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1、新店选址新店选址(xun zh)可行性报告可行性报告(广州恒福路店广州恒福路店)第一页，共41页。目 录 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置(wi zhi)、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页第二页，共41页。第一第一(dy)部分：市场开发进度部分：市场开发进度第三页，共41页。目 录 第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五部分：店址营业额预测 第六部分
2、：投资决策分析 第七部分：房产(fngchn)条件检查表 第八部分：市场审批签字页第四页，共41页。第二部分：店址所在城市网络第二部分：店址所在城市网络(wnglu)规划结论规划结论-广州市城广州市城市图市图该店址处于(chy)广州越秀区第五页，共41页。第二部分第二部分(b fen)：店址所在城市网络规划结论：店址所在城市网络规划结论-商圈总表商圈总表第六页，共41页。第二部分：店址所在城市网络规划第二部分：店址所在城市网络规划(guhu)结论结论-行政行政区比较区比较 人口(万)面积(平方公里)GDP(亿元)人均可支配收入（元）天河区61.9796.33888.8118184越秀区115.
3、0633.80889.3818528海珠区87.6790.4321.1916740荔湾区70.4659.10341.3317286白云区76.07795.79513.4617156番禺区93.08786.15473.2818128南沙区14.26527.6512318122黄埔区19.2790.95333.7618460罗岗区16.37393.22532.0618460花都区63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038从化市53.821974.5091.8011397广州全市750.537434.405115.7518287.24项目项目(x
4、ingm)内容内容(nirng)区域区域第七页，共41页。第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址位置、招牌、餐厅布局 第五(d w)部分：店址营业额预测 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页目 录第八页，共41页。第三部分：店址商圈和周边第三部分：店址商圈和周边(zhu bin)商圈商圈-越秀区网络规划越秀区网络规划火车站商圈小北商圈花园酒店商圈动物园商圈五羊新城商圈海印商圈省医商圈海珠广场圈人民路商圈北京路商圈1）已开店商圈，范围要争取用实际）已开店商圈，范围要争取用实际调查结果的来客范围。
5、调查结果的来客范围。2）此次上报的商圈的框线应使用）此次上报的商圈的框线应使用(shyng)区别与其他商圈的颜色。区别与其他商圈的颜色。第九页，共41页。第三第三(d sn)部分：店址商圈和周边商圈部分：店址商圈和周边商圈 新店新店址址花园酒店商圈花园酒店商圈XCBCOO黄花岗店黄花岗店城市等级：城市等级：商圈类型：商圈类型：商圈主要客源及数量：商圈主要客源及数量：1）2）3)评估元素选用的对等店：评估元素选用的对等店：1）2）3）需补充标识竞争对手位需补充标识竞争对手位置。置。全图选取全图选取(xunq)时，时，新店商圈应相对居中。新店商圈应相对居中。本例存在缺陷。范围选本例存在缺陷。范围选
6、择时，目标商圈可占画择时，目标商圈可占画面面1/4左右。左右。第十页，共41页。第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论(jiln)第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件 第八部分：市场审批签字页目 录第十一页，共41页。41）店址位置说明42）店址商圈综述43）店址动态(dngti)客源44）店址静态客源45）竞争对手情况46）店址所在商圈品牌知名度第四部分第四部分(b fen)：店址评估：店址评估第十二页，共41页。1.1、店址位置、店址位置(wi zhi)说明说明-街道图街道图 淘 金 花 园
7、横横 枝枝 岗岗 路路金 钗 岗电 信 大 厦横 枝 岗 社 区国贤大厦(dsh)恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区锦 恒 广 场淘淘金金北北路路淘 金乐 园恒 福大 厦正正 平平 北北 街街 上岛咖啡淘金北 兴安超市(cho sh)社区 华 侨 乐 园正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园世 贸 花 园淘 乐 园省第二中 医院恒华花园世纪联华淘金大厦新 联 社 区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 恒恒 福福 路路表示人流表示人流表示人行斑马线表示人行斑马线表示隔路栏表示隔路栏表示机动车道表示机动
