润=净净租租金金收收入入。房房地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。地产的不同方面都在影响着这三大主要因素。我们谈论了资本化率以及对其产生影响的不同因素。我们谈论了资本化率以及对其产生影响的不同因素。我我们们谈谈论论了了建建筑筑
31、价价值值和和它它如如何何成成为为资资产产管管理理经经理理的的主主要要责责任任-为为房房地地产产增增加价值，什么事情影响了建筑价值。加价值，什么事情影响了建筑价值。第四十一页，共47页。理解建筑和市场中所有不同(b tn)元素在一起如何为资产管理带来价值让让我我们们从从净净租租金金收收入入开开始始看看这这些些事事物物是是如如何何产产生生(chnshng)(chnshng)影响的：影响的：第四十二页，共47页。理解建筑(jinzh)和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值第四十三页，共47页。理解建筑和市场中所有不同元素在一起如何(rh)为资产管理带来价值第四十四页，共47页。理解建筑和市
32、场中所有不同元素在一起如何(rh)为资产管理带来价值第四十五页，共47页。理解建筑(jinzh)和市场中所有不同元素在一起如何为资产管理带来价值一位好的资产管理经理从一个精心准备的商业计划开始一位好的资产管理经理从一个精心准备的商业计划开始好的市场信息好的市场信息训练有素的租赁团队训练有素的租赁团队训练有素的物业管理职员训练有素的物业管理职员能源管理和费用能源管理和费用(fi yong)(fi yong)控制控制预防性维护预防性维护资资本本计计划划在在商商业业计计划划中中是是很很关关键键的的一一个个元元素素，它它影影响响现现金金流流和和将来的投资回报将来的投资回报好好的的客客户户服服务务利利于
33、于租租户户挽挽留留，并并且且给给建建筑筑带带来来好好的的声声誉誉以以吸吸引引其他租户其他租户第四十六页，共47页。理解建筑和市场中所有不同(b tn)元素在一起如何为资产管理带来价值租户挽留租户挽留标标准准操操作作步步骤骤对对建建筑筑的的运运用用起起着着关关键键作作用用，物物业业管管理理经经理理应应该该一直贯彻这个指导方针一直贯彻这个指导方针BOMABOMA中中国国建建筑筑健健康康和和安安全全认认证证项项目目属属于于BOMABOMA写写字字楼楼卓卓越越证证书书中中一项内容，这也将有利于市场营销一项内容，这也将有利于市场营销获获得得BOMABOMA中中国国的的卓卓越越证证书书并并得得到到行行业业认认证证能能够够(nnggu)(nnggu)推推动动建筑的市场营销，向潜在租户展示这是一座运作良好的资产建筑的市场营销，向潜在租户展示这是一座运作良好的资产资本化率资本化率第四十七页，共47页。