8、车道表示公车站表示公车站1、动态客源、动态客源分析分析2、静态客源分析、静态客源分析居民居民3、静态客源分、静态客源分析析写字楼写字楼4、竞争对手、竞争对手街道图范围：街道图范围：原则要求大道路三横原则要求大道路三横三纵三纵用红色道路，标用红色道路，标识商业街和重点识商业街和重点商业段。商业段。街道图上需要标识竞街道图上需要标识竞争对手及其营业额。争对手及其营业额。街道图上需标识人行街道图上需标识人行斑马线，公交站点斑马线，公交站点分类客源的人流动线分类客源的人流动线标识。标识。第十三页，共41页。1.2、店址位置、店址位置(wi zhi)说明说明-鸟瞰图鸟瞰图金地大厦金地大厦(dsh)淘金淘
9、金(to jn)花园花园华侨乐园华侨乐园恒福大厦恒福大厦淘金大厦淘金大厦锦恒广场锦恒广场恒华花园恒华花园淘金华诞淘金华诞国贤大厦国贤大厦麓湖阁麓湖阁新联社区新联社区淘金家园淘金家园恒福大楼恒福大楼淘金社区淘金社区第十四页，共41页。1.3、店址所在位置、店址所在位置-外观外观(wigun)图图恒福路店店址位置恒福路店店址位置(wi zhi)(首层首层)第十五页，共41页。1.4、店址所在位置店址所在位置-(效果图效果图)效果图处理上，树或其他障碍物应效果图处理上，树或其他障碍物应继续保留在效果图上，以保持继续保留在效果图上，以保持(boch)真是效果。真是效果。第十六页，共41页。1.5、店址
10、所在位置、店址所在位置-物业物业(w y)平面图平面图1F上上2FB1上上1F1F下下B12F下下1F韩式面包房服 饰服 饰服 饰服 饰服饰(fsh)停车位53个黄金珠宝手机(shu j)主入口主入口主入口主入口地面停车场入口地面停车场入口地面停车场出口地面停车场出口项目总面积:37000M2招商面积:4400M2卖场面积:10000M2进卖场动线出卖场动线第十七页，共41页。1.6、店址所在位置、店址所在位置-店址平面店址平面(pngmin)布局图布局图 1、大堂座位、大堂座位(zu wi)数为数为171个，其中固定位个，其中固定位120个，卡个，卡 座位座位(zu wi)4个，吧台位个，吧
11、台位32个，活动位个，活动位15个，个垃圾箱个，个垃圾箱、大堂斜线部分表示为活动座位、大堂斜线部分表示为活动座位(zu wi)、楼板底高、楼板底高3200，次梁高，次梁高3000，主梁底高，主梁底高2800,餐厅使用餐厅使用面积为面积为344.6平方米平方米.第十八页，共41页。42、店址所在商圈特性、店址所在商圈特性(txng)-综述综述 商圈类型：O+D 道路功能：门前主要道路为，客源构成：客源分为四部分：一是周边的办公写字楼人员 二周边的住宅人群 三是到店址旁的世纪联华广场购物消费的人群;四是店址附近(fjn)的广东省第二中医院的医患，家属，探望人群.客群数量客群数量联华广场购物人流联华
12、广场购物人流医院人流量医院人流量社区居民社区居民写字楼办公人员写字楼办公人员周测数据周测数据2835035000479354640离店址距离离店址距离2020米米100100米米15001500米米500500米米第十九页，共41页。42、店址所在、店址所在(suzi)商圈特性商圈特性-未来性评估未来性评估由于淘金中央商务区对饮食行业进驻的要求管理很严，很多餐饮行业选择了淘金北，因此淘金北有淘金商务区的“大饭堂”美称。淘金北短短的一条街，却拥有着接近二十多家大小餐馆，有东北菜、客家菜、川菜、湘菜、粤菜等等，另外还有咖啡厅和水果概念店等应有尽有。目前该商圈饮食氛围非常浓，人们已经形成了到该地段吃
13、饭消费的习惯。未来发展的有利因素有：地铁5号线“花园酒店站”建成开通后，在交通方面将会给淘金大商圈带来很大的改善，同时也会给该商圈带来更大的客流。淘金东路(dn l)上将会建筑更多的豪华住宅，这将会给淘金大商圈带来更大商机。该商圈内有数二十家餐饮店，已经形成独特的饮食氛围。随着新品牌店的不断进驻，影响力不断加大，辐射将越来越强。未来发展的不利因素有：1）2）第二十页，共41页。淘 金 花 园横横 枝枝 岗岗 路路金 钗 岗电 信 大 厦横 枝 岗 社 区国贤大厦(dsh)恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区锦 恒 广 场恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金乐 园恒 福
14、大 厦正正 平平 北北 街街 上岛咖啡(kfi)淘金北 社区 华 侨 乐 园正正 平平 南南 街街 金地大厦(dsh)淘金社区淘金家园世 贸 花 园淘 乐 园省第二中 医院恒华花园世纪联华淘金大厦新 联 社 区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 43、商圈动态客源分析（商业及其他聚客点、商圈动态客源分析（商业及其他聚客点红色部分）红色部分）兴安超市兴安超市第二十一页，共41页。43、商圈动态、商圈动态(dngti)客源分析客源分析-数据补充数据补充聚客点日门急诊量病床数与店距离级别医院350米三级甲等聚客点面积开业日期与店距离年营业额
15、兴安超市约2000 04年8月100米聚客点面积开业日期与店距离年营业额世纪联华约1200004年4月60米省中医院第二十二页，共41页。其他说明：商圈内的恒华花园(huyun)、淘金家园属于高档住宅，该商品房的售价相对较高，它的均价为11000元/平方米。入住的人群主要为商人及白领阶层，他们都具强劲的消费力。44、商圈静态、商圈静态(jngti)客源分析客源分析-居民居民第二十三页，共41页。44、商圈静态客源、商圈静态客源(k yun)分析分析-居民居民 淘 金 花 园横横 枝枝 岗岗 路路金 钗 岗电 信 大 厦横 枝 岗 社 区国贤大厦(dsh)恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社
16、 区 登 峰 社 区锦 恒 广 场恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金乐 园恒 福大 厦正正 平平 北北 街街 上岛咖啡淘金(to jn)北 兴安超市 社区 华 侨 乐 园正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园世 贸 花 园淘 乐 园省第二中 医院恒华花园世纪联华淘金大厦新 联 社 区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 第二十四页，共41页。商圈内恒福大厦、淘金大厦的白领阶层(bi ln ji cn)公务员收入约5000-8000元/月;白领阶层(bi ln ji cn)收入约3500-8500元/月.44、商圈静态、商圈
17、静态(jngti)客源分析客源分析-写字楼办公人员写字楼办公人员写字楼办公人员人数离店距离客源评级港汇5000100米高美罗3000300米高上实2000250米高徐汇区政府1000300米中总办公人数15000半径700米第二十五页，共41页。44、商圈静态客源、商圈静态客源(k yun)分析分析-写字楼办公人员写字楼办公人员 淘 金 花 园横横 枝枝 岗岗 路路金 钗 岗电 信 大 厦横 枝 岗 社 区国贤大厦(dsh)恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区锦 恒 广 场恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金乐 园恒 福大 厦正正 平平 北北 街街 上岛咖啡淘金北 兴
18、安超市(cho sh)社区 华 侨 乐 园正正 平平 南南 街街 金地大厦淘金社区淘金家园世 贸 花 园淘 乐 园省第二中 医院恒华花园世纪联华淘金大厦新 联 社 区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 第二十六页，共41页。45、商圈竞争对手表现、商圈竞争对手表现(bioxin)第二十七页，共41页。淘 金 花 园横横 枝枝 岗岗 路路金 钗 岗电 信 大 厦横 枝 岗 社 区国贤大厦(dsh)恒福大楼 鸿 福 社 区 恒 福 路 社 区 登 峰 社 区锦 恒 广 场恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金乐 园恒 福大 厦正正 平平
19、北北 街街 华 侨 乐 园正正 平平 南南 街街 金地大厦(dsh)淘金(to jn)社区淘金家园世 贸 花 园淘 乐 园省第二中 医院恒华花园世纪联华淘金大厦新 联 社 区三荣大厦侨福苑好又多白云宾馆 友 谊 商 店 世贸大厦 环环 市市 东东 路路 丽 晶 大 厦 45、商圈内主要竞争对手分布、商圈内主要竞争对手分布(红色红色)上岛上岛咖啡咖啡兴安超市淘金北社区第二十八页，共41页。4-6、真功夫品牌、真功夫品牌(pn pi)咨询表咨询表15、请问您所知道的中式、请问您所知道的中式(zhngsh)快餐品牌有：快餐品牌有：项目项目真功夫肯德基麦当劳蓝与白不见不散华辉拉肠其它百分比百分比9%1
20、5%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌真功夫蓝与白大西豪不见不散大家乐华辉拉肠其它百分比百分比25%28%9%11%3%7%17%4、请问、请问(qngwn)您去过最多的餐厅有：您去过最多的餐厅有：2、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？、您一周选择在外就餐的次数，以下那种描述更适合您？项目项目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11%项目项目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一个工作餐（正餐）的消费，以下那种价格更适合您：、如果您在外就餐，您一个工作餐
21、（正餐）的消费，以下那种价格更适合您：1、请问您刚从哪里来、请问您刚从哪里来?顾客来源地顾客来源地在附近居住在附近工作或办事在附近购物路过(包括游人、出差百分比百分比21%32%19%28%第二十九页，共41页。4-6、真功夫品牌、真功夫品牌(pn pi)咨询表咨询表2 项目项目肯定会选择会选择可能会选择不会选择肯定不会选择 百分比百分比12%24%51%13%0%8、假设这里有一家这样的餐厅、假设这里有一家这样的餐厅,你会考虑选择你会考虑选择(xunz)在这里就餐吗在这里就餐吗?6、请问(qngwn)您知道真功夫品牌吗？项目项目了解并光顾过真功夫知道但没有光顾过真功夫一无所知百分比百分比36
22、%41%23%7、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？、请问您对粤菜的喜欢程度，以下那种描述更适合您？项目项目非常喜欢比较喜欢一般不喜欢很不喜欢 百分比百分比26%38%29%6%1%第三十页，共41页。第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批(shnp)签字页目 录第三十一页，共41页。取值客源人口基数对等店对等店周捕获率捕获率系数修正后捕获率周TC对等店全天AC修正AC周S月S门前周人流196507广园店0.66%1.0
23、20.67%131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客点人流28350广园店2.65%1.022.70%76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975广园店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及单位825江南店5.03%1.025.13%4224.8125.681078.56写字楼4640广园店3.58%1.023.6
24、5%16925.3825.684339.92第三第三(d sn)部分：店址营业额的预估部分：店址营业额的预估捕获率系数综合捕获率系数综合(zngh)评分计算表评分计算表捕获率捕获率系数系数项目子项目新店基数对等店基数各项实际对比系数接受度目标顾客对餐厅的接受度87%88%0.99目标顾客对粤菜的接受度93%92%1.01便利性店址可见度120%11.2店址可停留性90%10.9目标顾客到达店址时间成本90%10.9品牌知名度目标顾客对真功夫品牌的了解77%70%1.10 价格接受度目标顾客消费力57%55%1.04 目标顾客消费频率62%55%1.13 1.021.02市场容量目标市场未饱和度
25、97%10.97 下表为捕获下表为捕获(bhu)率系数评分表（直观表）率系数评分表（直观表）第三十二页，共41页。第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八(d b)部分：市场审批签字页目 录第三十三页，共41页。61：投资：投资(tu z)概览概览第三十四页，共41页。62：分流：分流(fn li)和可比租金和可比租金分流分流(fn li)分析分析可比租金调查：（必须可比租金调查：（必须(bx)填写）填写）:第三十五页，共41页。63：风险：风险(
26、fngxin)分析分析 项目项目 风险概率风险概率(0%100%之间)说明说明合同条款风险对合同条款中的可能出现的风险进行说明，以引起重视对二手以上业主必须要说明其转租情况（如能否取得转租证明）产权归属风险产权证，可证明产权的文件，抵押查封查询，抵押权人/产权人同意转租证明商圈转移风险商圈发展方向，周边新兴商业，政府规划其他风险(如蒸汽炉)第三十六页，共41页。第一部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批(shnp)签字页目 录第三十七页，共41页。第七部分第七部分(b fen)：房产技术条件检查表：房产技术条件检查表第三十八页，共41页。第一(dy)部分：市场开发进度 第二部分：店址所在城市网络规划结论 第三部分：店址所在商圈论证 第四部分：店址论证 第五部分：店址营业额预估 第六部分：投资决策分析 第七部分：房产条件检查表 第八部分：市场审批签字页目 录第三十九页，共41页。第八第八(d b)部分：市场审批部分：市场审批表表上报时将市场审批上报时将市场审批(shnp)页的扫描件放页的扫描件放在此位置在此位置第四十页，共41页。第四十一页，共41页。